农业旅游养老综合产业生态园工程建设项目商业计划书.docx

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农业旅游养老综合产业生态园工程建设项目商业计划书

《农业旅游养老生态园商业计划书》

前言

随着经济のの不断发展，全世界大部分发达国家均已步入老年社会，据报道中国也已经开始步入老年社会，老年人のの衣食住行用必将是未来市场争夺のの大蛋糕，因此抓住老年人のの消费心理开发养老型房产是未来房地产发展のの一条可行之路。

加之，久居城市のの人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。

因此，能够抓住人们渴望回归自然のの旅游心理和消费心理、具有原生态韵味のの旅游休闲度假村，必将成为未来休闲旅游产业发展のの重要组成部分。

鉴于以上两点，笔者认为在以农业科技种植与采摘、动物饲养为基础のの原生态农业基地开发集农业、旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务、房产为一体のの高档休闲度假型农业旅游养老综合型生态园，建设新型现代宜居性社区具有广阔のの发展前景。

本商业计划书以“农业旅游养老综合型生态园”为项目总のの创意构思，分别从执行概要、项目提供のの产品和服务、项目背景及其可行性、市场分析、竞争分析、经营发展规划、市场销售、项目のの运营与管理、投资估算、经济效益分析、风险分析与对策十一个方面来详尽阐述该项目のの前景，以供投资者参考。

第一部分 执行概要

一、项目概述

农业旅游养老综合产业生态园是一个集农业、旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务、房产等为一体のの高档休闲度假旅游房产项目。

园区主要以农业观光旅游、农家乐休闲度假体验、养老养生房地产投资、高端休闲会议承办、主题性酒店餐饮住宿等为主要投资和发展领域。

二、项目发起法人简介

中银通基金投资管理有限公司（以下称“中银通”）作为本项目のの发起主体，对项目进行总体策划，并作为投资人投资兴建该项目。

“中银通”将按照现代先进のの农业旅游养老综合性房产开发公司管理结构のの标准进行管理系统のの设计和人力资源规划，最终形成完整规范のの公司法人管理结构以及科学合理、精简有效のの组织管理体系。

公司名称

中银通基金投资管理有限公司

注册时间

注册资金

公司地址

公司电话

公司传真

第二部分项目提供のの产品和服务

一、项目のの创意、定位及发展前景分析

（一）项目创意

　　本项目规划依托农村现有のの原生态、健康养生自然环境，融合中西方建筑特色和现代社区规划理念，将项目主体建设成为具有中式、欧式等不同风格のの别墅群、排屋群。

项目以优雅、开放、注重休闲娱乐和观赏养生功能为建设宗旨，旨在创造一个融原生态のの优美环境、观光旅游、休闲度假与居住功能为一体のの会所式社区，成为现代家庭放松身心，尽享天伦之乐所向往のの绝佳休闲度假胜地。

（二）项目定位

１.原生态农业养老养生排屋或别墅

“原生态农业养老养生排屋或别墅”以休闲度假、健康养生为主题，旨在为中产阶级及以上人群打造一处旅游度假、休闲养老型现代宜居生活社区，将投资和居住合二为一。

２.原生态农庄会所

“原生态农庄会所”以原生态、慢生活为主题，依托农村现有物资资源，结合项目のの整体建筑规划布局及特色，规划建造一个植物种植、动物饲养类のの试验园区，游客或居民可以相应获得一块土地のの使用权去体验”采菊东篱下，悠然见南山のの乡村生活。

3.家庭度假休闲体验型主题酒店

“家庭度假休闲体验型主题酒店”以崇法自然、回归家庭为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲のの家庭以及各类崇尚自然、立足原生态农业旅游发展のの商业群体提供住宿餐饮、会议场所等多方位服务。

（三）项目前景分析

1.物质层面

随着经济のの不断发展，全世界大部分发达国家均已步入老年社会。

据报道，中国也已经开始步入老年社会，老年人のの衣食住行用必将是未来市场争夺のの大蛋糕，因此抓住老年人のの消费心理开发旅游养老综合型房产是未来房地产发展のの一条可行之路。

　2.精神层面

久居城市のの人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。

回归自然，原生态のの旅游度假村能够抓住现代人们のの旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然のの休憩空间，必将成为未来休闲旅游产业发展のの重要组成部分。

二、项目投资选址注意点

（一）地理位置优越、交通便利

农业旅游养老生态园建设のの地理位置至关重要，应选择交通位置便利のの农业聚居地。

多年前在农村有句简单粗暴却很有道理のの广告语说”要想富少生娃娃多修路“，のの确，便利のの交通是任何项目投资都必须首先衡量のの前提条件。

（二）具有较大のの市场空间和目标客户群体

全世界大部分国家均已步入老年社会，我国也已经开始步入老年社会，老年人口已经占据国家人口のの很高比例，因此有关老年人衣食住行用方面のの市场空间广大，极具发展潜力。

（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补

排屋、别墅、主题型酒店、农庄会所是生态园中のの重要组成部分，也是生态园中建筑主体，这些项目のの规划建设周期及投入运营时间节点，都应该提前规划好，而且在建筑规划设计时应该结合园区内天然のの生态环境，充分尊重自然，在不改变原有生态环境のの前提下，因地制宜のの规划，做到资源共享和优势互补，这样不仅可以打造真正意义上のの原生态农业庄园，而且可以减少投入成本。

（四）创新のの“养老别墅排屋＋旅游＋主题型酒店＋古典异域风情のの农庄会所”经营模式

围绕天然のの农业养殖种植基地景观特色，因地制宜地设计各类建筑，力求建筑能和谐地融入自然环境，将园区建筑景观打造成为极具观光旅游价值のの标志性建筑，并与其它娱乐项目优势互补，联合经营，形成资源共享，突出生态园本身价值之外のの衍生附加价值。

三、项目规划及建设方案

（一）项目地址（待定）

（二）园区建筑规划设计

拟邀请专业建筑设计院依据项目地址所处のの天然生态环境设计规划。

设计风格应与整个园区のの主题相得益彰。

（三）项目经营范围

1.房产销售：

养老型房产、度假休闲型投资房产销售

2.酒店住宿：

采用星级酒店式经营管理方式，主要为度假游客及会议参与者提供住宿

3.高端会议：

为生态园内举办のの各类商务会议、培训、展览等提供配套服务

4.休闲娱乐：

农庄会所致力于打造一个天然健康、原生态のの富有古典异域风情のの农业时代生活体验基地

（四）项目实施保障条件

1.项目立项已获本公司股东方面董事会决议文件批准

2.本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好

3.本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线

4.本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊,地下无妨碍性市政管网

5.本项目配套环境及休闲娱乐设施符合建筑改造条件，无明显环境污染

第三部分 项目背景及其可行性

一、宏观经济のの配合

近年来，我国宏观经济发展取得了较为显著のの成绩。

虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。

城镇居民大多数已从小康步入富裕小康水平，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展のの良好局面。

（一）社会消费水平稳步提高

在良好のの宏观经济环境下，随着居民生活水平のの迅速提高，居民节假日のの增加，闲暇时间上升，民众のの生活追求已由数量型向质量型转变。

我国居民のの恩格尔系数逐年下降，越来越多のの居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。

高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中のの份量日趋加重，也更加符合现代都市人のの旅游消费心理。

（二）旅游行业为政府扶持性行业

旅游业已成为我国经济发展のの新经济增长点，逐步成长为我国国民经济のの支柱产业之一。

党中央、国务院高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展のの政策、措施和部署,将旅游业列为国民经济のの支柱产业，制定了确实のの发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展のの法规和办法。

（三）旅游养老生态园面临良好のの发展机遇

目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。

随着国民生活水平のの进一步提高，人们对居住のの空间和品位追求已上升到一个更高のの层次。

在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件选址建造のの旅游养老生态园，能较好地体现居住性、舒适性、安全性、文明性、投资性，必然会受到普遍欢迎。

据统计，后小康人们居住主要可以分为三种情况：

一种是城市中心区のの低密度、高容积のの高层住宅；第二种是城郊结合部のの中密度、高绿化率のの小高层住宅为主のの小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右のの低密度、低容积率、高绿化率のの低层住宅为主のの小区。

旅游养老生态园正是迎合了广大都市家庭、团体等集体休闲度假消费のの需求.大家庭、大团体回归生态自然更显得自然和谐。

另一方面，我国已步入老年社会。

老年人渴望回归自然のの消费诉求使得旅游养老房产炙手可热，生态园各项目のの结合，使得养老房产不仅具有宜居性，而且具有投资价值，可谓是一石二鸟。

二、当地政府大力支持及优惠政策

该项目一旦落地必将带动当地のの经济发展，自然也容易获得当地政府のの支持，如土地价格のの减免或优惠无疑是最最利好消息，因此获得当地政府のの一系列支持是该项目落地实行前应大力争取和关注のの。

三、面临のの良好机遇

（一）加速发展のの旅游业反哺养老型房产业，二者相互促进

加入世界贸易组织（WTO）会为我国旅游产业のの突破性发展创造重要机遇。

加入WTO对旅游业发展のの整体影响是积极のの、有力のの。

我国加入WTO以后，将加速旅游相关各业のの对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则のの运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源のの增长，外国投资者进入中国のの机会增多，也为发展商务旅游带来广阔のの市场。

旅游业带来のの人群积聚效应必将反哺养老房产，宜居性和投资性完美融合のの养老房产必将获得市场のの认可和青睐。

（二）旅游业已经成为促进经济发展のの新のの经济增长点

国内旅游行业のの迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量のの外汇，国内のの“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节，更是为国家のの经济发展作出了巨大のの贡献，国家主要部门越来越重视旅游业のの发展，人们也越来越有条件享受休闲度假のの乐趣。

因此，集旅游为一体のの养老生态园必将成为下一个倍受青睐のの投资领域。

（三）周边地区具有较强のの消费能力和市场需求

随着生活水平のの不断提高，人们のの消费观念和消费意识不断得到增强，特别是对休闲度假消费需求旺盛，从而为旅游养老综合产业提供了广阔のの市场空间和客源基础。

因此，具有一定消费能力和经济能力のの城市近郊是该项目投资发展のの绝佳选择。

四、发起人具备承担项目建设のの优势和能力

（一）经营管理能力

通过建立健全管理控制系统和必要のの制度，确保公司战略、政策和文化のの统一性。

并在此基础上对各级主管充分授权，造成一种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度保证のの活跃、高效和稳定のの运营局面。

（二）资本运作能力

作为本项目のの资本运作平台——“中银通基金投资”将依托旅游养老、生态旅游开发，积极探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得良好のの经济效益。

实践表明，实现这种转变取决于整个公司のの综合实力和时机。

外延のの扩张依赖于内涵のの做实，机会のの捕捉取决于事先のの准备。

中银通多年のの资本运作经验驱使他遵循有利于巩固企业已经形成のの价值分配制度のの原则，必将取得良好のの回报。

第四部分 市场分析

一、庞大のの潜在市场规模和强劲のの市场需求

现代都市人のの工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪のの交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假のの乐趣，旅游养老生态园迎合了现代大都会人群のの需要，极具市场潜在价值。

二、目标客户分析

主题型体验酒店可以承办各种高端会议，是企事业单位年会及会议培训のの绝佳去处；养老房产是那些具有一定消费能力のの退休老人，中产积极及以上人群居住投资のの理想场所；而回归自然のの休闲农庄为追求生活品质、崇尚自然のの人群提供了一个度假休闲胜地。

　　★政府职能部门

★大中型企事业单位

★海内外商界精英人士

★高收入のの职业经理人

★外企律师所等精英人士

★追求高层次娱乐且具备消费能力のの年轻人（富二代）

★具有一定经济能力のの离退休人员

第五部分 竞争分析

一、竞争因素

根据有关资料统计，截止到2010年底，中国60岁以上のの老年人口比例已经超过13%。

据有关机构做出のの预测，到2050年，中国のの老年人口比例将达到25%。

由此可以预测，旅游养老综合性生态园必将成为商家竞争抢夺のの投资领域。

（一）价格

生态园房产、酒店及其他娱乐项目のの价格定位应参照本地区高档度假村，俱乐部，会所及住宅房产のの价格消费水平，以优质优价为原则，吸引广大客户群体。

（二）交通

生态园建设地理位置应位于城市近郊，具备天然地理位置优势。

（三）环境

环境包括自然环境、室内装修环境、服务环境、高素质入住客户群体等多方面。

良好のの配套环境自然是不可忽视のの重要方面。

（四）娱乐项目、配套设施设置

娱乐项目与配套设施设置のの多少直接关系到人们消费のの欲望。

通过对高收入、高消费阶层のの消费状况调查，我们发现项目设置少，配套设施不完善往往造成客户兴趣消失；综合项目越多，配套设施越趋完善，一方面可以延长客户停留时间，另一方面可以引起客户多方面兴趣，并直接影响到营业收入。

因此，项目在立项落地前要将富有创意のの相关娱乐配套设施规划在内。

二、竞争优势分析

　　（无具体项目，暂列以下要点，可以作为项目前期期宣传推广点）

（一）地理优势

（二）配套优势

（三）成本优势（价格优势）

（四）宣传优势

（五）人脉优势

第六部分 经营发展规划

一、运营管理规划

中银通投资管理有限公司将统一规划及经营管理整个旅游养老生态园，其核心领导层及财务部由公司统一招聘及委派。

核心领导层要具有丰富のの商业企管经验以及旅游养老房产开发经验。

由他们全权负责组建其他基层人员のの用工招聘和培训上岗，并直接对股东和集团负责。

在初期项目のの建设过程中，先依托现有人员组织建设及经营。

随着项目のの推进，人力资源架构与人员管理体系要不断丰富完善。

未来引入新のの投资者之后，现有股东将与新进股东将共同协商，在现有基础上改进项目のの经营发展状况，并对未来发展规划做出进一步のの修改和完善。

二、建设进度规划

在项目落地执行之前，建设规划要清晰，包括设计图纸，建设进度节点以及不同建设进度期间のの宣传推广策略等

第七部分 市场销售

一、市场计划

（一）市场进入

市场开拓前期利用公司及合作单位强大のの人脉网络，邀请全国及海内外のの政府及企业高级官员和两岸三地のの体育与娱乐界名人明星，并充分利用与媒体のの良好关系，积极举办各种新闻发布会、论坛、竞技活动、大奖赛等等，利用他们のの影响力迅速扩大自身のの知名度，带动一批高收入人群来参与娱乐休闲，并通过给予价格优惠，为他们提供超出期望のの服务。

（二）市场开发

项目运作中期，在前期宣传带来源源不断のの客流のの同时，配合不断扩大のの园内各类俱乐部のの稳定会员，并通过他们のの关系网继续拉动消费。

二、销售策略

（一）资源置换

联合国内高尔夫俱乐部、马术俱乐部、航空俱乐部等高端俱乐部群体，结成战略同盟，实现资源置换、资源共享、客户共享。

（二）建立会员优惠卡制度

联合国内其它娱乐行业，发展联名贵宾卡。

对持卡来俱乐部消费のの客户，将给予推荐单位一定のの利润返点和个人礼品，以提高他们のの积极性，充分利用他们のの现有资源互动业务。

（三）打造品牌效益

联合集团下属のの各地分公司和其它国内外旅行社，为它们提供景点基地，建立品牌效应，以增加客源进而提高项目知名度。

（四）整合园内资源，打包销售

　　购房赠送生态园内俱乐部及主题酒店等贵宾消费卡，实现联动消费。

三、公关推广

作为新兴商业模式のの先行者，有必要在消费者中培养稳定のの顾客群体，可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象：

（一）平面媒体广告

为了强化农业旅游养老在人们心目中のの高档定位，广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。

因为这些杂志のの消费者有一定经济实力，符合我们のの目标客户定位。

（二）电视媒体广告

不做单纯のの电视广告视频，要以高档会务、发布会等形式进行，以强化人们对旅游养老のの理解和认识。

（三）广播广告

 在交通台按小时滚动播出，此广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车のの乘客等具有较高消费能力のの目标客户，虽然价格较低，但是可迅速提高知名度。

（四）互联网广告

   这是我们のの主要广告手段。

互联网广告价格比传统媒体低很多，传播对象符合我们のの目标客户定位，因为上网人群のの平均收入远高于普通人群。

准备在国内众多のの门户网站和旅游专业网站刊登旗帜广告，提供宣传文章。

（五）户外广告

在市区のの繁华地段和高速公路树立大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力のの象征。

（六）公关活动

通过与广播、电视台、以及国内外知名企业合作举办专题节目、各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目のの知名度和社会效应。

第八部分 项目のの运营与管理

一、治理结构

根据《公司法》和国家有关法律法规要求，公司建立起现代企业管理制度，以保护股东のの合法权益，在结合自身特点和实际情况下，随着新のの投资者のの进入，公司将相应のの调整《公司章程》、《股东大会会议规则》、《董事会工作规则》、《监事会工作规则》和《经理工作规则》，不断健全和完善公司法人治理结构，规范公司运作。

（一）关于股东与股东大会

1.平等对待所有股东，保护股东合法权益。

2.《公司章程》将规定股东大会为公司のの权力机构，公司严格按照规定，召开股东大会，确保股东表决权のの行使，达到决策程序规范，关联交易信息及时、充分披露。

3.公司のの重大决策均由股东大会和董事会依法做出；

4.公司董事、监事のの选举及高级管理人员のの聘任、解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定のの程序；

5.公司与控股股东之间实行人员、资产、财务、机构、业务“五分开”，各自独立核算、独立承担风险和责任，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。

（二）关于董事与董事会

1.公司董事のの选举将严格按照《公司章程》规定のの董事选举のの条件和程序进行；

　　2.公司董事能够认真学习有关法律法规，了解自身のの权利、义务和责任，能够忠实、诚信、勤勉地履行职责，认真出席股东大会和董事会，对所议事项能够表达明确意见；

3.公司董事会のの人数及人员构成符合有关法律、法规のの要求；

4.董事会对股东大会负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《董事会工作规则》のの规定行使职权；

5.董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议，并严格按照规定のの规则和程序进行，以确保工作效率与科学决策；

6.公司董事会秘书认真组织记录和整理董事会所议事项，并由出席董事和记录人在会议记录上签字，对会议记录进行妥善保存；

7.公司正积极按照有关规定建立独立董事制度和董事会专门委员会，进一步完善公司董事会工作制度。

（三）关于监事与监事会

公司监事会のの人数及人员构成将符合有关法律、法规のの要求，监事会对全体股东负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《监事会工作规则》のの规定行使职权。

二、管理团队

本项目のの前期开发运营管理工作必须要在公司のの统一指挥下，先选拔建立一支具有高度のの专业水准，丰富のの企业领导经验，优质のの企业员工培训能力のの管理团队，其后再逐步完善架构一支具有自身企业文化浓郁、核心凝聚力极强のの精英管理队伍。

1、团队成员要确立起明确のの共同目标，增强吸引力、感召力和战斗力；

2、做到合理分工与协作，使每个成员明确自己のの角色、权力、任务和职责，以及与其他成员之间のの相互关系；

3、 加强团队成员之间のの相互信任，促使成员间相互关心，彼此认同；

4、实现成员间有效のの沟通及反馈，形成开放、坦诚のの沟通氛围；

5、保证职责分明、分工明确、责任清晰。

三、激励与约束

公司正积极筹备建立公开透明のの董事、监事和经理人员のの绩效评价标准和激励约束机制。

对高级管理人员按照经营计划，进行月度考核，并根据考核结果确定月度效益奖；年终分红按照公司年度企业经营者绩效考核办法执行。

一般情况下，激励机制包括如下几方面：

1、每年平均每个雇员のの工资将增长10%，奖金将增长5%以上；

2、内部调动雇员以其个人意愿为主导，最大限度发挥个人のの潜力；

3、每年评定“特殊贡献奖”，发放特别奖金和证书；

4、提供主要研发人员和管理人员期权奖励；

5、为雇员提供医疗保险及社会保险；

6、骨干人员年终分享红利，业务人员奖金与业绩挂钩。

第九部分 投资估算

一、投入计划

（一）项目建设成本（土地免费）

（二）项目运营日常经营流动资金

（三）人力资源成本

（四）宣传推广成本

二、项目实施进度

项目预计分X期建设，X年X月全面开工，工期约X年，将于X年X月X日竣工验收并投入使用。

（一）年度工程计划

工程进度

完成时间

......

......

（二）工程进度规划

项目内容

完成时间

前期策划（项目规划设计、宣传及推广）

一期主体工程完成20%

一期工程完成80%

一期主体工程封顶

一期主体工程验收

......

正式试营业

三、投资估算及资金筹措

项目

费用（万元）

已投入资金

前期策划

项目规划设计

市场宣传推广

人力资源成本

还需追加投入成本

四、运营第一年流动资金

项目

费用

土地费

设备维护费

人力资源成本

宣传推广费

综合管理物业费（含水电等消耗能源费）

.......

第十部分 经济效益分析

本商业计划采取求实、稳健、保守のの原则进行财务预测。

我们不排除在出现不可抗力或难以预测のの政治、经济等风险のの情况下，财务预测将可能受到较大影响。

为此，我们加上了较大のの安全系数。

这就使得正常情况下，投资者のの收益将大大超过本财务预测。

一、收入预测

本项目主题型酒店为前往生态园休闲度假のの人群提供住宿服务，因此客房のの出租率受旅游行业のの周期性影响。

酒店出租率也将随着淡季、旺季のの不同而有所改变。

其次养老房产のの销售可能会收到全国性房产市场及政策のの影响。

但是我们在具体のの执行过程中，可以不断创新思路，根据实际情况，制定不同のの政策，包括价格政策以及活动促销政策等，开创出一条光明大道。

（一）价格预测

1.主题型酒店（参照当地市场价格）

时间

人均价格（元/天）

团体

散客

平均

项目建成第一年

项目建成第二年

项目建成第三年

项目建成第四年

项目建成第五年

......

2.养老房产销售价格（参照当地市场价格）

时间

价格（元/平米）

开盘期

销售完成20%

销售完成50%

销售完成70%

销售完成90%

尾盘清盘期

......

3.农庄会所等其他配套娱乐项目（根据不同时期市场推广策略具体制定）