土增税附表模板.docx
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土增税附表模板
附件3
土地增值税
清
算
报
告
（企业自行办理土地增值税清算时使用）
单位签章：
年月日
附件：
1.企业基本情况和土地增值税清算税款申报项说明（格式附后）。
2.土地增值税清算报告有关附表。
具体包括：
（1）《基本情况表-1企业基本情况表》
（2）《基本情况表-2清算项目基本情况表》
（3）《1-1土地增值税清算申报表
（二）》
（4）《2-1清算面积审核确认表》
（5）《2-2公共配套设施面积明细表》
（6）《2-3清算面积明细表》
（7）《2-4项目审批明细表》
（8）《2-5竣工验收备案明细表》
（9）《3-1整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权收入表》
（10）《3-2房地产转让收入确认表》
（11）《3-3代收费用明细表》
（12）《3-4项目销售情况明细表》
（13）《4-1扣除项目汇总表》
（14）《4-1-1取得土地使用权所支付的金额确认表》
（15）《4-1-1-1取得土地使用权所支付的金额明细表》
（16）《4-1-2土地征用及拆迁补偿费确认表》
（17）《4-1-2-1土地征用及拆迁补偿费明细表》
（18）《4-1-2-2实物回迁安置明细表》
（19）《4-1-3前期工程费确认表》
（20）《4-1-3-1前期工程费明细表》
（21）《4-1-4建筑安装工程费确认表》
（22）《4-1-4-1建筑安装工程费明细表》
（23）《4-1-5基础设施费确认表》
（24）《4-1-5-1基础设施费明细表》
（25）《4-1-6公共配套设施费确认表》
（26）《4-1-6-1公共配套设施费明细表》
（27）《4-1-7开发间接费用确认表》
（28）《4-1-7-1开发间接费用明细表》
（29）《4-1-8利息支出确认表》
（30）《4-1-8-1利息支出明细表》
（31）《5-1与转让房地产有关的税金确认表》
（32）《5-1-1与转让房地产有关的税金明细表》
（33）《5-2土地增值税缴纳明细表》
3.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件3-1
企业基本情况和土地增值税清算税款申报事项说明
一、基本情况
（一）企业基本情况
1.企业名称:
2.成立日期：
3.纳税人识别号:
4.税务登记证号：
5.地 址：
6.法人代表：
7.注册资本：
8.企业类型：
9.经营围：
10.股东及股权比例情况：
11.其他：
（二）项目基本情况
1.项目名称及地址。
2.项目概况。
列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况、项目建筑结构情况、项目装饰装修情况。
3.项目建设规模。
列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套设施面积、总可售面积、总留用面积，并分别说明普通住宅、其他商品房、其他开发项目的建设规模。
4.普通住宅的判定情况：
（1）项目规划容积率：
（2）该项目属于级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格元，普通住宅销售价格上限元。
（3）普通标准住宅明细：
5.项目销售情况。
列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例，已售面积占总建筑面积比例等，并分别按普通住宅、其他商品房、其他开发项目予以说明。
6.项目设计情况。
说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。
二、主要会计政策和税收政策
1.公司执行 会计准则或《××会计制度》及有关规定。
2.公司会计核算方法：
3.主要部控制制度：
4.土地增值税清算条件：
5.开发产品完工的标准：
6.成本费用的分配标准：
7.开发产品销售收入确认的标准：
8.开发产品视同销售确认收入的标准：
9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：
10.其他政策：
三、土地增值税的申报情况
（一）土地增值税应税收入的申报
截至××年××月××日止，本企业申报本项目土地增值税应税收入 元，其中：
1.销售普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元，确认收入 元。
2.销售其他商品房项目 平方米，取得销售收入自报应税收入 元，确认收入 元。
3.视同销售房地产平方米，销售收入：
（1）按本企业当月销售的同类房地产平均价格元；或
（2）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格元；或（3）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定。
自报应税收入 元；确认应税收入 元。
（二）土地增值税扣除项目的申报
截至××年××月××日止，本企业申报××项目土地增值税应税扣除项目总额 元，其中：
1.取得土地使用权所支付的金额。
本企业申报取得本项目的土地使用权支付金额为 元；确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元。
2.房地产开发成本。
本企业申报本项目房地产开发成本 元，确认允许扣除的房地产开发成本为 元。
其中：
（1）本企业申报土地征用及拆迁补偿 元，确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。
（2）本企业申报前期工程费 元，确认允许扣除的前期工程费为 元。
（3）本企业申报建筑安装工程费 元，确认允许扣除的建筑安装工程费为 元。
（4）本企业申报基础设施费 元，确认允许扣除的基础设施费为 元。
（5）本企业申报公共配套设施费 元，确认允许扣除的公共配套设施费为 元。
（6）本企业申报开发间接费 元，确认允许扣除的开发间接费为 元。
（7）四项成本测算的说明：
经测算，本企业类商品房的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费之和高于税务机关核定标准。
其中高层住宅平方米，四项成本元，每平方米元；多层住宅平方米，四项成本元，每平方米元。
经确认，无正当理由，应按税务机关核定标准扣除元。
（或经确认，由于××原因，应据实扣除。
）
3.房地产开发费用。
（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元。
其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5%扣除 元。
因此，本企业此项目可扣除金额为 元。
（2）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的10%扣除 元。
因此，本企业此项目可扣除金额为 元。
4.与转让房地产有关的税金。
本企业自报转让房地产有关税金为 元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关税金为 元。
其中：
（1）本企业自报转让房地产有关营业税税金为 元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元。
（2）本企业自报转让房地产有关城市维护建设税税金为 元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元。
（3）本企业自报转让房地产有关教育费附加费为 元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。
5.税收规定的其他扣除项目。
本企业根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的20%加计扣除。
因此，本企业其他扣除项目的金额为 元。
（三）增值额及增值率的申报
本企业自报转让房地产土地增值税的增值额为 元；经确认，应缴土地增值税的增值额为 元。
其中：
（1）普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）
（2）其他商品房土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）
（四）应缴土地增值税的审核
本企业自报转让房地产土地增值税税额为 元；经确认，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元，免缴税额为 元；应补（退）税额为 元。
其中：
1.普通住宅应缴土地增值税税额为 元，免缴税额为 元。
2.其他商品房应缴土地增值税税额为 元。
（五）清算时单位建筑面积成本费用：
经测算，本项目清算时单位建筑面积成本费用为元。
（清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总额/清算的总已售面积）
四、应当披露的其他事项：
附件3-2
土地增值税清算报告有关附表目录
（企业自行办理土地增值税清算适用）
纳税人名称（盖章）：
纳税人识别号
填报时间：
年月日
计算机代码
类别
索引
材料名称
备注
基本情况表
目录1
基本情况表-1
企业基本情况表
目录1
基本情况表-2
清算项目基本情况表
申报表
目录1
1-1
土地增值税清算申报表
（二）
基础资料类
目录1
2-1
清算面积审核确认表
目录1
2-2
公共配套设施面积明细表
目录2
2-3
清算面积明细表
目录2
2-4
项目审批明细表
目录2
2-5
竣工验收备案明细表
收入类
目录1
3-1
整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权收入表
目录1
3-2
房地产转让收入确认表
目录1
3-3
代收费用明细表
目录1
3-4
项目销售情况明细表
扣除类
目录1
4-1
扣除项目汇总表
目录1
4-1-1
取得土地使用权所支付的金额确认表
目录2
4-1-1-1
取得土地使用权所支付的金额明细表
目录1
4-1-2
土地征用及拆迁补偿费确认表
目录2
4-1-2-1
土地征用及拆迁补偿费明细表
目录2
4-1-2-2
实物回迁安置明细表
目录1
4-1-3
前期工程费确认表
目录2
4-1-3-1
前期工程费明细表
目录1
4-1-4
建筑安装工程费确认表
目录2
4-1-4-1
建筑安装工程费明细表
目录1
4-1-5
基础设施费确认表
目录2
4-1-5-1
基础设施费明细表
目录1
4-1-6
公共配套设施费确认表
目录2
4-1-6-1
公共配套设施费明细表
目录1
4-1-7
开发间接费用确认表
目录2
4-1-7-1
开发间接费用明细表
目录1
4-1-8
利息支出确认表
目录2
4-1-8-1
利息支出明细表
税金类
目录1
5-1
与转让房地产有关的税金确认表
目录2
5-1-1
与转让房地产有关的税金明细表
目录1
5-2
土地增值税缴纳明细表
土地增值税清算报告有关附表目录1---清算报告中的附表
（企业自行办理土地增值税清算适用）
纳税人名称（盖章）：
纳税人识别号
填报时间：
年月日
计算机代码
类别
索引
材料名称
备注
基本情况表
基本情况表-1
企业基本情况表
基本情况表-2
清算项目基本情况表
申报表
1-1
土地增值税清算申报表
（二）
基础资料类
2-1
清算面积审核确认表
2-2
公共配套设施面积明细表
收入类
3-1
整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权收入表
3-2
房地产转让收入确认表
3-3
代收费用明细表
3-4
项目销售情况明细表
扣除类
4-1
扣除项目汇总表
4-1-1
取得土地使用权所支付的金额确认表
4-1-2
土地征用及拆迁补偿费确认表
4-1-3
前期工程费确认表
4-1-4
建筑安装工程费确认表
4-1-5
基础设施费确认表
4-1-6
公共配套设施费确认表
4-1-7
开发间接费用确认表
4-1-8
利息支出确认表
税金类
5-1
与转让房地产有关的税金确认表
5-2
土地增值税缴纳明细表
土地增值税清算报告有关附表目录2---报送资料中的附表
（企业自行办理土地增值税清算适用）
纳税人名称（盖章）：
纳税人识别号
填报时间：
年月日
计算机代码
类别
索引
材料名称
对应附送资料
备注
基础资料类
2-3
项目审批明细表
第二卷：
政府批文资料
2-4
竣工验收备案明细表
第二卷：
政府批文资料
2-5
面积明细表
第二卷：
政府批文资料
扣除类
4-1-1-1
取得土地使用权所支付的金额明细表
第一卷：
取得土地使用权有关的资料
4-1-2-1
土地征用及拆迁补偿费明细表
第三卷：
成本费用类资料——土地征用及拆迁补偿费
4-1-2-2
实物回迁安置明细表
第三卷：
成本费用类资料——土地征用及拆迁补偿费
4-1-3-1
前期工程费明细表
第三卷：
成本费用类资料——前期工程费
4-1-4-1
建筑安装工程费明细表
第三卷：
成本费用类资料——建筑安装工程费
4-1-5-1
基础设施费明细表
第三卷：
成本费用类资料——基础设施费
4-1-6-1
公共配套设施费明细表
第三卷：
成本费用类资料——公共配套设施费
4-1-7-1
开发间接费用明细表
第三卷：
成本费用类资料——开发间接费
4-1-8-1
利息支出明细表
第三卷：
成本费用类资料——利息
税金类
5-1-1
与转让房地产有关的税金明细表
第四卷：
收入及税金类资料
基本情况表-1企业基本情况表
金额单位：
元至角分；面积单位：
平方米
纳税人名称（盖章）
纳税人识别号
填报时间：
年月日
计算机代码
统一社会信用代码
注册地址
传真
经营地址
邮编
开户银行
银行账号
组织机构代码证号
工商登记
发照日期
税务登记
国税
主管部门
执照
法人代表
地税
主管部门
经营期限
财务负责人
联系人
投资者名称
投资总额
注册金额
出资比例
实收金额
占注册比例
备注
合计
项目（万元）
上年数
本年数
主要财务指标
资产总额
负债总额
所有者权益
营业收入
利润总额
所得税
净利润
职工人数
填表说明：
1.本表根据企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证等证照如实填写。
2.资产总额、负债总额、所有者权益上年数按上年期末数填列，本年数按截至清算截止日金额填列。
3.营业收入、利润总额、企业所得税、净利润按各年发生额填列。
4.职工人数上年数按上年期末数填列，本年数按截至清算截止日人数填列。
基本情况表-2清算项目基本情况表
金额单位：
元至角分；面积单位：
平方米
纳税人名称（盖章）：
纳税人识别号
填报时间：
年月日
计算机代码
确定土地增值税的清算单位
是/否
以审批、备案的项目为单位进行清算
以分期项目为单位清算
1、项目立项情况
项目建设规模
2、土地使用权的取得情况
开发项目名称
开发项目地址
土地出（转）让合同
用地面积／总建筑面积
合同金额
土地使用权证
使用权面积
3、建设用地规划情况
用地面积
建筑面积
4、建设工程规划情况
总建筑面积
用地面积
其中
住宅
商业办公
配套设施
其他
5、施工许可信息
施工总面积
6、完工备案情况
测绘单位
竣工总建筑面积
测绘总建筑面积
7、预售许可证、销售许可证信息
预售许可面积
销售许可面积
8、工程竣工结算情况
工程项目名称
工程竣工结算金额
实际工程面积
单位面积造价
土建工程
装饰装修工程
机电安装工程
市政道路设施
园林绿化工程
其他工程
填表说明：
1.本表容根据土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工备案表、土地使用权出让（转让）合同、测绘面积报告、销售许可证等证照资料填报。
2.项目建筑规模:
包括建设用地、项目总建筑面积、项目投资额。
3.表关系：
单位面积造价＝工程竣工结算金额÷实际工程面积
1-1土地增值税纳税申报表
（二）
（从事房地产开发的纳税人清算适用）
税款所属日期：
年 月 日至 年 月 日
填表日期：
年 月 日
纳税人识别号：
金额单位：
元至角分；面积单位：
平方米
纳税人名称
项目名称
项目编号
项目地址
行业类别
经济性质
纳税人地址
邮政编码
开户银行
银行账号
主管部门
总可售面积
自用和出租面积
已售面积
其中：
普通住宅已售面积
其中：
非普通住宅已售面积
-
其中：
其他类型房地产已售面积
清算方式是否为核定征收：
行次
项 目
金 额
普通住宅
非普通住宅
其他类型房地产
合计
1
一、转让房地产收入总额 1＝2＋3+4
—
2
其中
货币收入
—
3
实物收入
—
4
其他收入
—
5
二、扣除项目金额合计 5＝6＋7＋14＋17＋21
—
6
1.取得土地使用权所支付的金额
—
7
2.房地产开发成本 7＝8＋9＋10＋11＋12＋13
—
8
其中
土地征用及拆迁补偿费
—
9
前期工程费
—
10
建筑安装工程费
—
11
基础设施费
—
12
公共配套设施费
—
13
开发间接费用
—
14
3.房地产开发费用 14＝15＋16
—
15
其中
利息支出
—
16
其他房地产开发费用
—
17
4.与转让房地产有关的税金等 17＝18＋19＋20
—
18
其中
营业税
—
19
城市维护建设税
—
20
教育费附加
—
21
5.财政部规定的其他扣除项目
—
22
三、增值额 22＝1－5
—
23
四、增值额与扣除项目金额之比（％）23＝22÷5
—
24
五、适用税率（核定征收率）（％）
—
25
六、速算扣除系数（％）
—
26
七、应缴土地增值税税额 26＝22×24－5×25
—
27
八、减免税额（减免性质代码：
）
—
28
九、已缴土地增值税税额
—
29
十、应补（退）土地增值税税额 29＝26-27－28
—
30
十一、单位建筑面积成本费用
—
填表说明：
一、适用围
土地增值税纳税申报表，适用于凡从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。
二、土地增值税纳税申报表
（一）表头项目
1.纳税人识别号：
填写税务机关为纳税人确定的识别号。
2.项目名称：
填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。
3.经济性质：
按所有制性质或资本构成形式分为国有、集体、私营、个体、股份制、外商投资和外国企业等类型填写。
4.项目编号：
是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。
5.行业类别：
填写纳税人办理工商登记时所确定的主营行业类别。
6.主管部门：
按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。
外商投资企业不填写此栏。
7.开户银行：
填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的，填写其主要经营账户的银行名称。
8.银行账号：
填写纳税人开设的银行账户的；如果纳税人拥有多个银行账户的，填写其主要经营账户的。
（二）表中项目
土地增值税纳税申报表中各主要项目容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。
纳税人如果在规定的申报期转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。
1.表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。
2.表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额填写。
3.表第3、4栏“实物收入”、“其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。
4.表第6栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按统一规定交纳的有关费用的金额填写。
5.表第8栏至表第13栏，应根据《细则》规定的从事房地产开发所实际发生的各项开发成本的具体金额填写。
如果有些房地产开发成本是属于
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