文 殊 坊 业 态 规 划 调 整 方案.docx

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文殊坊业态规划调整方案

文殊坊业态规划调整方案

文殊坊

（B4、B6、C6地块）

业态规划调整方案

2006.5.31

一、调整理由及方向

二、项目一期整体规划说明

三、B6地块部分业态规划说明

四、B6、C6白云寺街业态规划说明

五、B4地块临街业态规划说明

六、总论

一、调整理由及方向

1、对业态规划中市场支撑有效的信息补充；

2、突出白云寺街完整经营、价值体现的重点形象建立系统；

3、B4地块临街部分全面纳入本次商业运营系统的调整策略；

4、根据开发公司提出价格和业态分布的要求的调整；

5、项目公摊面积计算的界定对业态规划的影响；

6、对项目整体口岸价值的等级划分，建立系统、科学的价格体系；

7、对项目人流和车流动线的重点分析

8、强调B4与B6，B6与C6对街面商业经营互动性的价值展现

9、强调工程节点对业态规划、开业经营的重大影响和规避手段

10、对B6、C6临白云寺街价格、形象、品牌、人流动线支撑业态规划的重点调整

11、城市地铁的施工启动形成车流对五岳宫街的分流在未来2-5年内对人流动线的影响

二、项目一期整体规划说明

本着对项目城市名片形象、客观环境影响、交通组织、人流动线和市场商业资源对接的重点分析，找到开街部分商业的优劣势对业态组合的合理布局、市场培育、价值体现的影响，站在开街做活、稳定持续经营、市场洗牌体现经营价值的角度来分析本业态规划是极为重要的。

从可招商运营的呈现部分看，整体为五岳宫街和白云寺街的交错十字街面为核心，其中白云寺街为本次商业开街的重点规划经营价值展现街面，由于受到地铁施工造成的汽车分流和项目二期施工大环境的影响，项目相对影响面较小的街面就是白云寺街，也是我们当前作为核心经营、引导消费的重点区域，所以在吸引人气、形象、品牌、实力、抗经营风险能力等方面作为商家经营准入的条件也成为我们本次业态规划的重点。

把握全局方向、控制经营风险的手段、建立合理的价格体系、后期经营管理的规范配合等作为市场培育的基础就显得尤为突出，也是我们能否一炮走红的基石。

三、B6地块业态规划说明

1、B6地块一层业态规划调整说明：

业态规划：

旅游民俗用品、旅游精品古玩、文化餐饮休闲、老成都味道一条街、旅游主题商业

1）、B6-1，B6-2，B6-5作为旅游民俗用品区域不作调整，本着“吸引人气，无民俗不活”的原则进行规划；

2）、B6-3规归旅游精品古玩区域，增大了古玩区域的经营面积，与B6-4临五岳宫街区域连成一片，直接与B4-2临五岳宫街部分双面街对应，在经营上和门面形象上形成一个有机整体；

3）、B6临白云寺街铺面调整为旅游主题商业大道，与C6一层形成商业互动，体现主干道形象面的营造和经营价值的提升，同时本着人流吸引的业态进行规划。

小结：

本层调整重点是白云寺街面的业态规划定位，把以前临白云寺街面作为餐饮的业态规划调整为旅游主题大道的业态组合，并直接与C6地块临街面形成商业互动，把商业品牌形象、商业价值和聚集人气的业态定位此街，在于突出此街作为项目建筑呈现部分的主要经营区域，并以此为龙头带动呈现部分整体的氛围。

增大精品古玩区域，同时限制在2000㎡以内的范围，古玩属于旅游产业的边缘产品，本区域定位为精品，在于与成都其余古玩专业市场的差异化运作，既然是精品，就不能规模过大、太普通，从旅游和休闲上体现价值，形成成都古玩的精品核心。

2、B6地块二层业态规划调整说明：

B6地块二层并未做大的调整，仅就B6-6地块作了微调，放弃客栈，形成整体的休闲文化，在于经营的合理化、消费的集中性和相互选择性。

四、B6、C6白云寺街业态规划说明

1、B6、C6白云寺街一层业态规划调整说明：

以旅游为主题的大道进行的全面打造，在前面B6地块一层业态规划调整中已经重点说明，白云寺街是本次呈现建筑中最完整的一条街，也只有对白云寺街业态进行重点规划，把形象、价值做出来，引导人流动线，不受其余地块在建和城市建设车流分流的影响；才能在目前的格局上带动其余街面和纵深面的经营价值，从而达到预期目标。

2、C6地块二层业态规划调整说明：

业态规划：

品牌餐饮、品牌休闲娱乐（酒店）等

这里对C6地块业态规划调整作一个重要阐述，对以前规划的酒店进行了重大调整，酒店、客栈的整体运营价值不大，相对经营面积偏小，对业主来讲，在运作上不易控制，酒店整体上与B4顶级会所不能形成消费呼应，不具有吸引人流的消费特性，并且在前期运营成本较高，对白云寺街重点打造旅游主题大道的价值提升有较大影响，所以此地块二层在经过市场对接和验证讨论后从餐饮、娱乐业上作为重点业态进行规划，当然也不排除仍然作为酒店业态的运营方向。

五、B4地块临街业态规划说明

B4地块临街业态规划说明：

业态规划：

旅游主题大道的延续街、精品古玩、珠宝玉器、宗教用品等

对B4地块四周临街面来讲，所有的商铺的进深小于7米，开间展示面较宽，经营价值较大；

1、文殊院巷紧邻文殊圆红墙，初一、十五有大量的香客在墙角烧香求神保佑、祭祖等，并且在前期商业招商运营中蓄有大量的商户资源，主要以宗教用品、道具为主要业态

2、珠宝街在历史上就是成都市经营珠宝玉器的旺盛之地，恢复珠宝街珠宝玉器经营业态也是对历史的传承，具有浓厚的文化和历史根源，也是作为项目旅游产业的一张牌，这里才是正宗的源泉等。

3、旅游主题大道的延续街是连接白云寺街的形象、品牌经营特性，是项目南北贯通的形象干道，把干道周边的商业带动起来，形成人流动线的主脉，体现干道的核心价值，为项目二、三期开发打下坚实基础。

五、总论

对以上业态调整方案和前期所做的聚向性业态规划进行综合，可以看到，调整后的业态规划更趋于合理，价值能得到有效展现，最重要的是把项目的南北干道白云寺街进行重点规划，并作为当前规划和经营的核心，同时为宣传推广确立了一条形象和口碑主线，以线带面，以临街带动纵深院落，尽量不受到未呈现部分施工和大环境没有形成的市场破坏性干扰，突破商家经营风险性高的担忧，从培育市场的角度创造了有利条件，能够担负起“文殊坊”项目作为城市名片启动的业态组合优化方案，为项目后期的延续性开发打下基础，也为项目形成业主优良的资产创造了条件。