房屋联建协定纠纷案析国有划拨土地的联建doc.docx
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房屋联建协定纠纷案析国有划拨土地的联建doc
房屋联建合同纠纷案——析国有划拨土地的联建-
[案情简介]
1992年6月27日，被告上海某区贸易投资总公司（以下简称投资总公司）与案外人上海采江房产实业公司（以下简称采江公司）签订联建协议书，约定采江公司提供项目基地，并负责项目的立项审批手续，被告负责建造采江大厦的全部资金。
原告上海某地产置业公司（以下简称地产公司）与被告于1992年8月30日签订了“共同投资建造采江大厦协议书”，规定双方共同投资建造由采江公司提供基地（该基地系国有划拨土地），位于浦东南路、云台路地段的采江大厦，原告出资3／2，被告出资1／3。
嗣后，原被告及采江公司三方共同组建了采江大厦筹建处负责进行施工，原被告的投资款系支付给了采江大厦筹建处。
1994年12月24日，原被告及采江公司三方签订采江大厦分配汇总表，确定了采江大厦建成后房屋分配、幢号、层次、室号和有关物业管理、办理产权证等事宜。
1998年3月10日，原被告及采江公司三方法定代表人在采江大厦实得面积汇总表上签字确认。
1998年11月6日，采江大厦获得“上海市新建住宅交付使用证书”，建设单位为采江公司。
1999年8月20日，采江公司获得了采江大厦的房地产权证，土地性质依然为国有划拨土地。
原被告双方均未办理其所有房屋的相关权证。
地产公司遂于1999年12月1日向法院提起诉讼。
原告诉称，被告不具备房地产开发资质，共同投资建造的房地产未能办理合法的联建手续，造成双方协议无效，故请求被告赔偿其损失。
被告辩称，被告并未收到过原告的投资款，该款项应由采江公司以实务或折价补偿。
[法律问题]
“国有划拨土地的联建。
[法律依据]
（1）城市房地产管理法）第23、39条。
（2）（划拨土地使用权管理暂行规定）第40条。
[法理和法律分析]
土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用或者将土地无偿交付给土地使用者使用的行为。
建设单位以有偿获得土地使用权为原则，划拨因其是无偿行为，因而属于例外，故需要具备一定条件方可划拨。
根据（城市房地产管理法）第23条规定，“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。
”土地管理法）第54条亦有同样的规定。
由此可见，土地使用权的划拨的政策性、公益性、照顾性非常明显，故原则上划拨的土地使用权不可再行转让、出租，否则就使划拨土地使用者获得了不当得利，从而扰乱房地产市场的秩序。
故（城市房地产管理法）第39条规定：
“以划拨土地取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，其转让房地产报批时，有权批准的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续、的，转让方应当按照国务院规定将转让房产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
”也就是说，因划拨而取得的土地使用权如想转让，必须先补办土地出让手续，交纳土地出让金，而且即便如此，有关机关也不负必须办理的义务。
可见，划拨土地取之固然无偿，但对其的规制也是极为严格的。
本案采江大厦的基地使用权为原被告之外的第三人采江公司所拥有，而其性质为国有划拨土地。
采江公司与原告地产公司、被告投资总公司签订联建协议书，约定采江公司提供项目基地，并负责项目的立项审批手续，原被告负责建造采江大厦的全部资金的筹集。
此种一方划拨取得土地使用权之后，采取联建参建等方式接受有关单位参与房产开发的行为，实质上是变相的土地使用权转让行；为，因为此时无偿获得的土地使用权被作为了主建一方与联建参建方进行合作的投资，从而有悖划拨土地的无偿性、公益性的本旨。
国家土地管理局划拨土地使用权管理暂行规定）第40条规定，“以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权的转让行为。
”因而，除非本案当事人申请补办国有土地使用权的出让手续，交纳出让金，并经批准同意，否则本案当事人间的合建协议是无效的。
（合同法）第58条规定：
“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，，应当各自承担相应的责任。
”在本案中，原被告双方就无效合同的订立都有过错，依法应当各自承担相应的责任。
但被告并非有关投资款的收款人，在该无效合同的履行中并未获得收益，故不应当由其对原告的投资款承担返还责任。
那么，投资款该由谁来返还呢?
本案中，收到投资款的是原被告双方与采江公司共同组建的采江大厦筹建处。
采江大厦筹建处不是一个独立的法律主体，我们可以将其视为由原被告及采江公司三方构成的合伙。
本案被告既没有得利，而采江公司却是采江大厦的基地使用权人，也是利用原告的投资款建成的采江大厦的所有权人，因而实际上，是采江公司从中获利了，因而投资款的返还主体实为采江公司而非被告投资总公司。
[学者建议]
土地使用权自有其存在的必要和价值，但与其相伴随的土地隐形市场的存在也是不争的事实，如何对其加以规范是我们急需解决的问题。
以联建参建的形式将因划拨而取得的国有土地使用权作为投资，实质上就是变相转让划拨土地使用权，因而应予规范。
至于规范的形式是使合同溯及既往的无效，还是尊重事实允许其补正，恐怕应视具体情形而定。
房屋临时租赁合同范本
房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。
房屋租赁是指出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
是由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。
房屋临时租赁合同范本
出租方：
________，以下简称甲方
承租方：
________，以下简称乙方
根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条甲方将自有的坐落在_____市___街___巷___号的房屋___栋___间，建筑面积___平方米、使用面积___平方米，类型___，结构等级___，完损等级___，主要装修设备___，出租给乙方作___使用。
第二条租赁期限
租赁期共___个月，甲方从___年___月___日起将出租房屋交付乙方使用，至___年___月___日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：
1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;
2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;
3.拖欠租金个月或空关个月的。
合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。
租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。
第三条租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式
甲乙双方议定月租金_______元，由乙方在___月___日交纳给甲方。
先付后用。
甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。
无合法收租凭证的乙方可以拒付。
甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费，交纳方式按下列第__款执行：
1.有关税法和镇政发（90）第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担;
2.甲、乙双方议定。
第四条租赁期间的房屋修缮和装饰
修缮房屋是甲方的义务。
甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用。
修缮范围和标准按城建部（87）城住公字第13号通知执行。
甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。
出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述第_______款办法处理：
1.按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工;
2.由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分______次扣除;
3.由乙方负责维修;
4.甲乙双方议定。
乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。
对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：
工料费由_____方承担（）;
所有权属_____方（）。
第五条租赁双方的变更
1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效;
2.甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权;
3.乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。
第六条违约责任
1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿元。
2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方元。
3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的___%,以天数计算向甲方交付违约金。
4.甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。
5.乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。
同时按约定租金的___%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。
6.本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的___%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。
上述违约行为的经济索赔事宜，甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。
第七条免责条件
1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。
2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。
因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。
第八条争议解决的方式
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第九条其他约定事宜
第十条本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。
补充协议报送市房屋租赁管理机关认可并报有关部门备案后，与本合同具有同等效力。
本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各执1份;副本2份，送市房管局、工商局备案。
出租方：
（盖章）承租方：
（盖章）
法定代表人：
（签名）法定代表人：
（签名）
委托代理人：
（签名）委托代理人：
（签名）
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开户银行：
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winema
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