土地估价实习心得.docx

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土地估价实习心得

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土地估价实习心得

　　篇一：

土地估价实践小结

　　土地估价实践小结

　　本人从20XX年开始在厦门均和房地产土地评估咨询有限公司从事房地产评估工作，通过理论知识的学习，我在20XX年参加了全国土地估价师考试，并于20XX年取得土地估价师资格，从20XX年10月份开始实践，开始了为期两年的实践学习。

　　对于土地评估的基本概念、计算方法等方面有一定的了解之后，在裘雯虹老师的指导下，我开始了系统地学习整个土地评估流程，积极开展评估工作。

最开始我参与的工作的主要是客户接待、现场查勘、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等，均积极参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意事项，对报告中涉及到的评估原则和方法的应用、各项法律法规等都有了更深刻的理解并能加以运用。

　　一、实践单位基本情况

　　均和公司创建于1997年初（即“厦门均和房地产价格评估事务所”），系全国首家获准设立的（:

土地估价实习心得）民营专业评估机构。

同时拥有国家发改委颁发房地产土地《甲级价格评估资质》、资产《乙级价格评估资质》、福建省住房和城乡建设厅颁发的《贰级房地产价格评估资质》、国土资源部颁发的《土地估价资质》（全国执业）、财政部颁发的《资产评估资质》（全国执业）、厦门市国土资源与房产管理局颁发的《房地产经纪资质》。

并于2000年通过了Iso9002国际质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、房地产估价、土地估价国际认证的综合型国家级评估咨询机构。

20XX年7月，依据国家相关部门的文件规定，公司名称变更为“厦门均和房地产土地评估咨询有限公司”。

同时分立新设“厦门均和资产评估咨询有限公司”。

公司现有员工70多名，拥有50多名高素质的专业执业人员，其中：

80%以上人员具有硕士、本科学位，70%以上人员具有中高级专业技术职称。

其中：

国家注册房地产估价师45人，注册土地估价师30人，造价工程师6人，价格鉴证师3人。

机构及所属注册估价师的年度年检全部合格，其中多位估价师多次受到行业主管部门表彰。

此外公司还拥有多名土建工程类、财务会计类、金融法律类专业资深人士组成的专家顾问委员会，是一支经验丰富、业务能力强的工作团队，可为企业及个人提供各类专业、规范、高效、优质的服务。

　　厦门均和房地产土地评估咨询有限公司所评估的土地业务主要包括土地：

出

　　让或国家收回土地、转让、出租、抵押、作价入股、企业兼并、破产、清产核资、征收土地税费涉及的土地评估；基准地价评估；土地资源投资分析。

　　二、实践活动及小结

　　1、估价项目名称：

　　铭港达（漳州）玻璃有限公司位于华安县丰山镇红岩村、玉兰村的工业用地土地使用权抵押价值评估。

　　2、估价目的：

　　委托方铭港达（漳州）玻璃有限公司因融资需要，拟办理待估宗地土地使用权抵押贷款，特委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司对该地块进行完整的市场价值评估，为其确定估价对象作为债权担保的抵押物提供价值参考依据。

　　3、估价基准日：

　　根据委托方要求，本次估价的估价基准日为二○一四年四月九日。

　　4、估价日期：

　　二○一四年四月九日至二○一四年四月十五日。

　　5、估价过程中主要参与的事项

　　本人在该项目中主要是协助老师做好相关工作，从客户接待、现场勘察、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等，均积极参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意事项。

　　客户接待及资料整理，与客户沟通估价所需的资料，如国有土地使用证、国有建设用地出让合同、工程规划许可证、建设用地规划许可证、委托方的企业法人营业执照等，了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、标定地价、地产等级、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，并收集估价过程中土地规划及利用现状资料，从中了解到宗地所在地区域的规划限制，如土地功能分区情况、建筑物高度、容积率、覆盖率限制以及用途和利用限制等内容，而相应的利用现状则必须通过现场踏勘来获得第一手资料；内容包括土地实际用途、开发程度、地上建（构）筑物布局、建筑物高度及容积率、覆盖率等。

　　现场勘察，与老师一起前往现场勘察，学习勘察时需要了解的各项事宜，如土地开发情况、四至、道路通达情况、地块形状、土地自然条件、土地环境质量、土地基础设施条件、土地使用状况等等，并做好书面记录，拍照做好影像记录。

　　评估对象的具体情况：

（1）土地登记状况：

　　①位置：

铭港达（漳州）玻璃有限公司位于华安县丰山镇红岩村、玉兰村②土地用途：

工业用地

　　③土地四至：

北至空地，南至空地、西至空地、东至南北大道。

　　④土地面积：

土地使用权面积为61,473平方米。

　　⑤土地等级：

漳州市区七级地。

　　⑥《国有土地使用权证》证号：

华国用（20XX）第0029号。

　　⑦发证时间：

20XX年2月25日。

（2）土地权利状况：

　　①土地权利归属：

该项目土地所有权属国有，在土地出让年限内，土地使用权人为铭港达（漳州）玻璃有限公司。

　　②土地取得方式：

根据《国有土地使用证》（华国用（20XX）第0029号），该地块土地使用权系铭港达（漳州）玻璃有限公司以出让方式取得。

　　③土地使用年限：

批准土地用途为工业用地，使用年限至2063年5月15日，至估价期日剩余使用年限为49年。

　　（3）土地利用状况：

　　①土地现状利用条件

　　A、宗地外基础设施状况

　　在估价基准日时，估价对象达到宗地外“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路），具体如下：

　　通上水：

区域内系市、镇自来水公司供应的自来水；

　　通下水：

排水接入市政排污管网内；

　　通电：

接市政、镇供电所供电网，供电保障率较高；

　　通讯：

接中国电信的固话通讯网，有中国电信、中国移动等移动通讯网络覆盖。

　　通路：

区域内的主要道路如下表：

　　待估宗地的土地使用权面积为61,473平方米；至估价期日委估地块已达红线外五通（通电、通上下水、通路，通讯），红线内为场地平整。

　　②土地规划利用条件

　　根据委托方提供的根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号35062920XX0315g012）及总平图，批准土地用途为工业用地,土地面积为61,473㎡，总建筑面积为43,031.00㎡，计容建筑面积为43,031.00㎡，容积率0.70，建筑密度不低于30%，绿化率不高于20%。

　　6、估价方法的选择：

　　根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。

评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

　　有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要的估价方法；根据委托方提供的相关资料及估价人员现场查勘，至估价基准日，待估宗地的登记用途为工业用地，规划用途为工业用地，本次评估设定待估宗地的用途为工业用地，依据华安县房地产发展状况及估价人员所掌握的相关资料，在委估宗地所在的同一区域内缺少与其类似的房地产交易实例等市场资料，因此不宜采用市场比较法；

　　收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

由于本次评估设定的待估宗地用途为工业用地，由于我们无法收集到类似临近宗地的相关收入和费用，故无法选用收益法；

　　无法采用市场比较法和收益法的前提下，由于华安县的基准地价资料较为齐全，该基准地价内涵构成、修正体系等资料较为完善，且待估宗地又处在华安县基准地价范围内，虽然华安县基准地价自20XX年1月1日有更新,且有华安县国土资源局该基准地价仍适用的证明,故可选用基准地价系数修正法进行评估。

　　另一方面，估价对象为工业用地，虽然缺乏市场比较法和收益还原法的基础，而所在区域的土地取得费、土地开发费等成本费用具有相应的法律、法规和文件依据，可采用成本逼近法进行估价。

　　评估人员通过实地调查，认真分析调查收集到的有关资料，在确定上述估价原则的基础上，结合本次评估目的，采用成本逼近法和基准地价修正法作为本次评估的基本方法。

　　成本逼近法：

是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

　　基准地价系数修正法：

是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

　　7、地价确定

　　经过分析测算，运用成本逼近法测算出的结果总价值为人民币13,708,500.00元，地面单价为人民币223.00元/平方米；运用基准地价法测算出的结果总价值为人民币12,362,800.00元，地面单价为人民币201.11元/平方米。

　　根据分析与估算，鉴于本次估价中用成本逼近法和基准地价法的估算出估价结果有差距较小，故采用加权平均的方法最终确定该用地的现有价值，评估结果如下：

　　8、评估报告完成后与老师进行交流

　　初步完成评估报告后，与老师一起就报告撰写过程中及整个估价过程中出现的问题及时进行交流，工作态度与工作热情较好，需要一直继续保持下去，在工作中处理客户关系等也较得体，但在报告撰写过程中对各项专业知识的运用还需进一步加强与提高。

　　9、估价报告的装订并提交客户

　　篇二：

土地估价专业实践人员实践小结

　　实践小结

　　一、基本情况

　　1.实践项目名称：

政府拟出让位于南新区梅江村大围、高顶（土名）地块一宗46867平方米科研用地国有土地使用权公开挂牌出让市场价值评估。

　　2.参加项目时间：

20XX年5月7日至5月12日

　　二、实践活动内容简述：

　　该项目是政府拟出让位于南新区梅江村大围、高顶（土名）地块一宗46867平方米科研用地国有土地使用权公开挂牌出让市场价值开展的评估活动。

该用地位于南新区梅江村大围、高顶（土名），北至今洲路，东至规划支路，南至今华路（规划），西至葵光中路（规划），该宗地在城镇基准地价覆盖范围内，易于通过基准地价系数修正法进行评估，同时该宗地相邻区域内有类似用地的交易案例，能采用市场比较法进行评估。

本次采用基准地价系数修正法和市场比较法进行估价。

　　三、在实践中参与的工作内容：

　　本人在该项目中，主要参与了现场实勘拍照和报告撰写的工作。

现场实勘拍照：

我首先到江门市国土资源局新会分局土地利用开发管理股联系相关人员，到现场领勘，并在查勘表上确认；接着根据相关资料图件查勘委估宗地的四至情况和土地利用现状并拍照。

　　报告撰写：

由于本宗地的估价目的是为出让方集体决策确定土地

　　出让底价提供市场价值参考依据，估价期日20XX年5月7日，因而本次报告主要根据《城镇土地估价规程》（gb/T18508—20XX）和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的相关要求进行撰写。

　　在工作中主要遇到的问题在报告撰写的过程中，如下：

　　1、土地用途的设定：

规划用途为科研用地，根据土地利用现状分类，我认为科研用地应该属于公共管理与公共服务用地，但根据广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见（粤府[20XX]1号）

　　第四条相关规定：

科研用地可以作为一类工业用地出让。

故此在设定土地用途时候我纠结了很久，然后我咨询了指导老师，根据周边的用地情况、土地市场的现状和江门市基准地价关于用地类型修正的说明，最后将委估宗地用途设定为工业用地。

　　2、估价方法的选择：

根据《城镇土地估价规程》（gb/T18508—20XX），评估工矿仓储用地价格，已选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法。

如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法；对租赁性工矿仓储用地，宜选用收益还原法；对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法；对位于中心城区的工矿仓储用地，不宜采用成本逼近法。

委估宗地规划用途为科研用地，本次评估设定其为工业用地，根据《规程》，可采用市场比较法、成本逼近法、公示地价系数修正法、收益还原法和剩余法，考虑到本次的项目估价目的是为出让方集体决策确定土地出让底价提供市场价值参考依据，根据《规范（试行）》相关技术要求，估价方法需要在市

　　场比较法、收益还原法和剩余法中选择一种及其在成本逼近法和公示地价系数修正法中选择一种，最后结合宗地的实际情况，最终选择了市场比较法和基准地价系数修正法。

具体方法适用原因说明如下：

因委估宗地所在区域（或相邻区域）土地市场较为活跃，土地市场上近期成交的可比案例（同一供需圈内、用途一致、邻近区域）较多，故可以采用市场比较法；又因委估宗地处于江门市现行的基准地价覆盖范围内，公布日期为20XX年12月30日（基准日为20XX年03月01日），有完整的修正体系，可采用基准地价系数修正法作为对市场比较法起修正作用的估价方法；因委估宗地所在区域虽有征地补偿标准，但土地开发费用、投资利润率、土地增值收益等参数的选取较难确定，故不采用成本逼近法；因委估宗地所在地同类土地租赁案例较少，收益法难以准确反映其市场价值，故不宜采用收益法；因委估宗地为以出让方式取得的待开发土地，虽然估价对象有详细的控制性规划条件，但因估价对象区域此类物业的交易案例不多，较难预测开发完后的房地产价值，故不采用剩余法。

　　3、规划用途为科研用地，设定用途为工业用地，在考虑其个别因素时，是否要区别于一般工业用地？

本次估价我没有充分考虑到这点。

最后细读《规程》后发现，工矿仓储用地的评估技术要求这项：

高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点进行合理的估价，这类土地的增值收益通常高于普通工业用地。

　　通过此次实践，我发现自己在估价技术方面还有待提高，在日后

　　的估价作业里面要认真学习，注意总结和积累，不断提高自己的专业水平。

　　20XX年5月13日

　　篇三：

土地估价师专业实践总结

　　个人专业实践总结

　　本人20XX年毕业以来，一直在广东省从事房地产、土地估价工作，于20XX年通过土地估价师全科考试，并受聘于***资产评估土地房地产估价有限公司，***公司作为我的专业实践单位，经过两年的土地估价实践，使我对土地估价有了更深的认识。

本文主要从以下几个方面来阐述：

　　一、个人基本情况

　　****，**年****月出生于*****，***年毕业于******房地产经营与管理专业，毕业后来***工作，先后在***资产评估土地房地产估价有限公司、***有限公司和***公司工作，工作内容从简单到复杂，从单一到综合，职位也从助理估价师、估价师、项目经理到部门经理，并于***年取得房地产估价师执业资格证书。

　　***公司多样化的业务类型给了我很好的实践锻炼的机会，专业实践期间，本人参与的土地估价项目十余宗，评估目的涉及抵押、拍卖、拆迁、企业改制、投资项目可行性研究等，项目类型涉及居住、商业、工业、农业及综合用地评估，在项目中承担的角色比较多元化：

从前期谈判与合同签署工作、现场勘查与资料收集、市场调研工作、报告撰写工作、报告归档等，有的只是参与其中一部分工作，也有的参与了整个项目全过程的工作。

　　二、专业实践单位的基本情况简介

　　***资产评估土地房地产估价有限公司于***成立，经过不断的发

　　展，先后取得了资产评估资格证书、一级房地产估价机构资质证书、A级土地估价机构资信证书。

***公司现有员工***人，其中中国注册资产评估师***人，注册执业土地估价师**名，注册房地产估价师**名，中国注册会计师**名，中级（含中级）职称以上占员工总数的80%。

目前，**公司开设的分支机构有：

**云浮分公司、***汕尾分公司、**惠州分公司、**河源分公司、**肇庆分公司、**海丰分公司、**广州分公司、**惠东分公司、梅州分公司、湖南省分公司。

执业范围有：

整体资产评估、单项资产评估、房地产评估、土地评估、房地产经营咨询、项目可行性研究等，是一家专业性强、评估资格全面、技术力量雄厚的综合评估机构。

　　三、专业实践的感受及认识

　　1、估价方法的选用

　　在土地评估方法中，常用的也就是市场比较法、剩余法（假设开发法）、基准地价法、成本法、收益还原法、路线价法。

　　市场比较法：

市场比较法主要用于土地交易市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区，市场比较法除可直接用于评估土地的价格和价值外，还可用于评估土地的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

　　收益还原法：

收益还原法只适用于有收益或有潜在收益的土地估价；由于空地出租的情况较少，而从房地合租的情况下剥离建筑物的收益比较繁琐，再加上该种评估方法以持续使用为前提，故该种评估方法在土地评估中较少选用。

　　成本逼近法：

成本逼近法适用于

（1）现开发土地；

（2）土地市

　　场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；（3）除城区或市区的工业用地估价；（4）既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。

　　剩余法：

剩余法适用于：

（1）待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地）；

（2）土地整理、复垦；（3）待拆迁改造的再开发房地产的估价；（4）现有新旧房地产中地价的单独评估；（5）在建工程（包括停建工程）；（6）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）等；

　　基准地价系数修正法：

基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。

　　路线价法：

在现实工作中很少采用。

　　2、各方法中的难点及解决

　　市场比较法：

难点是成交案例的收集，案例的选取和修正是市场比较法的关健。

由于土地的稀缺性，各城市各年成交的土地数量较有限，这就要求我们平时就要注意对成交案例的收集，这是一项长期的积累工作。

应按《城镇土地估价规程》要求选择案例和进行修正，不能迎合客户高价低价的需求而故意选择成交价格明显较高或较低的案例。

　　成本逼近法：

各项土地成本费用资料收集成在多而散，诸如土地取得费（征地费、相关税费、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费）标准、拆迁费标准、土地开发费标准等资料较难收集，且存在当地政府部门更新不及时；我们测算时需做到不漏算，不重复，各项费用取值需有依据。

这时要求我们平时多跑政府部门多收集这方

　　面的资料。

　　剩余法：

剩余法是成本法的倒算法，土地最佳开发利用方式和开发完成后房地产的价值及开发成本估算将直接影响评估土地的价值，首先通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。

其次在明确待估宗地开发完成后的利用方式（买卖、出租）及目前市场状况的前提下估算不动产总价；（3）对计算中采用的建筑费、专业费、开发周期、税费、手续费和开发商利润等参数应说明选择的依据和标准。

　　基准地价系数修正法：

在我们评估实践中，有时仅收集到基准地价标准，而无法收集到修正体系，也采用该方法评估（用熟悉城市的修正体系），这时不可取的；估价对象所在城市的基准地价成果超过两年没有更新的，也不宜采用基准地价系数修正法评估。

　　3、合格的估价师既是权属方面的专家，也是市场方面的专家合格的估价师首先是权属方面的专家，由于我国土地制度存在多种形式，在实践估价中应分清是何种权属条件下的土地价值评估；现场勘查中需核实地土地基本情况，包括土地座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、土地面积及地上建筑情况、用途等，看其是否与产权登记证件一致。