商业项目各业态规划的原则及排它性doc.docx

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商业项目各业态规划的原则及排它性

主要内容

一、商业业态具体有那些？

二、城市商业各业态规划的原则及排它性；

商业业态具体有；十几种零售业态分别为：

专业批发市场、超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、折扣店、大型购物中心以及自动售货机、网上够物、电视够物等。

专业批发市场；指一种或若干种商品经营者和商品购买者入内，集中、公开、独立地进行交易的固定场所。

专业批发市场可分为工业消费品市场和农副产品市场，其中工业消费品市场又分工业消费品综合市场和工业消费品专业市场，农副产品市场又分农贸市场和农副产品批发市场。

注：

（我们哈尔滨的南极街南极批发市场是批发小食品、烟、酒、糖茶）。

超市采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足顾客日常必需品需求的零售业态。

超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

（1）选址在居民区、交通要道、商业区。

（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

（3）商店营业面积在1000平方米左右。

（4）商品构成以购买频率高的商品为主。

（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银    机统一进行。

（6）营业时间每天不低于11小时。

（7）有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市

　　大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（2）商店营业面积2500平方米以上。

（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（4）采取自选销售方式。

（5）设与商店营业面积相适应的停车场。

便利店以自选销售为主，销售小容量应急性的食品、日常生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

1、面宽小于4米之店铺不开

2、门前台阶高过1、5米之店铺不开

3、门前客流虽多但无停留理由之店铺不开

4、社区消费为主或高档社区店户数小于1000户之店铺不开

5、300米内无任何竞争对手之店铺不开

6、门前全天经过客流小于3000之店铺不开

7、理论客流远小于实际客流之店铺不开

8、无明显结点之店铺不开

大型综合超市采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超市和折扣商店经营优势合为一体的、满足一次性购全（一站式购物）的零售业态。

　大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（2）商店营业面积2500平方米以上。

（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（4）采取自选销售方式。

（5）设与商店营业面积相适应的停车场。

仓储商店采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并实行储销一体、低价销售和提供有限服务为特征的零售业态。

专业店专门经营某一大类商品为主，并且具有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。

大型专业店采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术和服务，满足一次性购全的零售业态。

专卖店专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。

专卖店是专营店、专业店、直销店的统称，主要包括服装、电器、办公用品、家装用品、汽车、体育健身、化装美容、工艺品、黄金珠宝、书店、音像制品、妇女儿童用品、男士用品、机械设备等。

其中服装专卖店是专卖体系中范围最广，变化最多的一种类型。

专卖店是品牌进行宣传推广自己的重要平台，是人们购买力提高、购物环境改变和消费心理变化而形成发展的。

专卖店的经营方式可分为厂家直营和加盟代理，区别对待这两种方式可以执行不同的招商策略。

百货店在一个大型商场内，根据不同商品部门设销售区，以销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主，提供相关服务，满足对商品多样化选择的零售业态。

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

（1）选址在城市繁华区、交通要道。

（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。

（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（6）采取定价销售，可以退货。

（7）服务功能齐全。

4、折扣店

折扣店其含义为出路、销路、市场。

在西方现在是最为流行的一种商业业态，它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态，这类店铺规模都不大，多位于城市郊区，地价较低的地区，购物环境简洁明快、内部不作太多装修，以求最大程度降价让利于消费者，所经营的货品都采用指定品牌加工，采购量大，折扣店商品价格比一般大卖场还要低10%左右。

最有代表的是2002年上海东路外滩的友谊商店引进DISCOUNTSHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奥特莱斯购物中心。

商业界普遍把折扣店、超市、购物中心视为三大重量级业态：

到百货店购物是体验时尚、到超市是为了方便、到折扣店是为了采购便宜商品。

驰名商品常年打折是折扣店的主要法宝。

在国外自有品牌是折扣店的核心，许多折扣店中的自有商品比例高达80%，比较少的也达到60%左右，国内折扣店经营范围还是偏少，经营规模也远达不到连锁，主要的功能还是为著名厂商销售库存及换季商品，消费者对于此业态概念还很模糊。

购物中心shoppingcenter/shoppingmall简称MALL，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态，但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。

摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。

表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。

自动售货机以自动售货机为载体，销售饮料、小食品、香烟、电话卡、药品、旅游纪念品、玩具、报纸、杂志、车票、邮票等，由顾客进行自助购物的零售业态。

网上购物；是利用因特网用户在网上购买商品。

电视购物；是利用电视广告传播媒体拨打电话预订商品。

注：

美国思科旗下“软银亚洲”基金投资目前中国最大电视购物公司之一橡果国际，正运作其上市。

2004年，欧洲市场电视购物营收额达67.6亿美元，较2003年增长17%。

在德国，2004年电视购物营收额接近20亿美元。

在亚洲，2002年日本电视购物创造出21亿美元营收额，韩国电视购物市场2004年营收额达53亿美元，今年预测更将达80亿美元。

上述数字显示出该市场的潜力。

城市的商业业态规划及排它性；

总体分为七大类。

1、市级商业中心（一级商业中心）、

2、区域商业中心（二级商业中心）、

3、社区（居住区）商业（三级商业中心）、

4、街坊商业、

5、专业（特色）街（区）、

6、中心镇商业、

7、一般镇商业。

（一）市级商业中心（一级商业中心）市级商业中心由旧城商业街区和火车站—（商业街）构成市级商业中心（一级商业中心）商圈服务于城市群，客流量在30万人次以上。

如：

我们哈尔滨南岗商圈和道里中央大街商圈。

火车站商圈定位:

满足购物、休闲、娱乐等综合需求的城市现代商贸中心节点，是城市商业最繁华的地段和居民购物的主要场所。

火车站商圈应结合区位特点，提高商业聚集度；调整商业业态，减少大型综合超市比例，增加大型百货、专业店、专卖店、完善商业业态结构；结合地下设施的开发利用，把购物人流引入地下空间，减少人流对城市交通的影响；开拓延伸新的经营领域，完善经营服务功能，形成以新业态为主的现代化商业中心。

其中购物中心不得超过2个，大型综合超市不得超过4个。

（1）业态规划设置：

中、高档次特色百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施适度设置：

大型综合超市、超市、便利店、自动售货机、大型专业店。

排斥限制：

购物中心、仓储商店、专业市场、集贸市场、菜市场。

（二）区域商业中心（二级商业中心）各个区域商业中心要结合各个区域的特点，以及商业发展的基础条件，分别突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化休闲、服务等功能，形成各自的特色。

除具备一般区域商业中心的特点外，应结合会展和旅游特点，目标顾客为会展人流、旅游人口及本地区居民；目标顾客是本地区居民及周边区县顾客；

（1）业态设置：

专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施

（2）适度设置：

特色百货店、大型专业店、自动售货机、大型综合超市、购物中心。

（3）排斥限制设置：

仓储商店、专业市场、菜市场、集贸市场。

（三）社区（居住区）商业（三级商业中心）社区商业是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。

列入社区（居住区）商业重点建设的区域是：

人口规模达到3—5万人，服务半径在200—500米的居住区。

新建居住区商业网点建设必须按照国家有关规范、规定按比例配建，同时还要考虑市场经济要求。

拓展经营，开拓服务领域；不断创新，采取多种经营方式；发展连锁经营，推行连锁超市；结合实际，规模适当；统筹安排，合理布局；选址应为人流集中，交通便利地段。

社区（居住区）商业基本营业面积为2.5万平方米。

一般以一两个中型超市（1000—2000平方米）为骨干，辅以理发、洗衣、租带、杂货、餐饮、便利店等。

　社区（居住区）商业设置导向:

（1）业态设置：

新型社区购物中心或邻里中心（集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业服务中心）、社区小型折扣店、便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施。

二、社区商业业态划分说明

（一）社区商业中心、商业街

社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。

商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。

（二）餐饮店

是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。

包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。

（三）超市、大型超市

超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。

根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。

大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。

（四）便利店

满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

（五）食杂店

是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。

（六）维修店

是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。

（七）洗染店

从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。

（八）美容美发店

美发：

根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。

美容：

根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及其相关服务。

（九）旧货废弃物回收站

是指社区内配置的收取居民废品的单位。

（十）家庭服务

是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。

（十一）书店、音像店

是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。

（十二）照相馆

运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。

（2）排斥限制设置：

百货店、大型专业店、仓储商店、专业市场、购物中心、大型综合超市。

情感语录

1.爱情合适就好，不要委屈将就，只要随意，彼此之间不要太大压力

2.时间会把最正确的人带到你身边，在此之前，你要做的，是好好的照顾自己

3.女人的眼泪是最无用的液体，但你让女人流泪说明你很无用

4.总有一天，你会遇上那个人，陪你看日出，直到你的人生落幕

5.最美的感动是我以为人去楼空的时候你依然在

6.我莫名其妙的地笑了，原来只因为想到了你

7.会离开的都是废品，能抢走的都是垃圾

8.其实你不知道，如果可以，我愿意把整颗心都刻满你的名字

9.女人谁不愿意青春永驻，但我愿意用来换一个疼我的你

10.我们和好吧，我想和你拌嘴吵架，想闹小脾气，想为了你哭鼻子，我想你了

11.如此情深，却难以启齿。

其实你若真爱一个人，内心酸涩，反而会说不出话来

12.生命中有一些人与我们擦肩了，却来不及遇见；遇见了，却来不及相识；相识了，却来不及熟悉，却还要是再见

13.对自己好点，因为一辈子不长；对身边的人好点，因为下辈子不一定能遇见

14.世上总有一颗心在期待、呼唤着另一颗心

15.离开之后，我想你不要忘记一件事：

不要忘记想念我。

想念我的时候，不要忘记我也在想念你

16.有一种缘分叫钟情，有一种感觉叫曾经拥有，有一种结局叫命中注定，有一种心痛叫绵绵无期

17.冷战也好，委屈也罢，不管什么时候，只要你一句软话，一个微笑或者一个拥抱，我都能笑着原谅

18.不要等到秋天，才说春风曾经吹过;不要等到分别，才说彼此曾经爱过

19.从没想过，自己可以爱的这么卑微，卑微的只因为你的一句话就欣喜不已

20.当我为你掉眼泪时，你有没有心疼过

情感语录

1.爱情合适就好，不要委屈将就，只要随意，彼此之间不要太大压力

2.时间会把最正确的人带到你身边，在此之前，你要做的，是好好的照顾自己

3.女人的眼泪是最无用的液体，但你让女人流泪说明你很无用

4.总有一天，你会遇上那个人，陪你看日出，直到你的人生落幕

5.最美的感动是我以为人去楼空的时候你依然在

6.我莫名其妙的地笑了，原来只因为想到了你

7.会离开的都是废品，能抢走的都是垃圾

8.其实你不知道，如果可以，我愿意把整颗心都刻满你的名字

9.女人谁不愿意青春永驻，但我愿意用来换一个疼我的你

10.我们和好吧，我想和你拌嘴吵架，想闹小脾气，想为了你哭鼻子，我想你了

11.如此情深，却难以启齿。

其实你若真爱一个人，内心酸涩，反而会说不出话来

12.生命中有一些人与我们擦肩了，却来不及遇见；遇见了，却来不及相识；相识了，却来不及熟悉，却还要是再见

13.对自己好点，因为一辈子不长；对身边的人好点，因为下辈子不一定能遇见

14.世上总有一颗心在期待、呼唤着另一颗心

15.离开之后，我想你不要忘记一件事：

不要忘记想念我。

想念我的时候，不要忘记我也在想念你

16.有一种缘分叫钟情，有一种感觉叫曾经拥有，有一种结局叫命中注定，有一种心痛叫绵绵无期

17.冷战也好，委屈也罢，不管什么时候，只要你一句软话，一个微笑或者一个拥抱，我都能笑着原谅

18.不要等到秋天，才说春风曾经吹过;不要等到分别，才说彼此曾经爱过

19.从没想过，自己可以爱的这么卑微，卑微的只因为你的一句话就欣喜不已

20.当我为你掉眼泪时，你有没有心疼过