论物业法律纠纷中的业主维权.docx
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论物业法律纠纷中的业主维权
毕业设计论文
论物业法律纠纷中的业主维权
系别:
人文社科系
专业名称:
法学
学号:
26140201030
学生姓名:
陈庆华
指导教师:
朱世文
指导单位:
人文社科系
完成时间:
2010年5月8日
电子科技大学中山学院教务处制发
电子科技大学中山学院毕业设计（论文）任务书
题目名称
论物业法律纠纷中的业主维权
设计（撰写）内容
（一）物业概述
（二）房屋买卖中物业维权
（三）物业管理中若干法律问题的探析
（四）相邻关系中的业主维权
（五）物业维权的完善建议
预期目标
通过本文的分析与论证，解决以下问题：
提高消费者的物权意识与法律知识，在商品房买卖中避免合法权益受侵犯；
使业主真正做到权利自治和独立行使自己享有的民事法律权利,行使当事人的权利，维护业主的合法权益。
成果形式
（1）主题明确、层次清晰，有理有据，篇幅10000字以上；
（2）文章格式（图表）规范，摘要、引文清楚规范。
设计（撰写）地点
电子科技大学中山学院
起止时间
2009年10月23日至2010年5月8日
指导单位
电子科技大学中山学院人文社科系
指导教师
朱世文年月日
审核意见
审核签名
年月日
电子科技大学中山学院毕业设计（论文）成绩评定表
设计（撰写）过程
评语：
指导教师：
年月日
成绩
论文评阅
评语：
评阅教师：
年月日
成绩
论文答辩
评语：
答辩组长：
年月日
成绩
总分
审核人：
年月日
电子科技大学中山学院毕业答辩记录表
学生所在系名称:
人文社科系指导教师:
朱世文
专业
名称
法学
学生
姓名
陈庆华
学号
26140201030
题目
名称
论物业法律纠纷中的业主维权
语言表达能力
1、好（）2、较好（）3、一般（）4、差（）
PPT制作水平
1、好（）2、较好（）3、一般（）4、差（）
作品展示水平
1、好（）2、较好（）3、一般（）4、差（）
答辩组专家提问及学生回答问题情况记录
答辩组提问一：
学生回答情况（请打勾）：
1、好（）2、较好（）3、一般（）4、差（）
答辩组提问二：
学生回答情况（请打勾）：
1、好（）2、较好（）3、一般（）4、差（）
答辩组提问三：
学生回答情况（请打勾）：
1、好（）2、较好（）3、一般（）4、差（）
答辩组提问四：
学生回答情况（请打勾）：
1、好（）2、较好（）3、一般（）4、差（）
毕业答辩成绩
答辩小组成员
答辩小组组长
答辩小组秘书
时间、地点
地点：
年月日
注：
1、答辩组专家所提的问题包括基础理论和基本技能、论文内容质疑、新方法新技术等方面。
2、此表作为毕业答辩原始记录交学生所在系保存。
论物业法律纠纷中的业主维权
摘要
本文从从物业管理中存在的法律问题及成因入手,简要概述物业纠纷中的主要类型，从房地产开发商、业主及物业公司这三个主体上分析物业纠纷中的物权问题。
首先通过对物业概念的分析以及相关概念的比较，突出物业的独特属性，从而引出物业维权的成因和现状，从社会背景和维权侵权现实逻辑两个方面进行分析。
其次以房屋的买卖为线索，指出从预售到交房这一过程中出现的法律问题，并就这些问题中矛盾各方的物权关系进行简要概述，提出解决相关问题的对策。
进而对物业管理中的法律问题进行探析，从常见问题入手分析侵权责任。
笔者认为，完善物业管理的相关制度和提高消费者维权意识是解决物业纠纷的根本途径。
笔者提出完善物业维权的三点建议，完善立法，规范管理，提高意识。
笔者认为,业主与物业公司应通过转变观念、换位思考、建立有关制度、依法维权等措施来遏制物业纠纷的发生。
关键词：
物业；物业纠纷；制度完善
AnalysisofPropertyRightsProtectioninTheLegalDispute
Abstract
ThispaperstartsfromthelegalIssueandcausesbeinginpropertymanagement.Overviewsummarilythemaintypesinpropertydisputes.AnalysispropertyIssuefromrealestatedeveloper,companiesandowners.
Throughtheanalysisoftheconceptofpropertyandcorrelationconcept,leadingtothecausesandcurrentstatusofprotection.Thispapergivesprominencetoproperty’suniqueattribute.Ileadedoutthecauseandpresentsituation,thenanalysesitfromsocietybackgroundandrealitylogical.
Fromsalingtomanagementasacluetomakewith,notingthatthelegalissuesarisingintheprocess.AndOverviewsummarilypropertyrelationsbetweenConflictparties.,thenproposesolutionstotheissuesrelated.
Ibelievethatthefundamentalwaytosettlethedisputesisperfectingrelatedsystemsandimprovingconsumer’srightsprotectionawareness.Iputforwardthreeproposals,improvelegislation,standardmanagement,improveawareness.Ownersandpropertycompanieshavetocontaindisputesbychangingconcepts,empathizing,establishingsuchasystemandrightingbylaw.
Keywords:
Property;propertydisputes;systemimprovement
目录
前言1
一物业概述2
（一）物业的概念2
1、物业的概念2
2、物业的特征及其相似概念2
（二）业主维权概述3
1、社区业主维权现状概述与发展趋向3
2、物业冲突的背景和现实逻辑3
二房屋买卖中物业维权5
（一）房屋预售制度中的主要法律问题5
1、房屋预售合同有效性的认定5
2、房屋认购定金的处理5
（二）物业现售中的主要法律问题6
1、售楼广告的合同效力认定6
2、房屋面积纠纷中的法律问题7
3、楼顶平台及车位权属的物权纠纷法律问题8
三物业管理中若干法律问题的探析9
（一）物业服务企业的服务标准及业主权利10
1、物业管理的服务内容10
2、业主委员会责任机构及其相关法律责任问题10
3、业主与物业企业之间纠纷的涉及的业主物权10
（二）第三人侵权及物业公司的法律责任11
1、业主遭盗及物业公司的责任分析11
2、空中坠物及物业公司的责任分析11
四相邻关系中的业主维权13
（一）相邻关系的概念13
（二）相邻关系中“相邻”和“必要的便利”的界定13
（三）相邻关系纠纷中的举证责任分配14
五物业维权的完善建议15
（一）完善物业管理的相关立法15
1、完善立法的原则15
2、制度的运行要求15
（二）加强对物业管理行业的规范化管理16
1、加强物业行业行政管理16
2、提高物业管理企业素质和服务水平17
（三）提升消费者业主维权意识18
1、树立正确的维权意识18
2、坚持正确的舆论导向18
结语20
致谢21
前言
改革开放以来，市场化的住房制度推动着房地产业的快速发展，而房地产业则推动着物业管理服务业的蓬勃发展，形成了房地产物业管理服务的市场化。
但是,由于现行法律、法规的滞后，且缺乏相应理论体系的支撑，近年来,物业维权纠纷迭起,房地产开发商、物业公司及业主之间因物业服务问题矛盾重重、纠纷不断，扰乱了小区正常的生活秩序。
随着城市的发展，业主观念的日益增强，物业行业得到了前所未有的发展，物业调解也应运而生。
有关物业的权利关系到社会群众的切身利益，在购置物业的整个过程中，方方面面都涉及到不同的法律问题。
从我国目前物业维权现状来看,如何明确各主体的法律地位,理清主体之间的法律关系,是探寻造成物业服务纠纷的根源,提出解决物业服务纠纷路径的有效途径。
但在立法上，有关物业纠纷的制度仍存在一定不足之处，对上述问题,我们应从立法上给以规范,以提高城市的整体管理水平,全面推进物业管理新体制。
一物业概述
（一）物业的概念
1、物业的概念
研究“物业”一词的含义，尤其是现实中有关物权的解释，应先了解这一个词在我国的历史演化。
中国古代法律中，宋代立法中就对动产与不动产作了区分（《宋刑统.名例律》规定：
“器物（动产）之属，须移徙其地（不动产）即不离常处，理与财物有殊”），称动产为物、财或财物，称不动产为业、产或产业。
在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后，又从英语词汇Property及estate翻译而来，包括“财产”和“产权”有两种含义。
因此，“物业”一词是指人们居住劳作活动所依赖和所利用的地理环境条件及归属人们个体或群体的、包括动产和不动产在内的财产。
目前，我国房地产法学界和物业管理规范性文件，对“物业”概念的见解是基本一致的，只是具体表述各有细微差别。
例如，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第2条第2款规定：
“本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
”《江苏省城市住宅区物业管理办法》第2条第2款规定：
“本办法所称物业，是指已建成并投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。
”建设部房地产司物业管理处有关文件认为：
物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。
各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。
与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。
”
综上所述,物业是指已建成的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等，并具有使用功能和经济效用。
物业根据其用途可分为：
住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等。
2、物业的特征及其相似概念
物业具有三个独特属性：
（1）不动产性,表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。
但应注意的是，物业并不包括不动产中的农用地和未利用地，仅仅是指建设用地范围内的物业。
（2）单元性,物业的单元性是指人们可根据经济上或管理上的需要，将一定范围的建设用地和房屋及其固定附着物确定为一宗独立财产，以便确权、交易、使用或管理。
（3）空间和环境性,物业的基本功能是围界和提供一定的空间，便于人们在其中进行生活、生产等活动。
（4）耐久性，表现于长久的使用寿命期。
（5）多样性，表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。
（1）物业与房地产
房地产概念的外延要大于物业概念。
房地产不仅包括静态的房产、地产以及房地产权利，而且还可以涵盖房地产的投资开发、建造、销售、售后服务以及交易、使用、出租、抵押等动态过程和行为。
两者有宏观与微观之别。
（2）物业与商品房
商品房是指开发商以市场价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
而物业根据其用途可分为：
住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等，其外延更为广泛。
（3）物业与不动产
不动产是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。
地上定着物包括农用植物、设备等。
物业意义上的地上定着物仅指有经济效用的草坪等。
（二） 业主维权概述
业主维权是指业主为维护和争取合法利益和权利,与房地产开发商、物业公司、政府相关职能部门、街道办事处、居民委员会以及业主委员会等进行交涉、博弈和斗争的行为过程。
1、社区业主维权现状概述与发展趋向
随着住房商品化改革，使得城市住宅产权体制发生了重大变化。
20世纪90年代以来,业主、业主委员会、房地产开发商、物业公司、住宅行政主管部门之间围绕住宅区内各类物业形式及社区自治权发生了诸多纠纷甚至冲突。
城市社区物业纠纷和业主维权事件在数量上呈上升趋势，维权过程中矛盾和冲突呈升级态势，由于利益的一致性,业主在维权过程中逐渐趋向群体性和组织化,要求业主委员会的诉讼主体资格和明确的法律地位已经成为业主的普遍呼吁。
2、物业冲突的发生有着深刻的背景和维权侵权现实逻辑
住房产权体制变革与相关制度缺失是冲突发生的背景原因。
首先，随着住房商品化和市场化改革的推行,住房产权制度发生了深刻变化,业主与房地产开发商及物业公司之间围绕房产及其相关物业形成了特定的市场关联,住宅房产逐渐成为社区业主的一种重要的私有财产形式,这就使业主“有权可维”。
其次，房地产市场的不规范导致业主权益频繁受损。
业主与房地产开发商和物业公司之间有时并非真正公平的契约关系,而是一种“不完全契约关系”,信息不对称、专业技术的限制,一般业主只能在具有相对垄断性的房地产市场
选择自己的商品房。
另外房屋产权保护机制及相关法律法规存在缺失，《物权法》虽然为社区业主维权提供了法律依据,但其原则性条款仍需要最高人民法院出台相应的司法解释加以细化和明确。
有关业主的权利和义务,业主、业主委员会与房地产开发商、物业公司的法律关系等都缺乏完整的法律和法规体系,全国性的、较权威的业主自治法律、法规也没有建立起来。
其次,侵权与维权是冲突发生的现实逻辑。
一方面,“维权”是以“侵权”为前提的,这主要表现在房地产开发商的欺诈和侵权、物业公司服务水平低下、居民委员会自治能力欠缺等,从而使社区业主权益频繁遭受侵犯。
另一方面,业主在其权利维护意识日渐觉醒的基础上,开始自觉寻求和挖掘体制内的活动空间进行权利维护。
二房屋买卖中物业维权
随着我国近几年房地产业的高速发展，这个行业一直被认为是暴利行业，同时这个行业中法律纠纷也在日益增长。
原因有：
一是开发商为赚取高额利润，不惜采取欺瞒公众的方式；二是购房者法律观念淡薄，维权意识薄弱。
相对于传统的售房方式，房屋预售是我国房地产市场近年出现的新事物，这种销售方式能为房地产开发企业筹集资金，缓解房地产开发企业建设资金的不足。
在房屋买卖中,主要涉及预售和现售两个方面的法律问题。
（一）房屋预售制度中的主要法律问题
1、房屋预售合同有效性的认定
房屋预售中，业主与开发商之间签订的房屋预售合同有效的前提是开发商取得商品房预售许可。
按照我国《城市房地产管理法》的规定，开发商预售房屋应当申请取得预售许可，否则其与购房人签订的房屋预售合同无效，不受法律保护。
但是，对那些已具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件，只是未向房产管理部门申请办理预售房许可证的房屋开发经营企业所签订的合同，应如何确认其效力呢?
这种情况下的预售房合同应当属于效力待定的一种合同，这种合同如果当事人发生纠纷以后，但在起诉前预售房开发商能及时向房地产管理部门申请补办并取得预售房屋许可证，也应当确认合同的效力。
这样有利于保护当事人双方的合法权益，有利于社会稳定。
另外，最新的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记预备手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2、房屋认购书以及定金
商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商在一定期限内为购房人保留房屋，不得自行售于他人。
关于房屋认购书的性质问题，
目前有几种不同观点:
第一种观点认为认购书是房屋买卖合同的补充协议;第二种观点认为认购书是附条件的房屋买卖合同;第三种观点认为认购书是房屋买卖合同的预约合同，是独立的合同。
通常第三种观点被广泛接受。
商品房认购书并不具备商品房买卖合同的法律约束力。
认购书只是为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，只有认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，才认定为商品房买卖合同。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
所以在与房产公司签订合同时,如果由于双方就买卖合同的部分条款不能达成一致，而导致合同无法签订应作具体分析：
其一，若该主合同的条款在预约（认购书）中已经有了约定，则双方当事人应当接受，否则即属于拒绝订立主合同，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；其二，若当事人协商的主合同条款在预约中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反预约的约定，拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。
（二）物业现售中的主要法律问题
下面我们先通过一则房屋买卖案例对房地产买卖过程中的主要法律问题作一探析：
某房地产开发商建造了一处住宅，在售楼广告中宣传“买首层送花园，买顶层送天台”“花园式小区，配置游泳池、健身场所等娱乐设施”。
陈某看中其中一套房，与该房地产开发公司订立购房合同。
合同中的房屋面积有150平方米，而后陈某实际测量只有102平方米，既公摊面积48平方米，小区也未见绿化带和游泳池等。
陈某认为公摊面积与合同规定相差较大要求解除合同。
开发商对花园式的解释是正在规划中。
合同中并未约定地下车库的归属问题，后来该公司将地下车库卖给某钢铁公司。
由于部分有车的业主反应停车问题，开发商又在原来的楼间道路上和草坪上画出一定范围，作为停车场售给车主。
该案例中存在的种种法律问题正是购房者容易被开发商忽悠侵权的常见问题。
购房合同中哪些问题是侵犯业主物权的？
1、售楼广告的合同效力认定
合同的成立应具备要约和承诺阶段，《合同法》第13条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
《合同法》第14条规定：
“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
”第15条规定：
“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。
寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
”
那么，怎么样的商品房销售广告和宣传资料属于要约呢？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
”上述案件中，陈某买房的主要因素之一是销售广告中声称的花园式住宅，该广告对买卖合同的订立有重要影响，应当认定该广告为要约。
根据广告的内容是否包含合同的主要条款来确定是要约邀请还是要约。
但是，即使表意人提出了未来合同的主要条款，但如果他在提议广告或宣传资料中声明不受要约的约束，或提出需要进一步协商，或提出需要最后确认等，都将难以确定他具有明确的订约意图，那么就不能认为该广告是要约。
2、房屋面积纠纷中的法律问题
商品房销售面积包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定共有面积的内容包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整柜建筑服务的公共用
房和管理用房建筑面积； 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
值得注意的是，有些面积不应该业主进行公摊，其中包括：
（1）为小区服务的经营或管理性用房的建筑面积，如仓库、机动车库、车道等；
（2）作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；（3）售房单位自营、自用的房屋；（4）为多处房屋服务的警卫室；（5）属于经营用房的小区会所。
所以,购房者在合同签订时要详细了解公摊面积的计算问题,应该把开发商口头承诺的公摊面积比例写入合同作为防范的依据,如达不到要求,可以解除合同,返还定金或预付款,以及请求损害赔偿。
房屋面积纠纷中另一类常见的纠纷是面积误差问题。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
本案中，陈某的房屋实际面积与合同约定的面积误差比绝对值超出3％，陈某有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。
3、楼顶平台及车位权属的物权纠纷法律问题
商品房买卖实践中，开发商往往把房屋平台计价出售，承诺购房者独立使用且可以自行搭建屋顶花园。
根据商品房销售面积计算规则可知，面积包括套内建筑面积和公摊面积。
其中共摊面积就包括了公用绿地、车库、通道、
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