物业管理投标文件格式内容.docx
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物业管理投标文件格式内容
物业管理投标文件格式、内容
投标文件一
投标综合说明书
业主：
1．根据己收到的招标编号为物招审字（__）第（__）号的
物业的招标文件，遵照《**市物业管理招标投标管理办法》的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。
2．一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文什中对承包期限的要求如期按质提供服务。
3．一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。
4．一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。
5．我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。
6．我方同意招标书中各条款，并按投标标价总额3%交纳保证金**万元（大写）。
若我方违约，则扣除所缴纳的全部保证金。
7．除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。
投标单位：
______（印鉴）
法定代表人或委托代理人：
_______（盖章、签字）
日期：
______年___月___日
投标文件二
企业法人地位及法定代表人证明
一、法定代表人证明
法定代表人资格证明书
单位名称：
**物业管理公司
地址：
**省**市**街**号
姓名：
性别：
年龄：
民族：
职务：
技术职称：
身份证号码
**系**物业管理公司的法定代表人。
负责为**物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。
特此证明
投标单位（盖章）
日期：
___年__月__日
上级主管部门（盖章）日期：
___年__月__日
二、营业执照
三、资质证书
四、法人代码证书
投标文件三
**物业管理公司简介
．．．．．．．
投标文件四
物业管理专案组配备
一、本物业由我公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成物业管理班子。
董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。
董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。
董事，专责处理该项发展计划的物业管理服务工作。
此先生在香港及台湾前后共有十年的专业物业管理经验，而对物业管理顾问的经历计有香港新界**发展计划、香港**大厦、台湾台北市**集团超高层大楼、台北市**集团总部大楼、上海外滩**广场、上海**百货公司、武汉**广场、北京**大厦及珠海**广场等。
投标文件五
对合同意向的承诺
一、承包方式：
物业设计图纸预算。
二、服务价款的计算方式：
1、各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算；
2、普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算；
3、特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准，并适当浮动，予以确定；
4、设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行；
5、管理期间，凡遇有关政策性调整，按政策调整规定执行。
二、在计算服务费用总成本的基础上，乘以我方招标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。
四、服务款项收取方式。
物业峻工接管时，由物业管理公司从开发商处收取物业总造价1%的管理基金。
物业管理中日常服务收费由全体业主派出代表（或者固定或者轮流）收取并交至物业管理处。
收取时间为每月一次，下月15日以前交至物业管理处。
五、材料设备供应方式
管理所用材料、设备除临时所需的个别种类外，其他的应由甲方供应到现场，乙方提供材料和堆放场所；临时所需材料设备由业主认质定价，乙方负责采购，并按委托管理合同有关规定执行。
六、服务质量必须能使业主的合理要求得到满足。
在合同中制定出对物业管理公司高质量满足业主要求行为的奖励与不能提供符合业主要求服务的处罚。
七、为保证服务质量所需的技术升级费和协调费，应由物业管理公司通过精心组织管理和加强成本核算自行消化，不得向业主另行收费。
八、文明管理，确保安全，实现无重大事故。
物业管理投标书样本
投标文件六
1、企业信誊
2、企业资质（证书样本见第四章附表）
3、企业荣誉证书（略）
4、企业安全生产证明资料
5、企业物业管理服务质量证明资料（格式同上）
6、近几年所接管主要物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配备明细表：
投标文件七
物业管理要点
物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限。
而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。
**物业为高级工贸建筑物。
其物业管理重点兹分析如下：
一、工贸大厦管理
工贸大厦需要极为周全的服务，特别是现代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。
而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯，还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。
租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。
大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。
清洁一座大楼例如香港新中国银行大厦的幕墙，其难度和这项工程所涉及的庞大费用，实非一般人所能想象。
一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时其资本价值也会因而受到影响。
二、停车塌管理
现今停车塌的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁重的日常运作需要。
采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。
此外，停车场上的停车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。
停车场必须有闭路电视作监控，保障访客安全。
大楼后备电源发电机需与停车场自动化系统及照明系统相接通，以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。
停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。
停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租及出售营运，都有着正面积极作用。
服务内容
依据**物业现时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼完工后再提供管理运作服务。
一、物业管理顾问服务
●建筑期间管理顾问服务
※提供大楼图则专业意见
※提供大楼设施专业意见
※提供大楼建材专业意见
※预估大楼管理运作成本
※大楼管理进度检讨、停车场管理建议
●大楼竣工验收证核发前的管理服务工作
※建议制定租约条款
※订定管理守则
※员工培训计划
※财务预算
※用户搬进及装修期间的管理服务工作
※移交大楼单位与租户程序
※装修工程及物料运送控制程序
※保安控制
※进入控制
※安全控制
（一）、建筑期管理顾问服务
1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照，其主要功能为：
●在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减设施；
●节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作；
●在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能畅顺。
2、服务内容
1）提供大楼图则专业意见
就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析。
这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的。
本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间，如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。
2）提供大楼设施专业意见
就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择种类设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。
※大楼设施包括：
※电梯
※消防设备
※电气设备
※照明设备
※给/排水系统大楼自动化系统
※垃圾处理设备洗窗机设备
※后备发电机设备大楼广播系统
※停车场管理系统等
3）提供大楼建材专业意见
就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别，判断有关材料是否能对使用者达到预期效果，以及对管理工作能否妥善处理等加以分析。
4）预估大楼管理运作成本
就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考。
5）大楼管理进度检讨
本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：
※分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见：
※当有重大设计修改时，派专业人员参加工程会议，与各有关单位配合协调，了解工作进度，以便即时提出专业意见，使日后管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费；
就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够，维修保养服务是否满意（可以引进外国安全），以及该项设计对管理者是否容易处理等，并以此作为业主及建筑师参考。
6）停车场管理建议
依据现在的停车场规划作出管理顾问意见，内容包括：
※订定停车场整体经营策略，如出租营运的安排及收费标准等。
※停车塌车辆楼层分配及运作形式，包括月租停车，计时停车及货运车日常运作模式的评估。
※就选定的停车场设备从管理者角度出发作出分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。
（二）、物业竣工验证发放前的管理顾问服务工作
1、订定租约条款及管理守则
就租约条款部份，本公司将提供标准租约样本给业主参考，并通过本公司代理部与物业部的协调，并参照业主意见，在条例中订定特定租约内容及细则；
物业的管理守则将作为租约条款的一部份，本公司将依据外国的专业管理规范配合特定环境，订定一套符合所设定的管理规章；
除附加于租约条款的管理守则外，本公司将与各承租户制定租用户手册，使租用户在使用及搬进大楼前对管理运作能作出充分了解，从而配合管理公司的服务。
2、员工培训计划
本公司将物业管理确认为一项由人力作主导的服务行业，所以深信在物业管理中担当第一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练，这些训练除灌输现代化物业管理知识外，还应包括其他项目如领导才能或公共关系等课程。
培训结束的考察将是理论与实务并行，半配合适当的演习，保证员工能熟习并实际体会突发事故的应变措施及程序。
1）员工训练课程
就物业管理员工的培训，本公司设有较为健全的训练项目，建议管理员工的课程主要包括下列各项：
●业主及管理公司简介（包括人事组织及结构）
●管理员工职责
●管理员工在物业管理中扮演的角色
●员工守则、行为及纪律
●物业专门名词介绍
●物业保安措施及辅助巡逻设备
●物业设施的定义及应用
●管理服务的目的及重要性
●移交及回收单位的程序
●防火知识及消防装置
●无线电通话机的应用
●物业管理的基准
●紧急事件处理程序
V水管爆破
V火警应变
V电力故障
V瓦斯泄漏
V雷暴及台风
V盗窃或抢劫
V处理租用户投诉
V处理可疑物体及恐吓电话
V偷车
V拾获财物
v发现租用户受伤或意外
v物业内违例或遗弃车辆
v急救学常识
V领导才能，组织能力及责任感等
对于物业维修技工而言，其训练课程除上述选择性项目外，还将会加插以下课程：
V机电维护的措施及程序
V物业空调运作流程
V维修工具维护及保管
v物业设施的操作流程等
对于上述培训计划，本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供训练课程，务求使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及工作执行取得系统的、深入的认识并获取应有的训练机会。
3、财务预算
现今的专业化物业管理，除极需要专业管理人员及特定的管理系统设备外，对整栋建筑物的财务管理，更为重视。
精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者权益，相对而言，也能确保并增加不动产价值。
物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制定出一套完整而合理的预算案，并预留基金作长期性保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致极限。
本公司将为该物业提供一套依照现今先进国家及地方所采用的预算模式为基准所作的财务预算案。
预算案内每一内容及项目均针对物业所选择的设施和设备作评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有有关数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。
对于该项财务预算应包括下列各项支出，以便订定日后管理运作费用的基准：
1）、管理员工薪律
V薪津及年终资金
V加班费
V劳工保险费
v制服及洗衣费
V员工训练
2）、维修及保养费
V升降机
V排水设备
V电器装置
V保安系统
V消防设备
V后备发电机设备
V给水设备
V楼宇维修
v大楼标志及指示牌
V电讯及广播
v大楼自动化系统
V垃圾处理设备
v清洗储水池
V卫生设备
V洗窗机
V停车场设备等
3）、公共事业支出费
V电力
V自来水
V电话
V杂项支出
V园艺保养
V节日布置
V大楼清洁
V管理行政
V会计稽核大楼账目
V大楼保险
V预留修缮基金
V管理经理人酬金
投标书的编写内容（仅供大家参考）……[转帖]
投标书的编写内容（仅供大家参考）……[转帖]
投标书在内容上必须严格根据招标单位发出的《编制标书的项目和要求》来编制。
由于招标物业的具体情况不同，招标单位的要求不同，因此投标书内的项目和要求也各不相同。
通常物业管理投标书项目主要有以下11项：
一、管理方式
投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势，选择最适合的招标物业的管理方式。
比如选择独资管理方式，还是股份制的管理方式，仰或是有限责任公司的管理形式等等，对目标物业的管理与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。
二、管理组织架构
所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构，根据目前我国物业管理发展情况来看，物业管理组织机构有三个特征：
1、管理体制
管理体制主要有三类：
（1）总经理负责制；
（2）董事会下的三总师负责制；
（3）董事会下的总经理负责制。
2、管理方法
目前国内的管理方法有两种：
（1）
垂直领导方式（直线式管理模式）。
优点是政令淌通，管理到位，管理层直接对成本，对管理质量负责。
缺点是人力资源分散，横向协调配合困难。
（2）
矩阵式领导方式。
这种方式的优点是充分利用人力资源，调动个方面的积极性，可采用现代化管理手段进行管理。
缺点是管理结构稳定性较差，人员经常变动，容易形成多头领导。
这种方法适用于多品种而且形成规模的物业管理。
3、机构的设置
根据管理物业的多少，以及业主的需求来确定管理组织结构。
目前我国物业管理体制下的物业管理的管理机构有以下几种：
（1）三部一室。
即机构具体设置为：
办公室、财务部、管理部、工程部。
（2）四部一室。
即机构具体设置为：
办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。
（3）六部一室。
即机构具体设置为：
办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、社区文化部、公关部。
除了机构明确以外，对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。
比如目标物业管理的管理经理、副经理，他们的文化层次，年龄结构，工作经验，都应明确规定下来。
然后对从事目标物业管理服务的人员结构也要明确，对他们的文化素质，工作能力，基本条件都要提出要求，甚至要制定好接受目标物也管理以后的人才培训计划。
三、管理费用的收支预算方案
经费是物业管理运转的基础和保证，所以对目标物业必须要进行经营测算。
测算应本着“实事求是”、“取之于民、用之于民”、“用户至上、服务第一”、“根据物业功能、分层次收费”等原则进行。
1、收入测算
物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。
因此，该收的费用都要收齐，不能漏收。
通常收费的项目有：
（1）目标物业的管理费用。
按照政府物价部门核准的标准进行测算。
（2）物业管理企业根据所给的营业用房而开展“三产”经营获得的收入。
（3）维修基金每年可取的利息金额。
（4）其他方面的服务收入。
2、支出预算
围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。
通常有：
（1）人员工资、福利、津贴、奖金，以及其他各类保险支出。
（2）各类服务成本的开支。
例如，能源有水，电，气，汽油等的消耗；各种设备的添置；各类服务所需要的的消耗品。
（3）物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。
（4）其他有关各项的开支等。
通常根据招标文件的要求，要进行3年预算。
四、管理操作
这部分要求细化，他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量，以及规范化的管理的标准，从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力，所以各物业管理企业都对此很重视。
其通常分为两大类：
1、根据目标的物业情况，认真制定相应的规章制度。
通常物业管理规章制度分为：
（1）公众管理制度，主要包括：
①业主公约；
②精神文明建设公约；
③楼宇使用及维护管理规定；
④装修管理规定；
⑤治安管理规定；
⑥清洁卫生管理规定；
⑦消防管理规定；
⑧交通车辆管理规定；
⑨环境保护管理规定。
（2）岗位责任制度，主要包括：
①管理处主任岗位职责；
②管理处主任助理岗位职责；
③环境主管岗位职责；
④保洁员岗位职责；
⑤保安主管岗位职责；
⑥工程主管岗位职责；
⑦维修人员岗位职责；
⑧会计人员岗位职责；
⑨行政人员岗位职责。
（3）内部管理运作制度，主要包括：
①员工行为规范；
②培训制度；
③考核制度；
④奖惩制度；
⑤回访制度；
⑥来访，投诉处理制度等。
2、根据目标物业，确定各管理岗位工作人员的职责
管理岗位主要有：
①保安；
②机电维修；
③清扫保洁；
④园林绿化；
⑤电梯操作；
⑥社区文化。
五、管理目标，经营管理宗旨、方针
投标书中应表明投标单位对目标物业的管理目标、管理方针、管理宗旨，便于业主委员会成立的招标领导小组及评委们更加清楚理解物业管理的理念、宗旨。
例如某物业管理企业投标某商住楼时，提出管理目标：
树立“服务至上，客户第一”的管理思想，达到一流管理、一流形象、一流效益，一促进后期的楼宇销售；提出管理经营方针：
保本经营、独立核算、自负盈亏、开展一业为主，多种经营，求得自身的生存与发展。
六、便民服务措施
物业管理是有偿的服务活动，这是其性质所决定的；然而开展物业管理并不是一味只追求经济效益，而是要正确处理好社会效益，环境效益与经济效益三者的关系，使之有机的统一。
一些物业管理企业，在开展物业管理有偿服务的同时，还向业主公开承诺无偿便民服务项目若干项，深受业主的欢迎和好评。
七、社区文化
随着一幢幢楼房的建好，新的社区环境形成，人们从熟悉的环境般到不熟悉的环境，特别是老年人的“高楼病”多了，孩子也变得孤独了。
为此，社区文化的重要性越来越被老百姓看中，成为购房中的一个重要因素。
物业管理企业在写投标书时，应认真考虑到社区文化的开展贫ㄓ泄厣缜幕贫龋才藕酶骼嗌缜幕疃棺≌∏诘囊抵鞑唤鱿硎艿轿镏饰拿鳎蚕硎艿骄裎拿鳌?
八、管理指标的承诺
物业管理是新生事物。
国家为了规范和指导物业管理，对一些管理服务也相应的作出了一些基本要求。
作为投标的物业管理企业，针对目标物业，对照国家有关规定，向业主委员会作出相应的承诺。
通常有以下主要内容的承诺：
⑴房屋及配套设施的完好率；
⑵房屋零修，急修及时率；
⑶维修质量合格率；
⑷清洁保洁率；
（5）道路车辆完好率；
（6）小区治安案件发生率；
（7）业主综合服务满意率；
（8）绿化完好率；
（9）重复维修率；
（10）住户有效投诉率等。
九、档案资料的建立和管理
为了使物业管理规范化、程序化，为了对物业管理状况进行连续化记录，并保留资料，需要建立档案资料管理。
投标的物业管理企业应对建立档案管理制度提出相应的设想：
是否建立单独的档案室，还是放在办公室合署办公；派几位同志负责档案管理；管理的程序图；采用什么样的管理制度，是否实行现代化、系统化、科学化、规范化的电子计算机管理档案等等。
十、提高物业管理水平的新设想
物业管理企业在对目标物业进行投标时，也需要表明本企业对未来的物业管理上水平、创一流、达国优提出一些设想，使人们感到实实在在，同时又大胆创新。
例如，某物业管理企业对目标物业经过调查之后，对未来目标明确提出，接管后一年达到市优，两年达到省优，三年达到国优，在达到国优的同时，一定通过ISO9002贯标，使物业管理质量标准化、规范化令人可敬、可佩、可信。
十一、物业管理企业愿意接受的有关奖罚
作为投标的物业管理企业，在系统地阐述了本企业对目标物业管理的各项设想，措施之后，需要在最后进行高度的概括和承诺。
即向业主委员会承诺自己有能力，有决心管理好目标物业，并表示管理好了怎么办，管理不好愿意承担什么处罚。
例如，某物业管理企业在对待奖惩最后表态：
有信心、有能力管理好住宅小区，管理好了以后并不是为了追求更多的奖金，而是追求更多的任务；如果管不好，一年以后便自动退出来，并承担标书里的经济惩罚。
还应增加对投标项目的特点分析和企业优势的重点说明。
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