物业管理公司管理咨询报告.doc

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XHZY公司企业管理咨询报告

目录

摘要 3

第一章企业环境概况 4

第一节行业概况 4

一、国内物业管理行业现状 4

二、成都市物业管理行业概况 6

第二节企业概况 7

第二章企业现状诊断 8

第一节企业运营现状分析 8

一、公司竞争能力分析（层次分析模型） 8

二、企业战略目标分析 14

第二节组织结构问题诊断 19

一、精益组织架构 19

二、XHZY公司组织架构分析 19

三、部门结构诊断 23

四、层次结构诊断 24

五、职能结构诊断 25

六、职权结构诊断 27

七、小结 28

第三节人力资源问题诊断 29

一、人力资源管理现状 29

二、人力资源管理规划诊断 30

三、员工选聘及培训制度诊断 31

四、人力资源配置诊断 33

五、人力资源考核与激励诊断 34

五、员工内部沟通诊断 35

六、小结 37

第四节财务体系问题诊断 38

一、精益与公司财务 38

二、XHZY公司的财务体系现状 38

三、XHZY公司的财务管理内容诊断 39

四、XHZY公司的财务管理职能诊断 41

五、财务管理职能与财务内容的交互关系诊断 43

六、财务管理活动诊断 44

七、内部管理流程与财务管理诊断 45

八、财务内部控制诊断 46

九、财务风险防范诊断 47

十、小结 53

第五节企业文化问题诊断 54

第三章管理咨询建议 54

第一节组织体系的建设 54

一、组织架构调整建议 55

二、组织结构调整与优化 55

三、业务流程改进 62

四、加强管理控制 66

第二节人力资源管理的改进 68

一、建立基于公司战略的人力资源规划 68

二、完善人员选聘、培训、储备机制 69

三、规范绩效考评，建立责任体系 72

四、健全激励机制，激发员工活力 80

五、人力资源部分外包，实现轻装上阵 85

第三节精益财务 87

一、管理层的观念需进行改变 87

二、建立和完善本企业制度 87

三、提高财务人员素质 87

四、规范业务流程 89

五、有效发挥财务管理职能的作用 92

六、完善财务内部控制体系 97

七、建立风险防范制度 99

第四节企业文化的建设 100

一、表层文化建设 101

二、深层文化建设 101

第四章XHZY建议方案的可行性分析 103

第一节预期社会经济效益分析 103

一、综合评价 103

二、精益管理改革的必要性 104

三、精益化管理改革的可行性 104

四、风险评估 105

五、带动作用 105

第二节项目预期效益的持久性分析 105

一、预期持久经营分析 105

二、管理改革敏感性分析 106

第五章增值服务——XHZY公司中长期价值链分析 107

第一节价值链基本原理 107

第二节企业的价值活动 108

第三节XHZY的价值链分析 108

一、公司价值链 108

二、公司的价值活动界定 109

第四节XHZY公司的竞争战略 110

一、低成本战略 110

二、差异化战略 111

三、目标集聚战略 111

结束语 111

附录 112

摘要

本文根据XHZY的访谈记录，问卷调查等资料，对公司进行了问题的深入分析，在问题的分析基础上讨论了公司改进的方向，根据精益企业管理的原则，对公司进行了系统的管理变革。

根据企业实际情况，我们把企业的问题归结为公司组织架构、人力资源、财务管理和企业文化四个方面的问题。

其中，问题主要在于公司管理目标不明确，运行不独立，组织体系不完善，运营缺少执行力度和监督考核机制，人力资源和财务管理功能薄弱，没有构建合理的企业文化等。

根据这些方面的问题，我们分别采取了相应的对策，构建了精益化的组织架构、人力资源、财务管理和企业文化，为公司的独立发展奠定了基础。

第一章企业环境概况

第一节行业概况

一、国内物业管理行业现状

物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法,在80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程传入我国。

20多年来随着市场经济的不断成熟，物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段,已经成为我国房地产业发展的重要组成部分,同时,也成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。

同时，国内物业管理在发展过程中受到来自多个方面的影响，需要物业管理企业不断适应和调整管理策略，以适应日益发展的物业管理行业发展要求。

物业配套

设施的影响

物业管理行业

房地产发

展商的影响

物业管理人力资源影响

政策法规

环境的影响

图一

（一）政策法规环境的影响 

中国内地尚无全国性统一性的物管法规，各地自行制定相关的地方性法规，各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业管理公司的管理难度亦相对地大大增加。

这一方面的影响还包括：

物业管理公约权力不足；缺乏物业管理公约内容制订的监管；现行的物业管理法规制度未能全部落实执行监管；缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制度；缺乏有效的物业管理费用追收途径；物业管理费用收取标准的控制过严；按管理费收入金额提取5％的营业税金。

（二）房地产发展商的影响 

国内的房地产发展商往往基于成本的因素考虑，造成种种问题而增加日后物业管理公司的管理难度及管理成本。

如：

新建物业的遗漏工程；物业建筑期内草率的工程监督及测试；物业配套设备不匹配；公用设施、设备维修专用基金未能落实；顾问式的物业管理服务，即发展商在物业落成后，自行成立物管公司，再委托知名的专业管理公司提供物管顾问服务，这种模式极易导致物管服务的质量下降。

（三）物业配套设施及设备的专业保障服务状况的影响   

    在现阶段，国内符合国际水平的专业维修保养承办商不多，引致物业先进配套设施、设备的维修保养费用高昂、无法找到合适的专业维修保养承办商。

物业管理企业在别无选择的情况，多招聘直属工人，导致管理人员编制增加，影响物业管理成本。

同时此等直属工人亦可能因对相关没施、设备的特点、性能了解不深，而需要较长时间了解研究，导致工作效率降低。

部分发展商为提高物业的级别，多选用国外高级进口的设施、设备，同时为降低投资成本，而不会安排较多的配套零件。

因此相关物业的物业管理企业在日后的维修保养过程中，均面对欠缺进口配件、增订进口配件时间较长、增订进口配件费用高昂等问题，而影响维修时间，降低物业管理水平质量。

（四）物业管理服务的人力资源状况的影响

这主要包括：

较难招聘到合适的专业物业管理人员；专业物业管理人员的培训不足；物业管理经理人员上岗证专业培训及监管不足等。

物业管理行业的发展对加速市场经济的进程，实现住宅商品化起着积极的推动作用。

我国物业管理经过20余年的探索和实践,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著，是一个朝气蓬勃的朝阳产业。

二、成都市物业管理行业概况

（一）成都市物管行业现状

四川省的房屋竣工面积近十年来一直保持较快的增长，与之相对的物管行业发展迅速。

根据成都物业协会的数据，截止目前成都市的物业管理公司数量917家，从业人员8.2万。

已有2712个物业项目实施了物业管理,总建筑面积达9512.45万㎡；其中，住宅项目2012个，总建筑面积达7604.8万㎡，受益住户295.9万人。

但与此同时，整个物业的管理覆盖率却不到60%，远远低于物业行业起步早、行业较发达的深圳的95%，一方面可看出成都市的物业与发达地区还存在较大差距，但另一方面也证明了成都物业市场的巨大潜力。

根据统计，在成都市目前具有资质的家917家物业企业当中，具有一级资质的物业企业数量为9家，二级资质的数量为61家，其他的为三级资质。

可见，高品质、高资质的大型物业企业在成都还是凤毛菱角，仅占到总数的1%左右，而绝大部分仍然属于以普通住宅小区为服务对象的中小型物业企业。

（二）成都物业管理行业发展趋势

成都的物业管理始于上世纪九十年代，经过十余年的发展，成都物业管理行业得到了迅速发展，活动领域不断得到拓展和延伸。

从为业主和使用人提供安全整洁舒适方便的服务到确立房屋及设施设备管理是物业管理活动领域中心内容；从目标控制到以贯彻ISO9000标准为标志的过程控制的物业管理活动控制方式的转变，成都的物业管理整体水平的进步有目共睹。

2007年，《成都市物业管理条例》将颁布实施，与之相配套的政府规章、规范性文件也将相继出台，如：

新建住宅物业交付使用监督、新建住宅物业配套设施基本条件、业主大会监督管理、物业管理档案管理、物业服务收费、物业管理信用建设以及完善居民自治关系的业主（临时）公约、业主大会和业主委员会会议及规则、（前期）物业服务合同的示范文本等。

物业管理法规政策体系将进一步完善，物业管理发展的政策环境将进一步优化。

随着物业管理行业市场分工的进一步完善，更多的品牌企业走向责任服务，将公司依（前期）物业服务合同承担的环境卫生、绿化、公共秩序维护及共用部位、共用设施设备维修养护等专项服务，分包给社会专业公司来做，一方面可以大大降低管理成本，提高专业化服务质量；另一方面也使企业有更多精力致力于满足业主的多层次物业服务需求、经营决策和市场开发。

同时，也催生更多的物业服务企业围绕物业走专、精、特、新的经营发展之路。

第二节企业概况

成都XHZY物业管理有限公司成立于2000年，主要经营业务为向商业物业、住宅、停车场等提供物业管理及相关服务。

公司为成都HL房产有限公司的下属分公司。

HL房产有限公司系成都地区较早的房地产开发商，曾成功开发多处住宅项目，近年所开发的A住宅系高端楼盘。

公司最初成立的目的是为HL所开发的住宅项目提供物业管理服务，为HL提升品牌形象提供价值。

在经过多年经营后，XHZY董事会希望公司启动合适的管理变革实现公司的健康发展。

从经营服务上看，XHZY公司目前在成都市物业管理公司市场上属于中等水平公司。

公司现主要负责A住宅和B办公楼的物业管理服务。

公司未来的发展，从现状来看，主要受到来自人力资源、财务体系、组织结构、企业文化等几各方面因素的影响。

公司需要一方面完善薪酬、考核、招聘、培训等制度建设，另一方面建立规范的财务制度，与及实现公司组织优化，责权细化，同时形成良好的企业文化，以建立和实现企业发展的战略目标和经营计划。

第二章企业现状诊断

第一节企业运营现状分析

一、公司竞争能力分析（层次分析模型）

（一）竞争能力指标体系

通过资料分析与整理，我们将公司整体竞争能力的影响因素分为五大类：

经营财务规划，企业文化，组织体系，人力资源以及客户开发与管理，我们采用层次分析法的原理，将各大类因素又分为若干小的影响因素，具体框架如下图：

一、经营或管理者分析

五、人力资源基础分析

四、公司组织分析

三、公司文化分析

二、战略与经营计划分析

九、营销能力分析

八、相关权益者分析

七、人力资源考核薪酬分析

六、人力资源招聘培训选拔分析

十、行政事务管理分析

第一层指标

组织体系

人力资源

经营财务规划

企业文化

客户开发

竞争力评价

第二层指标

图一：

公司竞争能力层次分析模型

（二）竞争能力评价

1、财务经营规划得分分析

通过对资料问卷统计值汇总表的分析，我们将财务经营规划得影响因素分为经营或管理者分析和战略与经营计划分析，我们将其权重分别赋为0