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可研报告
第一章概论
1.1项目提出的背景
霍州市位于临汾地区北部，是山西省南部政治、经济和文化较发达地区。
霍州市作为区域经济和物流中心，对周边乡镇辐射力很强。
随着国民经济的快速发展和城市化的不断推进，市区人口迅速膨胀，住宅需求增长很快。
近年来，由于居民生活水平的不断提高，人们的城乡附层意识、群居意识、负债消费意识增强，极大地促进了房地产的快速发展。
根据《霍州市城市总体规划（1995-2010）》，至2010年城市人口为9-11万人，远景规划要达到25万人口；城市建设用地规模到12-15km2。
目前城市“一城两区”组团式布局结构已基本形成，城区面积不断扩展，城市人口已达到8万余人，与2000年相比年增长27%左右。
依据规划至2010年净增人口1-3万人，按人均住宅建筑碉堡不低于35m2计算，需新增住房面积35-105万m2。
根据当地人们的生活方式，有钱必置业，置业必购房的意识越来越强烈。
加之县城的新增人口绝大部分来自于周边乡镇农村，希望在县城安家落户的心情非常迫切，隐藏着巨大的购房潜力。
本项目的建设是贯彻落实党的十六大、十七大精神和实现国家、省、市“十一五”经济和社会发展规划纲要的需要。
本项目建设是霍州市城镇化发展水平的需要。
城镇化发展水平是城市建设发展的基础。
衡量城镇化水平常用的指标是城镇人口占区域人口的比重。
现将霍州市、临汾市和山西省的城镇化发展水平列表比较如下：
霍州市、临汾市城镇化发展平均水平比较表4-1
单位
项目
霍州市
临汾市
2006年
2007
2006年
2007
总人口
28.7
29.3
414.7
417
城镇
人口
数量
15.52万人
15.93万人
148.31万人
151.7万人
比重
53.99％
54.3％
35.76％
36.4％
城镇化发展平均水平比较表4-2（霍州市、临汾市、山西省）
单位
项目
霍州市（2007年）
临汾市（2007年）
山西省（2007年）
5总人口
29.3万人
417万人
3392.58万人
城镇
人口
数量
15.93万人
151.7万人
1451.39万元
比重
54.3％
36.4％
42.78％
表4-1表明，2006年至2007年连续三年，霍州市和临汾市城镇人口比重都有不同程度增长，随着经济快速发展其城镇化水二有了明显提高，而且霍州市年度城镇人口比重都高于临汾市的平均水平。
表4-2表明，到2007年，霍州市共设7个乡镇和5个街道办事处，全市城镇人口为15.93万人，占全市总人口比重为54.3％，高于同期临汾市平均水平（36.4％）和山西省的平均水平（42.78％）。
霍州市相对较高的城镇化水平，是本项目建设的坚实基础。
霍州市城镇化水平的发展，为该市的城市建设创造出更力口宽松的发展空间。
霍州市的城市建设也必须适应当地城镇化发展的新水平。
1.2开发商简介
1.2.1公司简介临汾力基房地产开发有限公司是西安天源力基企业集团在临汾地区设立的独立法人机构的子公司，其主要任务就是在临汾及霍州地区开展房地产开发。
西安天源力基企业集团是集房地产开发经营、工程建筑、物业管理和餐饮、休闲、娱乐等经营为一体的多元化发展的企业集团。
该集团成立于1995年，现注册资本1．2亿元人民币，具有国家二级房地产开发资质。
公司内部组织机构力求精简、高效、实用、科学。
现设十个直属部（室），分别为：
经营部、房地产开发管理部、餐饮娱乐管理部、人力资源部、工程部、销售部、财务部、合同预算部、行政办公室和总
工程师办公室。
公司目前下设6个子公司，分别是：
西安天源力基房地产开发有限公司、临汾力基房地产开发有限公司、西安天源餐饮娱乐有限公司、西安天源物业管理有限责任公司、郑州天源餐饮娱乐有限公司和辽阳天源餐饮娱乐有限公司。
企业用人不唯学历，不搞论姿排辈，重实际能力，重开拓创新；引入并确立了人才竞争机制，“能者上、平者让、庸者下”，优胜劣汰，促使公司逐步建立起主干骨架。
同时，公司高度重视全员岗位培训和后续教育，并通过有效的激励与约束机制，打造了一支人品正、技能精、素质高的员工队伍。
公司总部现有员工80名，其中；30岁以下中青年占38％，79％具有大学本科以上学历，具有中级以上技术职称或中级以上职业（执业）资格者占45％。
员工识大体、顾大局、有高昂的热情和事业心，团结务实、严肃认真、能吃苦耐劳，能与企业同呼吸、共命运，为企业高起点的项目开发提供了强有力的技术支持和组织保障。
发展状况
力基人以创新、求变为基本方针，在变革中求发展，锐意进取，默默耕耘，历经十余年市场打拼，使企业取得长足发展，在房地产开发经营中先后开发了西安西桃园小区、梦景园、苏格兰风笛、左岸生活馆和康桥边的院子，临汾东尚怡园和莱茵半岛等大型房地产项目，总开发面积达60万㎡。
公司以资本带动产业，以产业扩充资本，相互促进，滚动发展，平稳的起步、成长，完成了第一次创业，初步搭建起“布局结构合理、投资规模适度、收益系统稳定、具备较强抗风险能力”的发展平台，为企业做强做大向更高层面发展奠定了坚实的基础。
在市场经济条件下，企业发展如逆水行舟，不进则退。
面对新的机遇和挑战，力基人又开始了第二次创业，并将一如既往地苦练内功，务实经营，专心致志做产品，再接再厉，群策群力，用自己的诚实劳动为业主提供更多、更好的精品住宅，为社会做出更大贡献。
在发展过程中，公司坚持以“诚信为本、质量立业”为宗旨，情系社会，心系业主，始终把业主的利益放在第一位，孜孜不倦地追求产品质量的不断提高，精心打造了一栋栋让业主满意的放心工程，受到了各界的认可和充分肯定。
2000年被西安市消费者协会评为“明明白白消费企业”；
2001年被西安市消费者协会评为“重点推介商品质量和诚信服务双放心单位和商品”；
2002年被陕西省消费者协会评为“商品和服务质量双满意示范单位”；
2003年被陕西房地产诚信纵深行活动组委会授予“诚信企业”荣誉称号；
2006年8月，被陕西省银行业协会评为“2004--2005年度信贷诚信企业”。
同时，被陕西省国家税务局、陕西省地方税务局评定为“纳税信用A级纳税人”，被陕西省企业信用评定委员会，陕西省企业信用协会认定为“信用企业”资质。
主要业绩：
（1）西桃园小区
西桃园小区是我公司在西安开发的第一个商品住宅项目。
1998年破土动工，2000年交付使用。
项目占地面积34亩，总建筑面积4万㎡；规划设计科学合理，楼间距大，绿化率高，容积率低，环境优雅，空气清新。
项目先后荣获“市级文明小区”、“市级物业管理示范住宅小区”等荣誉称号。
（2）左岸生活馆
左岸生活馆位于西安市经济开发区凤城五路，占地39亩。
规划设计本着“以人为本、粗粮细作、优化环境、注重品质”的原则，对每一个细部处理均力求完美。
园内中心绿地、组团绿地和宅前绿地形成了点、线、面结合的绿化空间；总建筑面积7万㎡项目被西安市产品质量和服务质量追踪调查办公室授予“双优明星楼盘”等荣誉称号。
（3）苏格兰风笛
苏格兰风笛地处西安市西影路中段，项目定位为外观造型独特的纯小户型住宅小区，总建筑面积近5.4万㎡，由于市场定位准确，该项目创造了开盘一个月内即告售罄的销售佳绩。
（4）康桥边的院子
康桥边的院子是力基人倾力打造的一个品牌力作，项目位于西安交通大学交大科技园，占地面积120亩，总建筑面积为24万㎡，项目一墙之隔为西安市最好的中学之一—西安交大附中。
得天独厚的区位和环境资源成就了一个生活便利、环境优美、名校云集、功能配套齐全的高尚人居社区。
该项目分三期开发，目前一期已全面入住，二期正在交房，三期正在建设中。
（5）莱茵半岛
莱茵半岛位于临汾市城东，占地350亩，规划总建筑面积为30万㎡。
目前项目正在建设中。
1.2.2法人简介
公司法人代表：
王辉，汉族，辽宁省辽阳市人。
1966年出生，大专学历，经济学专业。
工作简历：
1、1983年参加工作，在辽阳机械厂工作。
2、1991年调入辽阳机电局，任经济科长等职，负责机电局下属企业的经济管理工作。
3、1996年起出资进入服务行业。
在资金匮乏、没有相关管理、技术人员的情况下艰苦创业、努力经营，为公司后续发展以及开展多种经营在人才储备、资金等方面打下坚实的基础。
4、1999年进驻陕西省西安市，在西安市投资多个行业，涉及酒店、餐饮以及洗浴等多种服务行业。
5、2002年进驻河南省郑州市，投资当地的娱乐、酒店、物业以及建筑施工等行业，解决了当地的人员就业，为地方税收以及经济的快速发展作出了巨大的贡献。
6、2003年在陕西省西安市创建商务会所，由于经营有方等各种原因使得会所的经济效益很快增长，成为当地的纳税大户，解决了一大批人员的就业问题。
7、2005年带领公司相关管理、技术人员到甘肃省兰州市考察后投资当地的酒店业，用短短的二年时间成为当地家喻户晓的知名酒店，在同行业中取得较高的威望。
8、2007年在西安市创办建筑施工公司，承接多项建筑施工工程，建造的小区多次获得建设单位的好评，为公司的发展赢得了很高的声誉。
9、2008年在西安投资房地产业，精心打造的商务住宅小区将是西安市的高档小区。
10、2008年在临汾出资创立房地产开发公司并担任公司董事长。
1.3项目概况
1.3.1项目简介
1、项目名称：
山西霍州月亮湾住区建设项目
2、项目地址：
霍州市城区西南汾河与南涧河的交汇处
3、主办单位：
临汾力基房地产开发有限公司
4、法人代表：
王辉
5、建设性质：
新建
6、项目申请报告编制单位：
山西瑞翠环保工程有限公司
7、项目申请报告编制单位法人代表：
孙翠翠
8、主要建设内容：
18层住宅楼（5栋），26层住宅楼（4栋），6层住宅楼（21栋）幼儿园、文化活动站、居民健身设施、综合商店、便民站、金融和邮电、社区服务中心和门诊所等。
9、建设规模：
该项目总占地面积61697.5m2，约93亩。
规划总建筑面积96000m2，其中住宅建筑面积83200m2；公共建筑面积12450m2；配套工程建筑面积350m2，包括：
热力站、供水加压站、配电室等；广场及道路硬化面积7760m2，公共绿化面积23445.05m2。
可入住人口为2829人（3.2人/户）。
停车位共计650个。
1.3.2项目所在地周围环境
该项目建设地点位于城区西南汾河与南涧河的交汇处，占地约93亩，呈月牙状，月弓（南）临二级公路，月弦（北）临汾河；东部正对南环路，西部直通霍侯一级公路，距霍州市长途汽车站仅100米，地理位置十分优越。
项目区北面临汾河，地势平缓，滨河景观极佳，具有良好的自然生态资源，环境优雅，空气清新，非常适宜休闲居住。
用地南侧临城市主干道，交通便捷。
霍州市位于临汾盆地北端，该盆地是山西地堑系中新生代断陷盆地之一，地势自北向南倾斜，自东向西两侧向汾河河谷倾斜。
霍州市境内山高岭峻，丘陵起伏，地质构造为辛置台地，东西两侧为山地，山前是丘陵，中间为汾河冲积平原，总的地势为东北高西南低。
东部与北部边境地表为霍山，山形如弓，成环抱状，山势险峻，主峰海拔达2347米，是本市境内的最高处，境内西北为韩信岭，北汾河切穿而成为峡谷。
境内海拔最低处为516米，高差为1831米。
全市按地形地貌分类，平原占31.1%，丘陵占38.4%，山地占30.5%。
山西省霍州市金沙湾小区位于霍州市南部，汾河与南涧河交汇处，太（原）-运（城）铁路的北侧，汾河南侧（场地北侧的边界为汾河河坝）。
场地地形较为平坦，根据目前已完成钻孔数据，勘探点孔口标高介于541.69～544.27m。
地貌单元属汾河河漫滩。
场地稳定性
勘察过程中，通过对场地及其周围的调查了解，并结合钻探结果分析，场地内未发现不良地质作用和地质灾害，场地稳定，适宜建筑。
但由于场地位于汾河河漫滩，距离拟建项目较近，因此，有关部门应采取一定的防汛防洪措施。
地层结构
截止目前勘察结果，拟建场地地基土主要由填土、淤泥质土、卵石及砂、泥岩等组成，勘探深度内地基土共分为4层，具体描述如下：
杂填土①
：
杂色，主要物质成分为砖块、水泥块等建筑垃圾和部分生活垃圾。
本层层厚2.80～12.8m。
淤泥质土②
：
青灰色，软塑～流塑，很湿～饱和，有腐臭味，以粉土为主，混有粉砂。
该层层厚1.70～2.80m，层底深度4.50～8.60m。
卵石
：
杂色，饱和，密实。
一般粒径20～80mm，最大粒径可达100mm；颗粒间充填为粗砾砂、圆砾等。
重型动力触探试验修正击数平均值
63.5＝30.8击。
该层层厚3.40～10.00m，层底深度12.00～14.50m。
泥岩、砂岩P2
层：
该层以砂岩为主，局部分布有泥岩夹层
1，强风化。
该层目前仅14#孔钻至该层，揭露最大厚度5.50m，最大钻探深度20.00m，钻至最低处标高为522.01m。
泥岩呈黄灰色，密实，较软，强风化，斜层理，岩芯呈碎块状及短柱状，岩芯最长约12cm。
砂岩呈青灰色，密实，较硬，强风化，斜层理，岩芯呈碎块状及短柱状，岩芯最长约15cm。
霍州市属温带大陆性季风气候，四季分明、春季少雨多风，夏季炎热，雨量集中，秋季多晴朗凉爽天气，冬季寒冷干燥。
主要气候与气象特征如下：
年平均气温12.1℃；最高月（7月）平均气温25.4℃；最低月（1月）平均气温-3.6℃；极端最高气温39.2℃;极端最低气温-18℃；年平均相对湿度62.7%；年平均降水量594mm；年平均蒸发量1745.8mm；日照时数2500小时；无霜期200天；年主导风向NNW；年平均风速1.9m/s；最大积雪深度110mm；最大冻土深度530mm。
2、项目定位
2.1项目总体规划设计和条件
（1）贯彻国家“以人为本”、构建“和谐社会"的指导思想；
（2）贯彻国家的有关政策、法令，严格执行国家的相关设计规范；
（3）根据各建筑物的使用功能，本着满足使用要求、保证使用安全、节省投资、追求建筑的经济效益、社会效益和环境效益的三统一；
（4）对项目建设区进行精细规划，合理利用土地和空间；
（5）采取合理有效的节能措施，物别是节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能，使用建筑综合节能指标达到50%；
（6）建筑和环境综合考虑水、抗震、环保和节能、节水等措施并坚持环保设施与主体工程的“三同时”；
（7）坚持积极采用“新技术、新材料、新设备”的原则。
2.1.1规划设计
1、规划设计采用的规范及规程
（1）《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；
（2）《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）；
（3）《住宅设计规范》（GB50096—99）<2003年版>；
（4）《住宅建筑规范》（GB50368—2005）；
（5）《建筑设计防火规范》（GB50016～2006）；
（6）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045～95；
（7）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）；
（8）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；
（9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
（10）《民用建筑热工设计规范》（GB50179-93）。
2.2.2施工图设计
（1）工程概况
该建设项目位于霍州市城区西南汾河与南涧河的交汇处，规划用地61697.5平方米，总建筑面积96000平方米，可入住人口2829余人，本项目主要建筑物为31幢住宅楼，此外，配置了室内外相应的水、暖、电、通讯、道路、绿化、活动场、停车位等配套设施。
（2）住宅楼布置
小区总用地面积61697.5平方米，南北长75m，东西平均宽572m。
一期规划有多层住宅楼。
小区建筑整体上沿南北向依地势有规律的灵活布置，所有住宅楼均偏东南排列，总体规划既保留了中国古典园林崇尚自然的传统思路，同时又体现出不同设计风格的现代理念，尊贵吉祥，又美观漂亮，通风采光条件极好。
在小区外围布置临街带状商业区，社区内部布置有社区服务中心、幼儿园、超市等公共设施。
在项目用地与市政配套设施接口处布置有热力站、供水加压站、配电室等配套设施。
（3）道路规划
住宅区出口位于小区北部，道路设计面积7600m2，小区内部道路规划为根据社区地形设置环行道路，人车分流道路级别为车行道宽7米，人行道宽3米，基本做到人、车分流互不干扰。
（4）停车场、活动场布置
小区内机动车停放分为地上停车位和地下停车库方式，共计停车位有650泊：
地上停车场301泊，位于住宅楼前，地下车库349泊，位于中心广场下侧。
地下停车场设计见附图
（5）绿地规划
1.规划用地各地块内实际绿地总面积为23445.05平方米。
绿化率为38.0%。
2.依照建筑布局以片状绿地为主，同时结合带状、点状合理布局。
3通过草坪、灌木、乔木的配植以及落叶树种和常绿树种的结合形成小区绿化系统。
4.规划中充分考虑小区绿化和城市绿化之间的关系，使小区绿化能够和谐融入到城市绿化系统中，成为绿地系统中的闪亮元素。
同时把城市绿化引入到小区中，增加小区绿化面积，提高小区品质。
2.1.3景观设计
在绿地中可布置各式各样的花架及木质、石材、铝塑等材料制作的装饰品。
绿树、花草、艺术装饰品与凸凹别致的建筑物有机的联系在一起，使景中有景，景景相融。
项目用地指标见下表。
表6-1工程用地指标一览表
序号
项目名称
单位
数量
比例（%）
备注
1
总用地面积
m2
61697.5
100
2
住宅用地
m2
29900
40.5
3
道路、场地
m2
7600
10.5
4
绿化面积
m2
23445.05
38
5
总建筑面积
m2
96000
6
地上∕下车库面积
m2
150∕1000
7
建筑密度
30.5
8
绿地率
38
9
容积率
1.3
3、建筑设计方案
（1）18层住宅楼（5栋），26层住宅楼（4栋），6层住宅楼（21栋），户型以90m2小户型为主。
（2）多层建筑总高为18米，砖混结构。
在建筑面积、使用功能、设施配套上都最大限度地考虑了工薪阶层及低收入群体的基本需求。
本工程90m2以下的户数占到了总户数的70%，就是一个例证，充分体现了“以人为本”的设计指导思想。
6.3结构设计方案
l、设计依据
（1）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）；
（2）《建筑桩基技术规范》（GBJ94—2008）；
（3）《砌体地基基础设计规范》（GB50007—89）；
（4）《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）；
（5）《混凝土结构设计规范》（GB50010一2002）；
（6）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2008）；
（7）相关《岩土工程勘察报告》。
2、活荷载取值
厨厕、卧室、上人屋面：
2.0KN/m2
门厅：
2.5KN/m2
疏散楼梯：
3.5KN/m2
不上人屋面：
0.5KN/m2
基本雪载：
0.25KN/m2
基本风压：
0.4KN/m2
3、地基处理
建议采用CFG桩复合地基处理方案，对于高层建筑楼座，基底压力位180-300kpa，可以用水泥、粉煤灰、碎石灰（CFG）桩复合地基进行地基处理；对于多层建筑楼座，可采用换土垫层对地基进行处理。
无论采用何种桩基方案，都应在地基处理工程施工结束后对地基进行检测，根据检测结果设计地基基础方案。
本工程基坑开挖深度5.0m，属深基坑，依据地区经验和周边现场经验，可采用1：
0.25的放坡系数进行自然放坡开挖，受地形和场地条件限制时，可采用排桩或喷锚方式进行支护。
地基开挖应采用有效地防护措施保证施工及相邻建筑物的安全，施工期间应采取有效地防水排水措施。
4、基础设计
（1）建筑物场地类别：
依据《建筑抗震设计规范》（GB50011-20012008年版）第4.1.6条，因场地覆盖层厚度大于50m，故该建筑场地类别Ⅲ类。
（2）建筑物基础形式：
高层建筑物可采用钢筋混凝土基础或者钢筋混凝土筏板基础；底层部分可采用钢筋混凝土筏型基础或者钢筋混凝土条形基础；基础埋置深度及基础宽度由设计根据实际情况确定。
5、上部结构设计：
（1）住宅楼结构形式：
综合楼为框架-抗震墙结构。
（2）住宅楼抗震设防类别均为丙级建筑；建筑结构安全等级为二级。
（3）住宅楼抗震等级：
框架-抗震墙结构体中框架结构的抗震等级为二级，抗震墙的抗震等级为一级。
（4）综合楼屋面均采用现浇混凝土板。
6、所用材料：
混凝土：
基础垫层为C15；基础、梁、板、柱、墙及雨棚等外漏构建不低于C30；厕所、盥洗室不低于C25；其余均为C20。
钢筋：
Ф为HPB235热轧钢筋，fy=210N/mm2
Ф为HPB235热轧钢筋，fy=300N/mm2
要求所有钢筋的强度标准值应具有不小于95%的保证率。
墙体：
A、底层砖混部分所有墙体均采用Mu10机制粘土砖。
框架部分±0.000以下墙体采用Mu10机制粘土砖；±0.000以上根据结构计算选用相应填充材料。
B、砂浆：
室内地面±0.000以下采用M10水泥砂浆；其余根据抗震计算结果采用相应等级的混合砂浆。
7、本项目建筑设计使用年限为60年。
8、根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），拟建场地建筑抗震设防烈度为8度。
6.4配套工程设计方案
（1）给水设计方案：
居民生活用水定额为160L/人·d，小时变化系数为2.3。
小区给水水源来自霍州城市供水管网，用水由小区加压泵站引入，沿小区道路呈树枝状布置，供水至各建筑物，同时沿小区内道路按消防规定设室外地面消火栓。
（2）排水设计方案：
小区排水采用雨、污合流制排水系统，室内排水管的污、废水，首先排至室外化粪池，经处理后排入小区的污水管网，再由小区排水管网排入霍州市城市污水管道。
（3）采暖设计确定。
设计参数：
冬季室外计算温度t=-8℃
室内计算温度为：
食堂t=16℃
卫生间t=23℃
客厅t=18℃
卧室t=20℃
夏季通风室外计算温度t=28℃
夏季通风室内计算温度t=26℃
本院采暖热源来自霍州市集中供热系统，供回水温度为85℃/60℃，地板辐射采暖热媒温度为50—60℃。
根据使用要求，供热干管和回水干管设于楼内管道井内，支管则设于本层地板垫层内（地板辐射采暖），管网采用PE型塑料管材，热熔连接。
室外管道采用无缝钢管，其管径、坡度具体由设计确定。
室外及地沟内的管道一律用岩棉壳保温，以便节能。
（4）通风设计：
住宅卫生间均设变压式通风道，考虑到霍州市最大日温度t≥25℃，排气量按换气次数8次/h计算，住宅各户设置室外空调机搁板。
（5）电气设计方案：
负荷等级分类，统盘考虑，本院内的高层建筑为二级负荷。
设计依据
①《供配电系统设计规范》（GB50052—95）；
②《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16—92）；
③《低压配套电设计规范》（GB50054—95）：
④《建筑物防雷设计规范》（GB50057—2000）：
⑤《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）：
⑥《有线电视系统工程技术规范》（GBJ6—87）；
⑦《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》
供电系统：
由霍州市供电局供应。
在小区设10KW开闭所，电源由城市道路引入，电缆采用地下直埋电缆方式。
住宅用电每户按4-6KW计，公建按50W/m2计，道路用电按0.8W/m2来估算电负荷，本项目新增用电负荷约5000KVA。
动力配电：
消防控制室用电、电梯用电，根据用电负荷及工艺，配置动力配电柜和配电箱，可先用XL—52型落地式动力柜和XL—53型挂墙式动力配电
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