管理费测算工作指引.docx
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管理费测算工作指引
管理费测算工作指引
第一章测算前准备工作
一、了解当地法律法规及管理费测算的相关内容与注意事项
查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下：
1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。
若属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进行适当调整与下浮。
2、了解管理费是否需要包含水电公摊费用。
管理费的收取建议不包含水电公摊，若当地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。
二、了解本项目的基本情况
1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系，通过项目总规图、相关设计图纸了解本项目基本情况，主要如下：
项目物业类型，占地面积，总建筑面积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面积），商业建筑面积，项目绿化面积，人工湖面积，园区出入口数量，楼栋数量，楼宇层数，规划户数及入住人数，各种设施设备的数量及功率等（详见附件一）。
2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应：
（1）对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算；
（2）涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑面积、商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。
三、查询当地相关专业服务机构的收费标准
通过网络、电话等渠道了解当地与物业管理有关的专业服务机构收费行情，主要如下：
1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准；
2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服务的市场收费标准（详见附件二）。
根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式。
第二章管理费测算
管理费测算一般包含的常规内容有：
1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等。
一、人力综合成本测算
（一）制定人员架构及编制方案
1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中心人员架构图（详见附件三）及编制方案。
2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。
（二）制定人员工资及福利标准
1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算。
2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实际情况估算，可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准（详见附件四）制定。
表1：
人力综合成本测算表
部门
职务
人数
工资
福利
月度合计
所属区域（洋房/别墅/商铺/公用性质）
客服中心
总经理/副总经理
客服部
经理/副经理
客服主管
物业主管
人事助理
行政助理
资产管理员兼仓管
客服前台
客服收费
物业助理
客服部合计
工程部
经理
维修主管
运行主管
上门维修技工
公共维修技工
运行技工
电梯技工
弱电技工
消防技工
暖通技工
供配电技工
工程部合计
保安部
经理
消防主管
中队长
巡逻队长
巡逻队
大门秩序岗
大门形象岗
园区固定岗
监控中心
园区巡逻岗
保安部合计
总计
洋房独立区域人，人力成本元；共用性质人力成本分摊元；合计元。
别墅独立区域人，人力成本元；共用性质人力成本分摊元；合计元。
商铺独立区域人，人力成本元；共用性质人力成本分摊元；合计元。
说明：
洋房区域共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑面积。
别墅与商铺以此类推。
二、清洁管理费用测算
1、清洁管理费用主要包括：
保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用。
2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用；一般为1300-1800元/人/月；广州区40万㎡左右（保洁65-80人左右）成熟楼盘清洁外包费用约9-12万元/月。
3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含）计算费用标准。
4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算；广州区40万㎡左右（4300户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月。
5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次/月）计算日常消杀费用。
6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否需要增加白蚁专项防治费用。
表2：
清洁管理费用测算表
序号
项目
内容
测算依据
每月总费用
区域划分
区域费用
本区域费用
共用区域分摊费用
区域合计
1
清洁外包
保洁人员人工及清洁消耗物料费用
人员外包费用标准（含物料）元/人×人/月。
洋房
别墅
商铺
2
垃圾清运
日常生活垃圾清运费用
清运费用标准元/户×户。
洋房
别墅
商铺
3
日常消杀
园区四害消杀费用；白蚁专项消杀、防治费用根据地区实际需要进行
消杀费用标准元/次×次/月。
洋房
别墅
商铺
合计
清洁管理总费用元。
洋房区域元；别墅区域元；商铺区域元。
说明：
共用区域费用按建筑面积比例分摊，如：
洋房清洁外包的共用区域分摊费用=共用区域清洁外包总费用×洋房建筑面积/总建筑面积。
别墅与商铺以此类推。
三、绿化养护费用测算
1、绿化养护费用主要包括：
日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用。
2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方米养护费用（包工包料）乘以园区绿化面积估算总体绿化养护费用。
3、绿化养护费用一般按1-1.5元/㎡的单价标准进行测算。
表3：
绿化养护费用测算表
序号
项目
内容
测算依据
每月总费用
区域划分
区域费用
本区域费用
共用区域分摊费用
区域合计
1
绿化管理
日常绿化维护、苗木补种、绿化工具、农药及肥料等费用
绿化费用标准元/㎡×项目绿化面积。
洋房
别墅
商铺
合计
绿化养护总费用元。
洋房区域元；别墅区域元；商铺区域元。
说明：
共用区域费用按建筑面积比例分摊，如：
洋房绿化养护的共用区域分摊费用=共用区域绿化养护总费用×洋房建筑面积/总建筑面积。
别墅与商铺以此类推。
四、秩序维护费用测算
秩序维护费用主要包括：
警用器材装备（巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带、消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等）的维护及更新费用等，根据保安岗位数量及相关设备配置数量进行估算。
表4：
秩序维护费用测算表
序号
项目
内容
测算依据
每月总费用
区域划分
区域费用
本区域费用
共用区域分摊费用
区域合计
1
警用器材装备
巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带等维护、更新费用
根据保安岗位数量及相关设备配置数量估算
洋房
别墅
商铺
合计
秩序维护总费用元。
洋房区域元；别墅区域元；商铺区域元。
说明：
共用区域费用按建筑面积比例分摊，如：
洋房秩序维护的共用区域分摊费用=共用区域秩序维护总费用×洋房建筑面积/总建筑面积。
别墅与商铺以此类推。
五、日常办公费用测算
1、日常办公费用主要包括：
办公用水电、电话网络通讯、报刊杂志、日常办公用品、社区文化、对外关系、交通差旅、招聘广告、业务接待等费用。
2、日常办公费用可按项目实际情况结合下表参考标准进行测算，也可按大约100元/人/月的总体办公费用标准乘以客服中心总人数进行估算。
表5：
日常办公费用测算表
序号
项目
内容
测算依据
每月总费用
备注
1
办公用水电
物业用房水、电费、绿化用水费
水费标准元/吨×办公用水每日吨×30天；电费标准元/吨×办公用电每日度×30天
广州区40万㎡左右（客服中心130人左右）的成熟楼盘办公水费约5000-8000元/月；办公电费约2-3万元/月
2
电话网络通讯
前台、办公室固定电话及网络宽带费用
话费标准元/分钟×平均每台每日通话分钟×台×30天；带宽元/年/M
广州区40万㎡左右（客服中心130人左右）的成熟楼盘电话网络通讯约3500-4000元/月
3
报刊杂志
办公室及客服中心报纸、杂志订阅费用
订阅报纸份、杂志份，元/年
一般按报纸400元/份/年，订阅2-3份估算，杂志按实际需要估算
4
办公用品
打印机碳粉、A4纸等日常办公用品及耗材的费用
平均元/人/月×人数
一般可按5-10元/人/月估算
5
业务接待
外联工作（居委、派出所等）接待用餐、物品购置费用
按项目档次与实际情况估算
一般可按平均每月3000元估算
6
社区文化
大型节日晚会及与业主联谊活动费用
按项目档次与实际情况估算
一般按大型节日10000-20000元/次，普通活动3000元/次估算
7
对外关系
证件年审、评优申请等费用
按项目档次与实际情况估算
8
其他临时性费用
交通差旅、招聘广告、员工培训、绿植租摆等费用
按项目所在区域与实际情况估算
合计
日常办公总费用元。
洋房区域元；别墅区域元；商铺区域元。
说明：
日常办公费用不需计算共用区域费用摊分，按园区整体费用计算。
洋房区域日常办公费用=园区日常办公总费用×洋房建筑面积/总建筑面积。
别墅与商铺以此类推。
六、设备维护费用测算
1、设备维护费用主要包括：
电梯、机械车位、供配电、公共照明、供暖、给排水（含水景水泵）、消防、监控安防等各项设备系统的日常维护维修费用。
2、电梯日常维护维修费用一般采用半包维保形式（物业公司出大额材料费用，支付给维保单位的维保费包含人工及小额材料费用），一般300-500元/月；电梯年审费用按当地政府质监局规定计算。
3、除电梯外的供配电、公共照明、供暖设备、给排水、消防、监控及安防等各项设备系统一般采用自行维保的形式。
自行维保的主要费用为维修耗材，费用价格可参考广州地区40万㎡左右的成熟楼盘每月约2-5万元的维保费用。
4、若有单项设备系统外委维保的根据当地市场外包价格水平估算。
表6：
设备维护费用测算表
序号
项目
内容
测算依据
每月总费用
区域划分
区域费用
本区域费用
共用区域分摊费用
区域合计
1
电梯维护
电梯年检及电梯日常维护维修费用
电梯共台。
维护费用：
元/台/月；年检费用：
元/台
洋房
2
供配电
系统
变压器、高低压柜、发电机等日常维护费用
变配电设备日常综合维保费元/月；变压器安检元/台/年，高压柜安检元/台/年
洋房
别墅
商铺
3
公共照明系统
楼宇、园区公共区域照明灯日常维护费用
节能灯个/使用寿命1.5年×单价元/12个月
洋房
别墅
商铺
4
供暖系统
换热站换热系统日常维护费用
建筑面积㎡×元/㎡
洋房
别墅
商铺
5
给排水
系统
水泵、给水管网、排污管网等日常维护费用
水泵共台，维护费用平均元/台/月；管网、阀门维保及零部件更换元/月
洋房
别墅
商铺
6
化粪池清理
化粪池清掏费用
每年一至两次，清理量车（m3）×元/车（m3）
洋房
别墅
商铺
7
消防系统
消防线路管网、主机、防排风系统、喷淋、烟感等日常维护费用
根据当地专业维保单位的市场价格估算
洋房
别墅
商铺
8
监控安防系统
门禁、摄像、红外线设备等日常维护费用
根据当地专业维保单位的市场价格估算
洋房
别墅
商铺
合计
秩序维护总费用元。
洋房区域元；别墅区域元；商铺区域元。
说明：
电梯维护费用只纳入洋房区域费用，其它设备维护费用分区域计算。
共用区域费用按建筑面积比例分摊，如：
洋房设备维护的共用区域分摊费用=共用区域设备维护总费用×洋房建筑面积/总建筑面积
别墅与商铺以此类推。
七、固定资产折旧费用测算
1、固定资产主要包括：
办公电脑、打印机、传真机、空调、保险柜、打卡机、办公桌椅、饭堂灶具及宿舍资产等各项日常办公及生活使用的固定用具。
2、根据客服中心人数及办公场所实际需要估算各项固定资产数量，再根据每项资产的当地市场单价计算固定资产总费用。
3、固定资产一般根据资产性质按3-5年折旧平均分摊到每月进行费用估算。
表7：
固定资产折旧费用测算表
序号
固定资产名称
数量
单价
总额
预计使用年限
每年折旧费
每月折旧费
1
电脑
按人数估算
5
2
打印机
1—2
5
3
传真机
1
5
4
扫描仪
1
5
5
复印机
1
5
6
空调
按人数估算
5
7
验钞机
1
5
8
保险柜
1
5
9
数码相机
1
5
10
投影仪
1
5
11
打卡机
1—2
5
12
绿化剪草机
1
3
13
对讲机
按人数估算
3
14
会议桌
1
5
15
灶台
1
5
16
蒸饭机
1
5
17
电热水器
1
5
18
宿舍床
按人数估算
5
19
其它
5
合计
固定资产折旧总费用元。
洋房区域元；别墅区域元；商铺区域元。
说明：
固定资产折旧费用不需计算共用区域费用摊分，按园区整体费用计算。
洋房区域固定资产折旧费用=园区固定资产折旧总费用×洋房建筑面积/总建筑面积。
别墅与商铺以此类推。
八、保险费用测算
物业公司的保险费用一般为小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结合当地市场价格水平估算，一般为2-5万元/年。
表8：
保险费用测算表
序号
项目
测算依据
年度费用
平均每月费用
备注
1
物业公司保险（小区公众责任险）
根据项目建筑面积、规划户数结合当地市场价格水平估算
合计
保险总费用元。
洋房区域元；别墅区域元；商铺区域元。
说明：
保险费用不需计算共用区域费用摊分，按园区整体费用计算。
洋房区域保险费用=园区保险总费用×洋房建筑面积/总建筑面积。
别墅与商铺以此类推。
九、税金费用测算
1、物业公司税金一般按收入的5.6%左右计算,包括营业税、印花税等。
2、物业公司收入来源主要为管理费收入。
3、停车等经营性收入不纳入管理费测算的常规收入统计，只作为项目日后的附加收入项目。
4、管理费收入可参考下表公式测算，一般先按照当地政府指导价最高标准初步确定管理费标准，结合项目建筑面积计算管理费收入总额，最后根据项目及当地实际情况估算收缴率后（一般按95%左右）测算实际收入。
表9：
收入和税金费用测算表
序号
项目
测算依据
每月总费用
区域划分
区域费用
1
管理费收入
建筑面积㎡×单价元/㎡×95%
洋房
别墅
商铺
2
税金费用
月度收入元×5.6%
洋房
别墅
商铺
说明：
洋房区域管理费收入=洋房管理费预估标准×洋房建筑面积；洋房区域税金费用=洋房管理费收入×税率。
别墅与商铺以此类推。
十、费用测算汇总
根据上述测算的人力综合成本、清洁管理费用、绿化养护费用、设备维护费用、秩序维护费用、日常办公费用、固定资产折旧费用、物业公司保险费用及税金费用汇总统计费用总和。
表10：
管理费测算汇总表
（一）洋房区域
序号
测算项目
包含内容
洋房区域月度总费用（元）
1
人力综合成本
按首二期满编计算，包含社保、公积金、服装、宿舍、餐补等所有人力综合成本
2
清洁管理费用
人员外包（包工包料）、垃圾清运、日常消杀等
3
绿化养护费用
日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、绿化机器、农药及肥料等
4
设备维护费用
供配电、公共照明及路灯、二次给水机房、给排水系统、热交换站、消防监控、电梯维护等公共设备设施维护
5
秩序维护费用
警用器材装备费、灭火器、消防作战服等
6
日常办公费用
办公用品、办公水电、通讯、网络、招聘广告等
7
固定资产折旧
电脑、空调、打印机、传真机、桌椅等固定资产折旧
8
物业公司保险
小区公众责任险
9
利润
按1-8项之和的8%计算
10
税金
按物业公司收入的5.6%计算
合计
（二）别墅区域
序号
测算项目
包含内容
别墅区域月度总费用（元）
1
人力综合成本
按首二期满编计算，包含社保、公积金、服装、宿舍、餐补等所有人力综合成本
2
清洁管理费用
人员外包（包工包料）、垃圾清运、日常消杀等
3
绿化养护费用
日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、绿化机器、农药及肥料等
4
设备维护费用
供配电、公共照明及路灯、二次给水机房、给排水系统、热交换站、消防监控、电梯维护等公共设备设施维护
5
秩序维护费用
警用器材装备费、灭火器、消防作战服等
6
日常办公费用
办公用品、办公水电、通讯、网络、招聘广告等
7
固定资产折旧
电脑、空调、打印机、传真机、桌椅等固定资产折旧
8
物业公司保险
小区公众责任险
9
利润
按1-8项之和的8%计算
10
税金
按物业公司收入的5.6%计算
合计
（三）商铺区域
序号
测算项目
包含内容
商铺区域月度总费用（元）
1
人力综合成本
按首二期满编计算，包含社保、公积金、服装、宿舍、餐补等所有人力综合成本
2
清洁管理费用
人员外包（包工包料）、垃圾清运、日常消杀等
3
绿化养护费用
日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、绿化机器、农药及肥料等
4
设备维护费用
供配电、公共照明及路灯、二次给水机房、给排水系统、热交换站、消防监控、电梯维护等公共设备设施维护
5
秩序维护费用
警用器材装备费、灭火器、消防作战服等
6
日常办公费用
办公用品、办公水电、通讯、网络、招聘广告等
7
固定资产折旧
电脑、空调、打印机、传真机、桌椅等固定资产折旧
8
物业公司保险
小区公众责任险
9
利润
按1-8项之和的8%计算
10
税金
按物业公司收入的5.6%计算
合计
月度总费用=洋房区域月度费用+别墅区域月度费用+商铺区域月度费用
=洋房管理费标准×洋房建筑面积+别墅管理费标准×别墅建筑面积+商铺管理费标准×商铺建筑面积
洋房管理费标准：
元/㎡；别墅管理费标准：
元/㎡；商铺管理费标准：
元/㎡
十一、调整管理费测算结果
1、根据上述相关测算依据完成管理费第一次测算后，应结合项目定位（高中低端）、当地政府指导价及周边项目现行收费标准进行比较衡量。
2、若测算后的收费标准与实际需要相差较远，应根据预估的收费标准对测算内容中的相关项目费用进行调整，最后达到预估收费标准。
3、若对管理费测算结果把握不准可在测算过程中带有定价预估性进行测算，使测算结果与项目实际需要收费标准相符。
附件一：
《项目基本情况调查表》
附件二：
《项目当地专业服务市场情况调查表》
附件三：
《客服中心人员架构图》
附件四：
《前期介入物业服务人员人工综合成本一览表（2011年度）》
监察管理中心
2011.6.2
附件一：
项目基本情况调查表
调研项目
调研内容
一
项目基本情况
1
物业类型
□住宅物业□别墅□旅游物业□其他
2
区域位置
所处城市：
□省会城市□二线城市□三线城市□其他
所处位置：
□城区□城郊□山区
3
建设指标
占地面积（）M²建筑面积（）M²绿化面积（）M²，人工湖（
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