南昌城南板块房地产市场调研分析.docx

1、南昌城南板块房地产市场调研分析南昌城南板块房地产市场调研分析一、城南的相关状况1地理位置城南板块，范围为西起雄溪河（与象湖自然风景区紧密相连）、北阻南隔堤、东到京九铁路、南至振兴路、城南绿城规划中的梅湖风景区。该片区历史悠久，民风淳朴，文化底蕴丰厚，名胜古迹众多，八大山人纪念馆（青云谱道院）、徐孺子故居座落其中；象湖、梅湖景区烟波浩淼，景色宜人；包家花园广场气势恢弘。2整体规划根据南昌市“一核五片”的总体规划，城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合，优化城市空间结构，提高城市综合实力，完善城市机能，把南昌市城

2、南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。3交通条件城南板块交通网络纵横，原来就是交通要道。城南客运站和银三角立交桥，320国道、316国道、105国道、昌进高速公路、迎宾大道、南莲路等快速干道在银三角立交桥交汇,而城南客运站它将逐步取代长途客运,成为南昌最重要的客运中转站.城南长久以来就是南昌的南大门，进入南昌的主要入口之一，是新余、抚州、鹰潭、上饶、赣州，吉安等几个地市进入南昌的必经之路，这几个地区约占整个江西南部的三分之二。从公交情况来看，由于各大商贸、经济的不断成熟及人口的不断增加，城南的公交线路也在不断的增加。16路、旅游2线、20路、25路、21

3、2路、221路、230路、224路、233路、235路、241路、301路、203路、236路、239路、601路等多路公交构成了城南公交交通网，基本结束了城南居民进城难的时代。4、 配套设施 目前城南片区基本的银行、教育、商场等生活配套等都具备，并且是整个南昌市种植和养殖基地，片区还有南昌市最大的农产品批发市场。未来五年整个城南地区将划分成六大综合开发片区，对171个重点项目建设进行强力推进。沃尔玛购物广场也将入驻青云谱区，选址暂定区政府旁。城南的商业地产也正形成气候,城南的几个商业项目例如:南昌国际商贸城(3300亩，过银三角)，南昌小商品城（生米大桥附近），禽蛋市场（大湖之都旁边），化工

4、大市场，华东国际等等都在为城南打造新的商业氛围,进一步完善了城南地区的配套。二城南片区近期房地产发展情况城南楼盘众多,大大小小的楼盘30多个,今年推出的楼盘就接近10个;城南大盘多,银河城、正荣大湖之都、梦里水乡、康城、绿地山庄等频频在抓市民的眼球,这些大盘少则几百亩,多则上千亩,其大盘开发商都是实力地产大鳄,被业界称为在领唱南昌地产“走进大盘新时代”。作为南昌城市扩展的主战场，将给城南的房地产发展带来非常大的机遇。随着大型商业的不断进驻，配套的不断完善，越来越多的市内置业者选择城南，使城南片区的销售一路走高。大盘的进入，未来的房地产属于城南。三城南片区各楼盘的发展情况正荣大湖之都项目地址：南

5、昌县小兰乡南莲路（墨山立交桥西侧）开发企业：该项目占地面积为800000，总建筑面积为999999。一期于2004年12月12日开盘，推出3栋小高层，31栋多层及7栋联排别墅，总计计1400余套，现已售磬。2005年12月18日二期开盘，已被洪都航空工业集团和省建设银行团购。2006年10月7日三期观澜郡开盘，主要已二房（85.60104.65）、三房（109.56138.77）为主，均价2500元/。建筑形态：低层别墅、小高层、多层主力户型：二房（85.60104.65）、三房（109.56138.77）项目优势：项目体量大，影响力大；小区内部配套齐全；大规模的内湖社区，整体规划好项目劣势：

6、项目体量大，小区跟进速度慢；离城区较远，交通不便利；周边配套不齐全 客源分析：周边居民、中小学教师、银行职员康城印象项目地址：南昌县迎宾中大道555号开发企业：该项目占地面积500亩，是城南板块中的一个纯住宅楼盘，总户数3900余户，共分三期，一期396户已经全部售完；期康城二期打造50万平米超大规模楼中楼社区。2006年8月4日，二期开盘，均价2500元/，主要以二房86、三房（107.79111.54）为主。建筑形态：小高层、多层主力户型：二房86、三房（107.79111.54）项目优势：户型比较稀缺；位于城南客运站旁，有多路公交经过，交通便利；规模大；项目劣势： 楼中楼尚未得到南昌市民

7、认同，销售存在阻力；户型单一，选择性不高；周边配套不齐全客源分析：周边工作人员、外来投资者尚南云顶项目地址：南昌县迎宾大道0788号(城南客运站对面)开发企业：该项目占地面积24179，建筑面积8万多平方米，由4幢16-18层高层住宅、1幢28层准四星级豪华酒店及近1.5万商业裙楼构成。2006年6月3日开盘，推出150套，当天销售100多套，截止06年6月12日已全部售完。6月25日，2批房源推出。截至到2006年9月份，4栋高层600套房源已销售一半，均价25002600元/。建筑形态：高层主力户型：二房（94.5897.28）、三房（117.92120.71）项目优势：项目体量小，便于资

8、金回笼；位于城南客运站旁，有多路公交经过，交通便利；园林设计丰富项目劣势： 项目体量小，影响力低；周边配套不齐全；客源分析：医院职员、高校教职工绿地山庄项目地址：南昌县迎宾大道上海庄园路100号开发企业： 南昌绿都有限公司 该项目占地面积1250000，总建筑面积3910000。一期、二期、三期已售完，并交付使用。目前在售四期绿地兰宫的联排别墅，面积在200多，均价4100元/；双拼别墅，均价为4600元/。建筑形态：别墅（联排别墅、双拼别墅、独栋别墅、叠加别墅）主力户型：200左右项目优势：品牌优势；建筑风格多样；纯别墅区，房源比较稀缺；与其他楼盘别墅相比，价格较低；广告投放量大项目劣势：项

9、目体量大，小区配套跟进速度慢；周边配套不齐全；建筑形态比较单一；客源分析：公务员、白领南昌居住主题公园项目地址：南昌县象湖新城中心区金沙大道 开发企业：该项目占地面积933380，总建筑面积1000000。分三期开发，第一期开发建筑面积为39万平方米，第二期开发建筑面积为35万平方米，第三期开发建筑面积为56万平方米，分别兴建多层、花园洋房、高层、小高层、联排别墅、独栋别墅、双拼别墅等高尚住宅小区，共有象湖南郡等九个组团，现一期象湖南郡已全面交房，多层均价2200元/，花园洋房2600元/平米，别墅3500元/平米，香榭丽居也将于2006年底交房，2006年5月1日二期开盘，多层均价2750元

10、/，小高层27002800元/，高层2800元/。建筑形态：高层、多层、花园洋房、联排别墅、独栋别墅、双拼别墅主力户型：二房（87.3489.36）、三房（92.04153.98）项目优势：销售以组团为主，去化速度快；建筑形态多样；整体规划好项目劣势：目前只有一路公交通行，交通不便利；周边经济环境不成熟，配套不齐全；客源分析：医院员工、银行职员、中小学教师江西奥林匹克花园项目地址：南昌县象湖新城，金沙大道西侧开发企业：该项目占地面积647亩，总建筑面积约60万平方米，分四期开发。2006年7月16日，雅典海岸一期开盘，共476套,其中情景洋房200套左右,面积110平方左右,均价2500元/平

11、米;花样洋房为130平米左右的户型,均价2600元/平米;同时还有50平米左右的单身公寓,均价定为2300元/平米，截至到9月份还剩少量房源。雅典海岸二期预计2006年10月份开始销售，均价27502800元/（暂定）。建筑形态：多层、小高层主力户型(二期)：二房（68.7692.35）、三房（85.25138.12）项目优势：品牌优势；以“运动+地产”为概念来打造社区是江西省首例，比较稀缺；毗邻象湖，环境优美；开发商经济实力雄厚，开发经念丰富项目劣势：交通不便捷；周边配套不齐全客源分析：市内高收入者、外来投资者、经商者平安象湖风情项目地址：南昌县象湖新城金沙大道开发企业：该项目占地面积400

12、000总建筑面积720000。2006年5月28日，首批房源正式公开即抢购一空，均价2570元/。7月份加推了三栋，总计200余套，均价2680元/，销售情况良好。预计11月份再加推三栋。建筑形态：多层、小高层、高层、花园洋房、联排别墅、双拼别墅主力户型：二房（89.58109.34）、三房（125.34171.52）项目优势：周边环境优美；小区内部景观设计好；与周边区域相比，定价较低；该项目周边区域经济较成熟，周边配套比较齐全；项目劣势：交通不便利；广告宣传力度不够；开发商与周边各在售楼盘相比，实力较弱；客源分析：市内居民、周边公司员工 四片区部分楼盘的销售状况正荣大湖之都：一期总计1400

13、余套，现已售磬。2005年12月18日二期开盘，已被洪都航空工业集团和省建设银行团购。康城印象：一期396户已经全部售完尚南云顶：2006年6月3日开盘，推出150套，当天销售100多套，截止06年6月12日已全部售完。6月25日，2批房源推出。截至到2006年9月份，4栋高层600套房源已销售一半。绿地山庄：一期、二期、三期已售完，并交付使用南昌居住主题公园：一期象湖南郡已全面交房江西奥林匹克花园：2006年7月16日，雅典海岸一期开盘，总计476套，截至到9月份还剩少量房源五、片区客源分析市内置业者逐渐增多。一方面城南是南昌市战略发展的主要方向，将来政府发展的首要目标就是城南，政府将大力投

14、资建设城南。随着片区的商机逐渐的显露出来，配套的不断完善，吸引了众多市内置业者；另一方面，政府对市内采用只拆不建的政策，使市内房源不断减少，略高的价格使部分置业者考虑或选择城南。团购成为片区楼盘销售的主导方向。一方面，由于城南楼盘大盘居多，开发商为便于快速回笼资金，比较提倡团购；另一方面，该片区企业、银行多，比较而言团购价比较低，容易形成团购。南昌县县区置业者占主导，市内及外来投资者较少。由于南昌县离南昌市中心比较远，交通不便捷，配套不完善，大多市民不考虑在这买房；红谷滩、城东片区的崛起，吸引大部分市内置业者；广告投放力度不够，不能形成较大影响力。象湖新城区成为该片区市内置业者的首选。象湖新城

15、环境优美，配套相对而言比较完善，属城南住宅生态区；周边属高档楼盘，而且定价较低。六、该片区土地出让情况 编号位置面积成交时间土地用途DGC0517三店西路以北17.9607亩2005/03/09市场、办公、服务业DGC0503三店西路以南原南昌罐头啤酒厂及周边134.0962亩2005/04/18居住、商业服务DGC0535南莲路(原江西省华达化工公司用地)13.9958亩2005/07/20工业用地DGC0604青云谱区广州路以南220.4483亩2006/3/14商业、服务业用地DGC0606青云谱区包佛路5.575亩2006/4/11交通设施（加油站）用地DGC0614何坊西路以北、迎宾

16、大道以东61.481亩2006/5/16商业服务、办公、住宅用地DGC0615迎宾北大道以东一汽服务站及周边区地块39.9297亩2006/5/19居住、商业用地DGC0620三店西路以南(原南昌罐头啤酒厂生活区)4.5亩2006/6/16住宅用地DGC0634三店西路以北（原青云谱剧院及周边地块）29.5836亩2006/09/05商业金融用地（兼容行政办公、文化娱乐）以上为2005年2006年9月份的土地出让情况。从上述土地出让的列表来看，土地出让具有以下几个特征：居住用地交易量少，仅出让两宗，这说明该片区居住土地出让面积逐渐减少，使片区内部竞争相对得到缓解；商业、服务业、工业用地交易数量

17、增多，说明片区的配套将会得到进一步的完善，片区的整体竞争力在不断加强，对该片区人气的集聚带来非常大的影响；小面积地块出让居多，只有单宗土地出让面积较大；七、广告投放情况分析该片区离市区比较远，各开发商急需开拓市场，对广告的投放非常注重，所以，该片区投放广告的力度比较大。报纸。南昌县区的广告大多都是以推出新房源为主，解述楼盘形象的广告少之又少，当南昌县楼市趋于平静的时候基本没有广告投放。象湖板块是城南片区报纸广告投放量最大的区域。一方面，该板块离市区比较近，环境优美，而且楼盘定位高，消费者比较关注，广告投放有效。另一方面，大盘多，开发商综合实力强，在推广楼盘形象方面都比较注重。广播、电视、灯箱、

18、户外。由于广播、电视的收费高，而且播出时间短，效果不明显，城南板块各楼盘的广告投放基本不会选择广播、电视。现只有正荣大湖之都、江西奥林匹克花园等少数楼盘利用广播、电视为传播媒介播出。灯箱、户外是除报纸外，各楼盘运用最多的广告投放工具，绿地山庄的户外广告就在迎宾大道部分路段做了大量投放。八、城南片区的优劣势分析优势：毗邻象湖，环境优美（象湖公园、抚河观光河等自然景观分布四周，西南面300公顷南昌最大的生态植被绿化公园） 城南是南昌城市战略发展“北控南延”中“南延”的主战场，这必然给城南片区的房地产发展带来非常大的机遇； 相对其他同等区域来讲，定价较低； 大盘居多，土地运用比较宽松，建筑形态丰富；

19、劣势：离市中心较远，各项配套不齐全； 大部分楼盘都处于开发过程中，而且离市中心较远，人气不足； 部分区域公交线路只规划一条，交通不便捷；大盘居多，开发速度慢，在短时间内很难形成集中的住宅群落；九、结论根据南昌市委及县委对城南的整体规划，未来城南将成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。城南是南昌城市战略发展“北控南延”中“南延”的主战场，这必然给城南片区的房地产发展带来非常大的机遇。从片区的交通上来看，交通线路分布不均匀，江西奥林匹克花园、象湖风情等楼盘只有一条（25路长班）公交线路，交通还是不便捷。由于该片区离市中心较远，虽然片区景观环境不错，但配套设施不完善，一方面，由于片区发展不成熟，导致配套未跟进；另一方面，大盘居多，而且都处于开发阶段，小区内部配套跟进速度慢。但是作为南昌扩展的前沿阵地，已经吸引了各大投资商的眼光，各大商业都在这里入驻。从05-06年的土地出让情况上看，工业、商业、服务业地块比较多，这必然给城南的配套设施带来进一步的完善，提高该片区的整体竞争力。