案例十房地产租赁权评估.docx
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案例十房地产租赁权评估
案例八:
租赁权评估
××购物广场有限公司拟转让其租赁的××地下商业建筑的承租权。
一、租赁权价格形成的特点及评估技术思路
1、租赁权价格形成的特点
租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。
当承租人与房地产的权属人签订了房地产租赁合同，便拥有租赁房地产一定时间内的使用、收益等权利，同时承担按照租赁合同约定支付租金的义务。
当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格高于租赁合同约定的租金的时候，如果承租人将租赁合同进行转让会获得收入，如果出租方收回出租房地产需要对承租人进行补偿，承租人转让租赁合同所获得的收入（或出租方收回出租房地产对承租人进行的补偿）金额就是租赁权价格，采用收益法进行评估时为剩余租赁期内赢利租金（即房地产市场租金价格与租赁合同约定租金的差额）的现值。
当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格低于租赁合同约定的租金的时候，租赁权便没有价值。
但是，一般情况下由于房地产具有资源稀缺性、位置固定性、独一无二性、保值增值性等特性。
随着时间的推移，人口和收入增加，需求增加导致稀缺性增加以及外部经济或相互影响会引起房地产市场租金价格上涨。
2、租赁权评估的技术思路
采用收益法，将剩余租赁期内的赢利租金采用一定的还原利率还原求取待估房地产承租权价格。
二、市场租金的确定
采用市场比较法测算××地下商业建筑估价时点市场租金的价格。
1、计算公式
估价对象市场价格=比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正
2、比较案例选择
根据评估人员进行的市场调查和公司所掌握的市场信息，通过对周边地区近期发生过交易的物业进行收集整理分析，挑选出三个交易案例作为比较案例。
案例A：
××路180号
该房屋位于××路西首，临××路，总建筑面积20000平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。
租金单价为2.33元/平方米.天。
案例B：
××路147号
该房屋位于××路中段，临××路，总建筑面积31200平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。
租金单价为2元/平方米.天。
案例C：
××路××商业广场
该房屋位于××路西首，临××路，租赁建筑面积17000平方米，位于该房屋的第二层和第三层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。
租金单价为1.97元/平方米.天。
3、房地产价格影响因素说明
表一：
房地产价格影响因素说明表
项目
待估房产
实例A
实例B
实例C
交易单价（元/平方米.天）
待估
2.33
2
1.97
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易日期
2003.12
2003.10
2002.8
2003.9
租赁期限
16年
15年
20年
15年
区域因素
商业繁华度
××市市级商业中心之一，商业繁华度很好
××市市级商业中心之一，商业繁华度很好
××市市级商业中心之一，商业繁华度很好
××市市级商业中心之一，商业繁华度很好
人流量
为××市主要商业区，人流量很大
为××市主要商业区，人流量很大
为××市主要商业区，人流量很大
为××市主要商业区，人流量很大
基础设施
基础设施达到七通
基础设施达到七通
基础设施达到七通
基础设施达到七通
公共配套设施
区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施
区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施
区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施
区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施
交通便捷度
区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。
有多路公交路线通过。
距离××机场35公里，××火车站2.5公里
区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。
有多路公交路线通过。
距离××机场35公里，××火车站2.5公里
区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。
有多路公交路线通过。
距离××机场35公里，××火车站2.5公里
区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。
有多路公交路线通过。
距离××机场35公里，××火车站2.5公里
离市商服中心距离
0公里
0公里
0公里
0公里
环境景观
位于××广场的地下一层，和护城河毗邻
距离××广场和护城河约200米
距离××广场和护城河约200米
距离××广场和护城河约200米
周围物业利用类型
商场和办公
商场
商场
商场
个
别
因
素
临街状况
临××大街
临××路
临××路
临××路
临街道级别
主干道
主干道
主干道
主干道
使用功能
商场
商场
商场
商场
装修情况
地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶和黑色网格、墙面刷乳胶漆
地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶、墙面刷乳胶漆
地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶、墙面刷乳胶漆
地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶、墙面刷乳胶漆
设施设备
中央空调系统、送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统等，设备比较陈旧
电梯、中央空调系统、送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统等，设备比较陈旧
电梯、中央空调系统、送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统等，设备很新
电梯、中央空调系统、送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统等，设备很新
新旧程度
1999年建成并装修。
1996年建成，2003年9月部分装修改造
2002年建成并装修
2003年建成并装修
平面布置
适合商场使用
适合商场使用
适合商场使用
适合商场使用
建筑结构
钢混
钢混
钢混
钢混
建筑面积
31696.97
20000
31200
17000
停车位
地下汽车停车位134个
无地下停车位，地上有少量停车位置
无地下停车位，地上有少量停车位置
无地下停车位，地上有少量停车位置
楼层
地下一层。
地上没有房屋建筑物，为××广场
地上一至四层
地上一至五层
地上二至三层
4、房地产价格影响因素修正系数的确定
设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与评估实例进行比较，得出房地产价格比较因素修正系数表和比较因素修正指数表如下：
表二：
比较因素修正系数表
项目
待估房产
实例A
实例B
实例C
交易单价（元/平方米.天）
待估
2.33
2
1.97
交易情况
100
100
100
100
交易日期
100
100
100
100
租赁期限
100
100
99
100
区
域
因
素
商业繁华度
100
100
100
100
人流量
100
100
100
100
基础设施
100
100
100
100
公共配套设施
100
100
100
100
交通便捷度
100
100
100
100
离市商服中心距离
100
100
100
100
环境景观
100
98
98
98
周围物业利用类型
100
101
101
101
个
别
因
素
临街状况
100
100
100
100
临街级别
100
100
100
100
使用功能
100
100
100
100
装修情况
100
100
100
100
设施设备
100
100
102
102
新旧程度
100
99
101
102
平面布置
100
100
100
100
建筑结构
100
100
100
100
建筑面积
100
98
100
98
停车位置
100
96
96
96
楼层
100
105
105
101
表三：
比较因素修正指数表
项目
待估房产
实例A
实例B
实例C
交易单价（元/平方米.天）
待估
2.33
2
1.97
交易情况
100/100
100/100
100/100
100/100
交易日期
100/100
100/100
100/100
100/100
租赁期限
100/100
100/100
100/99
100/100
区域因素
商业繁华度
100/100
100/100
100/100
100/100
人流量
100/100
100/100
100/100
100/100
基础设施
100/100
100/100
100/100
100/100
公共配套设施
100/100
100/100
100/100
100/100
交通便捷度
100/100
100/100
100/100
100/100
离市商服中心距离
100/100
100/100
100/100
100/100
环境景观
100/100
100/98
100/98
100/98
周围物业利用类型
100/100
100/101
100/101
100/101
个
别
因
素
临街状况
100/100
100/100
100/100
100/100
临街级别
100/100
100/100
100/100
100/100
使用功能
100/100
100/100
100/100
100/100
装修情况
100/100
100/100
100/100
100/100
设施设备
100/100
100/100
100/102
100/102
新旧程度
100/100
100/99
100/101
100/102
平面布置
100/100
100/100
100/100
100/100
工程质量
100/100
100/100
100/100
100/100
建筑结构
100/100
100/100
100/100
100/100
建筑面积
100/100
100/98
100/100
100/98
停车位
100/100
100/96
100/96
100/96
楼层
100/100
100/105
100/105
100/101
比较结果
2.41
1.97
2.01
5、计算结果
通过比较修正后，我们认为这三个比较结果都比较接近正常的市场价格，故对其采用算术平均确定××地下商业建筑的租金价格，即为2.13元/平方米.天。
估价时点市场租金（季度租金）=建筑面积×2.13×90
=31696.97×2.13×90
=607.63万元
根据××地下商业建筑租赁的自身特点，本次估价，在剩余租赁年期内不考虑市场租金的变化，也不考虑通货膨胀的影响。
所以，本次估价，将估价时点市场租金作为估价时点以后至租赁合同截止日的市场租金。
三、租赁合同租金
根据租赁协议，租赁合同租金应缴金额及时间见下表：
表四：
地下商业建筑应缴租金明细表
时间
季度付款金额（万元）
付款期数
2004.1.1-2005.12.31
500
8
2006.1.1-2009.12.31
537.5
16
2010.1.1-2014.12.31
550
20
2015.1.1-2019.12.31
605
20
合计
64
四、市场租金与实际支付租金差额的确定
市场租金与实际支付租金的差额计算的详细情况见下表：
表五：
市场租金与实际支付租金的差额计算表
时间
市场租金季度付款金额（万元）
合同租金季度付款金额（万元）
季度租金差额（万元）
付款期数
2004.1.1-2005.12.31
607.63
500
107.63
8
2006.1.1-2009.12.31
607.63
537.5
70.13
16
2010.1.1-2014.12.31
607.63
550
57.63
20
2015.1.1-2019.12.31
607.63
605
2.63
20
合计
64
五．还原利率的确定
资本化率的确定方式有市场提取法、安全利率加风险调整值、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法，本次评估采用市场提取法。
通过市场调查，选取××地下商业建筑附近若干个写字楼市场交易价格、相同楼层对应的市场租金、房屋重置成本，具体情况列表如下：
表六：
参照案例交易情况表
案例
坐落位置
市场交易价格
（元/M2）
市场租金
（元/天·M2）
房屋重置成本
（元/M2）
A
××大街与××大街交汇处
6900
2.2
4000
B
××大街229号
8600
2.73
4500
C
××路与××路交汇处
6000
1.95
4000
D
××路43号
7300
2.66
4500
E
××路201号
7000
2.25
4500
写字楼资本化率计算过程见下表：
表七：
资本化率计算表单位：
元/平方米
项目
A
B
C
D
E
年总收益
2.2×365=803
2.73×365=996
1.95×365=712
2.66×365=971
2.25×365=821
年
总
费
用
营业税费
（收益×5.55%）
44.17
54.78
39.16
53.41
45.16
房产税
（收益×12%）
96.36
119.52
85.44
116.52
98.52
管理费
（收益×3%）
24.09
29.88
21.36
29.13
24.63
房屋维修费
（重置成本×2%）
80
90
80
90
90
保险费
（重置成本×0.2%）
8
9
8
9
9
小计
252.62
303.18
233.96
298.06
267.31
年净收益（收益-费用）
550.38
692.82
478.04
672.94
553.69
市场交易价格
6900
8600
6000
7300
7000
资本化率
年净收益/市场交易价格
7.98%
8.06%
7.97%
9.22%
7.91%
从上表可以看出,写字楼A、B、C、E的市场资本化率基本一致，写字楼D的市场资本化率偏离其他案例比较大，所以本次估价取写字楼A、B、C、E的市场资本化率算术平均值作为写字楼资本化率:
（7.98%+8.06%+7.97%+7.91%）/4=7.98%
由于××地下商业建筑的用途为商场，考虑其资本化率要高于写字楼资本化率，本次估价取其资本化率为：
7.98%+1%=8.98%
六、租赁转让价格的确定
1、计算公式
其中：
V——转让价格
an——市场租金与实际支付租金的差额
R——房地产季度还原利率，为8.98%÷4=2.25%
n——房地产收益期数，本次评估按照季度付款考虑，n=64
2、根据上述公式计算，××地下商业建筑承租权转让价格为2164.13万元。
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