郑州市房地产份市场监控报告定稿doc.docx
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郑州市房地产份市场监控报告定稿doc
郑州市房地产
6月份市场监控报告
深圳市泰辰置业顾问有限公司
2011年7月22日
1.行业新闻
1.1房地产类热点政策
1.1.1全国动态
Ø财政部住建部：
土地出让收入10%用于保障房
6月，财政部、住房和城乡建设部印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，再次强调公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。
分析人士指出，尽管今年以来，财政部已多次发文指导保障性住房建设资金安排，但从政策的效果来看，目前政府安排仅能解决不到一半的保障性住房资金需求。
点评：
明确保障性住房建设资金来源，加大对保障性住房建设投入，确保保障房能按时按量建设，解决百姓居住问题。
Ø中小城市房价上涨过快限购令或将扩大至三四线城市
6月，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理。
几乎与此同步，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。
由于2010年以来部分小城市房地产价格出现快速上涨现象，在此背景之下，中小城市是否应该逐步纳入“限购”的范畴开始进入决策层的考虑范围。
了解到，房产限购令的实施范围很可能会继续扩大，最主要的就是防止投资资金涌向三四线城市。
“不是所有的中小城市一刀切，而是有步骤、有选择地考虑，第一步可能陆续从受到大型热点城市楼市影响较大、房价上涨压力较大、本地居民住房支付能力较低的城市展开，比如环首都经济带的一些城市。
”接近住建部的一位消息人士表示，目前国务院已经开始考虑这一问题。
点评：
2010年以来部分小城市房地产价格出现快速上涨，而背后民间资金的推动，则是主要动因所在。
今年国家对一二线城市房地产市场的严格调控使部分开发企业逐步向三四线转移，必将使大量资金流入三四线城市房地产行业，扩大限购令的范围将引导该类城市房地产市场更理性的发展。
Ø银监会首次公开要求银行减少房地产贷款
6月23日，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。
据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。
点评：
中国近两年工业化和城市化，很多政府把房地产做为支柱产业，导致多数银行银行资产负债表上有很多房地产贷款。
为了对房地产行业降温，政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。
Ø存款准备金率20日起再上调控制物价上涨货币因素
中国人民银行6月14日决定，从2011年6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
点评：
这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。
今年以来存款准备金率一直保持着“一月一调”的提升节奏。
在过去五个月里，央行先后五次上调存款准备金率。
自去年以来央行更是先后十二次上调准备金率。
此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到了21.5％的高位。
1.1.2郑州动态
Ø郑州:
商住房项目将按10%总建筑面积配建保障房
为了加快保障性住房建设，郑州市出台《商品住房项目配建保障性住房实施办法》规定，郑州市所有商住房项目将按10%的总建筑面积配建保障性住房，不配建的开发企业需向政府缴纳保障房易地移建款，该款项将被全部用于保障房建设。
据了解，此次《办法》的出台是郑州市商住房配建保障房政策的细化。
按照《办法》规定，配建的保障性住房由商住房项目开发建设单位统一组织建设，商住房用地项目配建比例按项目地上总建筑面积的10%确定，商业、商住房混合用地项目配建比例按住宅总建筑面积的10%确定；无控制性详细规划的项目配建比例按地上总建筑面积的10%确定。
点评：
强制性要求配建保障房，保障保障房供应，一方面能够解决中低收入人群的住房问题，另一方面也可以从住房供应上解决商品房价格上涨过快的现状。
Ø郑州交房新规征求意见:
明确房产16项交付条件
30日，郑州市住房保障和房地产管理局公布了《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》（征求意见稿）（以下简称《办法》），建立了房地产项目交付使用的统一标准，规定房地产开发项目按设计要求达到一定条件，方可交付使用。
点评：
规定了交付使用的标准，就是建立了房地产项目交付使用的统一标准，保障了购房者的合法权利，使房地产市场更加规范。
1.1.3郑东新区动态
本月无重大政策出台。
1.2行业动态
1.2.1全国动态
Ø前五月全国128城宅地出让金同比下滑14%
相关机构的监测数据显示，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。
点评：
上半年土地收入的减少与推地量缩减有关，下半年供地量或有增加，但由于开发商资金压力不断加大，土地成交金额或将维持较低水平，地方政府尤其是调控严厉城市的全年土地出让收入明显下滑基本定调。
Ø北京房价持续“稳中有降”前5月每平方米降720元
与去年全年相比，今年1月至5月，北京市新建普通住房成交均价为每平方米14127元，比去年全年水平低4.8%，下降了720元。
14日，北京市房协发布，本市形成了“新建普通住房价格与去年相比稳中有降”的态势，而这正是今年本市的年度房价控制目标。
2010年新建普通住房成交均价也同时公布，为每平方米14847元。
点评：
今年北京市的调控肯定不会放松，调控政策也不会退出，下半年北京将继续巩固多方面的措施，确保房价控制目标的实现，而北京的调控效果也将在全国范围内起到引导性的作用。
Ø11家开发商半月融资超百亿土地市场微调
6月份以来，包括万科在内的11家开发商陆续发债，在半个多月的时间里，融资总额超过百亿；一向冷清的土地市场上周供应量和成交量也有所增加。
世联地产市场研究部分析师王军鹏认为，当前开发商发债频繁，主要受制于2009年和2010年期间频繁拿地，今年不少地块进入投资阶段，需要大量资金注入。
而从土地市场来看，并没有真正回暖，开发商参与度、溢价率及成交情况都不够乐观。
截至6月19日，雅居乐等11家房企在半个月左右的时间里，通过银行借贷，发行票据以及信托等各种方式找钱，发债规模已达到106.4亿元。
16日，万科对外公布，为满足杭州白鹭郡南项目开发的需要，旗下子公司向金融机构融资人民币12亿元。
万科今年前5个月累计销售额达524.2亿元。
无独有偶，近期融创中国也表示设立6亿元信托注资其背景的昌平项目。
点评：
1-5月开发商完成的销售数据与其全年业绩比例要求，有不小的差距，多数开发商没有完成年度比例，导致一定程度开发商资金压力显现。
Ø土地财政锐减各地6月密集推地
在全国土地市场呈现明显偏冷的情况下、在保障房任务指标压力下，明知不是开发商拿地的好时机，近期却发现，北京、上海、广州等一线城市逆市行动，6月份以来，纷纷加大了供地动作，杭州、武汉等不少城市，也在跟进。
据分析，上半年全国多地卖地收入仅及去年两成，地方政府赖以生存的土地出让收入大幅减少，目前看来，下半年仍难有起色。
点评：
作为又一个“五年计划”的开局之年，在2011年地方政府各项重点支出不可能出现大幅下降的情况下，土地收入却在巨幅缩水。
一方面是土地财政危机，另一方面，是保障房等大量投入进一步向地方财政伸手要钱，显然是导致地方政府积极推地背后两大原因。
Ø“史上最严”房贷压力测试收官房价跌一半银行扛得住
“数据还是很乐观的。
”28日，有银行业人士向本报记者透露，广东省的房贷压力测试已基本收官，房价下跌对银行信贷资产造成的风险主要集中在信用风险方面。
不过由于监管当局对这一问题相当敏感，测试结果并没有对外正式发布。
总体而言，房价下跌对广东省银行业房地产类贷款质量影响不大。
今年4月初陆续在各家银行启动的新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。
这三种情形分别是：
房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。
点评：
房贷压力测试仅针对房贷资产，而房价下跌造成的系统性风险并不能通过测试反映出来。
房地产作为支柱产业，一旦房价下跌50%，相关的行业会遭遇严重的现金流问题，中国经济也将面临严峻的挑战，甚至存在硬着陆的风险。
1.2.2郑州动态
Ø郑州两块土地挂牌出让采用"竞地价竞配建"方式
6月17日上午，郑州市国土资源局采用“竞地价、竞配建”的方式为两块挂牌出让土地确定竞得人。
郑州市国土资源局有关人士表示，今年4月份以来，凡是郑州市国土资源局挂牌出让的城镇住宅和商业用途的土地，均采取了这样的竞价方式。
17日上午，位于郑州市郑大南路西、桃源路南一块4921.14平方米的住宅兼容商服用地，和一块位于长江路北、碧云路西17285.02平方米的住宅用地挂牌出让，采用“竞地价、竞配建”的方式为两块挂牌出让土地确定竞得人。
两块土地的挂牌出让公告写着：
本次国有建设用地使用权挂牌出让采用“竞地价、竞配建”的方式确定竞得人。
第一个地块竞价达到楼面地价5539.77元/平方米（土地总价款为13631万元）时、第二个地块竞价达到楼面地价5530.8元/平方米，土地价款不再增加，转入竞公共租赁住房面积的方式进行；以出建公共租赁住房面积多少确定竞得人。
点评：
这样的竞价方式，规定了竞得土地价格的最高限，可以有效限制地价过高，防止出现新的“地王”，从一定程度上能起到平抑房价的作用。
Ø郑州9个棚户区改造项目涉及拆迁户4270户
12日，郑州市政府下达2011年度第一批棚户区改造计划，决定将郑州热电厂、民乐里片区等9个改造项目,列入郑州市2011年棚户区改造计划。
据了解，这9个项目总占地面积36.57万平方米，需拆迁各类建筑物约29.97万平方米，拆迁户数4270户，其中市场运作的改造项目4个，自行改造的项目5个。
点评：
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
棚户区的改造将大大改善城市形象，提高棚户区居民生活品质。
Ø郑州三环快速化工程北环段开工15条"纽带"分流交通
作为郑州市今年畅通工程的重要项目，三环快速化工程是解决郑州交通拥堵、改善城市交通状况的重大工程，社会各界特别是三环周边居民十分关注。
14日，郑州市市政工程建设中心召开新闻通气会，北三环雨水、自来水改迁工程昨天正式进场施工，这也标志着三环快速化工程北三环工程的正式开工。
同时公布的，还有三环快速化工程最新方案及进展。
点评：
三环快速化工程除了缓解市区交通拥堵、改善城市交通状况外，还将提升郑州市向外辐射的快速交通联系，保证快速路与城市外围高速公路的快速衔接和转换。
交通的改善能较大提高周边房地产项目的价值。
2.土地市场分析
2.1土地供应分析
区域
土地面积（亩）
土地面积（㎡）
容积率
用途
位置
起始价（万元）
郑东新区
80.47
53649.5
≤1.7
其他普通商品住房用地
众意西路西、龙湖中环南路南
43940
经济技术开发区
228.34
152226.14
1-2.9
其他普通商品住房用地
经开第五大街西、经南九路南
18127
经济技术开发区
208.66
139106.42
1-1.75
其他普通商品住房用地
经开第六大街东、经南九路南
15568
经济技术开发区
116.66
77772.08
1-3.09
其他普通商品住房用地
经开第七大街东、经南八路南
10190
经济技术开发区
82.26
54841.79
1-3.11
其他普通商品住房用地
经开第八大街东、经南八路南
7674
二七区
48.82
32544.63
<7.5
其他普通商品住房用地
长江路北、陇海路南、兑周路西，文化宫路东
15332
二七区
288.53
192353.55
<7.5
其他普通商品住房用地
嵩山路东、淮河路南、兑周路西、航海路北
84790
郑东新区
48.09
32062.79
≤2
商务金融用地
九如路东、龙湖中环南路北
27705
高新区
40.38
26918.93
>1.6
工业用地
梧桐街南、碧桃路东
1185
高新区
84.00
56001.85
>1.6
工业用地
梧桐街北、石楠路西
——
高新区
41.55
27699.67
>1.6
工业用地
梧桐街南、石楠路西
——
郑东新区
21.00
14000
≤3.5
住宿餐饮用地
众旺路东、正光北街北
10060
（数据来源：
泰辰数据监控中心）
2011年6月郑州市出让土地1288.76亩，合85.92万㎡，其中住宅用地1053.74亩，合70.25万㎡；商务金融用地48.09亩，合3.21万㎡；住宿餐饮用地21亩，合1.4万㎡；工业用地165.93亩，合11.06万㎡。
2011年6月郑州市出让土地1288.76亩，合85.92万㎡。
其中郑东新区149亩，合9.97万㎡；二七区337.35亩，合22.49万㎡；经开区635.93亩，合42.39万㎡；高新技术开发区165.93亩，合11.06万㎡。
2.2土地成交分析
土地位置
区域
面积（亩）
面积（㎡）
用途
容积率
年限（年）
成交额（万元）
地价（万元／亩）
买受人
经开第七大街东、经北四路南
经济技术开发区
12.01
8006
工业用地
＞0.7
50
277.2993
23.09
友利华（河南）高科技开发有限公司
花园路东、丰产路北
金水区
3.00
2000
商务金融用地
＜3.5
40
712.6336
237.55
郑州市金水区文化路街道办事处关虎屯社区居民委员会
文苑南路北、明理路东
郑东新区
96.47
64315
其他普通商品住房用地
＜3.5
70
31933
331.01
河南省泰宏房地产有限公司
航海东路北、第十八大街东
经济技术开发区
321.46
214309
工业用地
＞1
50
7782
24.21
中粮（郑州）粮油工业有限公司
康二路北、富二街东
经济技术开发区
415.08
276722
工业用地
＞0.7
50
3349
8.07
鸿富锦精密电子（郑州）有限公司
经开第八大街西、经北四路南
经济技术开发区
57.75
38500
工业用地
＞1.6
50
1118.8197
19.37
河南创源实业有限公司
康二路南、富二街东
经济技术开发区
403.28
268853
工业用地
＞0.7
50
3254
8.07
鸿富锦精密电子（郑州）有限公司
经开第十大街东、经南四路南
经济技术开发区
34.25
22836
工业用地
＞0.7
50
798
23.30
河南四方达超硬材料股份有限公司
郑大南路西、桃源路南
二七区
7.38
4921
其他普通商品住房用地
＜5
70
2931
397.08
河南一通房地产开发有限公司
长江路北、碧云路西
二七区
25.93
17285
其他普通商品住房用地
＜3
70
16080
620.19
河南正商置业有限公司
经开第二十二大街东、经南五路南
经济技术开发区
84.52
56350
工业用地
＞0.7
50
1544
18.27
郑州恒昊玻璃技术有限公司
经开第十一大街东、航海东路北
经济技术开发区
155.08
103387
工业用地
＞1
50
3086.5708
19.90
南亚塑胶工业（郑州）有限公司
棉纺北路南、秦岭路东
中原区
31.73
21152
其他普通商品住房用地
＜4.4
70
6568.8526
207.04
郑州惠众置业有限公司
（数据来源：
泰辰数据监控中心）
2011年6月，郑州市土地成交1647.95亩，合109.86万㎡。
其中住宅用地161.51亩，合2.12万㎡；商务金融用地3亩，合0.2万㎡；工业用地1483.44亩，合98.9万㎡。
2011年6月，郑州市土地成交1647.95亩，合109.86万㎡。
其中中原区31.73亩，合2.12万㎡；郑东新区96.47亩，合6.43万㎡；经济技术开发区1483.44亩，合98.9万㎡；金水区成交土地3亩，合0.2万㎡；二七区33.31亩，合2.22万㎡。
3.郑州商品房市场分析
3.1商品房月度预售分析
3.1.1商品房月度预售走势
（资料来源：
郑州房地产网）
2011年6月，郑州市商品房批准预售73.6万㎡，环比减少12.27%，同比减少28.54%。
市场成交量的下滑影响了开发商对市场的预期，放缓了推盘的速度。
3.1.2商品房月度预售区域分布
Ø区域分布列表
预售数据
商品住宅
办公用房
商业用房
面积
均价
面积
均价
面积
均价
（万㎡）
元/㎡
（万㎡）
元/㎡
（万㎡）
元/㎡
全市
59.24
11975
0
0
14.37
35878
二七区
9.12
9103
0
0
12.37
37949
管城区
6.16
7800
0
0
0.68
16500
惠济区
4.64
9540
0
0
0.06
20915
金水区
33.23
14020
0
0
0.93
32653
郑东新区
4.3
12739
0
0
0.33
10000
中原区
1.79
7474
0
0
0
0
（资料来源：
郑州房地产网）
（资料来源：
郑州房地产网）
2011年6月，全市新增预售面积73.6万㎡。
其中金水区占47%，主要预售项目有银基花园四期和蓝堡湾二期；二七区占30%，主要预售项目有二七万达、万博商城、黄金海岸等；管城区占9%，主要预售项目有橡树玫瑰城；中原区和惠济区预售量相对较小。
3.1.3商品房不同物业类型月度预售情况
（资料来源：
郑州房地产网）
2011年6月，商品住宅新增预售面积为59.24万㎡，占商品房新增供应的80%；办公用房本月无新增预售面积；商业用房新增预售面积14.37万㎡，占商品房新增供应的比例达到了20%，主要集中在二七区、管城和郑东新区。
3.2商品房月度成交分析
3.2.1商品房月度成交走势
（资料来源：
郑州房地产网）
2011年6月，全市商品房备案量为50.4万㎡，环比下降24%，同比下降32.96%。
一方面，在限购令之外，加息和银行信贷的收紧使得市场购房预期进一步下降；另一方面，推售体量减少也在一定程度上影响了成交量。
3.2.2商品房月度成交区域分布
Ø区域分布列表
销售数据
商品住宅
办公用房
商业用房
销售套数
销售面积
销售均价
销售套数
销售面积
销售均价
销售套数
销售面积
销售均价
（套）
（万㎡）
（元/㎡）
（套）
（万㎡）
（元/㎡）
（套）
（万㎡）
（元/㎡）
全市
3608
38.46
6712.21
473
6.4
12679.20
436
5.54
20046.38
二七区
1174
12.97
4979
12
0.15
8420
272
2.26
20362
管城区
454
3.95
7130
8
0.09
9054
32
0.66
10809
惠济区
325
3.25
7235
0
0
0
8
0.12
12724
金水区
537
6.07
7575
100
2.05
11810
79
1.4
18402
郑东新区
728
8.13
8632
234
3.17
15051
30
1
28068
中原区
390
4.09
6293
119
0.94
7603
15
0.1
25472
（资料来源：
郑州房地产网）
Ø热点区域分析
（资料来源：
郑州房地产网）
2011年6月郑州市商品房成交为50.4万㎡，其中二七区成交量占比最大，达到31%，主要为二七万达广场以及德润黄金海岸的集中备案；其次为郑东新区，占比为24%，主要为东方鼎盛时代以及绿地之窗。
3.2.3商品房不同物业类型月度成交情况
（资料来源：
郑州房地产网）
2011年6月，商品住宅成交38.46万㎡，占总成交量的76.31%，住宅成交量和成交权重存在一定的萎缩；办公用房成交6.4万㎡，商业用房成交5.54万㎡，合计占总成交量的23.69%，成交量和成交权重环比有所上升，主要是由于该类物业本月集中备案。
3.2.4商品住宅户均成交面积分析
（资料来源：
郑州房地产网）
2011年6月份，商品住宅成交户均面积较5月又有较大增长。
普遍反映置业者一步到位的消费心理较为明显，另外加上个别项目对大户型的推售也影响成交户均面积的变动，但从整体市场状况来看，郑东新区、金水区主力户型为三房，而其他区域仍为两房和小三房。
3.3商品房月度成交价格分析
3.3.1商品房月度成交价格走势
（资料来源：
郑州房地产网）
2011年6月，郑州市商品房成交均价为8936元/㎡，环比上涨16.16%，同比上涨40.01%；一方面是由于本月办公、商业物业成交增加，推动了整体价格的上涨，另一方面，蓝堡湾、鑫苑世纪东城等高品质项目的成交也拉动了整体商品房成交均价的上涨。
3.3.2商品房月度成交价格区域比较
（资料来源：
郑州房地产网）
2011年6月，郑州市商品房成交均价最高区域为郑东新区，达到11866元/㎡，受区域写字楼的备案影响，如绿地之窗。
二七区的价格比5月也上升了23%，新悦城、二七万达广场等项目商铺对价格上涨的推动较大。
3.3.3商品房不同物业类型月度成交价格分析
（资料来源：
郑州房地产网）
2011年6月，郑州市商品住宅成交均价6712元/㎡；环比上升5.5%，办公用房成交均价为12679元/㎡，环比上升5.1%；商业用房成交均价20046元/㎡，环比大涨34.8%。
3.4商品房月度供需比分析
3.4.1商品房月度供需比变化情况
（资料来源：
郑州房地产网）
2011年6月，郑州市商品房新批预售73.6万㎡，成交50.4万㎡，供求比1.46：
1，供求比例比5月进一步扩大。
3.4.2各区域月度商品房供需比情况
区域
供求比
全市
1.46:
1
二七区
1.40:
1
管城区
1.46:
1
惠济区
1.39:
1
金水区
3.59:
1
郑东新区
0.38:
1
中原区
0.35:
1
（资料来源：
郑州房地产网）
3.4.3商品房不同物业类型月度供需比情况
（资料来源：
郑州房地产网）
2011年6月，住宅供求比1.54:
1，市场仍处于供过于求状态；办公用房本月无预售批准，商业用房供求比为5.2:
1，非住宅物业市场也表现出供求比进一步加大，同时也表明更多开发商加大了商业推售的力度。
3.5二手房市场月度成交情况
3.5.1郑州市二手房各区域成交面积
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