大型商场物业管理规定.docx
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大型商场物业管理规定
CompanyDocumentnumber：
WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
大型商场物业管理规定
第一部分物业部职责
一、物业部部门职责
负责商场物业管理的实际操作；
1、细分现场管理工作（维护、清洁、安全、消防等），并计划和安排合适人选与人数跟进负责各项工作。
2、负责商场消防安全等方面之对外沟通工作。
3、按照国家相关政策，依据专业规范、规程对商场的采暖、空调、给排水、消防、照明、电梯、智能化等系统的配套设备、设施，进行日常检查、管理、规划、运行、等工作。
4、检查、管理和规划商场内、外部的各项日常安全工作。
5、检查、管理和规划商场内、外部的各项日常保洁工作。
6、紧急事故的应急协调与处理。
7、年度物业费用收入和支出的预算及监控。
8、各项中、长期及短期物业工作计划。
9、周、月、年等工作检讨会议，并每周和月提交工作计划。
10、对商场的防盗、防暴、防火安全负责，对公司发生的各类紧急险情和火情能有效控制与处理
11、对整个商场的公共设施、设备的及时抢修，并将抢修情况汇报上报公司主管领导
二、物业部部门经理职务说明：
物业部经理职务说明书
基本资料
1、职务名称：
物业部经理2、直接上级职位：
总经理3、所属部门：
物业部
4、直线下级：
电工主管、保安主管、保洁主管5、部门人数：
人6、定员人数：
1人
岗位职责描述
编号
工作职责
权限
绩效
备注
1
制定部门的基本管理制度，严格按照公司的各项管理制度与操作规程，监督部门执行各项任务
监督、执行
下属无违反公司规章制度如期完成工作任务
2
部门年度预算的制定与实施，部门年度的工作计划方案的制定与实施
监督
预算方案科学，工作计划、整体绩效显着
3
负责监督完成商场的物业管理工作任务，执行各方案的操作完成，拟定各阶段的工作任务并下达给本部门
监督、执行
优质高效完成
4
细分现场管理工作（维护、清洁、安全等），并计划和安排合适人选和人数负责部门各项工作。
监督
将工作落实到部门负责人
5
负责商家进场装修申请的审核
执行
确保商场装修安全
6
负责物业部人员培训工作
执行
提高员工的工人工作能力
7
协调各部门之间的沟通，监督各工作环节正常运行，定期向上级领导汇报情况，做好总结工作。
执行
保证与各部门沟通顺畅，让上级领导理能随时掌握工作进展
8
完成上级安排的其他工作任务
执行
按时按质按量完成
第二部分：
物业部构架图
一、
物业部架构图
第三部分电工部
一、电工部部门职责：
1、负责制定空调、电梯、用电设备月度和年度的保养计划和备件的采购计划，并定期报物业部审核。
负责组织、安排维修、保养计划的实施及工程质量的监督。
2、督导下属严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保养制度和例行检查制度，定期编制“设备运行、维修、保养状况一览表”，提交物业部经理。
3、设备发生故障时，及时组织处理，做好技术把关工作。
当重要设备发生故障影响正常营业时，要迅速赶到现场组织处理，并及时上报物业部经理。
4、要亲临现场督察厂家展位装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，做到早发现问题，早处理，减少浪费，控制、验收厂家装修的电、消防、通风等设施的安全质量，发现问题及时纠正。
5、对门店各展位的用电量及装修线路审核要严格把关，杜绝电量超负荷运载，对临时用电要加强管理，减少安全隐患。
6、负责强电和弱电的调试、保养、维修工作。
7、建立齐全的展位各厂商的装修档案（包括电气施工图、立项通知单、装修单、装修验收单等其他厂商装修所必备的文件资料）。
8、建立齐全的商场所有厂商的用电管理档案（包括每月电费抄表读数记录表、月度、季度、年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料）。
9、对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时抄表数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的报关、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等。
10、楼层电工必须保证分管楼管日常照明灯具的按时启闭、完成及时更换维修工作，确保分管楼层过道、公用大厅照明率达100%，并且要求制定出相应的维护计划。
11、楼层电工必须在每月5日前完成本楼层所有厂商上月电字、电话费抄录工作送交财务部。
12、严格遵守空调、高低压配电间相关的操作规程，按照有关规定和程序进行操作，绝对禁止违章操作。
13、值班电工每季度完成一次配电间停电检修工作，包括电缆沟杂物清理，所有电气设备除尘，接线部位电缆杆坚固，故障电气及仪表设备更换等。
完成空调换季的检修和保养工作。
14、值班电工必须完成对配电间所有电气仪表、电气开关、电气设备的数据记录、巡视检查、维修保养工作、电气仪、空调系统每小时抄表记录一次，数据必须真实准确，电气开关、设备维修保养必须详细记录，留查备案。
15、在确保系统安全正常运转的情况下，争取创新，节省能源消耗。
16、每周招开一次工作会议，总结一周来工作，并对下一周工作提出建议和安排。
17、完成上级交办的其它工作。
二、电工部职务说明：
电工部主管职务说明书
基本资料
1、职务名称：
电工主管2、直接上级职位：
物业部经理3、所属部门：
物业部
4、直线下级：
电工班长、电工5、辖员人数：
人6、定员人数：
1人
岗位职责描述
编号
工作职责
权限
绩效
备注
1
制定部门的基本管理制度，严格按照公司的各项管理制度与操作规程，监督部门执行各项任务
监督、执行
下属无违反公司规章制度如期完成工作任务
2
部门年度预算的制定与实施，部门年度的工作计划方案的制定与实施
监督
预算方案科学，工作计划、整体绩效显着
3
负责监督完成商场用电管理工作任务，执行各方案的操作完成，拟定各阶段的工作任务并下达给本部门
执行
优质高效完成
4
领导部门做好商场用电管理与电力设备维护工作
监督
优质高效完成
5
负责商家进场装修用电方面的审核管理
执行
优质高效完成
6
设备发生故障时，及时组织处理，做好技术把关工作。
当重要设备发生故障影响正常营业时，要迅速赶到现场组织处理，并及时上报公司领导。
监督执行
优质高效完成
7
对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时抄表数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的报关、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等
执行
优质高效完成
8
完成上级安排的其他工作任务
执行
按时按质按量完成
电工班长职务说明书
基本资料
1、职务名称：
电工班长2、直接上级职位：
电工主管3、所属部门：
电工部
4、直线下级：
电工、5、部门人数：
15人6、定员人数：
1人
岗位职责描述
编号
工作职责
权限
绩效
备注
1
负责强电和弱电的调试、保养、维修工作。
监督、执行
优质高效完成
2
建立齐全的商场所有厂商的用电管理档案（包括每月电费抄表读数记录表、月度、季度、年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料）。
执行
优质高效完成
3
对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时抄表数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的报关、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等。
监督、执行
优质高效完成
4
要亲临现场督察厂家展位装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，做到早发现问题，早处理，减少浪费，控制、验收厂家装修的电、消防、通风等设施的安全质量，发现问题及时纠正
监督
优质高效完成
5
督导下属严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保养制度和例行检查制度，
执行
优质高效完成
6
负责电工日常工作的管理
执行
优质高效完成
8
完成上级安排的其他工作任务
执行
按时按质按量完成
二、电气规范：
电气作业人员职业道德规范
为了加强电气作业人员的精神文明建设，提高整体综合素质，结合社会主义职业道德要求，特制定本规范。
一、树立安全用电的责任性：
电气安全工作是直接关系到广大用电人员的安全健康，关系到整个企业的经营能否正常进行的问题。
实践证明，事故出于麻痹，安全来自警惕，我们每个电气工作人员要热爱本职工作，忠于职守，以高度的安全用电责任性和对同事、对客户、对企业极端负责的精神，做好电气安全工作，提高安全警惕，反对麻痹大意，冒险操作，坚持做到“装得安全，拆得彻底，修得及时，用得正确”的职业要求。
二、发扬团结互助的协作性：
电气作业是建立在分工协作的基础上，往往是几个人同时进行操作，还牵涉到上下、左右、前后及各部门之间的关系。
如果彼此之间缺少联系和协调，我行我素，各干各的，不仅工作任务无法顺利完成，而且容易发生事故。
所以每个电气作业人员都应发扬团结互助的协作精神，相互关心、相互爱护、相互支持、相互配合。
在同事之间，对老员工有一个传、帮、带的要求，对新员工有一个学、用、改的要求，在部门之间有一个协调、配合、反馈的要求。
新老员工及各部门之间随时随地互相关心、团结互助、取长补短、互相监督，就可以防止电气事故的发生，促进企业经营不断发展。
三、掌握事故发生的规律性：
电气事故往往都是突然发生的，似乎是不可捉摸的，但如果我们每个电气工作人员处处为集体着想，把自己作为企业的主人，对已发生的事故多作分析，
其实是能找到一定规律性的。
如触电事故：
事故多发的场所为潮湿、高温、多尘、有腐蚀性气体等场所；事故多发的季节为梅雨季节、高温季节、台汛季节、防寒保暖季节；事故多发的电气设备为没有可靠的漏电保护、接地或接零保护及外壳、引线、插头有损坏的电具；事故多发的作业区和通道为人体容易触及带电体而没有采取绝缘、屏护、间距等安全措施的地方。
这样，掌握了事故发生的规律，就可以加以防范。
从事故发生的季节规律来看，大多数触电事故集中在6-9四个月，这是因为这段时期空气潮湿，天热多雨，降低了电气设备的绝缘性能，同时，这段时期人的衣服穿得少，身体外露部分比较多，汗水又多，这就增加了触电的可能性，所以雷雨季节是防止触电事故的重要季节。
四、坚持执行制度的严肃性：
电气作业人员的职业道德则集中体现在“遵章守纪、安全第一”上。
遵章守纪的一个具体要求就是遵守电气安全各项制度，它是电气作业人员在长期安全工作经验和无数“血”的教训的基础上制定出来的。
做为电气作业人员，除了要遵守行业上的各项电气安全制度，还要遵守制定的各项电气安全制度，无论新老员工都必须严格遵守，不仅要牢记在心上，而且要落实在行动上。
电气作业人员要坚持执行电气安全各项制度，它包括以下内容：
1、岗位责任制：
在自己所管辖的范围内，保证设备和电气线路的完好，设置必要的安全保护装置，防止他人乱摸乱动造成事故。
2、安全教育制度：
电工是一种特种工种，必须持证上岗、定期复审。
同时要养成用电安全宣传和教育的习惯，对周围所有人都要随时随地进行用电安全宣
传和教育。
3、安全检查制度：
要积极参加各项电气安全检查活动，如日常巡视检查、定期检查的互查及不定期的专项重点检查等，发现隐患及时整改。
4、事故分析制度：
凡发生电气事故都要认真分析事故原因，找出防止事故的对策并加以实行，分管部门要督促检查其整改情况。
5、安全作业制度：
是电气安全管理的重要内容，主要包括停电检修安全工作制度、不停电及带电工作安全制度、倒闸操作安全制度等。
6、安全验收制度：
装修工程往往是安全隐患的产生地，安全要预防为主，对装修工程要全程进行监督和验收，杜绝安全隐患的产生，主要包括装修管理制度、工程规范制度等。
五、消除事故隐患的及时性：
隐患是产生电气事故的土壤，电气维修人员在对电气设备及线路进行日常巡视检查中，应能及时发现隐患，及时加以整改。
要及时发现电气设备及线路的隐患，必须开展经常性、季节性和专业性的安全检查，而消除隐患要突出一个“勤”字，做到勤检查、勤保养、勤维修，要主动找问题，消除不安因素。
对于潮湿、高温、有导电性粉尘、腐蚀性气体和金属履盖面较大的场所，是安全用电工作的重点。
对这些场所的电气设备的绝缘性能，漏电保护装置和保护接地或保护接零措施，更要加强检查，及时消除隐患。
六、掌握先进技术的进取性：
随着当今社会的发展，各个领域对广泛采用先进技术的要求也越来越迫切。
因此，努力学习科学文化知识和安全技术知识，刻苦钻研专业技术，精通
业务，不仅是完成任务，提高工作效率的需要，而且也是搞好安全用电工作的必要前提，这同样是关系到与员工相关的切身利益。
电气操作是一项专门技术，在电气操作时又会与周围的事物发生密切联系。
作为一名电气作业人员不仅要掌握电气安全技术知识，而且要了解与电气有关的安全技术知识。
比如：
电气操作要登高作业，就要懂得预防高处坠落的知识；要防止电火花引起火灾，就要懂得各种物质的理化性质、燃烧条件等特性；要采用漏电保护装置，就要懂得它的结构、原理、性能等。
只有掌握了这些知识，不断提高自己的技术业务水平，才能切实保证电气工作的安全性。
因此，要求每个电工应该做到“四懂”、“三好四会”和“四个过得硬”。
“四懂”就是懂原理、懂构造、懂性能、懂工艺流程。
“三好四会”就是对设备要用好、管好、修好，会操作、会保养、会维修、会排除故障。
“四个过得硬”就第一要设备过得硬。
即要熟悉各种设备、工具和安全装置的用途；第二要操作过得硬。
即要动作熟练不误操作；第三要质量过得硬。
即要符合要求不留隐患；第四要在复杂情况下过得硬。
即要能判断和预防事故，做到防患于未然。
七、坚持全心全意的服务性
作为电气作业人员，必须本着诚信原则，提倡用服务代替管理，严格执行各项文明服务规范，坚持全心全意的为部门、所有客户提供优质服务。
每一位电气作业人员都要以企业主人翁的态度和责任感，发扬发奋进取的精神，勤奋学习，以适应当今社会经济和技术的高速发展，共同把部门工作做好。
三、机房管理
中央空调及辅助设备机房管理制度
一、中央空调操作人员必须持证上岗，工作应认真负责，服从领导安排，严格遵守中央空调运行管理规程，确保机组及辅助设备的正常运行。
二、操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全面检查，做好开机前的准备工作。
三、通过对主机、冷热媒水泵、冷却水泵、冷却塔、燃料供应系统、新风机、变风量机组、风机盘管等的检查、维保，确认设备正常后，方可按正常程序开机。
四、按时查看各设备运行参数，填写设备运行记录，记好工作日记。
五、如果设备运行参数出现异常，应及时采取相应措施，重大问题及时向相关领导汇报，并及时通知维保单位来人处理。
六、做好设备管理台帐，如实记录设备使用状况。
七、新风机、变风量空调机组的机房要求通风良好，卫生清洁，确保机组的正常运行。
八、机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。
九、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。
十、设备运行期间每周清洁设备；设备停用期间每月清洁设备。
保持设备表面无油垢、无灰尘。
十一、机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房。
十二、设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。
停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、安全检查。
高低压配电设备机房管理制度
一、配电值班电工必须持证上岗，工作认真负责，服从领导安排，严格遵守配电运行管理规程，确保配电设备正常供电。
二、配电设备由配电值班电工执行24小时操作、监控、记录。
严禁不合理的超负荷运行。
三、认真执行交接班制度，发现问题及时解决，并详细填写交接班记录。
四、非工作人员进入配电机房，须经分管主管批准后，在值班电工或楼层电工陪同下方可入内，并按规填写人员出入登记表。
五、机房应保持良好通风及照明，门窗应开启灵活。
六、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置明显处。
七、配电机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。
八、不得擅自更改配电机房内各配电设备线路，如需更改则必须经过相关领导同意后，方可实施。
九、保持配电机房清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。
十、每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。
电梯设备机房管理制度
一、电梯工作人员必须有高度责任感，工作认真负责，忠于职守，服从领导指挥、安排，严格遵守电梯运行管理规程，确保电梯正常、安全使用及运行。
二、开机前应按电梯运行管理规程对电梯设备进行检查，做好开机前的准备工作。
三、通过专业人员及仪器对电梯进行检测、调试，由权威机构确认正常并发证后方可使电梯投入运行。
四、电梯维保、检修、检测时应设置明显的维修标识，以示提醒。
五、按规定填写设备运行记录。
六、电梯出现异常应及时采取相应措施，重大问题及时向领导汇报，并
及时通知维保单位来人处理。
七、做好电梯设备管理台帐，如实记录电梯使用状况。
八、机房设备每周清洁一次，保持设备表面无油垢、灰尘。
轿箱、层站门、扶梯、招唤每日清洁，保持光亮、洁净。
九、电梯机房应通风良好、卫生洁净、温度适宜，保证电梯的正常运行。
十、机房及轿箱内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。
十一、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。
十二、电梯各处应做到标识齐全、明显，应急报警系统完好无损。
十三、机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房。
十四、每周组织一次机房、设备、轿箱、扶梯的卫生、安全检查。
电话、音响设备机房管理制度
一、播音员、电话转接人员、维修人员必须对工作认真负责，忠于职守，服从领导安排，严格遵守各项管理制度，确保程控电话、音响系统的正常工作及相关活动的顺利进行。
二、机房应保持良好的照明，电源线路整齐，设备插接线整齐、插接合理。
三、机房内应保持环境整洁，通风良好，室温适宜。
四、每日清洁设备及机房，保持设备表面无灰尘、机房清洁无杂物。
五、做好设备使用记录，做好设备管理台帐，如实记录设备使用状况。
六、机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。
七、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。
八、维修人员应做好设备维保工作，并按规定详细填写维修记录。
九、电脑程控系统必须由专人管理，其他无关人员不得动用程控系统电脑及电脑程序。
十、机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房。
十一、每周组织一次机房、设备，卫生、安全检查。
文明机房标准
一、硬件部分
㈠、机房门窗：
1、机房门应能上锁，机房门上必须张贴醒目的“机房重地，闲人免进”的警示标识。
2、机房环境必须干净、整洁。
3、机房门窗必须符合“三防一通”的要求：
即防汛、防尘、防小动物、通风。
4、机房窗户必须保持清晰、明亮。
㈡、机房设施：
1、机房内只允许整齐放置与设备有关的、必需的物件（设备配件、油料、工具箱等）。
2、配电面板必须安全、规范，裸露线桩必须有保护，并注明电压等级，线路及设备插接线整齐、安全。
3、临时电源用后必须立即收回，用电器具的插头必须完好，符合移动电具安全规范。
4、消防设施必须齐备，放置在明显、易拿位置。
各机房按相应使用要求配置灭火器、沙桶2–5只。
5、机房内的环境温度应保持在10℃—30℃之间。
6、机房内的设备等应涂刷油漆的部位要定期检查，如有脱落应及时补漆。
7、设备、设施、控制屏等应保持整洁，不得有积灰。
二、软件部分
㈠、员工须知：
1、操作、维修人员必须着工装上岗。
2、工作态度应热情、诚恳，使用文明礼貌用语。
3、各机房工作人员应维护企业形象，展示公司的最佳精神风貌。
4、遇客户参观或领导巡视，现场工作人员应微笑、点头示意并继续工作。
5、对客户或领导的询问，现场工作人员应根据实际需要给予满意的回答。
6、机房内严禁吸烟。
三、机房标识及其他
1、机房内的标识必须粘贴在相应的位置上，如有脱落应及时补。
2、机房管理中必要的文本要放在机房内醒目的位置上，及时填写并保持整洁。
3、机房必须配备对外通讯的工具：
如电话、对讲机等。
变风量和新风机组的运行管理规程
一、风量和新风机组运行前的准备工作：
1、检查电机的绝缘电阻，检查风机叶轮转动是否灵活。
2、有传动皮带的机组，应检查机组传动皮带松紧及磨损。
检查轴承润滑情况，应及时加油、换油。
3、检查密封条是否老化或损坏，风机软接头是否破损，如有破损，应及时维护更换。
4、检查空气滤网、冷、热媒水过滤器、冷凝水接水盘是否清洗干净；检查机房内是否有杂物，机房、机组是否卫生干净。
5、检查换热翅片上污垢、油污情况，必要时清洗。
6、检查各管路系统连接处的紧固和严密程度，不允许有松动、泄漏现象。
7、检查供配电系统，用电动方式检查风机转向是否正确。
8、检查各电气安全保护装置是否完好，工作设定值是否在要求范围。
9、检查各地脚螺栓有无松动。
10、检查并对冬、夏季转换开关，进行运行方式转换。
二、变风量、新风机组的启动操作：
1、先开启冷、热媒水出口阀、再开启冷、热媒水进口阀。
2、为防止风机启动时其电机超负荷。
启动风机前，有风道阀门的应先关好风道阀门。
3、启动一台机组，待风机运行起来后，再逐步打开风门。
4、一台机组的风机运行正常后，才能再启动另一台机组。
5、全部设备启动完毕后，应仔细巡回检查，观察各设备运转是否正常。
三、变风量、新风机组的运行管理：
1、定期巡查各机组的运行情况。
2、巡查机组冷、热媒水的供水流量情况。
3、根据机组制冷、制热情况调节冷、热媒水流量。
4、巡查空气过滤网是否堵塞。
5、巡查冷凝水排放情况。
6、巡查风道系统是否有漏风现象。
7巡查电机的运转电流、电压是否正常。
8、巡查风机及电机运行声音是否正常，有无异常震动。
9、巡查风机及电机在运行中有无异味。
10、巡查风机及电机轴承温度是否正常，是否缺油。
11、巡查机房及机组卫生情况并及时清理杂物。
四、变风量、新风机组的停机操作：
1、关闭冷、热媒水进口阀。
2、关闭冷、热媒水出口阀。
3、停风机。
4、有排风阀的机组要关闭排风阀。
5、检查冷凝水排放情况。
6、长期停机要排空机组内冷、热媒水。
冷却塔的运行管理规程
一、冷却塔运行前的准备工作：
1、检查电机的绝缘电阻，电机的防潮措施是否符合要求。
2、检查减速箱内油位是否保持在油标规定位置上。
3、盘动风扇看叶轮旋转是否灵活及有无松动现象。
4、检查布水器上的喷头是否堵塞。
5、检查冷却塔内的填料是否有损坏。
6、检查集水槽、集水池是否积存杂物。
7、检查进风百叶窗上是否有塑料布、塑料袋等污物堵塞进风。
8、检查集水池内水位是否达到最高标高，所有管路中是否都充满了水。
9、检查集水池有无渗漏现象。
10、检查供配电系统，用点动方式检查叶轮转向是否正确。
11、检查各电气安全保护装置是否完好，工作设定值是否在要求范围。
12、检查各地脚螺栓是否紧固。
二、冷却塔的运行管理：
1、运行中经常检查、清除管道、布水器上喷头处的结垢、污垢及杂物。
2、每半月清洗集水槽、集水池，清刷过滤栅网，严防堵塞现象发生。
3、每半月清理一次冷却塔，注意布水装置的布水均匀性，发现问题及时调
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