戴德梁行智能化配置及管理建议.docx
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戴德梁行智能化配置及管理建议
二、设施配套及智能化管理建议：
港中旅置业（深圳）有限公司正开发的“港中旅花园”项目，凝聚了设计师、发展商领导及技术人员的智能和心血，乃精心策划、综合平衡、仔细考量比较而形成的结果。
总体来说，方案体现了现代风格、中西结合及新颖布局，具有高档居住环境风貌；在功能搭配、人车分流、景观营造等方面都花了不少苦心，在建筑、结构等方面均采用了一些创新手法，使户型更显多彩效果。
由于该项目定位为深圳市的高档住宅小区，故在安全保卫、设施配套、智能化应用技术拟应体现目前国内先进技术水平。
根据查阅相关资料，仅对项目方案特提出如下建议，以供参考。
1．智能化系统工程建议
序号
项目名称
方案要点
建议
备注
一．
已有技术方案部分
1.
闭路监视系统
采用CM9740TM系列矩阵、硬盘录像、彩色与黑白相结合，摄像机及监视器配备充足，共有14台彩色监视器和87台摄像机（其中彩色44台）
统一使用黑白系统，以利在低照度下的效果。
黑白系统并不影响小区的档次，此为物管监控之设备，与业主无直接接触；另监视器过多，不利监控值班运作。
此外，摄像机数量可减少，如地下停车场可通过增加云台和变焦功能而达到
序号
项目名称
方案要点
建议
备注
2.
小区周界防范系统
采用四光束探头共14对，配显示图及打印设备
无疑义
3.
停车场管理系统
选用捷顺产品，二进二出，带图像对比，计算机管理
无疑义
4.
门禁一卡通系统
采用CHD805AE门禁控制器，通过管理工控机处理来操作电磁锁
当消防报警和停电时须能自动启动门禁开门，确保安全和方便业主进出与消防等规范
5.
安保巡更系统
采用美国Landwell巡更软件及相应的数据传输器，共5个棒300个点
可待小区建成并物业进场后开始安装
6.
住户可视对讲系统
设一个管理中心主机，别墅设一对一的门口机和室内机，其它设楼栋单元对讲主机和室内分机的形成，并与室内报警等多项功能联网管理
建议取消由开发商统一安装室内门磁、紧急报警按钮、红外探测器及窗磁；而仅 将该些室内报警内容作为附加之业主自选项目较为有利，即节约费用又方便物管，减少浪费
7.
小区背景音乐系统
小区的消防紧急报警系统作为背景音乐和紧急广播共享。
当报警时强切到紧急广播，即通过增加音源设备和庭院广播喇叭达到此功能
无疑义
序号
项目名称
方案要点
建议
备注
8.
物业管理软件
采用思源6.0网络版
网络版即需要求供货商负责将停车收费与物业管理内部收费监管调整安装并能正常运行
9.
防雷与接地系统
采用信息中心内接地、均压汇集环等电位联接
无疑义
10.
小区灯光照明控制系统
采用澳大利亚奇胜电器公司C－Bus系统，通过系统编程使控制开关与输出回路建立逻辑对应关系
无疑义
11.
弱电系统集成
主要是对可视对讲控制软件、一卡通管理软件、停车场管理软件进行分析开发资料接口和通信协议
业主门禁之IC卡应能应用于停车场收费系统而无需另外带卡，一卡多用解决持卡过多问题。
小区会所消费系统完成后应可使用之问题
二．
建议增加部分内容
1.
电梯运行远程监视
加装电梯运行显示盘至监视中心，以便及时了解电梯运行情况，及时处理运行中发生的问题及与电梯内乘客对讲
2.
燃气泄漏报警及控制
仅在住宅单元内配备单元式燃气泄漏探头并与该单元煤气进气之电动球阀联动，即泄漏报警时可立即关闭该单元煤气进气总阀；不必与小区联网，减少费用和物管管理的麻烦
序号
项目名称
方案要点
建议
备注
3.
会所消费系统
采用智能卡收费办法，在会所装备POS收费机，提高档次和加强收费的财务管理，希望与一卡通同进行为宜。
2．有关合同条款的建议
3．
1．智能化合同
2．
主要是对工程内容的调整问题，此系发展商结合实际情况酌定之事。
3．电梯合同
4．
建议订立补充合同条款，主要有以下内容：
（1）电梯在免保的24月内经由乙方完成国家规定的年检内容并保证通过技术监督局的年检。
若不能通过年检，则扣罚其相应的保修金额和赔偿其损失。
（2）
（3）电梯紧急故障发生后，供货商之维保人员须在30分钟内赶到现场进行处理。
（4）电梯每月的例检内容项目须提供相关之书面表格加以说明，便于检查监督。
（5）
（6）电梯在保修期内的保修材料界定问题，如超过5000元以上之单件材料由甲方负责，而5000元以下的材料均由供货商负责。
（7）
5．绿化合同
6．
建议订立补充合同条款，主要有以下内容：
（1）竣工单位保证绿化的成活及生长状态的良好，死苗或长势不佳的苗木则需更换，定期修剪花草树木，保持效果，若效果达不到要求，则需扣罚维护款。
（2）
（3）对定期施肥、打药的时间问题间隔予以明确，保证绿化之生长正常和长期效果。
（4）
4．其它
5．
（1）生活水池问题
（2）
小区有生活水池一个共500m3（其中生活用水150m3）。
为进一步提高生活用水的质量和便于今后清洗水池的方便，建议将生活水池分隔为二个水池，将主泵与备用泵各用一个水池作为主要水源抽水供应住宅，二个水池轮流抽水并互为备用，即通过管道及阀门联通，当清洗水池时，水的浪费较少，而且小区不用停水。
水池减少，加大了水的循环，提高了水的质量。
为便于今后给排水运行的管理需求，建议在水泵房内设置水池液位计，便于巡查并记录检查水池水位情况。
为确保水池不因溢水而造成事故，建议将水池溢水报警和水泵房集水井超高液位报警之声光信号接入消防监控中心，以便马上发现并处理，防止溢水造成损失。
（3）四层以下住宅供水问题
（4）
小区在四层以下采取市政直供水，可以节约电费和保障供水压力。
由于小区定位较高，当小区环网发生故障或市政停水时则会对该部分住宅的生活有一定的影响。
为此，建议对该部分住宅在市政直供的基础上，附加变频加压供水的备用措施，以保障其用水不受影响。
（5）小区直饮水问题
（6）
小区设计有直饮水的设施，从目前情况来看，大多数供货商可以免费投资并在水费提成一定的比例给物管公司。
不论自己投资还是由设备供货商免费投资，在选择时宜慎重考虑及挑选；直饮水的质量及设备的稳定性涉及几十年的问题。
目前建成的小区，其直饮水仍未为业主所接受，在都处于闲置或成为纯净水生产商生产纯净水处，若在售楼时未明确有直饮水设施，一般以不建为宜。
此外，在建了直饮水系统，可考虑对过滤后的废水利用问题，以节约水源和降低物管成本。
（7）地下室高低压变电站室内分隔问题
（8）
小区变电站部分对高压室、变压器室均已分隔，从管理方便及对设备的运行有利来讲，该部分无需间隔，仅以金属围栏阻隔高压器即可；以方便值班检查及改善变压器间的温度环境（变压器产生热量最多，影响最大），尤其是变压器未全部投入使用时更为明显，而实际运作时又以此方式为多。
（9）建议地下室停车场每100－200米设一个给水点及100－150平方米设一个防水插座便日后物管清洁及维修，建议对地下停车场的照明灯具采取插花多回路方式，以便日后节减用电并节俭灯具。
（10）
（11）建议在多、高层住宅部分每三层在水表井内设置一个取水点（水龙头），该层地板要安装地漏。
建议在每层电井内安装取电插座，以便满足日后维修及使用要求。
（12）
（13）小区排水管采用PUC－U硬塑管，为防止石子及尖硬物品对排水管的破坏，建议在排水主管至水平管的第一个弯头采用金属弯头为宜，杜绝弯头破损后造成污水的溢出和损失。
（14）设计时经考虑并给出空调室外机组的安装位置及统一制做遮掩空调的百叶等，其次凝水宜统一排放，特别对于townhouse可能安装中央空调及中央热水器的位置及更应具体明确。
（15）
（16）小区有大量的水景，需做好周边的安全防护，以便小孩等跌入水中而造成事故。
由于大量的水景要保持良好的水质，对今后的物管成本影响较大，需注意采取措施（如土质池底等）减少今后可能产生的大量水处理费用。
（17）
（注：
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