XX生活广场及花园前期物业管理服务招标.docx

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XX生活广场及花园前期物业管理服务招标

新都维也纳生活广场及花园

前期物业管理服务

招

标

文

件

招标人：

成都中鹏房地产开发有限公司

招标代理机构：

四川正科建设工程咨询有限公司

2005年10月21日

新都维也纳生活广场及花园

前期物业管理服务招标

项目编号：

ZKZ（邀）2005-040

项目名称:

新都维也纳生活广场及花园

招标人:

成都中鹏房地产开发有限公司

法定代表人或

其委托代理人:

（签字或盖章）

招标代理机构:

四川正科建设工程咨询有限公司.

法定代表人或

其委托代理人:

（签字或盖章）

日期：

2005年10月21日

投标邀请书3

第一部分投标邀请4

第二部分投标须知6

一、总则6

二、招标文件7

三、投标文件的编制9

四、投标文件的递交12

五、开标、评标和中标13

第三部分评标方法和标准18

第四部分技术规范24

第五部分投标文件相关附件及表格29

投标邀请书

：

（投标人）

1、按照国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理招标投标暂行办法》的规定，决定对新都维也纳生活广场及花园的物业管理服务进行邀请招标。

现邀请你单位按招标文件规定的内容参加该项目的投标。

2、本项目总建筑面积为63000平方米。

3、请凭本邀请书及经办人身份证携你单位营业执照副本、资质证副本、拟派往本项目的项目经理《项目经理证》，三证原件，于2005年10月23—24日9时至17时到成都市新都区建设大厦7楼四川正科建设工程咨询有限公司购买招标文件，招标文件每份收取人民币150元，售后不退。

4、投标文件递交截至时间为2005年11月15日10：

00时（北京时间），投标文件必须在上述时间以前送至：

成都市新都区建设大厦5楼（新都区交易中心），每个投标者只能投递一套投标书。

5、招标人定于2005年11月15日10：

00时（北京时间）在成都市新都区建设大厦5楼（新都区交易中心）开标。

6、请在收到本邀请书24小时（以发出时间为准）内以书面方式确认。

如果你单位不准备参与投标，亦请尽快以书面方式通知我们，谢谢合作。

招标人：

（章）

法定代表人：

（章）

日期：

2005年10月21日

联系电话：

传真：

联系人：

李小姐巫先生

联系地址：

成都市新都区建设大厦7楼

第一部分投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对新都维也纳生活广场及花园项目的物业管理服务进行邀请招标。

兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

1、本项目位于成都市新都镇电子路东段。

四至范围：

东至主干二道路，西至拟建道路，南至电子路，北至吴仙庙；

2、结构类型：

砖混、框架；

3、本项目总用地面积平方米。

用地构成为：

建筑基底面积7960平方米，绿化用地平方米。

4、本项目总建筑面积63000平方米。

其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，物业管理用房物业建筑面积200平方米。

5、本项目共计建筑物11幢（其中住宅10幢642套，非住宅1幢建筑面积平方米）。

6、本项目的建筑密度为%；综合容积率；绿化率为%。

7、本项目规划建设机动车停车位480个（其中：

地面停车位180辆，地下停车位300辆）；停车位的产权归建设方所有，租赁给物管方使用。

8、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于2004年9月开工建设，于2005年12月全部建成竣工交付使用。

二、物业管理用房的配置情况

1、物业管理企业办公等用房：

建筑面积为200平方米，座落位置：

1幢1楼

三、房屋专项维修基金建立情况：

开发建设单位按每平方米建筑面积720元的3％的标准缴存，共计

1360800元；购房人按每平方米建筑面积720元的2％的标准缴存，共计

907200元；专项维修资金补充来源由业主按建筑面积比例续筹，专项维修基金按区房管局指定的银行存入。

四、招标书的发售

投标单位应于2005年10月23—24日前至成都市新都区新城区建设大厦七楼四川正科建设工程咨询有限公司购买招标文件（出售的招标文件每套收取成本费150元整）。

五、投标保证金

1、投标人应按规定缴纳投标保证金壹万?

元整。

未中标者在招标人与中标人签订前期物业服务合同后5日内退还保证金，利息不计。

2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

六、踏勘现场时间：

自行踏勘。

七、投标文件分数：

一份正本，两份副本。

八、投标地点

新都新城区建设大厦五楼（新都区交易中心）

九、投标截止时间2005年11月15日10时00分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

十、开标时间、地点

1、开标时间：

2005年11月15日10：

00时

2、开标地点：

新都新城区建设大厦五楼（新都区交易中心）

十一、投标有效期：

投标截止之日起30日（日历天数）内有效。

2005年10月21日

第二部分投标人须知

一、总则

（一）适用范围

1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。

（二）定义

1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

（三）、招标代理

1、成都中鹏房地产开发有限公司特委托四川正科建设工程咨询有限公司代理“新都维也纳生活广场及花园前期物业管理服务”的招标事宜。

2、委托的范围和内容：

该项目前期物业管理服务的招标代理工作。

*（四）、合格的投标方

1、经过本次招标的资格审查确认为合格的投标人称为合格的投标方；

2、具有企业法人资格和类似的物业管理项目经验及业绩、财务状况和商业信誉良好的物业管理公司；

3、担任本项目管理的主要人员具有担任类似项目管理岗位响应的经验和能力，以及良好的职业道德和严谨的工作作风。

（五）、投标费用及投标货币

1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

2、投标报价及相关费用以人民币结算和支付。

（六）、现场考察

1、招标人将项目所在地的地址告诉各投标人（招标人提供图示），投标人自行对现场及其周围环境进行考察，以便查明或核实有关编制投标文件和签订合同所必需的一切资料。

2、招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。

3、在现场考察过程中，投标人如果发生人身伤亡、财物或其他损失，不论何种原因所造成，招标人均不负责。

4、现场考察期交通、食宿由投标人自行安排、费用自理，安全问题自行负责。

5、如果投标人认为需要再次进入现场考察，招标人将予以支持，费用由投标人自理。

（七）、招标答疑

1、投标人应在领取招标文件和图纸48小时内，以书面形式（须加盖投标人公章）向招标人或代理机构提出需要澄清的问题，传真号码：

。

2、招标答疑的目的，是澄清并解答投标人在查阅招标文件后和现场考察后，可能提出的任何问题。

3、招标人将答疑以书面形式发给所有已购买招标文件的投标人，投标人在收到书面答疑后应以书面形式（须加盖投标人公章）给予招标人或招标代理机构确认。

二、招标文件

（八）、招标文件的组成

1、本项目前期物业管理服务的招标文件包括下列文件及所有发出的补充资料及招标答疑内容。

招标文件包括下列内容：

投标邀请书

第一部分投标邀请

第二部分投标须知

一、总则

二、招标文件

三、投标文件的编制

四、投标文件的递交

五、开标、评标和中标

第三部分评标方法和标准

第四部分合同协议书

第五部分技术规范

第六部分投标文件相关附件及表格

2、投标人应仔细阅读招标文件，按招标文件的规定与要求编写投标文件。

如果投标文件与招标文件的规定与要求不符合，则投标人应自行负责。

凡与招标文件中的规定有重大不符合的投标文件将按未实质性响应招标文件的规定办理。

3、投标人应认真检查招标文件是否完整，若发现缺页或附件不全时，应及时向招标人提出，以便补齐。

（九）、招标文件的澄清和解答

1、投标人将要求澄清和解答的问题以书面形式（须加盖企业公章）送达招标人或代理机构后，招标人应在投标截止期15天前，将答复以书面方式发给所有已购买招标文件的投标人。

投标人应在收到该书面答复后24小时内以书面形式（须加盖企业公章）向招标人确认收到。

（十）、招标文件的修改

1、招标文件发出后，在提交投标文件截止时间15日前，招标人可对招标文件进行必要的修改。

2、招标文件的修改将以书面形式发给所有投标人，投标人应于收到该修改文件后24小时内以书面形式给予确认。

招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。

3、招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。

当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。

4、为使投标人在编制投标文件时有充分的时间对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人将酌情延长提交投标文件的截止时间，具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。

5、在原定投标截止时间之前，如果出现特殊情况，投标截止时间需要延迟，招标人应以书面形式通知投标人延迟后的投标截止时间。

投标人须在24小时内以书面形式予以确认。

投标人也可以不予确认，放弃投标。

延迟后的投标截止时间需报有关行政主管部门备案。

三、投标文件的编制

（十一）、投标文件的语言及度量衡单位

1、投标文件和与投标有关的所有文件均应使用汉语语言。

2、除法律另有规定外，投标文件使用的度量衡单位，均采用中华人民共和国法定计量单位。

*（十二）、投标文件的组成

1、投标人的投标文件由商务标、技术标两部分组成。

2、投标文件商务标包括：

、投标函；

、投标函附件（具体格式详见第五部分）

3、投标文件技术标应满足招标文件第四部分技术规范的要求，其内容包括：

、技术标相关表格（具体格式详见第五部分）

、技术标评标原则要求的内容，主要有：

3.2.1、管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本项目使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

3.2.2、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

3.2.3、管理服务人员配置

根据物业管理服务内容、标准和本项目实际情况拟配置岗位人员的具体情况。

3.2.4、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案

（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修、养护和管理服务的方案；

（2）物业管理区域内共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务方案；

（3）物业管理区域内环境清洁保护方案；

（4）绿化和园林建筑户数设施的维护、保养方案；

（5）物业管理区域内车辆停放管理服务方案；

（6）物业管理区域内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理方案；

（7）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

（8）物业档案资料管理方案

（9）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；

3.2.5、物业维修和管理的应急措施

（1）业主、使用人突然断水、断电无天然气的应急措施；

（2）本项目范围内突然断水、断电无天然气的应急措施；

（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

（4）消防应急措施。

3.2.6、其它服务标准

（1）丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

（2）智能化设施的管理与维修方案。

（3）施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

3.2.7、提供《业主临时公约》的建议稿。

3.2.8、由中标人提供的拟用于本项目物业管理服务的设施设备。

（十三）、投标报价

投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额。

报价计价单位按建筑面积元/每平方米·月计算。

（十四）、投标文件有效期

*1、投标文件在本招标文件规定的投标截止之日起30日（日历天数）内有效。

2、在特殊情况下，招标人在原定投标文件有效期内可以根据需要向投标人提出延长投标文件有效期的要求，投标人应立即以书面形式对此向招标人做出答复；投标人可以拒绝招标人的要求，且投标保证金可以收回。

同意延期的投标人应相应地延长投标保证金的有效期，但不得因此而提出修改投标文件的要求。

在延长期内，本文件关于投标保证金退还的规定仍然适用。

（十五）、投标保证金

*1、投标人应提供壹万元人民币的投标保证金，此保证金凭收款单位出具的收据复印件作为投标人的证明文件，是投标文件的一个组成部分。

2、投标保证金在购买标书时以现金方式，交至四川正科建设工程咨询有限公司财务室。

3、对于未能按要求提交投标保证金的投标人，招标人将视其为自动放弃投标。

4、投标保证金将于下列时间退还：

中标人与招标人签订合同后退还投标人（无息）；

未中标人在招标人与中标人签订前期物业服务合同后5日内退还保证金（无息）。

5、若投标人有下列情况，其投标保证金将不予退还：

投标人在交纳投标保证金以后放弃投标的；

投标人代表缺席开标会或在开标会中途退场；

中标单位未能在规定期限内与招标人签署合同；或在签订工程合同时违反投标函中对招标人的承诺及主要条款导致合同无法签订的；

本招标文件规定的其它条款。

*（十五）投标文件的份数和签署

1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共一套三份（一正两副）。

2、投标文件的正本需打印，副本可采用复印件，字迹应清晰易于辨认。

投标文件封面的右上角应清楚地注明“正本”或“副本”，正本和副本如有不一致之处，以正本为准。

3、投标文件正本和副本的封面或扉页应标明招标项目名称、投标人全称，并由投标人加盖公章和法定代表人印鉴的。

4、除投标人对错误处须修改外，全套投标文件应无涂改或行间插字和增删。

如有修改，修改处须由投标人法定代表人或其授权委托人签字或盖印鉴章。

四、投标文件的递交

（十六）、投标文件的装订、密封和标记

1、投标人应将投标文件的技术标、商务标合装成一册。

2、投标人应将投标文件的所有正本、副本密封成壹套。

3、在文件密封袋上均应注明下列识别标志：

（1）项目名称；

（2）招标项目项目编号；

（3）注明“投标文件”字样并写明投标人的名称;

（4）2005年11月15日上午10：

00时开标，此时间以前不得开封。

4、如果因密封不严、标记不明而造成过早启封、失密等情况，招标人及招标代理机构概不负责。

5、如果投标文件没有按上述规定进行密封和标记，招标人将拒收该投标文件，并原封退回给投标人。

（十七）、投标文件的递交

1、投标文件的递交须按投标邀请所述的时间、地址和第（十六）条的各项要求执行。

*2、递交投标文件时，签到者不能按要求提供以下资料及证明材料，其投标文件将被拒收：

法定代表人资格证明书或法人代表授权委托书原件；

法定代表人或其授权委托人的身份证原件。

3、投标人不能满足以上1、2条的条件，其投标文件将被拒收。

4、招标人可以按本招标文件第（十）条款规定以补充通知的方式，延迟递交投标文件的截止时间。

在上述情况下招标人与投标人以前在投标截止时间方面的全部权利、责任和义务，将适用于延迟后新的投标截止时间。

投标人对延迟投标截止时间应在24小时内予以书面响应。

投标人也可不予响应，放弃投标而不被没收投标保证金。

5、到投标截止时间止，按招标文件有关规定递交投标文件的投标人少于3家的，招标人将依法重新组织招标。

（十八）、投标文件的修改与撤回

1、投标人递交投标文件以后，可以在规定的投标截止期之前，以书面形式向招标人递交补充、修改或撤回其投标文件的通知。

在投标截止期以后，不得更改投标文件。

2、投标人的修改或撤回通知，应按本文件的有关规定进行编制、密封、标识和递交。

3、投标截止期以后，投标人不得撤回投标文件。

五、开标、评标和中标

（十九）、开标的方法与程序

1、开标会议由招标人或代理机构组织并主持，所有投标人应准时参加。

有关行政主管部门监督开标过程。

2、开标地点和时间按投标须知前附表规定执行。

参加开标的投标人法定代表人或其授权委托人应签名报到，以证明其出席开标会议。

3、投标人法定代表人或其授权委托人不参加会议视为自动弃权。

4、投标文件有下列～款所列）情况之一者将被作为无效投标文件，不进入评标：

未按规定时间送达的投标文件；

投标文件未按照招标文件的要求予以装订、密封与标记的；

投标文件中的投标函未按招标文件要求签字或盖章的；

投标文件正本和副本的封面或扉页没有加盖投标人公章和法定代表人印鉴的；

投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认的；

投标人未按照招标文件的要求提供投标保证金的；

未实质性响应招标文件要求的。

5、由监督机构、投标人的授权委托人检查所有投标文件的密封及签章情况并签字确认；经确认无误后，投标文件当众拆封，由投标人宣读各自投标报价和投标文件的其他主要内容。

（二十）、评标

1、评标工作由本项目的评标委员会组织进行。

招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设5人。

其中招标人指派1人，招标人与招标代理机构从成都市物业管理评标专家名册中随机抽取的方式确定物业管理专家成员4人。

2、本项目采用综合评估法进行评标。

3、投标文件有下列～款所列）情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理：

无单位盖章或法定代表人（或其授权委托人）签字或盖章的；

重要投标内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；

投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价。

4、评标程序

初步评审：

由评标委员会逐一对投标人的投标文件进行符合性审查，并评定每份投标文件是否在实质上响应了招标文件的要求，通过了初步评审的投标文件才能进入详细评审。

所谓实质上响应，是指投标文件应与招标文件的所有实质性条款、条件和要求相符，无显着差异或保留，或者对合同中约定的招标人的权利和投标人的义务方面造成重大的限制，纠正这些显着差异或保留将会对其他实质上响应招标文件要求的投标文件的投标人的竞争地位产生不公正的影响。

如果投标文件实质上不响应招标文件的各项要求，评标委员会将予以拒绝，并且不允许投标人通过修改或撤销其不符合要求的差异或保留，使之成为具有响应性的投标。

投标文件的详细评审

详细评审：

经初步评审，通过符合性审查和实质上响应了招标文件的投标文件，评标委员会根据招标文件确定的评标方法和标准，对其作进一步评审、比较，并进行综合评分。

5、评标方法

详见招标文件第三部分“评标方法和标准”。

6、投标文件的澄清

若投标文件有效，评标委员会可以要求投标人用书面方式对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致内容作必要的澄清、说明或补正。

澄清、说明或者补正应以书面方式进行，并不得超出投标文件范围或者改变投标文件的实质性内容。

7、评标内容的保密

公开开标后，直到宣布授予中标人合同为止，凡属于审查、澄清、评价和比较投标的所有资料，有关授予合同的信息，都不应向投标人或与评标有关的其他人泄露。

在招标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标人对招标人和评标委员会成员施加影响的任何行为，都将导致取消其投标资格。

8、评标结果的确定

根据评标委员会的评审结果，得分由高至低的前三名投标人为中标候选人。

原则上以排名第一的中标候选人为中标人。

排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力因素提出不能履约合同，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人，依此类推。

（二十一）、中标

1、招标方在投标截止之日起?

5日内（最长不超过30日）确定中标人。

2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。

中标通知书一经发出即发生法律效力。

3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人。

（二十二）、中标通知书

1、中标通知书中将写明中标人名称和相关内容。

2、投标人在收到中标通知书后，应立即以书面告知招标人。

（二十三）、悔标责任

1、中标人接到中标通知书30日内，无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。

2、招标人在发出中标通知书30日内，无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按实际损失给予赔偿。

（二十四）、物业服务合同的签订

1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。

2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。

*（二十五）、合同协议书的签署

1、中标人在收到中标通知书后30天内，应与招标人签订合同协议书。

2、合同协议书经双方法定代表人或其授权的代理人签署加盖公章后生效。

3、如果中标人未能遵守本文件第（二十五）条的规定，则招标人可宣布其中标无效，并不退还其投标保证金。

（二十六）、不正当竞争与纪律监督

1、严禁投标人向参与招标、评标工作的有关人员行贿，使其泄露一切与招标、评标工作的有关信息。

在招标、评标期间，不得邀请参与招标、评标工作的有关人员到投标单位参加考察或出席投标人主办的或赞助的任何活动。

2、投标人在投标过程中严禁互相串通、结盟，损害招标的公正性和竞争性，或以任何方式影响其他投标人参与正当投标。

3、如发现投标人有上述不正当竞争行为，将取消其投标资格或中标资格。

4、招标工作将公开接受社会监督。

注：

带“*”号的为招标文件中规定的实质性要求的提示强调。

第三部分评标方法和标准

经投标有效性评审合格的投标文件，评标委员会应评审、衡量投标文件是否最大限度满足招标文件中规定的各项标准，根据招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件载明的商业标和技术标做进一步评审、比较，并量化打分。

下列情况属于重大偏差：

1、投标文件没由投标人的法定代表人签署和加盖公章，或投标人不是投标资格预审合格并确定的投标人；

2、物业设施设备的维护方案明显不符合相关技术标准的要求；

3、投标文件载明的物业管理服务内容和标准等不符合招标文件的要求；

4、投标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范的要求，或投标文件提出明显不切实际、不可实现的管理服务承诺目标；

5、投标文件附有超出物业管理相关法律法规规定等使招标人不能接受的条件；

6、投标文件未对招标项目特点进行有针对性的策划，明显存在文不对题、抄袭或敷衍应付；

7、不符合招标文件中规定的其他实质性要求；

投标文件有上述情形之一的，视为未能对招标文件作出实质性响应，作废标处理。

评标办法

采用综合评估法，将物业管理投标评审分为投标企业资信部分、商务部分、技术部分、现场答辩等四部分的评审，采取百分制的方法将四个部分进行评审（分项评分和综合计算均为四舍五入保留一位小数，分项缺项时计为零分），按总评分从高到低顺序最后确定中标候选人的评标方法。

资信部分、商务部分、技术部分、现场答辩部分评审评分权重比例为10：

30：

40：

20。

资信部分评审，是招标人将投标人资质等级、