房地产开发经营与管理真题.docx

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房地产开发经营与管理真题

房地产开发经营与管理真题2002年

一、单项选择题

（每题的备选答案中只有一个最符合题意。

）

1、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资（  ）的自有资金或股本金。

  A．15%  B．20%  C．30%  D．40%

2、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（  ）技巧。

  A．产品线定价    B．选择品定价

  C．补充品定价  D．产品束定价

3、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。

该综合楼的有效面积系数为（  ）。

  A．80%  B．90%

  C．85%  D．95%

4、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（  ）m2。

  A．882         B．1765

  C．1667        D．1538

5、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。

在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（  ）。

  A．1999年8月1日至2002年4月1日

  B．2000年10月1日至2002年4月1日

  C．1999年8月1日至2002年10月1日

  D．2000年10月1日至2002年10月1日

6、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是（  ）。

  A．Ic越大，Pt越大  B．Ic越小，Pt越大

  C．Pt越大，Ic越小  D．Ic与Pt无关

7、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。

如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（  ）。

  A．9.00%  B．8.05%  C．30.00%  D．7.52%

8、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为（  ）。

  A．abcd  B．acdb  C．cadb  D．cbad

9、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（  ）。

  A．7.5%  B．10.8%  C．12.5%  D．15.0%

10、一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命之间的关系是（  ）。

  A．会计折旧年限＜自然寿命＜经济寿命

  B．经济寿命＜会计折旧年限＜自然寿命

  C．经济寿命=会计折旧年限＜自然寿命

  D．会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命

11、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（  ）的方法。

  A．质量控制  B．进度控制

  C．合同管理  D．成本控制

12、某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为（  ）。

  A．40%  B．45%  C．47%  D．50%

13、计量估价合同是以（  ）和单价表为计算包价依据的合同。

  A．总工程量   B．实测工程量

  C．工程量清单  D．最终工程量

14、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（  ）。

  A．超额利润  B．投资回报

  C．内部收益  D．风险补偿金

15、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。

此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（  ）。

  A．0.57  B．0.74  C．0.80  D．1.04

16、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（  ）。

  A．社会平均收益率  B．通货膨胀率

  C．国民经济增长率  D．项目基准收益率

17、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（  ）。

  A．23.80%  B．20.23%  C．19.70%    D．18.96%

18、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（  ）。

  A．名义利率大于实际利率  B．实际利率大于名义利率

  C．名义利率等于实际利率    D．实际利率小于名义利率

19、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（  ）。

  A．相互影响性  B．适应性

  C．不一致性  D．保值性与增值性

20、一般来说，标准方差越小，投资风险（  ）。

  A．越小  B．越大

  C．越难控制  D．越难估算

21、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（  ）。

  A．12%  B．12.55%  C．12.68%   D．13.55%

22、某物业投资的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（  ）。

  A．2  B．1.5  C．3  D．1

23、对投资项目或投资方向提出建议，是（  ）阶段的主要任务。

  A．投资机会研究  B．初步可行性研究

  C．详细可行性研究  D．项目的评估和决策

24、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（  ）。

  A．单元估算法  B．单位指标估算法

  C．工程量近似匡算法  D．概算指标法

25、动态投资回收期是指项目以（  ）抵偿全部投资所需的时间。

  A．净现金  B．净收益

  C．净现值  D．财务净现值

26、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（  ）分析的目的。

  A．盈亏平衡  B．敏感性  C．风险  D．概率

27、投资组合是（  ）的一个有效措施。

  A．提高投资收益  B．提高市场竞争力

  C．开拓投资领域  D．规避投资风险

28、建筑工程招标文件中，不包括（  ）。

  A．工程标底  B．工程数量

  C．设计图纸  D．合同条件

29、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（  ）。

  A．10%  B．20%  C．50%  D．200%

30、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（  ）。

  A．60%  B．70%  C．80%   D．90%

31、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于（  ）。

  A．现金折扣  B．数量折扣

  C．折让  D．季节折扣

32、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（  ）。

  A．业主希望的投资回报率  B．承租人愿意承担的费用

  C．承租人的承受能力  D．同类型物业的市场供求关系

33、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（  ）。

  A．开发商  B．承包商

  C．监理单位  D．相关的政府部门

34、在房地产定价方法中，名牌策略属于（  ）。

  A．成本加成定价法  B．目标定价法

  C．认知价值定价法  D．领导定价法

35、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（  ）元/m2。

  A．482.79  B．448.24  C．467.25  D．498.53

二、多项选择题

（每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。

）

1、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括（  ）。

  A．营业税  B．教育费附加

  C．城市维护建设税  D．房产税

  E．土地使用费

2、在下面所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（  ）。

  A．F=5A-P

  B．F=A（F/A，i，5）-P

  C．F=A（F/A，i，5）-P（F/P，i，6）

  D．F=A（F/A，i，5）（F/P，i，1）-P（F/P，i，6）

  E．F=[A（P/A，f，5）-P]（F/P，i，6）

3、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（  ）。

  A．固定价格合同  B．包工包料合同

  C．独立承包合同  D．成本加酬金合同

  E．计量估价合同

4、项目管理的目标就是寻求项目（  ）的最优均衡控制。

  A．时间  B．资源  C．质量  D．安全

  E．成本

5、衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括（  ）。

  A．存货周转率  B．利息保障倍数

  C．资产负债率  D．流动比率

  E．速动比率

6、通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（  ）。

  A．主要区域  B．次要区域

  C．已规划区域  D．衍射区域

  E．边界区域

7、在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（  ）。

  A．工程保险  B．工人人身保险

  C．第三方保险   D．意外保险

  E．质量保险

8、房屋开发费包括（  ）。

  A．建安工程费  B．“三通一平”费

  C．拆迁安置补偿费  D．公共配套设施建设费

  E．基础设施建设费

9、依代理委托方的不同，物业代理可以分为（  ）。

  A．联合代理  B．买方代理

  C．独家代理  D．卖方代理

  E．双重代理

10、按照用途的不同，物业可以分为（  ）。

  A．居住物业  B．商业物业

  C．工业物业  D．出租物业

  E．土地

11、按贷款的用途，房地产贷款可以划分为（  ）。

  A．购建房贷款  B．流动资金贷款

  C．房地产开发贷款  D．房地产经营贷款

  E．固定资产投资贷款

12、按照融入资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（  ）。

  A．直接融资  B．间接融资

  C．权益融资  D．债务融资

  E．安全融资

13、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（  ）。

  A．物业管理  B．运营管理

  C．设施管理  D．资产管理

  E．组合投资管理

14、下列投资形式中属于房地产间接投资的有（  ）。

  A．房地产开发投资  B．购买房地产开发企业的债券

  C．房地产置业投资  D．购买住房抵押支持证券

  E．购买房地产投资信托基金

15、某笔房地产开发贷款的综合风险度与（  ）直接相关。

  A．贷款额  B．企业信用等级

  C．自有资金数量  D．项目风险等级

  E．贷款期限

三、判断题

1、不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。

  （  ）

2、在总承包条件下，分包商由总承包商自行选择，开发商无权干涉。

  （  ）

3、动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。

 （  ）

4、机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。

  （  ）

5、当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。

  （  ）

6、资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。

  （  ）

7、为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。

  （  ）

8、对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。

  （  ）

9、在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。

  （  ）

10、通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。

  （  ）

11、资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。

  （  ）

12、税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，是根据房地产的寿命周期确定的。

  （  ）

13、在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。

  （  ）

14、在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交待工程标底。

    （  ）

15、如果承包商未按要求提供保险，则开发商可代其投保，并从支付给承包商的款项中扣回开发商支付的保险费。

  （  ）

四、计算题

（要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。

计算结果保留小数点后两位。

）

1、某家庭欲买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。

银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月等额偿还。

另知，从1995年到2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年末。

  问：

（1）该家庭的月还款额为多少?

（2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少?

2、某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。

第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的11%；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。

若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。

试列出该项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。

答案:

一、单项选择题

1、C　　2、D　　

3、C

该综合楼有效面积系数==85%

4、D

先计算该开发项目地上建筑面积=5000m2×6=30000m2，又知建筑覆盖率为50%，建筑物基底面积为5000×50%=2500m2，1～4层为建筑面积相等的裙房，4层的建筑面积共为2500×4=10000m2，5～17层为标准层，每层建筑面积为=1538m2

5、C

在计算该项目的财务内部收益率时，应从获得项目用地的土地使用权（需支付土地使用出让金）起，至该项目销售完毕为止。

因此应以1999年8月1日起至2002年10月1日止。

6、A

因为房地产开发项目的投资均在开发经营期的前期，而收益均在后期，由于资金的时间价值影响，所以当设定的目标收益率Ic（即为折现率）越大，动态投资回收期Pt必定也越大。

7、D

应先求项目投资者每年的等额还款额，已知：

P=70万元，i=5%，n=15年，

  A=P·（A/P，i,n）=P·=6.744（万元）

  该写字楼出租年净租金收入为9万元，而首付款为100-70=30万元，

  则税前现金回报率为=7.52%。

8、D　　

9、B

该写字楼投资的年收益率==10.8%10、D　　11、B　　

12、D

某住宅小区规划建设用地面积为40公顷=40万m2，建筑密度为35%，即建筑物占地面积为40万×35%=14万m2，小区内道路、广场用地为6公顷，即6万m2，则该小区绿化用地面积为40-14-6=20万m2，

  即绿地率为=50%13、C　　14、A　　

15、B

因为在某一时间段内，资产j应有的预期收益率（即写字楼置业投资的目标收益率）E（rj）=12%，在同一时间段内，无风险资产的收益率（即国家债券的收益率）rf=3.5%，在同一时间段内，市场的整体平均收益率为E（rm）=15%，则资产j的系统性市场风险系数为βj==0.7416、B　　

17、B

该写字楼项目投资的成本收益率为=18、B　　19、B　　20、A　　

21、A

名义利率=周期利率×每年的计息周期数=1%×12=12%，

  而实际利率=12.6825%

22、C

月租金收入10万元，年租金收入120万元，年经营费用60万元，年还本付息数额20万元，年净收入60万元，=323、A　　24、D　　25、B　　26、B　　27、A　　28、A　　

29、D

该预付款的收益率为：

=200%30、C　　31、A　　32、D　　33、A　　34、D　　

35、A

因为P=5000元/m2，i=12%，s=5%，n=20年

  所以

二、多项选择题

1、ABC　　

2、DE

因为D是先把5个A计算到时点5上，再算到时点6上，又把时点0上的P计算到时点6上；E是先把5个A计算到时点0上，与时点0的-P相加，再一起计算到时点6上。

这两种方法均可行。

而A、B、C显然是错误的。

3、ABD　　4、ACE　　5、CDE　　6、ABE　　7、ABC　　8、ADE　　9、BD　　10、ABC　　11、AC　　12、CD　　13、ACE　　14、BDE　　15、ABDE　　

三、判断题

1、B　　2、B　　3、A　　4、B　　5、B　　6、B　　7、A　　8、A　　9、A　　10、B　　11、A　　12、B　　13、A　　14、B　　15、A　　

四、计算题

1、

（1）先计算住宅总价=2800×120=336000元，i==0.5%，n=20×12=240月按月等额偿还A=P（A/P，i，n）==2407.12（元/月）

（2）从1995年到2001年平均通货膨胀率为（2.5+4.6+7.3+8.7+12.5+14.6）%÷6=8.37%，月平均通货膨胀率=6.975‰，假定贷款期限内年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率（相应的月平均通货膨胀率也同样相等），则银行可获月还款额的实际价值（相对于基年2001年）为：

  实际价值==2390.45元/月。

　　2、

（1）先列出该项目的现金流量表：

（2）以目标收益率为13%，求财务净现值FNPV：

     =-1200-265.49+209.10+194.30+180.54+167.76+155.88

      +144.85+134.60+125.06+746.79=425.63（万元）

  （3）求该项目的内部收益率FIRR：

  ①先设i1=18%，求FNPV1：

     =-1200-254.24+191.76+170.63+151.83+135.11+120.22+341.08

      +95.19+84.70+414.10=250.38＞0

  ②又设i2=19%，求FNPV2：

     =-1200-252.10+188.55+166.36+146.79+129.52+114.28+100.84

      +88.98+78.51+369.84=-68.43＜0

  ③FIRR=i1+·（i2-i1）=18%+·（19%-18%）=18.79%

  ④验算（以FIRR=18.79%作为折现率求FNPV是否为零或接近于零）：

FNPV（i=FIRR=18.79）=-1200-=-1200-252.55+189.21+167.25+147.83+130.67+115.50+102.09+90.24+79.77+378.74=-51.25（可以认为近似为零，因FIRR只取小数点后两位所致。

）可判断此房地产投资项目是可行的，因其FNPV（i=13%）＞0，FIRR=18.79%＞10%。