南昌城南板块房地产市场调研分析.docx
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南昌城南板块房地产市场调研分析
南昌城南板块房地产市场调研分析
一、城南的相关状况
1.地理位置
城南板块,范围为西起雄溪河(与象湖自然风景区紧密相连)、北阻南隔堤、东到京九铁路、南至振兴路、城南绿城规划中的梅湖风景区。
该片区历史悠久,民风淳朴,文化底蕴丰厚,名胜古迹众多,八大山人纪念馆(青云谱道院)、徐孺子故居座落其中;象湖、梅湖景区烟波浩淼,景色宜人;包家花园广场气势恢弘。
2.整体规划
根据南昌市“一核五片”的总体规划,城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”,具体目标是“本着可持续发展的原则,对整个区域内的多样功能进行整合,优化城市空间结构,提高城市综合实力,完善城市机能,把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。
3.交通条件
城南板块交通网络纵横,原来就是交通要道。
城南客运站和银三角立交桥,320国道、316国道、105国道、昌进高速公路、迎宾大道、南莲路等快速干道在银三角立交桥交汇,而城南客运站它将逐步取代长途客运,成为南昌最重要的客运中转站.城南长久以来就是南昌的南大门,进入南昌的主要入口之一,是新余、抚州、鹰潭、上饶、赣州,吉安等几个地市进入南昌的必经之路,这几个地区约占整个江西南部的三分之二。
从公交情况来看,由于各大商贸、经济的不断成熟及人口的不断增加,城南的公交线路也在不断的增加。
16路、旅游2线、20路、25路、212路、221路、230路、224路、233路、235路、241路、301路、203路、236路、239路、601路等多路公交构成了城南公交交通网,基本结束了城南居民进城难的时代。
4、配套设施
目前城南片区基本的银行、教育、商场等生活配套等都具备,并且是整个南昌市种植和养殖基地,片区还有南昌市最大的农产品批发市场。
未来五年整个城南地区将划分成六大综合开发片区,对171个重点项目建设进行强力推进。
沃尔玛购物广场也将入驻青云谱区,选址暂定区政府旁。
城南的商业地产也正形成气候,城南的几个商业项目例如:
南昌国际商贸城(3300亩,过银三角),南昌小商品城(生米大桥附近),禽蛋市场(大湖之都旁边),化工大市场,华东国际等等都在为城南打造新的商业氛围,进一步完善了城南地区的配套。
二.城南片区近期房地产发展情况
城南楼盘众多,大大小小的楼盘30多个,今年推出的楼盘就接近10个;城南大盘多,银河城、正荣大湖之都、梦里水乡、康城、绿地山庄等频频在抓市民的眼球,这些大盘少则几百亩,多则上千亩,其大盘开发商都是实力地产大鳄,被业界称为在领唱南昌地产“走进大盘新时代”。
作为南昌城市扩展的主战场,将给城南的房地产发展带来非常大的机遇。
随着大型商业的不断进驻,配套的不断完善,越来越多的市内置业者选择城南,使城南片区的销售一路走高。
大盘的进入,未来的房地产属于城南。
三.城南片区各楼盘的发展情况
正荣大湖之都
项目地址:
南昌县小兰乡南莲路(墨山立交桥西侧)
开发企业:
该项目占地面积为800000㎡,总建筑面积为999999㎡。
一期于2004年12月12日开盘,推出3栋小高层,31栋多层及7栋联排别墅,总计计1400余套,现已售磬。
2005年12月18日二期开盘,已被洪都航空工业集团和省建设银行团购。
2006年10月7日三期观澜郡开盘,主要已二房(85.60—104.65㎡)、三房(109.56—138.77㎡)为主,均价2500元/㎡。
建筑形态:
低层别墅、小高层、多层
主力户型:
二房(85.60—104.65㎡)、三房(109.56—138.77㎡)
项目优势:
①项目体量大,影响力大;②小区内部配套齐全;③大规模的内湖社区,整体规划好
项目劣势:
①项目体量大,小区跟进速度慢;②离城区较远,交通不便利;③周边配套不齐全
客源分析:
周边居民、中小学教师、银行职员
康城印象
项目地址:
南昌县迎宾中大道555号
开发企业:
该项目占地面积500亩,是城南板块中的一个纯住宅楼盘,总户数3900余户,共分三期,一期396户已经全部售完;期康城二期打造50万平米超大规模楼中楼社区。
2006年8月4日,二期开盘,均价2500元/㎡,主要以二房86㎡、三房(107.79—111.54㎡)为主。
建筑形态:
小高层、多层
主力户型:
二房86㎡、三房(107.79—111.54㎡)
项目优势:
①户型比较稀缺;②位于城南客运站旁,有多路公交经过,交通便利;③规模大;
项目劣势:
①楼中楼尚未得到南昌市民认同,销售存在阻力;②户型单一,选择性不高;③周边配套不齐全
客源分析:
周边工作人员、外来投资者
尚南云顶
项目地址:
南昌县迎宾大道0788号(城南客运站对面)
开发企业:
该项目占地面积24179㎡,建筑面积8万多平方米,由4幢16-18层高层住宅、1幢28层准四星级豪华酒店及近1.5万㎡商业裙楼构成。
2006年6月3日开盘,推出150套,当天销售100多套,截止06年6月12日已全部售完。
6月25日,2批房源推出。
截至到2006年9月份,4栋高层600套房源已销售一半,均价2500—2600元/㎡。
建筑形态:
高层
主力户型:
二房(94.58—97.28㎡)、三房(117.92—120.71㎡)
项目优势:
①项目体量小,便于资金回笼;②位于城南客运站旁,有多路公交经过,交通便利;③园林设计丰富
项目劣势:
①项目体量小,影响力低;②周边配套不齐全;
客源分析:
医院职员、高校教职工
绿地山庄
项目地址:
南昌县迎宾大道上海庄园路100号
开发企业:
南昌绿都有限公司
该项目占地面积1250000㎡,总建筑面积3910000㎡。
一期、二期、三期已售完,并交付使用。
目前在售四期绿地兰宫的联排别墅,面积在200多㎡,均价4100元/㎡;双拼别墅,均价为4600元/㎡。
建筑形态:
别墅(联排别墅、双拼别墅、独栋别墅、叠加别墅)
主力户型:
200㎡左右
项目优势:
①品牌优势;②建筑风格多样;③纯别墅区,房源比较稀缺;④与其他楼盘别墅相比,价格较低;⑤广告投放量大
项目劣势:
①项目体量大,小区配套跟进速度慢;②周边配套不齐全;③建筑形态比较单一;
客源分析:
公务员、白领
南昌居住主题公园
项目地址:
南昌县象湖新城中心区金沙大道
开发企业:
该项目占地面积933380㎡,总建筑面积1000000㎡。
分三期开发,第一期开发建筑面积为39万平方米,第二期开发建筑面积为35万平方米,第三期开发建筑面积为56万平方米,分别兴建多层、花园洋房、高层、小高层、联排别墅、独栋别墅、双拼别墅等高尚住宅小区,共有象湖南郡等九个组团,现一期象湖南郡已全面交房,多层均价2200元/㎡,花园洋房2600元/平米,别墅3500元/平米,香榭丽居也将于2006年底交房,2006年5月1日二期开盘,多层均价2750元/㎡,小高层2700—2800元/㎡,高层2800元/㎡。
建筑形态:
高层、多层、花园洋房、联排别墅、独栋别墅、双拼别墅
主力户型:
二房(87.34—89.36㎡)、三房(92.04—153.98㎡)
项目优势:
①销售以组团为主,去化速度快;②建筑形态多样;③整体规划好
项目劣势:
①目前只有一路公交通行,交通不便利;②周边经济环境不成熟,配套不齐全;
客源分析:
医院员工、银行职员、中小学教师
江西奥林匹克花园
项目地址:
南昌县象湖新城,金沙大道西侧
开发企业:
该项目占地面积647亩,总建筑面积约60万平方米,分四期开发。
2006年7月16日,雅典海岸一期开盘,共476套,其中情景洋房200套左右,面积110平方左右,均价2500元/平米;花样洋房为130平米左右的户型,均价2600元/平米;同时还有50平米左右的单身公寓,均价定为2300元/平米,截至到9月份还剩少量房源。
雅典海岸二期预计2006年10月份开始销售,均价2750—2800元/㎡(暂定)。
建筑形态:
多层、小高层
主力户型(二期):
二房(68.76—92.35㎡)、三房(85.25—138.12㎡)
项目优势:
①品牌优势;②以“运动+地产”为概念来打造社区是江西省首例,比较稀缺;③毗邻象湖,环境优美;④开发商经济实力雄厚,开发经念丰富
项目劣势:
①交通不便捷;②周边配套不齐全
客源分析:
市内高收入者、外来投资者、经商者
平安象湖风情
项目地址:
南昌县象湖新城金沙大道
开发企业:
该项目占地面积400000㎡总建筑面积720000㎡。
2006年5月28日,首批房源正式公开即抢购一空,均价2570元/㎡。
7月份加推了三栋,总计200余套,均价2680元/㎡,销售情况良好。
预计11月份再加推三栋。
建筑形态:
多层、小高层、高层、花园洋房、联排别墅、双拼别墅
主力户型:
二房(89.58—109.34㎡)、三房(125.34—171.52㎡)
项目优势:
①周边环境优美;②小区内部景观设计好;③与周边区域相比,定价较低;④该项目周边区域经济较成熟,周边配套比较齐全;
项目劣势:
①交通不便利;②广告宣传力度不够;③开发商与周边各在售楼盘相比,实力较弱;
客源分析:
市内居民、周边公司员工
四.片区部分楼盘的销售状况
○正荣大湖之都:
一期总计1400余套,现已售磬。
2005年12月18日二期开盘,已被洪都航空工业集团和省建设银行团购。
○康城印象:
一期396户已经全部售完
○尚南云顶:
2006年6月3日开盘,推出150套,当天销售100多套,截止06年6月12日已全部售完。
6月25日,2批房源推出。
截至到2006年9月份,4栋高层600套房源已销售一半。
○绿地山庄:
一期、二期、三期已售完,并交付使用
○南昌居住主题公园:
一期象湖南郡已全面交房
○江西奥林匹克花园:
2006年7月16日,雅典海岸一期开盘,总计476套,截至到9月份还剩少量房源
五、片区客源分析
①市内置业者逐渐增多。
一方面城南是南昌市战略发展的主要方向,将来政府发展的首要目标就是城南,政府将大力投资建设城南。
随着片区的商机逐渐的显露出来,配套的不断完善,吸引了众多市内置业者;另一方面,政府对市内采用只拆不建的政策,使市内房源不断减少,略高的价格使部分置业者考虑或选择城南。
②团购成为片区楼盘销售的主导方向。
一方面,由于城南楼盘大盘居多,开发商为便于快速回笼资金,比较提倡团购;另一方面,该片区企业、银行多,比较而言团购价比较低,容易形成团购。
③南昌县县区置业者占主导,市内及外来投资者较少。
由于南昌县离南昌市中心比较远,交通不便捷,配套不完善,大多市民不考虑在这买房;红谷滩、城东片区的崛起,吸引大部分市内置业者;广告投放力度不够,不能形成较大影响力。
④象湖新城区成为该片区市内置业者的首选。
象湖新城环境优美,配套相对而言比较完善,属城南住宅生态区;周边属高档楼盘,而且定价较低。
六、该片区土地出让情况
编号
位置
面积
成交时间
土地用途
DGC0517
三店西路以北
17.9607亩
2005/03/09
市场、办公、服务业
DGC0503
三店西路以南原南昌罐头啤酒厂及周边
134.0962亩
2005/04/18
居住、商业服务
DGC0535
南莲路(原江西省华达化工公司用地)
13.9958亩
2005/07/20
工业用地
DGC0604
青云谱区广州路以南
220.4483亩
2006/3/14
商业、服务业用地
DGC0606
青云谱区包佛路
5.575亩
2006/4/11
交通设施(加油站)用地
DGC0614
何坊西路以北、迎宾大道以东
61.481亩
2006/5/16
商业服务、办公、住宅用地
DGC0615
迎宾北大道以东一汽服务站及周边区地块
39.9297亩
2006/5/19
居住、商业用地
DGC0620
三店西路以南(原南昌罐头啤酒厂生活区)
4.5亩
2006/6/16
住宅用地
DGC0634
三店西路以北(原青云谱剧院及周边地块)
29.5836亩
2006/09/05
商业金融用地(兼容行政办公、文化娱乐)
※以上为2005年—2006年9月份的土地出让情况。
从上述土地出让的列表来看,土地出让具有以下几个特征:
①居住用地交易量少,仅出让两宗,这说明该片区居住土地出让面积逐渐减少,使片区内部竞争相对得到缓解;②商业、服务业、工业用地交易数量增多,说明片区的配套将会得到进一步的完善,片区的整体竞争力在不断加强,对该片区人气的集聚带来非常大的影响;③小面积地块出让居多,只有单宗土地出让面积较大;
七、广告投放情况分析
该片区离市区比较远,各开发商急需开拓市场,对广告的投放非常注重,所以,该片区投放广告的力度比较大。
①报纸。
南昌县区的广告大多都是以推出新房源为主,解述楼盘形象的广告少之又少,当南昌县楼市趋于平静的时候基本没有广告投放。
象湖板块是城南片区报纸广告投放量最大的区域。
一方面,该板块离市区比较近,环境优美,而且楼盘定位高,消费者比较关注,广告投放有效。
另一方面,大盘多,开发商综合实力强,在推广楼盘形象方面都比较注重。
②广播、电视、灯箱、户外。
由于广播、电视的收费高,而且播出时间短,效果不明显,城南板块各楼盘的广告投放基本不会选择广播、电视。
现只有正荣大湖之都、江西奥林匹克花园等少数楼盘利用广播、电视为传播媒介播出。
灯箱、户外是除报纸外,各楼盘运用最多的广告投放工具,绿地山庄的户外广告就在迎宾大道部分路段做了大量投放。
八、城南片区的优劣势分析
◎优势:
①毗邻象湖,环境优美(象湖公园、抚河观光河等自然景观分布四周,西南面300公顷—南昌最大的生态植被绿化公园)
②城南是南昌城市战略发展“北控南延”中“南延”的主战场,这必然给城南片区的房地产发展带来非常大的机遇;
③相对其他同等区域来讲,定价较低;
④大盘居多,土地运用比较宽松,建筑形态丰富;
◎劣势:
①离市中心较远,各项配套不齐全;
②大部分楼盘都处于开发过程中,而且离市中心较远,人气不足;
③部分区域公交线路只规划一条,交通不便捷;
④大盘居多,开发速度慢,在短时间内很难形成集中的住宅群落;
九、结论
根据南昌市委及县委对城南的整体规划,未来城南将成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。
城南是南昌城市战略发展“北控南延”中“南延”的主战场,这必然给城南片区的房地产发展带来非常大的机遇。
从片区的交通上来看,交通线路分布不均匀,江西奥林匹克花园、象湖风情等楼盘只有一条(25路长班)公交线路,交通还是不便捷。
由于该片区离市中心较远,虽然片区景观环境不错,但配套设施不完善,一方面,由于片区发展不成熟,导致配套未跟进;另一方面,大盘居多,而且都处于开发阶段,小区内部配套跟进速度慢。
但是作为南昌扩展的前沿阵地,已经吸引了各大投资商的眼光,各大商业都在这里入驻。
从05-06年的土地出让情况上看,工业、商业、服务业地块比较多,这必然给城南的配套设施带来进一步的完善,提高该片区的整体竞争力。