陕西某物业管理项目投标书.docx
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陕西某物业管理项目投标书
陕西某物业管理项目投标书
招标书
投标人：
陕西广丰物业管理
招标人：
029-87硕9870
法定代表人：
招标时间：
2008年5月18日
广丰丽都物业管理
服务内容
陕西广丰物业管理
二〇〇八年五月十八日
项目页数
目录………………………………………………………………3
招标致函…………………………………………………………5
第一局部前言…………………………………………………6
第一章公司简介…………………………………………6
第二章公司业绩…………………………………………6
第三章对招标物业的看法………………………………7
第二局部拟对广丰丽都物业效劳及管理的全体想象………8
第一章物业管理运营宗旨………………………………8
第二章公司理念方针……………………………………8
第三章管理方式…………………………………………8
第三局部物业管理方案内容…………………………………9
第一章组织架构…………………………………………9
第二章人员招聘…………………………………………11
第三章员工培训…………………………………………12
第四章物业管理规章制度和档案的树立与管理………13
第五章物业效劳内容……………………………………16
第六章物业管理效劳方案………………………………25
第七章社区文明树立……………………………………28
第八章信息反应…………………………………………28
第九章效劳规范和承诺目的……………………………29
项目页数
第十章广丰丽都物业费用测算级规范…………………30
第十一章收费项目及规范…………………………………33
第四局部广丰丽都物业管理日常效劳作业规范……………34
第一章管理处基础效劳作业规范………………………34
第二章工程部维修效劳作业规范………………………35
第三章协防部作业规范…………………………………37
第四章环境管理部作业规范……………………………40
第五局部广丰丽都物业应急预案……………………………42
第一章电梯困人应急预案………………………………42
第二章突发停电应急预案………………………………43
第三章自然液化气走漏应急预案………………………44
第四章偷盗和破坏事情应急预案………………………45
第五章不测伤亡应急预案………………………………46
第六章水浸应急预案……………………………………46
第七章火灾应急预案……………………………………48
第六局部人员安排……………………………………………52
第七局部业主承诺……………………………………………52
第八局部附件…………………………………………………52
第九局部完毕语………………………………………………53
招标致函
招标项目称号：
广丰丽都
致：
陕西迪普实业
我公司知悉贵公司关于广丰丽都物业效劳管理项目招标状况后，对该项目组织公司各方面技术人员停止评审和研讨，决议参与招标。
1、本招标书文件项下的一切内容，组成了我们的招标文件，并且该文件一切内容都是真实的。
2、我公司情愿遵守本次招标的规则，并承诺假定中标，将于贵方一同实行招标文件各项条件。
3、了解贵方不拟以最低报价为规范接受招标，同时也不偿付我公司在招标中发作的一切费用。
4、关于贵公司要求进一步提供的其它资料，我公司情愿尽快提供或回答。
5、假定贵方要求签署«前期物业效劳合同»，我公司将欣然接受。
6、我公司保证从投递标之日起至招标有效期内遵守本标书，在此期限内，本标书对我方一直具有约束力。
并可随时被贵方接受。
7、我公司一旦中标，在制定和签署正式«前期物业效劳合同»之前，本标书应成为约束对方的文件。
8、我公司了解贵方不一定接受我公司的招标，并不需作任何的解释。
招标人全称〔公章〕：
陕西广丰物业管理
地址：
南二环79号
：
710086
：
76508099
：
65008700
法人代表或授权代表〔签名〕：
职务：
项目总经理x
日期：
2008年5月18日
第一局部前言
第一章公司简介
陕西广丰物业管理成立于2006年8月，附属于陕西广丰房地产开发。
是一家以物业管理效劳为中心业务的专业化物业管理企业。
广丰物业把高质量、高层次、高质量的效劳树立在高素质的人才基础之上。
公司现有员工50余人，从业人员都具有了专业资历证书，其中管理人员98%具有大专以上学历。
为了顺应公司开展需求，公司顺利完成了组织结构的调整，共设〝三部一中心〞，即方案财务部、行政人事部、质量监视部和客服中心。
随同着信息化管理体系形式的逐渐树立，广丰物业将迈上信息化、品牌化的路途。
公司自创立以来，本着〝您的需求，就是我们的职责；你的满意，就是我们的效劳宗旨〞，贯彻〝规范管理、诚信服务、继续改良、进取创新〞的质量方针，秉承〝关爱无处不在〞的效劳理念，坚持〝热情、周到、耐烦、细致〞的任务作风，倡议〝仔细做事，只能使事情做对；用心做事，才干使事情做好〞的任务态度，以〝创一流品牌，完成最正确社会效益和经济效益〞为企业开展目的，管理项目已涵盖住宅物业和商业物业，现管理项目有5A级智能大厦〝广丰国际大厦〞、承当5A级智能小区〝广丰花园〞物业管理顾问等。
为给广阔业主、物业运用人发明平安、整洁、温馨的任务、生活环境，最大限制地满足物业运用人，物业投资者完成物业保值、增值的需求，公司依照ISO9001：
2000质量管理体系规范，制定了协防、工程、保洁、绿化及客服接待等部门的任务职责、任务内容、任务流程、任务规范和考核规范。
培育出了一支〝敬业、勤劳、严谨、务虚〞的物业管理队伍。
发明美妙环境是我们共同的希望，在此，我们郑重承诺：
您的要求，将是我们永久不变的任务内容；您的意见，将是我们永久不竭的任务动力；你的满意，将是我们永久不逾的任务目的。
我们将经过不时完善效劳质量，提高管理效劳水平，以真诚的贡献、贴心的效劳与关心，创立优美温馨的环境。
为房地产开发企业品牌提升，做好我们的物业管理效劳；为物业管理的继续开展，做出我们应有的贡献。
第二章公司业绩
一、2006年12月片面接收由陕西广丰房地产开发开发树立的4万平方米的27层集商业写字楼于一体的——广丰国际大厦物业管理。
该项目并与2020年参与〝陕西省物业管理示范大厦〔简称〝创优〞〕〞活动。
二、2007年终受理由银泰置业开发树立的8万平方米30层集商住一体的——广丰花园小区物业管理顾问。
三、2007年底片面进入由广阔房地产开发开发树立的——广丰公寓前期物业管理。
四、2007年底片面进入由广丰房地产开发开发树立的——崇立金世园前期物业管理。
第三章对招标物业的看法
广丰丽都项目是陕西迪普实业开发树立并浩荡推出的高层次集商业住宅于一体的商品楼盘项目。
该项目座落于大庆路〔玉祥门向西300米路北〕，居玉祥门商业圈环金地段，东傍西二环并近靠西北最大的汽车配件城、西临西电集团和土门商业消费群、北紧靠天朗城市花园小区，天文位置优越、交通便捷、区域繁华，是目前西安房地产最热地域之一，也是众多购房置业者理想择选之地！
广丰丽都项目总修建66460㎡，主体高度96.87米，拥有AB两座各30层和C座18层的外观流利、气势恢宏主体修建构成，彰显气度尊贵；其中地下室占7160㎡〔停车位位150个〕，1-2层商业占14150㎡，住宅占45150㎡，小区规划户数407户，为满足不同消费者需求，从经典50㎡大户型到豪华150平米等多元化户型合理、兽性化设计，并规划了5000㎡商务广场，使投资、商用、自住者为所欲为，乐享生活之便。
我们以为，陕西迪普实业开发树立的广丰丽都项目，在承袭了西安区域商住楼共同的方格同时，推出的又一个高档商品商住楼，从户型和设计来看，表达了开发人的创新和观念新颖。
我公司目前管理的广丰国际大厦以及以前期介入的广丰公寓和担任顾问的广丰花园等项目在不时努力和全体员工的奋进任务下，不只失掉双方公司的认可，也取得入驻企业、广阔业主的认同，尤其是我公司管理的广丰国际大厦在接收短短1年后，经过片面完善，曾经着手参与陕西省每年一度的创立〝陕西省物业管理示范大厦〞活动，并有决计取得此项大厦殊荣。
我们以为陕西迪普实业开发树立的广丰丽都项目，假定于陕西广丰物业管理树立相互尊重、相互信任的协作，我们坚决置信广丰丽都项目在本公司的管理下，一直坚持国际物业管理先进理念，走品牌之路，一定会完成良好的经济、社会效应，强强结合到达双赢。
第二局部拟对广丰丽都物业效劳及管理的全体想象
第一章物业管理运营宗旨
我公司将对广丰丽都项目实施专业化、规范化、顺序化物业管理，秉承〝规范管理、诚心务虚！
优质效劳、争创一流！
〞的企业宗旨，坚持业主满意是我们做好各项任务的运营理念，努力改善效劳，不时提高效劳水平，一直不渝做好为业主效劳，把广丰丽都创立成为一个平安、温馨、文明、整洁、优雅、温馨的美妙家园气氛。
第二章公司理念方针
一、公司质量方针
规范管理、诚心务虚！
优质效劳、争创一流！
二、公司价值观
勾搭协作、正直品格！
知识共享、开拓创新！
三、外部管理理念
员工围着业主转，二线围着一线转，运营围着市场转！
四、细节管理理念
事无巨细、如虎添翼！
聚焦质量、关注细节！
第三章管理方式
一、基本原那么
陕西广丰物业管理坚决在省树立厅、市房管局物业主管部门，在省市物业管理协会组织的指导和指点下，依据中华人民共和国«物业管理条例»，西安市«物业管理条例»、«陕西省物业效劳收费管理实施方法»，完全依照法律法规，对广丰丽都项目实施物业管理，构成物业管理行政部门及协会、业主委员会、陕西广丰物业管理下属广丰丽都管理处和各专业管理人员的三级管理。
二、管理体制
依托ISO9001质量管理体系，运用规章制度，岗位职责，树立公司管理架构。
公司总经理主管物业管理任务的总体规划及严重事情决策；各职能部门监视、考核各项目管理处落实公司质量体系及公司决策执行状况；各项目管理处详细担任物业的日常管理效劳任务，确保公司质量方针、目的的所管大厦〔小区〕完成。
广丰丽都管理处将依照公司管理框架，拟组建一支运作反响高效，员工队伍精干、迷信规范、机制灵敏的管理机构。
三、管理机制
1、实效任务制：
我公司对业主的效劳任务一概实行实效任务制。
即本公司承诺：
一切对外效劳任务，均在向业主地下承诺的时间内完成或有处置结果。
2、地下效劳制：
一切效劳任务均向业主地下。
制止员工向业主讨取任何酬劳行为。
3、首问责任制：
任何员工在接到业主咨询、赞扬、求助十军担任将业主的效果处置终了方可取得公司认可。
4、全天候效劳制：
管理处实行24小时效劳。
设热线效劳，欢迎业主随时拨打。
5、回访任务制：
管理处将依照任务规范作业规程对展开的效劳任务活期走访业主，谦逊接受业主的建议、批判。
严重决策、措施均会事前通报给业主。
6、平安预案制：
管理处将优先处置业主的平安管理效果，对平安重点、难点树立预案制度，能够出现的突发效果均按及时、有效的处置顺序，确保平安任务的万无一失。
四、其它
1、提高科技含量，逐渐完成现代化效劳和管理
在各个管理项目管理处，我们将对业主档案、各类资料、推销及办公实施计算机化管理。
2、法律关系
以合同方式与开发商签署«前期物业效劳合同»，业主委员会成立后，失掉续聘与业主委员会签署«物业管理合同»，树立合同甲乙双方为制约的主体关系。
第三局部物业管理方案内容
第一章组织架构
一、组织架构图
二、人员配置：
〔51人〕
1、管理处主任：
1人
2、主任助理兼客服主管：
1人
3、客服兼收费员：
2人
4、文员：
1人
5、工程维修部：
9人
主管：
1人
电工：
4人
水暖工：
3人
电梯工：
1人
6、协防部：
27人〔协防部24小时值勤，人员依照三班倒，在编制数上加1/3人员〕
领班：
2人
门岗：
6人
巡逻岗：
4人
外围：
3人
车场：
3人
监控室：
2人
7、环卫绿化部：
10人
领班：
1人〔代班上岗〕
保洁员：
8人
绿化工：
1人〔并承当2楼平台上环境卫生〕
第二章人员招聘
一、高层物业管理人员
1、物业经理〔管理处主任〕
大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实践任务阅历，熟习物业管理有关法律、法规及企业基本管理任务，有较强的管理才干和组织协调才干及处置突发事情的才干，勤业、敬业、乐业。
2、物业经理助理兼客服部主管
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实践任务阅历，有一定的管理协调才干，对任务管理、运作有较强的、系统的看法，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、筹划、沟通、剖析、统计才干，熟习公关业务，勤业、敬业、乐业。
二、客服部
客服兼收费员
大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟习物业管理法律法规，有较强的管理才干和组织协调才干，了解公关业务，性情平和，电脑打字熟练，言语表达才干强，对任务仔细担任，敬业、乐业。
三、文员
大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟习日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰厚的文件编辑任务阅历，具有丰厚的资料、文档管理任务阅历，组织协调才干强，享乐耐劳。
四、工程维修部
1、工程维修部主管
大学专科以上学历〔工科专业〕，工程师职称，有6年以上工程管理阅历，持有物业管理上岗证，有2年以上本职任务阅历，具有扎实的专业知识基础，丰厚的实践任务阅历，极强的入手操作才干以及较强的资源运用才干、组织管理才干和综合事务管理才干，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。
2、弱电技工
大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，有3年以上任务阅历，业务熟练，有较强的敬业肉体，具有独立完成任务的才干，具有特种工种上岗证书。
3、强电技工
身体安康，中专以上学历，电力系统或相关专业，有3年以上任务阅历，业务熟练，有较强的敬业肉体，具有独立完成任务的才干，具有特种工上岗证书。
4、电梯技工
大专以上学历，有5年以上任务阅历，有电梯设备的管理阅历，业务熟练，有较强的敬业肉体，具有独立完成任务的才干。
五、协防部
1、领班
大专〔或同等学历〕，熟习国度有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理才干。
持有物业管理上岗证，有2年以上的本职任务阅历，具有，丰厚的社会阅历和较强的言语表达才干，以及随机应变处置突发事情的才干，有一定的消防知识。
任务仔细担任，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。
2、协防员
高中以上学历，退伍军人优先，身高172CM以上，身体安康、品行端正，任务仔细担任，外地户口须有本地户口担保人。
3、监控管理员
高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，身体安康，不矫正视力为1.5，品行端正，任务仔细，电脑打字熟练。
六、环境事务部
1、领班
中专以上文凭，45岁以下，能熟练掌握并操作各类保洁设备设备，有3年以上专业保洁阅历，敬业肉体强、享乐耐劳，沟通力好。
2、保洁员
初中以上文明，45岁以下，有一定的保洁阅历，敬业肉体强、享乐耐劳。
第三章员工培训
一、新员工上岗培训
依据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训任务做以下布置。
1、员工上岗培训期7天为有薪培训。
2、培训内容包括：
物业管理概述，小区物业管理流程，现代物业管理效劳理念，各岗位职责、员工守那么、业主赞扬、应急任务处置顺序等。
二、在岗员工循环培训
1、经过实践任务中所发生的效果，不活期地布置当事人〔指员工〕参与班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参与1-2次公司组织的任务指点培训。
组织员工座谈会，交流事情处置技巧及与业主沟通的阅历。
3、上岗循环培训的考核方法。
（1）经过实际答题的方式考核员工所掌握的培训内容。
（2）在实践任务中，业主的赞扬率和员工违章、违规的行为是评价员工任务的基础。
（3）经过实际与实际考核，淘汰不合格的员工，到达优化管理的目的。
4、培训方案及培训内容提纲〔略〕。
第四章物业管理规章制度和档案的树立与管理
一、管理规章制度
迷信管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保证，为了到达高规范的管理目的，我公司已成功导入ISO9001质量管理规范形式。
在接收物业以后，将严厉依照质量管理体系的规范，实行专业化、规范化管理。
制定出管理规章制度合计74条，其中群众制度12条，外部岗位职责12条，运作管理制度29条，员工培训考核制度9条。
1、群众制度
〔1〕«业主手册»
〔2〕«业主条约»
〔3〕«肉体文明条约»
〔4〕«楼宇运用维护管理规则»
〔5〕«二次装修管理规则»
〔6〕«二次装修管理协议»
〔7〕«装修人员管理规则»
〔8〕«出入物品管理规则»
〔9〕«平安管理规则»
〔10〕«消防管理规则»
〔11〕«清洁卫生管理规则»
〔12〕«园林绿化管理规则»
2、岗位职责
〔1〕物业管理处主任岗位职责
〔2〕经理助理岗位职责
〔3〕物业管理客服人员岗位职责
〔4〕物业管理员岗位职责
〔5〕财务收费员岗位职责
〔6〕工程维修部主管岗位职责
〔7〕工程技术员岗位职责
〔8〕平安事务主管岗位职责
〔9〕平安管理员岗位职责
〔10〕环卫绿化部主管岗位职责
〔11〕绿化维护人员岗位职责
〔12〕环卫清洁员岗位职责
3、运作管理制度
〔1〕«员工手册»
〔2〕«管理人员文明效劳准那么»
〔3〕«员工办公制度»
〔4〕«各部门月任务方案及总结制度»
〔5〕«员工培训制度»
〔6〕«档案资料管理制度»
〔7〕«值班管理制度»
〔8〕«公共用品央求、购置、领用制度»
〔9〕«员工宿舍管理评选制度»
〔10〕«接待赞扬处置及回访制度»
〔11〕«维修回访制度»
〔12〕«机电设备管理手册»
〔13〕«机电设备的编号方法»
〔14〕«机电设备的统计制度»
〔15〕«配电房管理制度»
〔16〕«物业防火平安反省制度»
〔17〕«物业管理运作流程»
〔18〕«业户赞扬处置顺序»
〔19〕«业户入住任务顺序»
〔20〕«业户入住装修管理任务顺序»
〔21〕«物业管理档案树立任务顺序»
〔22〕«物业资料控制任务顺序»
〔23〕«公共设备维修、养护任务顺序»
〔24〕«机电设备维修任务顺序»
〔25〕«平安管理任务顺序»
〔26〕«消防应急处置任务顺序»
〔27〕«园林绿化管理任务顺序»
〔28〕«清洁管理任务顺序»
〔29〕«社区文明展开任务顺序»
4、员工培训考核制度
〔1〕«新员工入职培训制度»
〔2〕«在岗员工循环培训制度»
〔3〕«员工任务考核及奖罚制度»
〔4〕«员工岗位责任月考核效果汇总表»
〔5〕«经理助理岗位月考核效果表»
〔6〕«部门主管岗位月考核效果表»
〔7〕«部门员工岗位月考核效果表»
〔8〕«业户意见统计表»
〔9〕«员工违章违纪处置意见申报表»
二、物业档案树立与管理
1、资料的搜集
资料的搜集坚持内容丰厚的原那么。
依据实体资料和信息资料的内容，在实践任务中从需求和效劳的角度动身，扩展信息的搜集来源；从时间下去讲是指从规划设计到工程完工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的全部。
大到房屋本体公共设备，小到花草苗木都应有详细的资料。
2、资料分类整理
〔1〕分辨真伪
〔2〕分类排序
〔3〕组编档号
〔4〕装订精巧
3、档案资料管理
〔1〕采用原始档案和电脑档案双轨管理制。
〔2〕采用多种方式的文档贮存方法，以便原始档案的管理。
〔3〕建议尽能够的采用电脑贮存，便于查找调用和更好地维护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。
〔4〕树立健全档案的外借管理规则。
档案管理必需专人担任，应做到保管、保密，任务细致，如有破损，应及时修补。
〔5〕档案管理室到达防火、防潮、防蜕变的〝三防〞规范。
第五章物业效劳内容
一、公共设备设备管理
1、管理目的
保证设备运转正常，无严重管理责任事故。
2、管理措施
〔1〕制定设备平安运转、岗位责任制、活期反省维修保养运转记载、维修档案等管理制度。
〔2〕装备所需专业技术人员，严厉执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。
〔3〕设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘积垢，无鼠、虫害发作，机房环境契合设备要求。
〔4〕树立供电、供水的管理制度，配置人员24小时值班。
〔5〕监控系统等智能化设备、设备运转正常，有记载并按规则活期保管。
按任务规范时间扫除缺点，保证系统任务正常。
〔6〕消防系统设备完全，完整无损，确保随时启用。
〔7〕消防管理人员掌握消防设备、设备的运用方法并能及时处置设备、设备的各种效果。
〔8〕制定有突发火灾的应急方案，设立消防疏散表示图，照明设备，引路标志完整，紧急疏散通道疏通，无火灾平安隐患。
〔9〕给排水设备、阀门、管道任务正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规则时间对二次供水蓄水池设备、设备停止清洁、消毒。
二次供水卫生容许证、水质化验单等证完全。
水池、水箱清洁卫生无二次污染。
水泵、水池、水箱有严厉的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。
排水系统迟滞，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发作。
遇有事故，维修人员在规则时间内停止抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。
树立事故应急处置方案。
〔10〕公共配套效劳设备维护周到，公用管线一致下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。
路途、大堂等公共照明完整，小区范围内的路途疏通，路面平整。
二、平安管理效劳
1、管理目的
〔1〕确保大厦内无因管理责任引发的严重火灾。
〔2〕维护好大厦内的公共次第，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。
〔3〕有预见性地对任何能够危殆业户的平安状况，采取防范措施。
2、树立巡查联动治安网络
〔1〕在小区内设立活动岗哨，实行24小时值班巡查制。
做到2小时巡视一遍，并记载平安状况及消防设备、公共物品的完整状况。
〔2〕遇到有紧急状况或其他治安需求，管理处经过对讲机下达指令，巡查人员可在1分钟~3分钟内抵达现场停止援助。
〔3〕与外地派出所树立警民共建关系，活期与管片民警剖析治安情势、特点以及防范的方法和技艺。
3、紧急状况下的应急措施
〔1〕发作偷盗、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理部迅速调集巡查平安管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取自动。
〔2〕迅速调整人力、物力，以确保应急任务的顺利停止。
〔3〕发作案件时，立刻报警并维护现场，协助公安机关调查破案。
〔4〕管理处经理应在突发事情发作的第一时间抵达现场，冷静、冷静停止处置，并向下级报告。
三、装修管理效劳
1、日常装修管理
〔1〕管理处布置客服人员操持装修队伍的注销、审批和发放各类证件。
〔2〕跟踪施工状况。
管理处工程维修部主管每日巡视，了解各施工点施工状况。
平安事务部主管每日布置人员三次不定时巡视，了解施工状况及纠正施工队违犯装修管理制度的现象，控制不平安要素的发生。
〔3〕平安管理员24小时值班，控制人员进出并做好相应记载。
〔4〕装修渣滓清运。
采取集中搜集的方法，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。
2、装修平安管理
〔1〕平安事务部担任装修日常平安任务。
〔2〕与业主和施工队担任人签署平安责任书。
〔3〕装修资料按指定时间进入，平安管理员停止仔细查验，发现有毒、易燃、未作处置的资料严禁入内。
〔4〕需求停止烧焊等动火作业，应向管理处提出央求，经同意后在工程技术人员监护下，方可作业。
〔5〕平安管理员巡查时，对装修点的资料、装修方式
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