酒店管理分析项目成本及建筑成本分析叶予舜.docx

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酒店管理分析项目成本及建筑成本分析叶予舜

酒店管理分析项目成本及建筑成本分析

随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。

这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。

在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。

而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。

保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。

如何准确地测算项目成本，文中结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。

分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。

一、土地成本

随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：

土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。

二、前期规费

前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。

整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。

三、工程成本

此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：

1.勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；

2.土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；

3.地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；

4.建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；

5.电梯投资；

6.小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；

7.小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；

8.小区配套费用（适用于大规模小区建设），包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。

上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。

四、开发间接费用

此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：

1.资金成本。

该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。

具体分析时应采用动态现金流的计算方法。

2.管理费用。

此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。

3.销售费用。

包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。

4.其他不可预见费用。

此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％—5％计列，视项目个案而定。

5.销售税费。

是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。

6.上述各项费用中未提及的其他支出。

上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。

同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。

每平米住房有哪些建筑成本

1.桩基工程（如有）：

70～100元/平方米；

2.钢筋：

40～75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160～300元/平方米；

3.砼：

0.3～0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合100～165元/平方米；

4.砌体工程：

60～120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

5.抹灰工程：

25～40元/平方米；

6.外墙工程（包括保温）：

50～100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300～1000元/平方米；

7.室内水电安装工程（含消防）：

60～120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8.屋面工程：

15～30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

9.门窗工程（不含进户门）：

每平方米建筑面积门窗面积约为0.25～0.5平方米（与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大），造价90～300元/平方米，一般为90～150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10.土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：

30～150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11.地下室（如有）：

增加造价40～100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

12.电梯工程（如有）：

40～200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；

13.人工费：

130～200元/平方米；

14.室外配套工程：

30～300元/平方米，一般约为70～100元/平方米；

15.模板、支撑、脚手架工程（成本）：

70～150元/平方米；

16.塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5～8%：

约60～90元/平方米；

17.临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：

30～50元/平方米；

18.检测、试验、手续、交通、交际等费用：

10～30元/平方米；

19.承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：

以上各项之和*10%=90～180元/平方米；

20.上交国家各种税费（总造价3.3～3.5%）:

33～70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

以上没有算精装修，一般造价约为1,000～2,000元/平方米，高档小区可达3,500元以上。

以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。

精装修造价一般为500～1,500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3,000～10,000元/平方米超高档装修（拎包入住）。

21.设计费（含前期设计概念期间费用）：

15～100元/平方米；

22.监理费：

3～30元/平方米；

23.广告、策划、销售代理费：

一般30～200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；

24.土地费：

一般二线城市市区（老郊区地带）为70～100万/亩，容积率一般为1.0～2.0，故折算房价为：

525～1,500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：

1,500～3,000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20,000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100～500元/平方米，也有高达2,000元/平方米以上的情况；

25.土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100～500元/平方米，各地标准都不一样。

✓基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1,000元/平方米。

✓实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1,200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1,500～1,800元/平方米左右，档次越高，造价越高。

✓能让利的主要是：

小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。

另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；

✓民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。

✓不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100～200元/平方米。

工程施工和预算的碰撞

1.钢筋混凝土梁和柱箍筋的数量计算有什么不同？

✓钢筋混凝土梁和柱的箍筋数量计算方法不同，对于钢筋混凝土柱子的箍筋数量应该是沿柱子的通长布置的，而对于钢筋混凝土梁的箍筋是计算到柱子的边上的。

2.钢筋混凝土梁和柱箍筋的数量应该怎样计算？

✓钢筋混凝土柱的箍筋应该按照柱子的全高计算，减掉柱子的混凝土保护层后，除以柱子的箍筋间距，所得数值向上取整加一。

即：

柱子的箍筋数量=（柱高-柱子保护层）/箍筋间距+1

✓钢筋混凝土梁的箍筋数量应该按照梁的净长计算，也就是梁的净长减掉50mm*2，这里50mm是梁上的第一根箍筋距离柱子边的距离，也被称作起步距离。

即：

梁的箍筋数量=（梁的净长-50*2）/箍筋间距+1

3.钢筋混凝土板的钢筋数量应该怎样计算？

✓钢筋混凝土板的钢筋数量应该是沿受力刚筋分布方向的板的净长减掉钢筋的间距后除以钢筋的间距，所得数值向上取整加一。

这里是因为板的受力钢筋的第一根钢筋，在实际施工中应该是距离板的支座半个间距处开始布置，两面刚好是一个钢筋的间距。

即：

板的钢筋数量=（板的净长（或者净宽）-钢筋间距）/钢筋间距+1

4.双面清水墙应该怎样套用定额？

✓一般定额中只有单面清水墙的定额子目项，所以，单面清水墙可以直接套用定额，而双面清水墙一般定额中没有相应的定额子目项，那么我们可以这样来处理：

查一下定额中相同厚度的单面清水墙和混水墙的定额子目项，计算出单面清水墙和混水墙的差价，再加到单面清水墙的定额单价之中，这样就应该是相应的双面清水墙的单价了。

例如：

某定额中一砖厚单面清水墙单价为1,620.74元/10m3，

一砖厚混水墙的单价为1,555.39元/10m3

两者的差价为1,620.74-1555.39=65.35元/10m3，

那么就可以这样取定双面清水墙的单价

1,620.75+65.35=1,686.10元/10m3。

5.圈梁和过梁的工程量如何划分？

✓在圈梁通过门窗洞口等处上部的时候，该部分圈梁是作为过梁使用的，也就是平时所说的圈梁代过梁之处，门窗洞口等处的圈梁按照过梁计算，圈梁和过梁的划分应该按照设计图纸划分，如果设计图纸没有划分，过梁的长度应该按照洞口尺寸每边各加250mm计算。

6.土方回填和土方外运都是松散状态的土方，其工程量应该怎样计算？

✓定额规定：

土方均以天然密实状态的体积为准进行计算，也就是说，不管是挖土方还是回填土方和土方外运，其工程量都是要按照密实状态计算。

例如：

某工程挖土方100m3，实际回填土40m3（松散状态46m3），外运土方60m3（松散状态68m3）套用定额的工程量应该按照挖土方100m3，回填土方40m3外运土方60m3计算。

7.计算预制钢筋混凝土桩的工程量时是否扣除桩尖的虚体积部分？

✓打预制钢筋混凝土桩的体积，包括钻孔灌注桩的工程量计算时，均按设计桩长乘以桩截面面积计算。

不扣除桩尖的虚体积，但计算管桩的工程量时，需要扣除空心管桩的空心部分，如果管桩的空心部分按设计要求需要灌注混凝土或者其他填充料时，应另行计算。

8.计算钢管灌注桩的工程量时应该按照钢管的内径计算还是按照钢管的外径计算？

✓灌注桩的体积按照设计桩长，乘以钢管管箍的外径截面积计算，不扣除桩尖的虚体积。

9.砖石砌体如何划分基础和墙身？

✓基础与墙身或者柱身使用同一种材料时，以设计室内地面为界，地面以上套用墙身或者柱