设立物业管理公司的方案研究.doc
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关于设立物业管理公司的方案研究
统筹与方案研究：
陶毅、许越洪、罗时标
结论和建议：
一、赣粤公司可以考虑将所有房地产业务由嘉园公司来承担，这样赣粤公司可以保持业务格局清晰、直接控参股公司的数量和规模适当、管理层次明晰、财务及投资结构合理，同时也有利于各产业方向的控参股公司向专业化的方向发展、获得充分的发展空间。
二、物业管理产业的发展可以考虑如下的两步走策略：
a）第一步、以高管系统物业和嘉园开发的物业为服务对象的内部服务阶段或奠基阶段。
在这个阶段建议由嘉园公司独资或绝对控股方式成立一家物业管理公司。
如果要成立股份公司，我们建议，赣粤公司在物业管理公司中不直接持有股份，考虑到有限责任公司的设立，可以由昌樟、昌泰参股，但参股比例为象征性股份，不宜超过各5%，保持嘉园公司的房地产核心企业地位和责任，同时为物业公司发展成具备市场竞争力的专业公司、为今后引入品牌物业管理公司股东奠定基础。
b）第二步、参与江西省物业管理服务产业市场竞争的发展阶段。
在物业公司积累了一定的物业管理经验、物业管理面积达到一定的规模，取得了相应的资质，具备进入外部市场进行竞争的基本条件后，为了扩大市场分额，使物业管理发展成为支持整个房地产综合业务发展的重要支持和利润来源，应当适时的引入具备一级物业管理资质、一流管理水准、一流物业管理品牌的战略合作股东。
c）在物业公司发展的第一阶段，管理机构宜尽量保持简单，建议不设副总级职位，部门合理合并，尽量在物业公司建立初期就明确成本竞争和优质服务紧密结合的策略。
一、南昌市物业管理市场现状概述
伴随南昌市房地产的快速发展，南昌市物业管理行业经过近两年的运行、完善、提高，已走上相对规范、迅速扩张的道路，制约物业管理发展深层次的矛盾正逐步得到解决。
作为建设中的区域性中心城市，南昌已出现一大批设计新颖、设施齐全、环境优美的住宅小区。
根据南昌市城市总体规划，南昌市每年需新增城市人口15万，加上各种因素，增加的住宅需求量每年将达180万－200万平方米。
据统计，前两年新建的10万平方米以上的住宅小区即达40多个。
这些新建项目的前期物业管理率已达90％以上。
同时，在2004年，南昌居民改善住房条件的愿望将趋于强烈。
截至目前，南昌市已售公房达28万多套。
据抽样调查，其中60％以上的居民有进一步改善居住环境和居住面积的愿望，南昌市政府出台的一系列优惠政策措施也将进一步刺激消费。
居民改善居住环境和居住面积的迫切需求，将使物业管理市场有一种蓄发之势。
再则，高新、教育、服务业等作为城市发展的主要产业，日益受到政府重视，而这些全新概念产业的发展也将对物业管理提出更高的要求，以写字楼为经营场所、工作场所的各类高新企业和城市服务业的大力发展必将对物业管理产生较大的需求。
由此可以预见，2005年，南昌市物业管理市场仍将面临着良好的发展机遇。
但是，目前南昌市物业管理市场仍然存在一定的问题，我公司进行物业管理投资之时必须予以足够的认识：
1、物业管理企业市场准入门槛较低
根据国家相关法律规定，对于最低资质的三级物业管理企业的要求如下：
（1）注册资本人民币50万元以上；
（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。
其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
（4）有委托的物业管理项目；
（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
2、近期进入江西省物业管理市场企业数量众多，
据我省建设部门统计，省内物业管理企业达到175家，具体地域分布见表一。
具体到南昌物业管理市场而言，已经容纳了52家企业，新近进入的企业数量达到15家。
表一：
江西省物业管理企业概况表
资质等级
南昌
景德镇
萍乡
九江
新余
鹰潭
赣州
吉安
宜春
抚州
上饶
国家一级
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
地方一级
0
0
0
0
0
2
0
0
0
0
0
地方二级
14
2
1
3
4
7
5
0
4
1
3
地方三级
19
1
3
11
3
7
9
3
3
0
1
地方四级
4
2
0
7
2
3
13
2
9
2
0
暂无
15
0
1
0
7
0
0
0
1
0
0
二、公司设立物业管理公司的意图
关于朝阳嘉园项目成立物业管理企业，公司必须在设立公司的准备阶段确立该物业管理公司的发展方向：
若单纯考虑为解决赣粤集团内部的物业管理需求，则只需根据相关政策注册一家物业管理公司，参照目前南昌市物业管理企业现行管理方法，由嘉园公司利用自身资源运作经营即可满足相关需求；
若公司对此出发点为完善嘉园公司房地产业务范围，整合其房地产上下游业务资源，构建其较为完整的产业链，建议物业管理公司在创立之初，宜吸收外部经营较为成熟的品牌物业管理公司来参股合作，以学习他们的先进的市场运作和企业管理经验，培育我物业管理公司的市场竞争能力，使之做大做强，融入本地物业管理市场，从而增强嘉园公司乃至赣粤高速的核心竞争力。
三、物业管理企业的设立程序
物业管理企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。
1、物业管理企业的注册登记
设立物业管理企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。
2、物业管理企业的资质管理
为加强物业管理企业的资质管理，建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》（见附页）。
房地产行政主管部门根据物业管理企业的资产、专业技术人员和物业管理业绩等，对设立的物业管理企业核定资质等级。
未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。
物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级和临时资质。
申请评定资质等级的物业管理企业应提交下列材料：
（1）物业管理企业资质等级申请表；
（2）营业执照复印件；
（3）建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位复印件和管理人员、工程技术人员专业职务证书复印件；
（4）物业管理委托合同复印件；
（5）物业管理业绩材料；
（6）企业上一年财务审计表。
新设立的物业管理企业应到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》。
物业管理企业在领取《临时资质证书》后方可从事物业管理业务。
《临时资质证书》有效期为一年。
有效期满后，物业管理企业向物业管理行政府主管部门申请三级资质的评定。
未通过的，物业管理行政主管部门应取消其从事物业管理业务的资格。
四、对于嘉园公司具体操作方案的考虑和建议
嘉园公司制定的物业管理公司项目操作方案思路条理清晰，依据的数据具体准确，具有较强实际操作可行性。
但是在物业管理公司股权设置和机构设置方面，可能存在一定的值得商榷的问题，我们考虑：
一方面，房地产业务已经构成赣粤公司的一个重要业务单元，从业务发展战略的角度和目前的现实状况看，嘉园公司目前是赣粤公司乃至整个高等级公路管理局系统内房地产业务的核心公司；
另一方面，赣粤高速作为上市公司应当在业务单元的划分上要有清晰的格局和层次。
物业管理行业属于房地产服务业，多数物业管理公司均由房地产公司派生而出，并随着房地产开发的发展而发展，与房地产开发公司有着明确的从属关系，物业管理属于房地产开发业的下游产业。
因此，我们建议：
赣粤公司可以考虑将所有房地产业务由嘉园公司来承担，这样赣粤公司可以保持业务格局清晰、直接控参股公司的数量和规模适当、管理层次明晰、财务及投资结构合理，同时也有利于各产业方向的控参股公司向专业化的方向发展、获得充分的发展空间。
这样物业管理产业的发展可以考虑如下的两步走策略：
第一步、以高管系统物业和嘉园开发的物业为服务对象的内部服务阶段或奠基阶段。
在这个阶段建议由嘉园公司独资或绝对控股方式成立一家物业管理公司。
如果要成立股份公司，我们建议，赣粤公司在物业管理公司中不直接持有股份，考虑到有限责任公司的设立，可以由昌樟、昌泰参股，但参股比例为象征性股份，不宜超过各5%，保持嘉园公司的房地产核心企业地位和责任，同时为物业公司发展成具备市场竞争力的专业公司、为今后引入品牌物业管理公司股东奠定基础。
第二步、参与江西省物业管理服务产业市场竞争的发展阶段。
在物业公司积累了一定的物业管理经验、物业管理面积达到一定的规模，取得了相应的资质，具备进入外部市场进行竞争的基本条件后，为了扩大市场分额，使物业管理发展成为支持整个房地产综合业务发展的重要支持和利润来源，应当适时的引入具备一级物业管理资质、一流管理水准、一流物业管理品牌的战略合作股东。
同时我们建议：
在物业公司发展的第一阶段，管理机构宜尽量保持简单，建议不设副总级职位，部门合理合并，例如绿化和卫生清洁功能由一个部门完成，财务部和公共事业部也可以考虑合并，对于占人数最多的保安部工作，建议考虑原4班/天改为3班/天的合理性，尽量在物业公司建立初期就明确成本竞争和优质服务紧密结合的策略。
五、附件
1、物业管理法细则
2、江西省物业管理公共性服务收费标准
3、南昌市部分物业收费状况调查（2004.8）
4、嘉园公司提供的物业公司方案
发展研究部
2005.1.28
附件一：
物业管理法细则
《江西省物业管理收费管理办法》
1、物业管理收费标准的确定
《江西省物业管理收费管理办法》规定，物业管理区域内公共性服务费实行政府定价；专项性服务收费实行政府指导价；物业管理企业提供的其他特约性服务，其收费实行市场调节价。
（2）业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③物业管理区域清洁卫生费用；
④物业管理区域绿化养护费用；
⑤物业管理区域秩序维护费用；
⑥办公费用；
⑦物业管理企业固定资产折旧；
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑨经业主同意的其它费用。
物业管理企业的酬金分物业类型不同而有所不同，普通住宅最高不超过成本的10%，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼和大型商品交易市场不超过15%。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
室内部分由物业业主、使用人负责维修，费用自理。
房屋的共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的日常维修、养护，由物业管理企业负责。
物业管理区域内的室外水、电、煤气等物业管理分工按《江西省城市居住小区物业管理条例》有关规定执行。
个人造成共用设施损坏的，由损坏者负责维修；造成损失的，应负赔偿损失的责任。
2、业主的缴费要求
符合基本居住条件的住宅小区（水、电、有线电视、道路已通）业主办理入住手续后（已交钥匙）一年内未入
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