万科集团融资商业实施计划书.docx
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万科集团融资商业实施计划书
万科集团
企业简介
•万科企业股份,简称万科或万科
集团,证券简称:
万科A、证券代码:
000002。
公司总部位于中国市福田区
梅林路63号万科建筑研究中心。
现任董事
长为王石,总经理为郁亮。
•成立日期:
1984-5
上市日期:
1993-05-28
•发行价格:
10.53元
•发行数量:
4500.00万股
上市保荐人:
国泰君安证券股份
企业简介
•万科是目前中国最大的专业住宅开发企业
,也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部
设在,至2009年,已在20多个城市设
立分公司。
2010年公司完成新开工面积
1248万平方米,实现销售面积897.7万平方
米,销售金额1081.6亿元。
营业收入507.1
亿元,净利润72.8亿元。
这意味着,万科率
先成为全国第一个年销售额超千亿的房地
产公司。
主营业务
•成立之初,万科是日本著名电器品牌索尼
的产品代理商。
1988年万科才开始涉足房
地产业,初涉足房地产业时确立的以服务
为突破点,借鉴SONY的客户服务理念,在
全国首创“物业管理”概念,并形成了一套
超前的物业管理模式。
1993年将大众住宅
开发确定为公司核心业务。
至2008年末,
业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三
大城市经济圈为重点的31个城市。
市场潜力及占有策略
•截止到2010年6月30日,公司总资产为1605.1亿元人民币
。
2010年上半年,公司实现销售面积和销售金额分别为
320.2万平方米和367.7亿元,销售金额同比增长19.5%。
公司销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%,在
15个城市的占有率排名较09年上升,其中,在、天
津、等城市的排名升至市场第一,在、、
阳、、等城市继续保持市场占有率第一的位置。
目前万科业务已经扩展到42个大中城市,并确定了以珠江
三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域和中西部区域四大城
市经济圈为中心的发展策略。
凭借一贯的创新精神及专业
开发优势,公司树立了住宅品牌,并为投资者带来了稳定
增长的回报。
主要竞争对手
•据2011年中国房地产企业排行来看万科依
然坐拥房地产第一把交椅。
另外前5位的
房地产企业分别为:
•2恒产集团
3保利房地产(集团)股份
4绿地(集团)
5万达集团股份
保利房地产(集团)股份
•在这里我就介绍一下保利地产,因为我个人认为
它对万科的威胁最大.原因就是它有着深厚的央
企背景。
该企业实际控制人为中国保利集团,是
解放军总参谋部为背景的国资委直属国有独资公
司。
部分集团高层政府背景深厚,贺平——中国
保利集团公司副董事长,总经理,总参装备部少
将(少将贺彪之子,女婿),王小朝——
中国保利集团公司董事,副总经理(尚昆女婿
),叶选廉——解放军总参保利公司负责人(叶
剑英之子)
保利房地产(集团)股份
•保利的市场占有率虽仍低于万科,但增长率比万
科高的多,在近年有望超越
•保利与万科拥有基本相同的愿景,相似的目标体
系
•保利在一线城市选择地毯式的市场围,在二三
线城市选择延伸式的市场围,与万科展开正面
竞争
•保利以项目地位及市场需求为基础,灵活选择竞
争策略,兼顾了低成本和差异化,复合式营销模
式确保销路,实现公司产品的快速销售周转
万科的营销
•万科研究了全世界很多优秀公司的管理模式发现
无论哪家公司,在他们的价值观中都有一条,那
就是“以客户为中心”。
这些优秀企业对消费者态
度是敬畏,而不是利用。
优秀企业强调给客户带
来价值,而不只是让客户满意,比如万科选取的
标杆帕尔迪,强调的价值观是“让客户惊喜”。
由
此,万科似乎找到了一条既拥有独特竞争优势,
同时又能够保持公司灵活性的办法,那就是从过
去以产品为核心的运营体系,转向以细分客户价
值为中心的运营体系。
万科的营销
•所谓以客户为中心的运营体系,讲的是万科不再以职业,
收入,年龄等这类“物理”方式去把握客户,而是根据客户
的在价值以及不同的生命周期去把握客户。
为此,万科
把自己的客户细分为五类:
一,注重自我享受的职业新锐
,二,价格敏感的务实家庭,三,注重家庭的望子成龙家
庭,四,关心健康的幸福晚年家庭,五,彰显地位的成功
家庭。
精细化细分客户,从而针对不同客户的价值去建不
同类别的产品,在不同类别的产品中在此基础上,从产品
(项目)盈利机会,市场机会,土地利用,客户满意四方
面提出运营解决方案,建立与客户需求相对应的梯度产品
项目系列。
万科的营销
•在房地产行业流传着这么一句话,房地产项目的竞争力是什么?
地段
,地段,还是地段。
可见房地产公司对土地的依赖程度,问题是,土
地又是由谁决定的呢?
当然是政府,但现在中国的房地产行业正在进
入理性时代,房地产公司之间的竞争,将从不规走向规,从依赖
土地资源走向依靠对土地价值认识和挖掘能力的竞争。
万科想打破房
地产业的魔咒,那就是万科既然拿不到很好的地段,那万科就不再关
注地段,而是把精力放到对目标客户的细分价值上来,通过小区的规
划与设计(土地价值挖掘)来提高项目价值,从而提高项目的投资收
益率,进而打败那些单纯依赖“地段(土地资源)”来获取利润的公司
。
事实上,万科早期的大多数项目都是建在城乡结合部,这并不是万
科擅长城乡结合部,而是万科在土地协议转让时代拿不到好的地段,
只好去城乡结合部拿那些别人不要的地。
艰难的环境反而造就了万科
的优秀,万科聚焦于中国正在成长的白领层,以洋溢着小资情调的花
园洋房设计,以推崇开放社区与邻里沟通为主题的社区规划,以人文
关怀与职业化为导向的物业服务,迅速获得白领层的喜爱,万科顾惜
成长为中国房地产的领跑者。
万科的制度
•万科有着优秀的企业文化和先进的人力资源管理制度,其
创业者很早就完成了转化为职业经理人的定位,很早就在
企业部建立了完善的经理人制度,从而避免了许多民营
企业创始合伙人之间的冲突和震荡,使管理团队得以长期
稳定,并且养成了系统的经理人文化,理性的创业者和优
秀的职业经理团队使万科在管理上能够集中精力,做细做
深做透,不仅能在本地区积聚优势,而且建成了跨地区管
理的高效体系。
万科对职业经理人的素质要求很高,对职
业经理人的选择、使用是优化组合、优胜劣汰、能上能下
的原则。
司主要采用有效的定期业绩评价体系,兼用其他
辅助手段,对职业经理的工作和能力进行检验,将业绩直
接与职位积分和当事者利益(工资、奖金等)挂钩,积分
又直接与职业经理的职位升降挂钩。
万科的制度
•万科的所有的权力都集中在总部,总公司与子公司、总公
司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被
指挥、领导与被领导的关系,而是根据发展的需要和职能
的种类,有些部门总部集权的程度极高,比如财务管理部
门、资金管理部门、规划设计部门等;而其他职能部门,
包括营销企划部门、工程管。
同时,万科部形成了万科
“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化,这些
制度和规得以自觉和充分落实。
万科在制度和流程管理
上有不少创新,把很多具体事务性的工作上升到了制度和
流程层面,譬如,企业如何对待媒体采访,如何对待媒体
的负面报道,就各有一款专门的制度来指引、来规,制
度容中涉及了负面报道的定义、适用围和接待负面报
道的流程等条款,还有“要避免沟通容成为采访容”的
字句。
在国很多企业还不太会接待媒体采访时,万科已
经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。
高管简介
•
•
•王石,男,1951年出生于XX
。
1968年参军,1973年转业。
转业后就职于铁路水电段
。
1978年毕业于铁道学院
给排水专业,本科学历。
毕业
后,先后供职于铁路局、
省外经贸委、市特区
发展公司。
1984年组建万科前
身现代科教仪器展销中心
,任总经理。
1988年起任股份
化改组之万科董事长兼总经理
,1999年起不再兼任公司总经
理。
现任万科董事会主席。
•郁亮,男,1965年出生于
。
1988年毕业于大学国际
经济学系,获学士学位;后于
1997年获大学经济学硕士
学位。
曾供职于外贸集团
。
1990年加入万科企业股份有
限公司。
1993年任市万科
财务顾问总经理;
1996年任万科企业股份有限公
司副总经理;1999年任公司常
务副总经理兼财务负责人;
2001年起任公司总经理。
1994
年起任万科董事至今。
现任万
科总裁。
高管简介
•
•
•丁福源,男,1950年出生于广•爱明,男,1969年出生于江
东。
大专学历。
曾供职于
省团委旅游部、中国南海石油
联合服务总公司、南海石油深
圳开发服务总公司、南海华信
集团公司。
1990年进入万科。
1991年2月任万科总经理办公室
副主任;1991年10月任万科人
事管理部经理;1995年起任公
司党委书记至今。
1993年出任
公司首届监事会监事。
1995年
出任公司监事会主席至今。
。
1993年毕业于清华大学,
获建筑材料硕士学位。
曾供职
于中国海外建筑()有限
公司,任中国海外建筑(
)董事、助理总经理
兼地产部经理;2001年任中国
海外建筑()董
事总经理;2002年任中海地产
股份副总经理;2002
年加入万科至今,任万科执行
副总裁,兼任区域第一负
责人。
财务分析
2008-2010年万科集团偿债能力财务指标
财务指标
短期负债
2008
2009
2010
流动比率(--)
速动比率(--)
现金比率(%)
1.7575
0.4269
30.948
1.9149
0.5912
33.7974
0.1004
1.5852
0.5568
29.021
0.0139
现金流量债务比率(--)-0.0004
长期负债
资产负债率(%)
产权比率(%)
67.4441
67.0017
74.6861
189.9294
1061.9252
188.4252
1602.1304
282.931
利息保障倍数(--)
2468.1269
财务分析
•通过对万科公司连续三年财务指标的比较,不难发现近三
年万科公司保持了比较稳健的负债政策和产权结构,对外
长期偿债能力也较强。
•从短期偿债能力来看,万科公司在2008-2010这三年时间
里,流动比率一直保持在1.7左右,速动比率也一直控制
在0.5上下。
而按照国际惯例,当这两项数据分别保持在
2:
1和1:
1时,说明企业的短期偿债能力和策略是比较适宜
的。
万科公司的流动比率略低于这一要求,此外它连续三
年的速动比率也比较偏低。
可以看出,作为一家房地产公
司,销售不动产是它的主营业务,这一特点在一定程度上
影响到了该企业的流动资产,从而影响到了它的短期偿债
能力。
财务分析
接下来再分析三年的现金流量债务比率,如下图所示,这是万科
近10年的现金流量比率变化图,2008-2010这三年时间里,现金流量债
务比率变化较稳定。
财务分析
联系到这三年里万科公司的现
金流量表(如左图),我们发
现,2008年该企业的经营现
金净流量为负,所以现金流量
债务比率也为负,但这点细微
波动并不会影响到企业的短期
还债能力。
近10年该企业稳
定的现金流量债务比说明该企
业一直采用稳定的营运资金管
理政策,企业现金流充裕,且
波动较小。
财务分析
•从长期偿债能力来看,万科集团在前两年,资产负债率都保持在67%
,而到了2010年该比率达到75%,产权比例也从188%增加到282.9%
,增幅比例很大。
参照下图2-1,这是万科公司近三年简化的资产负
债表(为简化报表,一些项目未列出)
•资产负债率的提高说明万科企业充分运用了了财务杠杆效应,此外这
也和房地产企业的政策有关,由于企业在2010年采取了扩大规模的战
略决策,四处购买土地,导致企业的借款急剧扩大,银行借款扩大了
10亿多,所以使得2010年资产负债率增幅较大。
•通过长期负债财务指标,我们还能了解到该企业的产权结构。
在前两
年万科公司的负债总额是股东权益总额的1.88倍,而到了2010年,该
比例更是达到了2.82倍。
这充分说明该企业长期采用高负债的筹资策
略,这一筹资方式符合房地产行业的行业特点,还有利于万科企业降
低财务成本、资本成本。
但是较高的负债也给企业带来了较高的财务
风险,因此作为万科的高管层,应充分考虑到企业潜在的财务风险,
尤其是在遭遇经济波动时,更应该采取措施保证企业的还贷能力。
万科融资
•万科千亿销售规模的背后,是其平均每15天吞并
一家地产公司的疾速整合,这种合作开发模式在
很大程度上减少了万科对融资的依赖。
•年报显示,万科在2010年期间一共收购了24家房
地产企业,合计支付收购对价约22.19亿元,平均
每15天就有一家地产公司被纳入万科旗下。
大胆
和大面积采取并购和代建的合作开发模式,为万
科快速拓展市场份额发挥了重要作用。
按照销售
金额口径计算,万科去年在全国的市场占有率为
2.06%,比2009年增加0.62个百分点。
•总的来说合作开发模式很大程度上减少了万科对
于融资的依赖