小商品批发市场可行性研究报告.docx
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小商品批发市场可行性研究报告
云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场
可行性研究报告
草皮街村委会
二零一零年十二月云县
项目名称：
云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场
项目编制单位：
云县爱华镇草皮街山脚村
编写：
徐家翰
联系人：
熊炳正
项目总负责人：
熊炳正
项目成员：
序号
姓名
职称
专业
负责专业
1
熊炳正
2
徐家翰
工程师
土建工程
3
张汝生
6
贺先中
1
1.总论
1.1项目名称、编制单位及建设单位
项目名称：
云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场
编制单位：
爱华镇草皮街山脚
建设单位：
爱华镇草皮街山脚
法定代表人：
熊炳正
项目建设地点：
工程项目建设于云南云县草皮街山脚村
1.2编制目的、原则、依据、范围
1.2.1编制目的
（1）为云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场项目建设提供依据；
（2）为云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场项目建设提供具体措施及方案
（3）为落实三农政策奠定良好的基础条件
（4）为项目决策提供依据
1.2.2编制原则
（1）以落实国家三农政策、进一步为改善农村农民居住条件、提高农民生活水平的理念来全面分析研究，实现全面向小康社会的健康发展。
（2）爱华镇草皮街山脚小商品批发市场建设项目，具有改善天丰农贸市场拥挤的基本条件。
（3）以征用土地约9.24亩，按照国家行政管理部门的规划要求，有序、科学的规划建设133户商住户8916平方米、地下停车场1543.54平方米、商铺3678平方米总建筑面积14138.52平方米。
集居住、商贸一体化，在确保环保效益、社会效益的同时，最大限度地发挥经济效益。
1.2.3编制依据
（1）云县建设局关于小商品市场建设规划条件；
（2）中华人民共和国城镇规划条例；
（4）相关其他规范；
1.2.4可研编制范围
本项目主要针对云县爱华镇草皮街地理区位状态，商业发达，人口拥挤的特点，针对以上主要条件所进行的项目可行性研究。
包括下述主要内容：
（1）城镇街区区域内居住人群分析；
（2）城镇区域与附近村镇距离研究；
（3）公用工程总图布置及交通；
（5）节能、环境保护与卫生；
（6）人群流量和项目实施规划；
（7）投资估算及资金筹措；
（8）财务分析、经济评价分析；
1.3主要规范及标准
1）主要标准
《城乡建设规划标准》
《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；
《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；
2）主要规范
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2002）；
《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）2001修订版；
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）。
1.4主要研究结论
云县爱华镇草皮街山脚小商品批发项目建设、是云县爱华镇人民政府积极解决商业居住条件，积极进行经济交流与发展的方法之一。
（2）从可持续发展的高度看，兴建爱华镇草皮街山脚小商品批发市场是社会效益和经济效益的协调统一。
（4）项目总规模约为9.24亩，133户。
项目实施后将解决镇内133户居民居住、改善流通、居住环境形象和实现城市建设持续发展。
（5）本工程项目总资金为2562.2万元，其中：
直接工程费2365.7万元；财务费用96.5万元；工程预备费用100万元。
项目所需建设投资由企业自筹。
2.项目区域概况
2.1地理位置
云县处于临沧市东部，是临沧对外的门户，国土面积约3700平方公里、人口约40万人，距昆明430公里。
爱华镇为云县县城所在地，是云县政治与经济中心，交通便利，人口集中，由于地处交通要道，流动人口较多。
2.2.1主要社会问题
云县农村医疗卫生状况亟待改善。
不少农村公共卫生差，医疗条件差，农民无钱治病，因病返贫情况严重。
现代医疗条件差，长期缺医少药，一些民族社区以鸦片作为镇痛药、止泻药，偷种偷吸，久而久之，吸食成瘾。
目前，全县社会保障制度的框架基本形成，参保人数不断增加，但社会各方面对建立社会保障制度的重要性、必要性认识还不够，社会保险覆盖面还很低，加之地方经济欠发达、产业结构单一，企业经济效益普遍较差，亏损严重，无力缴纳各项社会保险费，存在社会保险扩面难、保险费征缴难、欠费比较严重，基金支付压力逐年增大，执法监督难，对不参保、不缴费的行为缺乏制约办法，以及社会保险信息系统建设滞后。
2.2.2主要经济问题
云县是临沧市的交通枢纽，以农业为主要产业、自然资源丰富，但由于地处边疆多民族聚居，在发展中还存在着思想不够解放，创新能力、开放水平有待提高；“三农”问题依然突出，农业产业化水平低，农民增收和农村发展缓慢；
主要经济问题：
一是生产条件较差。
云县农业种植面积连年快速扩大（年均增加0.6万hm2以上），导致农业区域高海拔（大于1300m）和山坡地（坡度大于25度）等非宜农区域面积增加，部分农业区产业用地矛盾相对突出，农业种植大量开荒垦园、毁林种地现象突出。
目前，在全县农业区在25度坡度以上约0.33万hm2，海拔1300m以上约0.2万hm2，农业区运输条件差。
全区有水利灌溉的高产农业区约1500hm2左右，仅占总面积的10.05%。
2.2.3主要环境问题
由于目前县内企业的生产水平相对落后，农业单产产量较低，形成了对土地的大量开垦，土地生产能力下降，不但不能改善当地农民的经济状况，而且对区域生态环境造成了严重影响。
当地农田单产量低，满足不了社会的需求，为了提高农业总产量，只能扩大农业种植面积，因此各农业区出现了盲目开垦土地的现象，局部破坏了区域的森林植被，对生态环境一定影响。
3.建设必要性、可行性
3.1必要性
（1）爱华镇大多数居民仍然居住在城区四周冷凉山区，多为茅草屋，夏天漏雨，冬天冷风入屋，居住条件和商业条件亟待改善；
（2）现有农贸市场区面积小、十分拥挤、周边固定居住人群多，要推动当地经济及满足人们需要就必须进行扩建。
3.2可行性
（1）由于草皮街山脚处于人流稠密地段，原来规划建设的农贸市场已经满足不了现实商业人口贸易与经济发展的需要。
（2）交通方便，新街区与老街区连接，区内道路及其他基础设施建设齐全。
（4）建设资金有保障；为了保证项目的实施，对于建设资金，投资人将以招商引资入股为主来进行筹措。
4.总体设计和方案
本项目主要针对爱华镇建设发展的需要。
4.1建设目标和原则
4.1.1总体目标
工程项目预期总体目标：
（1）工程实施后，有效解决城镇内133户愿意经商及居住下移居民的居住经商场所问题，解决和改善居民的居住条件；
（2）工程实施后，发展镇内商业经济，增加流通，拉动消费，促进经济发展；
（3）工程实施后，可适当增加地方财政收入，改善当地民生；
4.1.2具体目标
通过工程项目的实施，可发挥小商品街区的容纳能力，满足改善拥挤状态、改善居民居住环境的需要。
4.1.2指导思想
从可持续发展的高度，将发展与发挥区域比较优势，与提高经济增长质量相结合，把区域改造和产业结构调整结合起来，把生态保护与区域环境综合整治结合，促进社会经济的生产和消费模式的根本转变，实现环境效益、社会效益和经济效益的协调统一，一次性建符合建设规划要求的商业区。
4.1.3项目设计原则
综合应用与整治设计原则：
（1）系统性的原则
在工程方案设计时，以系统最优化理论为指导进行设计，采用针对性强，效果较好的总体设计，建立完善的基础设施系统，形成完善综合治理。
（2）目标导向原则
（中华人民共和国城镇规划条例；）作为导向原则；
（3）因地制宜的原则
从当地的实际情况出发，针对当地入住客源区域的实际情况，有计划的进行规模设计，结合综合管理措施，尽最大可能降低项目投资和运行费用，从而确保项目方案的经济性。
（4）统一协调原则
项目设计必须满足各专业规范要求，相关专业项目合作，实施必须充分依托专业部门，以实现项目整体效益最大化。
5．云县爱华镇草皮街山脚小商品批复市场项目
（1）项目服务范围：
云县爱华镇草皮街小商品批发市场项目建设于原天丰农贸市场上游侧的新开发区，主要服务对象即居住在爱华镇内开发区及周边住户及商贸客户。
（2）工程建设规模：
项目用地9.24亩，全部用于小商品批发及商住。
地块整治后呈二纵三横平面结构，交通便利、基础设施完善、具有很高的商贸与居住价值。
项目投资规模约为2562.2万元；
（A）建设主街道一条230米，宽度14米；街道两侧设置给排水管道，路灯及住户用电电源点；
云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场项目建设于爱华镇天丰农贸市场上游侧的新开发区；
（4）土地征用
拟申请政府有偿划拨云县爱华镇农地，面积约8.1亩。
6.法律法规、政策
6.1法律法规
（1）（以中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见；）；
（2）（中华人民共和国城镇规划条例）；
（3）（中华人民共和国土地法）；
（4）（中华人民共和国建筑法）；
7.组织机构
根据需要，由草皮街山脚村组成“云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场”建设指挥部。
工程项目指挥部负责资金筹措、协调管理资金、对于项目立项后的设计、施工等任务，采取内部自建、委托或者承包方式，由相应机构实施。
项目将来建成后，成立相应的物业管理机构。
项目建设组织机构人员组成见表
项目实施组织机构组成
岗位设置
人数
组成形式
负责人
1
草皮街山脚村领导
技术人员
2
聘用
财务
1
聘用
其他工作人员
2
聘用
合计
6
8.开发区电气设计
（1）设计采用标准和技术规范
本工程电力设计所使用的部分标准及规范如下：
GB50052-95供配电系统设计规范；
GB50053-9410kV及以下变配电所设计规范；
GB50054-95低压配电设计规范；
JGJ/T16-92民用建筑电气设计规范；
DXX电气装置国家标准图集；
（2）电讯
设置2部行政电话作为建设调度及通讯用。
（3）沿街道设置照明路灯，埋设地下管道用于线路架设；
（4）设置一台变压器以满足电气、电力需要；
9.安全与节能
9.1安全
（1）设计原则
各专业的设计必须贯彻国家和地方有关职业安全方面的方针政策，以安全第一，预防为主，防治结合为目标，确保生产安全与人身安全。
（2）设计执行“安全和建筑卫生防护”标准
◆《建筑设计卫生标准》GBZ1-2002；
◆《建筑照明设计标准》GB50034-92；
◆《建筑场所噪声标准》GB12348-92；
◆《建筑设计防火规范》GBJ16-87；
◆《中华人民共和国劳动法》1981.7.5；
◆《中华人民共和国安全生产法》2002.6.29；
（3）项目生产过程中职业危害因素的分析
在生产过程中职业危害，主要是：
◆其他意外造成的危害。
（4）安全卫生防护的措施
◆培训
所有参加项目施工的人员都必须经过专业岗位培训合格后方能上岗工作，并严格遵守各项管理规定。
◆现场人员卫生
现场人员应自觉遵守基本的卫生规章。
在进入餐厅和离开工作场地前应换工作服，并坚持每日下班前洗澡，用洗衣机清洗。
除了餐厅和行政办公室外，所有地方禁止吸烟和吃零食。
◆医疗监督与安全程序
对从事项目工作的人员应进行经常性的医疗监督、体检，在适当的时候应采取相应的免疫措施。
准备必需的急救设备和有关的医疗救治药品，应指定专人负责。
◆环境监测
各排放点的监测：
包括对外环境监测，周围地下水、食堂污水排放、做必要的定期监测，使污染危险水平降低。
9.2节能
（1）节约照明用电
处置中心内道路照明采用感光自动控制，建设物内灯具则根据生产要求及自然采光清况分组控制，以节约照明用电。
（2）节能产品
所有电气设备在设计选型时，均选择国家推荐的节能产品。
10.环境保护
10.1主要标准
环境质量标准：
（1）《环境空气质量标准》（GB3095-96）
（2）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）
（3）《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）
（4）为保证项目环境条件能满足功能要求，建设区内所有自然来水均采取管道排水道区域尾部统一排放，生活污水经净化后在项目区尾部统一排放。
（5）项目区周边进行总体绿化，所有边坡、河道、路沿均建设为绿化区。
11.工程建设管理与质量控制
11.1工程招标方式
本项工程属新建项目，建设过程包括勘察、设计、监理及施工。
根据本项目的规模和性质，应当采取公开招标和邀标结合的方式。
11.2环保质量控制
由环境保护和监测部门对施工现场进行监督和监测，监督施工过程中给周围环境带来的各种影响，确保对环境的影响降到最低程度。
11.3施工质量控制措施
工程的质量交由专业的监理公司来控制，由监理人员和设计方共同监督施工。
12.工程组织实施及工程进度
12.1建设周期的规划
本项目批准后，建设周期总的时间规划为12个月建成投运。
阶段进度实施期间，建设单位应积极筹措资金，统筹安排，合理交叉作业，认真组织建筑材料采购订货，进行施工和经营准备，确保阶段进度的实施，加快建设进度。
在项目建设阶段，成立项目领导小组，以推动项目的实施。
建设完成后，将由云县爱华“镇草皮街山脚小商品批发市场”物业公司进行物业管理。
12.2项目实施原则
（1）本项目工程的实施，严格执行基本建设审批程序，有关单位协调配合。
（2）项目的设计、施工、材料供应等采用公开招标或邀请招标等方式。
（3）土建施工应选择专业施工单位，进行资格审查后，通过招标方式确定。
12.3实施进度的规划
施工图设计2个月
土建施工10个月
项目实施共分为六块：
施工图设计、土建施工、建设期总共为12个月。
其中施工图设计必须首先进行，分阶段根据工程需要进行实施，在施工图设计到一定阶段即可进行土建施工，并同时进行管网材料采购；在施工图完成以后，部分土建工程完成，给排水材料已经购进，即可利用已经完成的土建工程进行管道的安装工程，建筑物到一层封顶。
进行商铺、商住房预售。
13.投资估算和资金筹措
13.1投资估算
13.1.1固定资产投资估算
固定资产投资由建设投资和建设期借款利息组成。
13.1.2建设投资估算
1.建设投资估算依据
本估算以国家现行建设项目可研投资估算编制办法及有关规定为原则编制，主要编制依据有：
（1）以设计方案、说明及相关技术资料作为投资估算的基础依据。
（2）建设部颁布的《全国市政工程投资估算指标》（1997年）。
（3）《市政公用工程设计文件编制深度规定》（建质［2004］16号文）。
（4）建设部建标[96]628号文《市政工程可行性研究投资估算编制办法》。
（5）采用云建标（2003）第668号文《云南省建筑工程消耗量定额》。
（6）采用云建标（2003）第668号文《云南省市政工程消耗量定额》。
（7）采用云建标（2003）第668号文《云南省建筑装饰装修工程消耗量定额》。
（8）采用云建标（2003）第668号文《云南省建设工程措施项目计价办法》。
（9）采用云建标（2003）第668号文《云南省园林绿化工程消耗量定额》
（9）以上定额不足的部分采用现行有关概预算定额作为补充。
（10）有关设备及材料价格根据现行市场价格及类似工程订货价格编制。
（11）《工程设计收费标准》（2002年）
（12）《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格（1999）1283号。
（13）《投资项目可行性研究指南》计办投资[2002]15号文。
（14）《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980号文。
（15）《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》[1992]计费字479号文。
（16）云建[2004]396号文关于印发《云南省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标工程量清单评标（暂行）办法》的通知。
（17）计价格[2002]125号《环境影响评价收费标准》。
（18）云计价格[2002]370号文。
（19）现行工程建设材料设备价格信息。
2.项目投资估算结果及分析
经计算本工程建设投资估算价值为2828.71万元；
1）前期费用估算表万元
序号
费用项目名称
单位
数量
单价
合价
备注
1
土地征用
亩
9.24
450
直接与农户费用
2
土地转让及其它费用
元
9.24
7
65
办理手续发生的费用
3
设计费
元
70
规划及可研、设计、结算
4
拆迁及补偿费用
元
40
合计
625
2）建构筑物投资估算表万元
序号
建筑物名称
体积
建筑面积
单价
合价
结构
1
土方挖运
15000M3
10.5
15.75
运距1公里内
2
土方回填碾压
8454M3
6.5
5.5
分层压实
3
道路砼C25
2134M2
115面积
24.5
含刻纹、剧缝
10
路基渣料回填
1559M3
30
4.7
11
建筑物
14138M2
1185
1675.3
含地下停车场
11
DN600排水管
1200M
110
13.2
12
供水管网
2000M
67
13.4
13
落水井
23座
1600
3.68
14
井盖
23个
300
1.38
15
变压器
1台
100000
10
16
路灯
30盏
6000
18
17
路缘石
350M
50
17.5
18
电源线路
15
19
建设期管理人员工资
6
4000
28.8
6人平均工资4000元时间一年
20
其他管理费
160
合计
2006.71
3）投资估算汇总表
序号
项目名称
单位
数量
单价
合价
1
前期工作费
元
625
2
建构筑物投资
元
2006.71
3
财务费用
元
96.5
5
基本预备费
元
100
合计
2828.21
其横向构成为:
建筑工程费2006.71万元，占建设投资的70.95％；
前期工作费625万元，占建设投资的21％。
（含土地费用）
财务费用96.5万元占建设投资的3.41％
基本预备费100万元占建设投资的3.54％
13.1.3流动资金估算
流动资金估算采用分项详细估算法，该项目流动资金不需要流动资金。
13.1.4项目总资金
建设项目总资金由建设投资、建设期借款利息组成，本项目总投资为2828.21万元，其中建设投资2006.71万元。
（不含建设期借款利息96.5万元）。
13.2资金筹措
13.2.1项目本金
本项目报批项目总投资为2562.21万元，资本金总额为1000万元，资本金比例为39％，符合行业资本金比例的要求。
13.2.2资金筹措方案
（1）项目所需建设投资由企业自筹39%，合人民币1000万元；
（2）招商引资人民币1562.21万元；
13.2.3资金运用计划
本项目建设期为1年，根据建设实施方案，建设投资按建设期在1年内投入。
14.国民经济评价与效益分析
（3）费用由建设管理费、房地产销售费、财务制度规定的其它费用构成。
（4）管理费用、财务费用及销售费用
A.管理费用
由公司经费及其它管理费用构成。
本项目其它管理费按人工工资的100％估算。
B.财务费用
包括投资借款在建设销售期内的利息，根据本项目的筹资计划、借款偿还能力等估算。
根据上述基础数据、估算方法及现行财务制度对成本费用的规定，结合本项目实际，经计算本项目实施后，项目年均总成本为2006.71万元，其中固定成本为625万元。
14.2财务评价
14.2.1财务评价的依据和说明
（1）国家计委，建设部计投资（1993）530号《建设项目经济评价方法与参数》和《可行性研究指南》（2002）15号；
（2）财政部《企业财务制度》；
（3）现行税务制度及有关政策；
（4）本项目采用的基础数据：
项目建设期为1年，经营销售期为1年，项目计算期为2年。
14.6社会效益分析
云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场项目建成后，可以安排133户居民、入住，入住商户约100户，对爱华镇的社会稳定国民经济建设能起到一定的作用。
14.7风险评价
本项目主体为小商品批发市场开发、以山区居民下移、商贸经济入住为市场基础，具有广阔的市场前景及，风险相对小，项目是可行的，也是必须的。
附表1
建设投资估算表
单位:
万元
序号
项目
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
工器具费
其它费用
合计
合计比例
1
第一部分工程费用
1.1
建、构筑物工程费
1731.91
43
231.8
2006.71
75.46%
2
第二部分其他工程费用
0.00
0.00
0.00
0.00
625
625
21%
2.1
其他资产
0.00
0.00
0.00
0.00
625
625
2.1.1
其他
小计
1731.91
43
856.8
2631.711
96.46%
3
预备费
100
100
3.1
基本预备费
100
100
3.54%
4
总计
1731.911
43
690.8
2562.21
5
占总估算价值的%
67.59%
1.67%
30.74%
100%
100%
附表
2
流动资金估算表
单位:
万元
序号
项目
最低周
周转
建设期
生产经营期
升级会员 