越秀区楼市分析报告.docx

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越秀区楼市分析报告

越秀区楼市分析报告

目录

一、越秀区片区概况2

1、片区范围2

2、越秀区经济概况3

3、越秀区人口状况4

5、越秀区生活配套4

6、交通环境5

7、越秀区区域优势分析5

8、越秀区未来规划7

二、越秀区房地产发展及现状7

三、楼市市场供给分析8

1、区域分布8

2、区域房地产类型分析8

3、户型分析9

4、供给情况9

四、楼市市场需求分析11

3、租赁分析13

4、客户分析13

五、未来楼市展望14

1、区域地位会不断提升14

2、越秀楼市价格会更涨14

3、交通路网带来的升值15

越秀区楼市分析报告

1、越秀区片区概况

1、片区范围

越秀区东起广州大道，与天河区接壤；南临珠江，与海珠区隔江相望；西至人民路，与荔湾区毗邻；北面到白云山山脚，与白云区相邻。

是广州市的老中心城区。

2005年，越秀区总面积为32.82平方公里，下辖流花、东风、洪桥、六榕、广卫、光塔、诗书、北京、大新、人民、东山、农林、黄花岗、大东、大塘、白云、珠光、建设、华乐、梅花村、矿泉、登峰22条行政街道，总户籍人口为114万人，人口密度为34735人/平方公里。

2、越秀区经济概况

　越秀区作为广州市行政、商贸、金融、文化中心，独特的区位优势，目前形成了以第三产业为主体，特色经济为带动，商贸服务业为支撑的产业格局。

区内已形成北京路、海印地区、英雄广场、一德路等一批知名商贸区，中山五路一带已成为广州市最繁华的一个商贸中心和古城文化旅游区；形成了环市东国际中央商务、东风路现代服务、流花会展等各具特色的商务区，区内写字楼云集，人流、物流、资金流和信息流高度密集，形成具有特色的“总部经济”，成为华南地区对外开放的重要窗口。

越秀区内地区生产总值、社会消费品零售总额、商品销售总额等各项指标均名列市属各区前茅，商贸中心地位凸显，是广州市的经济强区。

2005年，越秀区总户籍人口为114万人，人口密度为34735人/平方公里。

人口总数居全市之首；其中人口老龄化趋势明显，目前60岁以上的老年人有17.5万人。

越秀区海外侨胞、港澳同胞及其眷共有69181人，其中归侨1606人。

改革开放后移居国外和港澳地区的约有1.6万人，其中家庭移民占79.5%，留学后定居国外的占12.3%，技术和投资移民占8.2%。

新侨民中，有博士和硕士423人，占2.8%；具大学、大专学历2954人，占19.3%；高中学历6821人，占44.5%；初中以下学历5110人，占31.94%。

移民较多的国家和地区依次是美国、香港、加拿大、澳大利亚。

新侨民从事工商业的占21.8%，从事科技、金融、医学、教育的占7.8%。

4、自然环境与旅游资源

越秀区被誉为“古城商都”的黄金宝地，地处广州市中心，位于古广州城域内，是广州市的发源地，是“三朝十帝”都会所在地。

越秀区汇聚了8个朝代、上下跨度2000多年的文物古迹，闻名中外的五羊石像、镇海楼、千年古道北京路、中山纪念堂、五仙观、六榕寺、光孝寺、石室圣心大教堂、西汉南越王博物馆等均在该区，是名城广州的一个缩影。

同时，越秀区历来就是广州的商贸中心，“海上丝绸之路”的起点和基地均在越秀。

总之，越秀区既是历史文化的聚宝盆，又是商贸旅游的富矿越秀区被誉为“古城商都”的黄金宝地，地处广州市中心，位于古广州城域内，是广州市的发源地，是“三朝十帝”都会所在地。

越秀区汇聚了8个朝代、上下跨度2000多年的文物古迹，闻名中外的五羊石像、镇海楼、千年古道北京路、中山纪念堂、五仙观、六榕寺、光孝寺、石室圣心大教堂、西汉南越王博物馆等均在该区，是名城广州的一个缩影。

同时，越秀区历来就是广州的商贸中心，“海上丝绸之路”的起点和基地均在越秀。

总之，越秀区既是历史文化的聚宝盆，又是商贸旅游的富矿区。

3、越秀区人口状况

5、越秀区生活配套

（1）教育设施

局属幼儿园

省一级：

东方红幼儿园、烟墪幼儿园、教工幼儿园、水均岗幼儿园、中六幼儿园、云台里幼儿园、崔府街幼儿园

市一级：

黄花实验幼儿园、锦城幼儿园、小北幼儿园、教工托儿所

区一级：

大新路幼儿园、培正路幼儿园、大德幼儿园、真光幼儿园

局属小学

省一级：

培正小学、东风东路小学、文德路小学、中星小学、黄花小学、广铁一小、东山实验小学、清水濠小学、先烈中路小学、农林下路小学、东川路小学、署前路小学、朝天小学、旧部前小学、小北路小学、云山小学、登峰小学、东风西路小学、桂花岗小学、育才学校

市一级：

大沙头小学、八旗二马路小学、建设大马路小学、水荫路小学、豪贤路小学、永曜北小学、红火炬小学、珠光路小学、五羊小学、环市路小学、建设六马路小学、中山三路小学、执信南路小学、梅花村小学、大塘街小学、雅荷塘小学、盘福路小学、人民北路小学、少儿体校、净慧小学、养正小学、丹桂里小学、回民小学、铁四小、八一希望学校、真光小学、海珠中路小学、瑶台小学

区一级：

中山二路小学、海印苑小学、杨箕小学、北京南小学、大南路小学、教育路小学、满族小学、吉祥小学、广中路小学、泰康路小学、一德东路小学、大新路小学、七株榕小学、大德路小学、惠福西路小学、双井街小学、天秀小学、沙涌南小学、将军东小学、培智学校

局属中学

省一级：

三中、七中、十三中、十六中、十七中、二十一中、培正中学、育才中学、恒福中学、知用中学、八一实验学校、贸易职中

市一级：

十中、三十七中、四十中、八十二中、东环中学、长堤真光、广大实验、五羊中学、外语综合高中、华侨外国语学校、财经职中、铁二中、梅花中学、矿泉中学

区一级：

二十五中、三十四中、七十九中、豪贤中学

（2）医疗设施

截止2006年初,越秀全区现有各类医疗卫生机构353个,其中公立三级医院或相当于三级医院21个,公立二级医院2个,二级妇幼保健院2个,一级医院2个,社区卫生服务中心20个,社区卫生服务站11个,口腔防治机构4个,疾病预防控制中心2个,卫生监督所2个,形成较为完善的医疗卫生保健网络。

全区现有医疗卫生技术人员16652人,其中医师6744人、注册护士6337人,每千人口（以原东山、越秀两区域户藉人口计算）占有医师6.34人、护士5.96人。

三级甲等医院：

中山大学附属第一医院、中山大学附属肿瘤医院、广州医学院附属第一医院、广东省人民医院、广东省中医院、中国人民解放军第四五八医院（空军医院）、广东省第二中医院、广州市第二人民医院

二级甲等医院：

东山区人民医院、越秀区第二人民医院、广州市越秀区妇幼保健院、广东省建筑中心医院、广州市越秀区正骨医院、广东省交通医院

6、交通环境

越秀区是广州市交通的中心枢纽。

区内既有与市外联系的重要交通集散地—火车站、省、市汽车总站、锦汉车站、流花车站,又有多条市级交通主干道,如环市路、东风路、中山路、沿江路、人民路、解放路等。

地铁一号线和地铁二号线、五号线不但从东西和南北两个方向贯穿全区,而且在区内交汇。

因此,越秀区作为全市交通枢纽的地位愈加巩固。

7、越秀区区域优势分析

（1）教育＋旅游,并区助发展

合并后的越秀区不仅能够合理配置及共享原东山区的教育、名校优势,更加能把原越秀区的商业及政治中心的作用发挥出来,区域面积的增大不仅仅代表市民在老城区的房地产市场可选择的机会增多,其更大的意义是在越秀区置业的市民能集中享受到原来两个的老区的优势,越秀区的楼市前景无可限量。

（2）商业与商务并重,兼顾会展经济

相比荔湾区的商业发展、天河区的商务发展及海珠区会展经济,越秀区是广州市唯一商贸、商务和会展经济三剑齐发的区域。

环市东路段汇聚众多写字楼,商务中心的地位无可取代;北京路、中山五路片区商业、旅游发达闻名全国;流花地区更是成熟完善的会展经济区域。

因此可以说,在越秀区进行房地产投资,投资回报率有保障外,在商业及商务投资选择上弹性也较其它区域大。

（3）稀缺的城市绿化集中地

越秀区可以说集中了广州市绝大部分的公园及康乐设施,区内的公园包括流花湖公园、越秀公园、草暖公园、人民公园、东山湖公园、黄花岗公园和东风公园;而其它的公共活动绿地则有如广州动物园、中山纪念堂、海珠广场、广东博物馆、中山图书馆及广州烈士陵园等。

越秀区的公园无论是数量还是质量方面都优于其它各区,这对于老年人还是快节奏生活的年轻一代来讲,都是非常珍贵的生活资源。

（4）元化的休闲生活

除了悠闲的公园漫步外,越秀区的休闲生活非常多元化。

喜欢人多热闹的你,可以在环市东路上的酒吧尽情宣泄,特别是华侨新村内的别墅吧,每间都各有风味,值得一去;爱好浪漫的你,可以选择在沿江路上,或者二沙岛畔,感受珠江微风的轻抚,拭去一天的疲惫;热爱shopping的你,大可在友谊商场、丽珀广场淘到心头好;品味高雅的您,还可以在黄花岗剧院鉴赏一出意大利的歌舞剧,抑或在星海音乐厅欣赏一场精彩的新春音乐会……

（5）便捷的市内外交通

老城区的道路系统四通八达、公交线路安排也非常合理。

加上地铁一、二号线的补充,可以说越秀区的地面、地下立体市内交通网络已日趋完善。

而越秀区在交通方面更有别的区没有的优势,那就是拥有许多客运站,一方面客运站为广州市民的外出提供便利,另一方面更带旺了客运站旁的人气,从而刺激了此地的房地产投资市场。

8、越秀区未来规划

广州市“十二五”规划21日在广州市“两会”上公布，未来五年，广州年均经济11%左右，至2015年全市生产总值达到1.8万元亿；全社会固定资产投资可达2.5万亿。

今年年内广州将安排百个重点项目带动3600亿固定资产投资。

根据该份规划，广州市力争未来五年，城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长10%以上，到2015年分别达到49300元和20300元。

重点在“三大突破”和“五个全面推进”下功夫：

战略性的基础设施、主导产业、发展平台上有重大突破；全面推进国际商贸中心、世界名城建设、国家创新型城市建设、综合性门户城市和宜居城乡广东“首善之区”建设。

“规划草案”以专栏形式提出五年内实施重大建设项目200多个涉及现代产业、民营经济、城市建设、能源保障等。

经初步测算，这些重大项目总投资约1.5万亿元，预计期间可完成投资8000亿元，有望带动全社会固定资产投资约2.5万亿元。

广州市发改委今天在广州市人大十三届六次会议上透露，今年将安排101个重点建设项目，将带动全社会固定资产投资约3600亿元。

根据“广州市2011年国民经济和社会发展计划草案”，广州市力争全年重点建设项目完成投资826亿元，可带动投资3600亿。

其中，投资额超10亿元项目27个，计划投资约598亿，约占年度投资的72.4%。

27个投资超10亿元的重点建设项目中，交通与基础设施项目9个、先进制造业6个、高新技术项目2个、现代服务业项目6个、生态和能源项目3个、社会事业项目1个。

广州市地铁六号线（首期、二期）以及九号线（一期）确定年内开工建设。

2、越秀区房地产发展及现状

越秀区作为传统名校集中区域，名校学位房往往是一房难求。

购买学位房主要有两类型买家，一类是单纯只要学位，买家并不居住在此，因此会购买一些小面积，总价在100万以下的楼梯物业，使用完学位后方便转租。

另一类买家既要学位，也会居住在学位物业内。

这些买家基本上是多次置业，对学位房的要求会比较高，但相应质素较高的学位房不但放盘少，价格也不菲。

由于学位物业置换周期较长，因此市场上的盘源都比较少，不过现时不是报名高峰，东风东小学学位的学位房目前供求比例已经回落至1：

2。

东风东板块的二手住宅质素较高，因此吸引到不少外区买家求购物业，一方面为求学位，另一方面为改善型置业。

现时可以入读东风东小学的二手物业，其二手均价普遍在2.7万元/㎡以上。

如锦城花园二手均价在2.7-3.4万元/㎡，东风广场一、二期二手均价在2.7万元/㎡，三、四期二手均价约3-3.2万元/㎡。

3、楼市市场供给分析

1、区域分布

越秀区的楼盘主要集中在小北板块、东山口板块、东风路板块、环市路板块西门口板块，这几个板块主要以住宅为主。

而北京路板块主要以大厦、写字楼、商住两用楼为主。

2、区域房地产类型分析

（1）老山东片区

老东山一带一直是传统的教育强区，名校环绕，因此不少楼盘都以此为卖点。

例如位于地铁杨箕站上盖的东山领汇广场，就因为有双地铁+名校的卖点，而一度成为去年越秀区价格最高的楼盘。

此外，鉴于地段价值的稀缺，像东山一品、御东和府、东湖肯辛顿等楼盘，都是地段上唯一在售的楼盘，叫价都在25000元/㎡之上。

（2）老越秀片区

虽然区域楼盘均以单体楼为主，但像御江苑和爱群荟景湾两盘，均拥有一线江景景观，资源稀缺，而爱群荟景湾更以纯大宅著称，一套单位价值千万，更毗邻海珠石，人文气息浓厚，是目前市区数一数二的豪宅项目。

此外，位于应元路的颐和雅轩，同样有地铁+名校支撑，尾货价格也达34000元/㎡。

（3）投资型产品

目前，越秀区的投资型项目并不算多，主力在售且货量充足的仅有金润铂宫和正佳东方国际公寓两个，两者均在今年开售，其地理位置都非常优越，而且项目不限购，宜商宜居宜办公的性质比投资纯写字楼更阔。

其中金润铂宫拥有4.9米LOFT超高层高产品，空间使用率高达140%，卖点非常鲜明。

3、户型分析

越秀区内的楼盘类型多样，有别墅豪宅、高层洋房、普通住宅公寓等，户型有一房、两房至四房，户型偏向大户型。

能满足居民、外来投资者或外来居住人口的需求。

4、供给情况

（1）

楼盘名称：

御江苑

所属区域：

越秀

楼盘地址：

越秀区南堤二马路36-40号

物业类别：

洋房

当前价格：

28000元/平方米

装修状况：

豪华装修，装修标准5000元/平方米

（2）

楼盘名称：

海印东山100

所属区域：

越秀

楼盘地址：

越秀区东华南路和大沙头二马路交接处

物业类别：

洋房写字楼

当前价格：

32000元/平方米

装修状况：

精装修，装修标准2500元/平方米

（3）

楼盘名称：

爱群荟景湾

所属区域：

越秀

楼盘地址：

越秀区沿江西路长堤大马路93号

物业类别：

洋房

当前价格：

70000元/平方米

装修状况：

豪华装修，装修标准7000元/平方米

（4）

楼盘名称：

越秀上品轩

所属区域：

越秀

楼盘地址：

越秀区中山六路纸行路交界

物业类别：

洋房

二手价格:

26260元/平方米

装修状况：

豪华装修，装修标准3000元/平方米

（5）

楼盘名称：

小北御景

所属区域：

越秀

楼盘地址：

越秀区小北路198号地段（小北花圈东侧）

物业类别：

洋房公寓

二手价格:

28774元/平方米

装修状况：

精装修，装修标准1500元/平方米

4、楼市市场需求分析

1、价格分析

广州市一手房价停止连续3个月超10%的涨势，9月份环比回跌2.4%。

广州市国土房管局《2011年9月广州市10区房地产市场运行情况通报》显示，9月份广州市一手住房网签均价达13889元/平方米，环比下降2.4%。

全市10区新建商品住宅网上签约面积49.02万平方米，环比增加3.3％。

值得一提的是，越秀一手房价猛涨四成，首度跃上“4字头”。

广州市国土房管局表示，越秀区创新高是个别高档住宅成交造成。

二手楼市场在上半年受到了国八条的影响楼价，相比一年的价格会较低，多数在20000/元每平方米但大多数楼盘在7月份后都纷纷开始上涨，都超过了25000元/每平方米这个价格，在十、十一月份稍有回落。

业界人士分析，目前广州房价过快上涨势头已被遏制，处于高位振荡的状态，但是断定楼市即将迎来拐点为时尚早，越秀区会维持在25000元/每平方米这个价格之上。

附翠山华庭今年价格变化趋势图

附华逸锦轩今年的价格趋势图

附越秀区今年整个区的价格平均变化趋势图

2、面积户型分析

这里的户型比较多样，目前在售的仅有各种户型：

包括，70~100㎡两房单位113~131㎡三房单位以及150㎡以上的豪宅单位。

由于整个区域内的楼盘以学位盘为主，购买家庭主要是三口/四口之家居多，面积户型主要以100~150的三房。

3、租赁分析

越秀区的商业十分发达，致使商铺的租售交易情况十分的旺盛，不像房价那样会受到政策的影响，价格波动大。

房价之所以较上月下降，是因为：

一来购房需求可能会出现一定量的释放、二来已经是年底了，租住稳定性会稍差一些。

但是房源的紧缺及房租会微略上升。

4、客户分析

越秀区的客户可以分为以下5种

A.学位房需求者

在广州学位房难求，大量的为孩子的教育买一套学区房已经成为了众多父母的目标。

而学区房的价格也是逐年走高，为了孩子的教育和未来，这些超额付出在家长眼中也是值得的。

B.旧城改造的安置居民

该区属于广州市的老城区，有传统街区，又有新并入的“城中村”地区，旧城更新保护与“城中村”改造成为越秀区必须面对的重要问题。

在旧城改造中，一定要安置好原本居住的居民，更要做好回迁的工作。

C.该片区或附近上班的白领一族

由于该片区，地理环境好，交通便利，居住氛围舒适，而片区也开发了一些新的楼盘，适合白领阶层的口味，这里是他们置业的首选区域。

D．企业、事业单位

由于越秀B片区区域内有越秀公园、中山纪念堂、麓湖公园、麓湖、粤王井、镇海楼等景点，环境优美，且该片区位越秀中心地带，属于广州中心。

区域内有地铁2号线、地铁5号线，以及健全的公交系统，使得该片区交通十分便利。

该片区商业十分繁荣，各种商业大厦遍布整个区域，很适合各种企业、事业单位在该区域办公。

E.投资者

他们看好广州的房地产市场，同时更看中该片区的升值潜力，近几年广州房地产市场良好的投资环境给他们投资增加了信心，特别是越秀区政府支持和交通便利建设如火如荼，以及越秀公园、中山纪念堂、麓湖公园等景点的影响，使其影响力也越来越大，带动了周边市场的升值，其住宅租金也随着提高，投资回报率也在上升。

5、未来楼市展望

1、区域地位会不断提升

越秀区注重商贸繁荣和商业环境的发展，逐步形成“两区三带六圈”的商业发展环境。

而A片区靠近越秀区龙头“总部经济”的环市东中央商务区，同时拥有一商务带和两大商圈：

流花会展商业圈、矿泉商圈和东风路商务带，拥有良好的经济发展环境；其次，位于区位环境优势也将得到强化，拥有越秀山，流花湖，临近白云山，大大增加了适居的条件，同时该片区还以教育信息化带动教育现代化，促进城区教育事业增添新的元素、新的亮点。

丰富的教育资源、良好的教育环境，大大促进该片区房地产市场的发展。

此外，政府还大力打造新兴产业圈：

关注一些新兴产业的兴起，对新兴产业圈的打造给与大力支持，通过政府引导，促进其发展，以抢占先机，争夺市场。

也以旧城改造为契机，进一步完善市政基础配套设施和公共服务设施的建设，改善居住和交通条件，提升城市的整体形象。

2、越秀楼市价格会更涨

近年来，随着越秀区政府的规划，逐步形成“两区三带六圈”的商业发展环境。

可以说，这里的商业非常发展，经济也能快速地发展，该片区的相关配套设施得到了好大的完善，这大大有利于楼市的发展。

其次，在居住条件上，越秀区形成了“一轴一带多节点”得都市景观格局，这将大大地改进居民居住的环境，大大改善各楼盘周边的环境和形象，居民的生活素质也会不断提高。

最后，这里丰富的教育资源，同时拥有独特的学位盘，大大地促进了楼市的发展，同时也将会吸引不少为孩子学业而投资的置业者。

可以预见，随着该片区环境的改善、交通情况的发展、教育资源的共享。

这无疑对该片区的楼市有很大的推动作用。

3、交通路网带来的升值

老城区的道路系统四通八达、公交线路安排也非常合理。

加上地铁一、二号线的补充,可以说越秀区的地面、地下立体市内交通网络已日趋完善。

而越秀区在交通方面更有别的区没有的优势,那就是拥有许多客运站,一方面客运站为广州市民的外出提供便利,另一方面更带旺了客运站旁的人气,从而刺激了此地的房地产投资市场。