徐州宝龙观邸项目工程策划.docx
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徐州宝龙观邸项目工程策划
徐州宝龙观邸工程策划报告
编制人：
审核人：
时间：
第一部分：
概述
1、项目总体概况
本地块位于徐州市铜山区，东至华山北路，南至珠江西路，北至玫瑰大道。
地块周边有河道水系通过，南面为已建成酒店。
地块用地面积：
194789㎡。
容积率＜0.6，建筑密度≤22%，绿地率≥40%。
规划930户，总建筑面积：
161340.3㎡，地上建筑面积：
116873.4㎡（其中高层：
61649.0㎡，别墅53079.6㎡），地下建筑面积46256.30㎡，机动车停车位：
1170辆（其中地面220辆，地下950辆）。
根据《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）（2009年版），本工程建筑重要性等级三级、场地等级及地基等级均为二级，确定本次岩土工程勘察等级为乙级。
拟建区为丘陵间冲洪积平原地貌，场地北为丘陵山地，拟建场地处于山地坡麓向平地过渡地带，地形有起伏，地貌类型单一，区域地质上位于华北断块南缘、胶辽断块及冀鲁断块结合带西侧，地震活动主要受市区东约90km的郯庐断裂影响，区内断裂构造比较发育，无活动断裂。
场地处于丘陵坡麓地带，表层为第四系粘性土，下伏为寒武、奥陶系石灰岩，适宜作为该建设工程用地。
本区场地类别为Ⅱ类场地，根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2015）附录C、G：
徐州市铜山区铜山街道的Ⅱ类场地基本地震动峰值加速度为0.10g、基本地震动加速度反应谱特征周期为0.45s。
场地类别为Ⅱ类场地，因而场地地震动峰值加速度值及场地基本地震动加速度反应谱特征周期值均不需要调整。
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）及《中华人民共和国住房和建设部公告》（第1199号），场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第三组。
属对建筑抗震一般地段。
勘探期间，钻探孔内未见地下水，据调查了解本区域基岩地下水埋藏于40～60米以下，对工程没有影响。
场地附近无工业污染源，按本区附近勘察资料场地土对混凝土结构具微腐蚀性，土对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。
建议：
拟建2F别墅
地基基础方案：
拟建建筑可采用天然地基，基础形式可采用钢筋混凝土独立或条形基础，以②或③层粘土为基础持力层。
基槽开挖后，应及时做验槽工作，发现异常情况应查明并采取处理措施。
建议地基土承载力值及压缩模量值
层序号及土层名称
承载力特征值fak（kPa）
压缩模量Es（MPa）
①层耕土
②层粉质粘土
140
5.0
③层黏土
250
9.5
层强风化石灰岩
Fa/280
/
（项目位置及周边示意图）
（项目平面效果图）
2、项目开工准备情况
序号
项目
实际情况
备注
1
拆迁
周边村民阻挠现场施工，反应宝信征地赔偿未落实到位。
2
三通一平
水：
正在申请
电：
正在申请
排污：
正在申请
场地平整：
原有建筑及附属物、苗木、机械等需清理平整（原总包单位，需要与宝信协调沟通处理）
3
地质勘察
完成
4
合约
相关工程承包合同：
监理、总包正在招标中
5
售楼处/示范区
施工情况：
售楼处2017年3月景观、装修完成，3月底开放；样板房12月初进场施工基础；年前完成主体施工，4月底开放；
6
工程
施工情况：
春节后2017年4月5日正式进场施工。
7
其他
3、项目现状及解决措施
3.1总包队伍定标时间时间晚，而开发计划、施工组织节点又是按照紧缩工期编排，造成后期执行困难，另外一些不可确定的不利因素，如；高程的地基开挖（勘察报告显示在基础范围内有2M左右深的岩石层），都有可能造成工期延缓。
拟采取措施：
加快方案落地及施工图设计；成本部门加快总包单位定标时间；协调沟通政府相关部门，督促完成宝信完成场地的移交工作，加快报批报建工作。
3.2考虑销售前期蓄客，建议2017年春节前增设临时宣传点，同时加快售楼处装修施工，力争于2017年3月19日开放使用。
工期紧，任务重；
拟采取措施：
技术部尽快落实施工图纸，成本部尽快确定装修队伍，工程部协调落实施工场地，各部门需共同努力合作，加快推进现场施工；
3.3宝信公司场地移交进程缓慢，场地内板房及相关附属物、苗圃、养殖场等均未及时清理，导致项目部无法及时进场开始前期准备；
拟采取措施：
发函至宝信公司，加强及时有效沟通，尽快完成场地移交。
3.4场地内地勘无法正常开展，周边村民多次阻挠施工，反应当初征地补偿未兑现；
拟采取措施：
由宝信公司牵头到区政府部门进行协调处理。
第二部分：
项目建设目标
1、开盘目标
根据三级管控计划，2017年6月20日取得别墅、小高层第一批预售许可证，2017年6月25日开盘，推售面积约59298㎡，可售金额5.788亿
2017年9月25日取得别墅、高层第二批预售许可证，2017年9月30日开盘，计划推售面积约55079㎡，可售金额5.19亿
按照项目销售目标与推售计划，项目分两期全部推出，2017年目标总销额8亿元，总销售面积86194㎡，销售率72%。
2、交房目标
项目计划交房时间为2019年3月30日，一次交房成功率90%;
3、质量品质目标
全力打造宝龙高品质住宅标杆，小区绿化以绿城为标杆，房屋质量以万科为标杆，综合质量分达到85分以上，确保宝龙观邸项目在市场中的竞争力。
4、安全文明目标
不发生重大安全事故，确保区安全文明工地，争取市级文明工地。
第三部分：
总平面策划
1、分标段，同期开发
1.1划分说明
本项目为低密度住宅项目，由于占地面积大，单体的建筑面积小，人材机的投入量大且比较分散，不利于组织施工及工程节点的把控。
根据现场情况，有两个总包选择配置方案，各有优缺点，先分析如下；
方案一：
整个项目只设一家总承包单位
优势分析：
总包管理费成本较低；
现场管理责任明确，现场协调工作难度较低；
有利于调动总包单位的积极性和责任心，有利于周边环境及主管部门的协调，后期备案难度较低；
劣势分析：
风险极大，对总包单位的素质及能力要求极高，如总包不力，容易受制于人；
劳动力组织难度极大，较难保证足够的人力，对工期的保证度较低；
质量、进度及文明施工受总包投入制约，容易造成现场推进困难
方案二：
设置两家总承包单位，分两个标段施工
优势分析：
抗风险能力强，如一家总包单位不力，可随时由另一家总包跟进落实
劳动力组织相对较为容易，可有效保证施工进度
能有效形成对比管理的态势，降低现场对于质量进度及文明
施工管理的推进难度
两家总包单位掌握的社会资源较多，利于促进项目发展
劣势分析：
总包管理费成本相对较高
现场管理责任难以分清，容易互相推诿
后期备案工作量较大
综合以上优劣分析，参考其他同类型项目的成功经验，从稳妥的角度出发，建议选择采用两家总承包单位的标段划分方案。
1.2标段划分
本工程建议划分为两个施工标段：
标段划分（暂定）
各标段建筑面积（平方米）
一标段
82538.8（预估）
二标段
76086.7（预估）
1.3标段划分情况
划分平面示意图
标段
节点
一标
二标一批次
二标二批次
高层
别墅
别墅
开始时间
2017-4-5
2017-4-5
2017-5-20
正负零完成
2017-8-30
2017-6-5
2017-7-30
六层楼面完成
2017-7-22（四栋）
/
/
主体封顶
2018-2-10
2017-8-30
2017-11-30
二次结构
2018-3-30
2017-10-30
2017-12-30
抹灰及保温
2018-6-30
2018-4-30
2018-6-30
外立面完成
2018-9-30
2018-7-30
2018-9-30
外架拆除
2018-6-30
2018-7-20
2018-9-20
屋面工程
/
2018-3-30
2018-5-30
景观完成
2018-10-30
2018-10-30
2018-10-30
竣工备案
2018-11-30
2018-11-30
2018-11-30
2、临时道路策划
现场主要通道为北侧市政玫瑰大道，考虑施工时在北侧围墙东、西各设置一个出入口使用。
场地内合理规划临时道路与地下管网的施工程序。
在规划临时道路时，应充分利用拟建的永久性道路，临时道路最好沿永久性道路建设且路面标高要考虑永久性路基标高，方便后期道路施工时可以节约道路路基的成本。
加工场沿道路布置在塔吊回转半径内。
具体布置见（道路及塔吊分布图）。
现场道路分布图
2、土方平衡
土方平衡图
根据现场分布，设置土方临时堆放区，一批次及二批次南部开挖土方尽可能堆放于场地内。
待每标段一批次区域达到土方回填条件时进行内倒回填，减少土方外运量，控制施工成本。
3、场地、塔吊的布置
根据现场楼栋分布，塔吊的布置分两个区域，具体复述如下：
高层区：
每个楼栋各布置1台塔吊，全场共计8台塔吊，可全面覆盖所有施工区域，此方案实用性最佳，但由于本项目单体楼间距较大，难以满足多楼栋公用塔吊。
见附图。
附图高层塔吊布置示意图
别墅区：
一标段布置10台塔吊，二标布置10台塔吊，共计20台塔吊。
吊臂长度50米到60米不等，可在覆盖所有施工区域的前提下避免相邻塔吊相互影响，部分沿河楼栋安排履带式汽车吊进行施工，运能可以满足进度需要。
具体塔吊布置见附图。
附图：
塔吊布置示意图（别墅区域）
4、临水临电及场地排水
4.1临电的布置及管理
4.1.1整体施工期间临电的布置
本地块目前没有临电，近日已经在积极联系供电局及联系多家社会供电配套单位，准备先行启动临电合同谈定及临电手续申请办理，计划于2016年12月前开通临电。
计划采用华山路南焦线10KV高压下线，沿玫瑰大道我方地块红线自东向西布设4台400KVA临变。
（见临电布置图）
临电示意图
4.1.2“三点一线”施工的临电的预案
工程前期“三点一线”因施工工期紧急，此期间临电计划采用以下两种预备方案：
一、和原宝信公司协商，采用原宝信公司酒店施工用临电，接表按实际计量，以及分摊损耗费等交予宝信公司或其总包单位。
我方由三点一线总包单位处理该费用及票据。
二，由三点一线总包单位前期采用小型柴油发电机发电施工，此费用在其合同或结算内给予体现处理。
待本地块正式临电建设完成后，三点一线总包单位及其他各总包施工用电从其中接驳。
4.1.3临时电力的使用管理。
4.1.4.1抄表管理及缴费计划
a）.为便于管理，本项目在临时变压器处要求总包单位设置集中分电箱及电表管理用房，所有用电单位统一表箱，配置断路器、电表等设备，由总包单位日常使用及统筹管理；电费由总包单位或开发公司统一缴纳。
b）.各标段均设置一级配电箱，为使用电方便的原则，配电箱位置尽量设置在标段中间部位，靠近钢筋加工区区域；以节省损耗。
c）.由于样板区的特殊性，设专用配电箱进行供电；单独电表计费。
d）.电表集中管理处内设置通风机，保持气温正常，并放置灭火器等安全器具，保证用电正常；
e）.电表集中管理处保证常态的定期巡查制度；定期抄表制度。
4.1.4.2各用电单位在工程开工前必须报现场施工用电临时方案进行审查，通过审查后方可用电，并持续跟进检查；
4.1.4.3各用电单位必须设专职电工，对设备、线路进行日常维护，并做好记录；
4.1.4.4临时生活区设专职电工、生活区管理员，对生活区的用电线路、设备进行每天的常态检查，做好记录，每个房间装限电设备，放置私自烧水、做饭等现象出现；
4.1.4.5项目部每周定时对现场、生活区的用电情况进行巡查，及时处理整改，并持续跟进整改结果；
4.1.4.6严格遵守《施工现场临时用电安全技术规范》。
4.2临时用水的布置及管理
4.2.1本地块北侧玫瑰大道及华山路均有市政供水管线，因华山路和我方地块之间有楚河分隔。
故施工用临时水源计划从玫瑰大道（北侧）引入。
计划引入DN200管径一路，后期可作为小区正式用水之一路水源。
前期积极和铜山区自来水公司洽商、签订合同后，计划2016年12月前施工并开通临水。
（详见临水布置图）
临水布置图
4.2.2“三点一线”施工前期用水，工期紧急，准备预案两项：
一、和原宝信公司协商，采用原宝信公司地块内临时用水，用于施工及卫生用水需求。
接表按实际计量，以及分摊损耗等费用交予宝信公司或其总包单位。
我方由三点一线总包单位处理该费用及票据。
二、地块周边临河，施工用水暂时从河道抽取。
设置临时水泵、管线等设施，仅供施工使用。
相关费用在合同内体现或在结算时给予处理。
现场人员饮用水等生活用水暂时购买桶装水。
避免现场人员住宿，减少生活用水量。
4.2.3临水费用管理
本地块设置临时用水总接驳点一个，市政提供的接驳口管径计划为DN200，装设总水表，水费由开发公司或各总包单位缴纳。
a）.如多家总包单位，各标段总包从此总接驳点后端接入，并装设我方认可的计量装置，后续按总表及分表分摊全部水费。
为便于日常的用水管理，本项目在临时接驳口的位置设置临时用水水表的集中管理处；
b）.接驳临时用水的原则为，不允许改变原市政提供的管径，上一家接驳临时用水后，必须保证下一家有临时用水接驳口；
4.2.4临水日常管理：
4.2.4.1临水由开发公司建设开通后，交由总包单位进行日常使用及管理。
如出现损坏由总包单位全权处理。
各总包单位需建设一定容量临时蓄水池及加压泵设备。
不准直接从总管线上直接引水进入各单体施工使用。
4.2.4.2为保证施工现场及生活区的防火安全，在本工程施工现场及工人生活区内，按规范设置了临时消火栓。
4.2.4.3建立日常巡查制度，设立专职安全员，防微杜渐，做好日常的巡查记录。
4.3停电预案
结合本项目的周边情况，停电预案有两种：
1、如属于本地块内低压损坏停电，从地块内其他临变临时电缆接换电源。
2、如属于市政高压停电，需使用临时柴油发电机，工紧急主要项目施工使用。
3、考虑到施工过程中，整个地块的用电量较大，且本项目所有变压器发生长时间断电的可能性极小。
若随时准备好发电机从成本上考虑不划算。
故要求总包单位做到能够准备好一定规格长度的临时电缆，或临时从非重要负荷拆除的电缆亦可。
4、要求总包单位至少掌握两家可以就近租赁发电机的单位信息。
以便当发生较长时间市政停电时，发电机能够在最短的时间内发电保证紧急施工任务的开展。
4.4停水预案
地块周边临河，施工用水暂时从河道抽取。
接入工地临时蓄水池。
总包单位需综合考虑防范风险，仅供紧急施工任务使用。
4.5排水方案
施工期间地块内雨水排水，结合工地内临时道路做好整体坡向及流向考虑，由北向南，由西至东分别排入河道。
目前考虑的其他地块的生活办公区生活污水排放需加设化粪池及隔油池处理后，计划排入玫瑰大道市政污水管道。
严禁避免排入河道。
第四部分：
售楼处及样板区策划
1、售楼处及样板区位置安排
售楼处定于宝信温德姆酒店中餐厅一楼，面积约700平方米；样板区定于沿河联排及双拼，共4栋（具体位置见下图）。
2、售楼处及样板区施工安排
售楼处所在宝信温德姆酒店中餐厅已建成，室外景观部分需在原有基础上进行提升施工。
此区域施工已具备进行装修及提成施工。
计划于12月20日前开始，2017年3月20日完成，月底对外开放。
样板房拟在永久房屋位置上建设，设置在沿河距离售楼处最短的距离，具体按营销策划部要求落实，在混凝土结构脱模后即安排砌筑及抹灰，抹灰完成后移交样板房精装单位精装。
具体施工计划控制节点如下表：
样板区施工进度汇总
序号
工作名称
完成时间
1
土方工程
2016-12-20
2
正负零施工
2017-1-20
3
主体及二次结构
2017-3-10
4
抹灰及保温施工
2017-3-20
5
门窗工程
2017-3-17
6
外立面
2017-4-5
7
屋面瓦工程
2017-3-30
8
外架拆除
2017-3-30
9
土方回填
2017-4-2
10
室外管网
2017-4-25
11
景观施工
2017-5-15
12
室内装修
2017-5-15
13
售楼处装修
2017-03-20
14
售楼处景观提升
2017-04-10
第五部分：
报批报建策划
1、前期计划
根据集团领导制定的里程碑再编制一二级计划节点并细分到三级计划节点。
根据集团及项目公司要求，确保每个开发报建公司按时按点完成。
2、建筑工程规划许可、施工许可证分区办理策划
单体规划许可证办理前置条件的任务分解表
序号
条件名称
完成时间
责任部门
备注
1
立项批复
完成
开发部
现立项批复已过期且立项数据已和现在出入较大，需重新办理。
2
国有土地使用证
完成
开发部
已具备
3
建设用地规划许可证
完成
开发部
已具备
4
环评批复
完成
开发部
已具备
5
出让合同
完成
开发部
已具备，但开竣工日期已过期需申请延期
6
规划定点图
完成
开发部
目前方案根据专家会上的意见修改后再上规委会，根据意见再次修改公示后才能批准
7
人防结建审核单
2017-4-20
开发部
方案批准后才能去人防办申请办理
8
规划许可证
2017-4-30
开发部
施工许可证办理前置条件的任务分解表
序号
条件名称
完成时间
责任部门
备注
1
规划许可证
2017-4-30
开发部
办理规划许可证时所需资料都要（上表资料）
2
施工图审查合格证书
2017-4-25
技术部、开发部
外地设计院先要办理备案
3
中标通知书
2017-5-10
成本部、工程部
4
质检手续
2017-5-15
工程部
5
安监证
2017-5-15
工程部、总包单位
6
防雷设计审核
2017-5-20
开发部
7
资金到位证明
2017-5-20
财务部
8
无拖欠民工证明
2017-5-20
工程部
9
施工许可证
2017-6-01
开发部
3、手续申办难点及采取措施
手续申办存在难点：
1、土地开竣工日期的延期申请：
我们项目的用地出让合同上约定：
开工日期为2011年6月1日，竣工日期为2013年6月1日。
项目闲置多年，现在再申请延期存在很大难度。
且延期申请手续需经过土地所、办事处、土地局相关科室及区里分管区长签字后才能办理。
拟采取的措施：
从宝信公司和政府的合作协议上寻找突破口，积极与土地所、办事处及土地相关科室沟通。
手续申办存在难点：
2、方案报批：
我们项目容积率为0.6，项目定位是刚需性低密度住宅，因此我司在单体户型设计上有很多不计容的面积，但因为对设计规范的理解不同与铜山规划局部分不计容上面还存在着争议。
另外因项目南侧另一个将近30亩的地块，由于宝信公司的退地，政府考虑到今后该地块的交通出入及整个片区的东西路过长无南北之路，故在2016年7月在我们项目中间规划了一条22米的南北之路。
拟采取措施：
与规划部门积极沟通，求同存异共同是项目方案有序推进。
手续申办存在难点：
3、地名办命名：
徐州宝龙观邸（按照规定房产项目不能出现公司名字）
拟采取的措施：
积极与民政局地名办领导沟通，确保按照公司意见顺利命名。
4、验收计划
根据徐州市房屋验收规定在2015年11月1日往后签订的商品房买卖合同上交付指的取得竣工备案后即可进行房屋交付。
5、分区竣工备案策划
序号
名称
完成日期
责任部门
备注
1
消防验收
2018-10-15
开发部
2
规划验收
2018-11-20
开发部
3
防雷验收
2018-11-20
开发部
4
质监站验收
2018-11-25
工程部
5
竣工备案
2018-11-30
工程部、开发部
第六部分：
进度管理策划
1、项目进度目标
1.1项目发展主要目标节点
【项目发展主要目标节点】
序号
关键事项
计划完成日期
1
方案设计及内审
2016-11-20
2
方案批复
2016-12-20
3
规划许可证
2017-04-30
4
总包开工
2017-04-05
5
预售许可证
17-06-20/（高层）17-09-25
6
外立面完成
18-09-30/（高层）18-09-30
7
室外景观完成
18-10-30/（高层）18-10-30
8
竣工备案
2018-11-30
9
2、工程进度控制措施
2.1事前控制
2.1.1做好施工前期的准备工作，如场地的清理、三通一平工作，政府的协调工作等，为正常施工创造一个良好的环境。
2.1.2做好图纸设计前期的梳理工作，避免二次设计及反复变更影响施工进度
2.1.3做好总包施工进度计划审核
施工合同签订后，项目开工前，总包根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。
监理公司审核总包《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。
审核通过后，转送工程部审核。
工程部着重审核总包《项目总施工进度计划》与《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。
对其中配合销售的工作应有具体的安排。
对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。
总包按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。
2.1.4要求施工单位编写工期滞后所采取的具体措施，如;劳动力投入情况、机械安排情况、周转材料使用情况。
2.1.5要求监理单位编写具体的进度控制措施，如：
劳动力的监控情况、周转材料的提前预警，建筑材料准备情况的监控。
2.1.6工程部根据施工单位编写的施工总进度计划、监理单位编写的施工进度控制措施，编写甲供材、甲定乙供材等材料备样、定样、封样计划。
2.2事中控制
2.2.1施工过程中总包按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。
2.2.2每周工地例会要求施工单位汇报本周施工情况，下周计划，对于出现的滞后工期，尤其是关键线路，必须在会上明确说明滞后原因，所采取的措施。
2.2.2定期召开进度施工进度专题会议，分析形式，如：
农忙、高考、严寒气候可能对工期的影响，提前做好工作安排。
2.2.3做好各施工单位之间的协调管理。
由于本项目涉及到土建总包、园林、装修、消防、弱电等多单位协作施工，相互之间交叉施工不可避免，为避免窝工，返工现象，必须加强各单位之间的协调管理。
2.2.4施工过程中，要求总包应在规定的时间内提供甲供材清单，并提前做好甲定乙供材备样、定样、封样计划，确保不影响工程施工进展。
2.2.5工程部负责协调和监督总包和甲方分包商、甲供材料供应商的关系。
2.2.6奖惩机制。
除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：
销售节点、主体封顶、外架拆除等。
2.2.7加强项目内部计划协调
项目工程部与成本部、设计部、销售部沟通，在充分考虑：
总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标计划、
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