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合作共赢报告

强强联手合作共赢

促进南山开发迈向新台阶

房地产开发商当然愿意提供最好的服务给业主，建立高档社区、精品装修样板、提高物业服务水准等来证明社会物质文明的发展。

人为拉升了投资回报率直接导致后继经营缺乏有效支撑。

　　商业地产的开发需要一个以“地产商、投资者”为核心链条的综合体系。

曾几何时，地产与商业的联盟曾为身处困境的商业地产谋取了一条行之有效的出路。

但就像所有事物发展都不能摆脱高潮与低谷并存的规律一样，商业地产与品联盟的隐痛在开始逐渐凸显。

进入的背后，地产有那么高的投资回报，如何能够真正做到地产与商业的双赢，在追问这些问题的时候，我们开始真正直面商业地产本身存在的种种问题。

。

但是它也会促使相同业态类型，而且竞争力差的那一批商业加速淘汰，完成对商业格局和商业业态的改变。

这样，从整体上而言，对某一个特定的区域，零售巨头的进入导致了商业业态呈现了单一甚至垄断的趋势，对整体商业发展而言，对商业地产的后期招商而言都是不利的。

　　　曾经被认为是赎救商业地产于水深火热之中的品牌零售业，为何在现实的运作过程中不能完成有效的历史使命？

对此，业内人士看法不一。

曾经为多个商业地产项目出谋划策的史先生说，回报与租金之间的差异是造成此种现象的直接原因。

　　一般情况下，商业物业要招商，所给出的租金都不会太高，但承诺的回报却高达8%甚至10%。

人为地拉升了投资回报率带来的直接后果就是后继经营不能有效的支撑。

　　在运营上，很大一部分商业地产开发商将商铺分割销售，将产权分给一个个小业主，或者为了促进销售，干脆承诺包租，销售的火爆、动辄数万元的单价的确激动人心，然而销售以后的招商、经营等就不得而知了。

　　此外，中国的消费者在品牌店内只能买到商品，对于该品牌提供的服务和其具有的文化内涵，往往无从感受，这也从一定程度上限制了零售业与商业地产的和谐性。

　　无疑，在商业地产略显疲软的今天，商业项目与零售业之间的矛盾已成为制约商业地产发展的瓶颈。

如曾在成都创下商业地产项目售价新高的某商业项目在积极引进多个品牌零售商后，其对外公布的租金约为115元/平方米，并号称“建成后年营业额约在7-8个亿”。

但投资者对此似乎并不能完全接受，投资者的理由是，在成都，目前年营业额达到7-8个亿的只有王府井百货。

这种现实的尴尬成为商家和投资者共同面临的难题。

“解决这个问题还得依靠市场”，众信和诚营销总监谢晓明如是说。

他告诉记者，一般的物业在出租后，项目本身与地段同时升值，这样投资者完全可以通过收益来支付租金。

但往往是部分投资者的心态并不平和，盲目地追求暴利，使得真实的租金与实际的收益出现反差。

谢晓明提醒投资者要着眼于长期稳定的回报，而不是短期的暴利。

“部分开发商宣称财富20年，真正能够实现3、5年就已经很不错了”。

　　业内人士史先生说，中国目前的奢侈品消费人群已经达到总人口的13%，并且还在迅速的增长中。

巨大的消费能力和潜力都令人垂涎，此举将会加大商业物业的需求，但对尤其是独立商业在与国际接轨方面提出更高的要求。

他倡导应成立“中国国际商业地产运营联盟”，在各方之间搭建一座交流、沟通、互动的桥梁，致力于解决商业地产的后续经营问题，协调各参与方的利益，使地产商、零售商、投资者、消费者达成共赢的局面，让商业地产得到健康、有序、协调的发展。

因此政府倡导、媒体引导、全社会督导、投资者回归理性、开发商诚信经营这五方面应该共同协力，“有疏有导，才能水到渠成”。

至祥置业副总经理黄雷则从中介顾问的高度提出一套解决方案：

商业地产的开发需要一个以“地产商、零售商、投资者、消费者”为核心链条的综合体.

他倡导应成立“中国国际商业地产运营联盟”，在各方之间搭建一座交流、沟通、互动的桥梁，致力于解决商业地产的后续经营问题，协调各参与方的利益，使地产商、零售商、投资者、消费者达成共赢的局面，让商业地产得到健康、有序、协调的发展。

即使自己是一株风雪中傲然挺立的青松，也应明白，一株独秀非英豪，那满目的郁郁葱葱的森林才是遮挡风沙的坚固长城。

即使自己是百花丛中娇艳美丽牡丹，也应明白，一枝独放不是春天，万紫千红春满园。

    即使自己是一株风雪中傲然挺立的青松，也应明白，一株独秀非英豪，那满目的郁郁葱葱的森林才是遮挡风沙的坚固长城。

     即使自己是一艘整装待发的帆船，也应明白，一船独行不算风景，千帆竞发才能显示大海的壮阔。

那么，摒弃自私，享受成功的喜悦。

学会合作，生活才会有滋味。

面对当前社会分工的日益细化、技术及管理的日益复杂，个人的力量和智慧显得苍白无力。

此时，团队合作精神发挥着无可比拟的作用。

     团队精神强调团队内部各个成员为了团队的共同利益而紧密协作，从而形成强大的凝聚力和整体战斗力，最终实现团队目标。

在很多情况下，单靠个人能力已很难完全处理各种错综复杂的问题并采取切实高效的行动。

所有这些都需要人们组成团体，并要求组织成员之间进一步相互依赖、相互关联、共同合作，建立合作团队来解决错综复杂的问题，并进行必要的行动协调。

每个人都要将自已融入集体，才能充分发挥个人的作用，团队精神的核心就是协同合作。

我认为增强自身的团队意识就必须先培养自己的配合精神。

首先认识到自己的成功需要同事的帮助。

我们不是生活在真空中，不能在与世隔绝和孤立无援中完成自己的工作。

拒绝帮助就是拒绝走向成功的条件；其次是把与人配合视为一种成功的方法。

如果你认为只有竞争才能实现你的抱负，那么你就会顽固的反对同事的建议，拒绝与同事分享你的工作方法，你唯恐失去好处。

相反，如果你把配合视为一个成功的方法，你就能与同事共同分享现在的资源；最后是尽可能地减少对别人的依赖。

在获得别人配合与帮助的同时，自己必须主动、积极地工作，不能光想依赖他人。

自己树立信心往往是自己有能力做好工作，同时还要积极地帮助，配合别人的工作。

如果我们理解了配合的重要性，就会从双方真诚的配合中受益，也就能顺利借助同事的力量出色地完成工作，同事当然也是如此。

毕竟，竞争不一定就会产生失败者，最好的结果是大家能够共赢。

业内强强联手

越来越稀缺的土地和公开透明的出让方式使得全国土地价格一路飞涨，面对高昂的地价即便是大规模房地产企业也显得资金实力不足。

强强联手共同获取土地的方式在融资渠道受限的情况下开始出现，房地产商采取抱团作战、联合实力、资源互补的形式解决资金短

资本市场融资

大规模房地产企业由于有一定的资产积累和市场信誉度，通过资本市场争取融资是获取发展的有效途径。

富力地产的香港上市，保力地产的筹备上市和顺驰香港上市计划等都体现出：

开发商想通过资本市场增强资金实力。

已经上市的房地产企业可以通过增发股份或是发行债券（包括可转化债券）等方式从资本市场上获取资金。

联姻海外资本

大规模房地产企业和境外的投资公司合作，组建新的项目公司共同开发项目。

这种合作方式，对国内的企业而言，可以缓解资金压力；而对境外的投资公司而言即有了进入快速发展的中国房地产市场的机会又避免了单独开发面临的风险。

降低资金需求

越来越高昂的土地价格对于资金的要求越来越高，为了缓解资金压力，大规模房地产企业开始注意那些有低廉成本土地的小规模企业。

这些小规模企业由于能力有限无力在严峻的市场环境下开发项目；而大企业在市场调整期也无力撬动资金杠杆来满足企业发展对于土地的需要。

因此大规模房地产企业通过兼并收购方式获取其它企业手中已有地块，降低获取土地的成本以减低资金需求，获得变相融资。

此外，一些大规模开发商也开始在市场转折期转战二、三线城市，以相对低廉的价格获取土地。

企业在对一线城市保持谨慎观望态度的同时，又为将来成熟时刻在二三线城市发展储备土地。

企业的暂时性战略转移即降低了资金需求又为未来发展节省现金，实现变相融资。

房地产企业的融资渠道

房地产企业能否成功融资，是生存的关键。

房地产调控政策出台之后，资金问题一直存在，但需要区别对待。

通俗地说，就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。

也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。

委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。

委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。

对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。

对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。

固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。

固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。

另一类是期限较短，常见为5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。

因此，计算下来，融资成本非常高。

由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。

如支付还有困难，可用开发房屋作抵押。

或者，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。

以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。

动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。

在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。

当面临风险时，互助性担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。

担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。

而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性

目前有22个国家和2个金融机构向我国提供有政府开发援助性质的长期优惠贷款，主要有：

日本、德国、法国、西班牙、意大利、加拿大、英国、韩国和北欧投资银行、北欧发展基金等。

外国政府贷款赠予成分一般在35%以上，由软贷款、出口信贷、赠款三种资金构成，通过招标可以在第三国采购，比较灵活。

有的国家提供混合贷款，赠款比例占40%；有些国家提供合同金额85%的贷款，其余合同金额15%的资金需要项目单位自筹。

国际金融组织贷款主要是指利用世界银行、亚洲开发银行、国际农业发展基金等组织贷款。

国际金融组织是由许多国家政府参加，并向特定的对象国政府提供优惠性的多边信贷。

目前，向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB）。

亚洲开发银行是以项目货款为主，同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。

亚洲开发银行通过积极向其会员国或地区成员提供贷款和技术援助，帮助协调会员国或地区成员在经济、贸易和发展方面的困难，并同联合国及其专门机构进行合作，以促进亚太地区的经济发展。

国际商业贷款是对在国际金融市场上以借贷方式筹集的各种资金的总称。

它包括了除国际金融组织和外国政府贷款以外的其他国外贷款。

在我国现行的管理中，国际商业贷款包括国外商业银行和其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。

家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合向某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（亦称为辛迪加贷款）。

国际商业贷款的利率一般以伦敦货币市场上，银行间一年期以下的短期资金拆借利率为计算基础。

如果贷款期限超过一年，则依期限的长短分别再加上一个附加利率。

国内房地产企业要想从外资银行获得贷款，必须忍受很多特别的程序。

比如花旗银行，就有非常周密的风险评测系统，会不断地对信贷进行测试和调整。

花旗银行如果贷款给甲乙两个不同企业，有不同的比例和贷款时限，他们会在某一阶段测试其收益和回报，而在另一个时间节点或时间范围内，根据市场环境、政策变化及企业经营状况，看风险和收益是否发生变化。

花旗银行会反复测试，并做出相应调整。

与HI的合作是在与“所有有份量的境外投资机构”密切接触后的一种选择，并且独辟出一条境外贷款的捷径。

既然项目不大，又地处中山，影响力有限，而以万科的实力，通过其他渠道融资也不是很困难，为什么万科还愿意与HI进行境外融资合作呢？

显然，除了在财务上非常划算之外，万科还有其他方面的考虑。

目前，海外房地产基金对中国房地产市场已改变以前观望态度，投资力度很大，像雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。

投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票、债券等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。

投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代信托制度的机制，以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，主要投资于股票、债券等金融产

担风险=投资基金的基本原则

在金融市场中，投资者的权益大致上可以分为股权性权益和债权性权益两种，投资者将资金投入（而不是借给）投资基金，他们拥有的权益属于股权性权益，如他们有权参加基金持有人会议，有权就基金运作的有关重大事项进行审议表决，有权参加基金收益的分配，有权参与基金剩余资产分配等等。

投资基金组织（不论是公司型基金还是契约型基金）自己并不运作基金资金，而是通过信托关系，将这些资金委托给基金管理人（投资公司、基金管理公司或类似机构）运作，并由基金托管人（一般为商业银行）管理和监督基金管理人对基金资金的使用。

这种信托关系是投资基金存在与发展的重要保障机制，也是投资基金在组织上不同于股份有限公司的一个典型特征。

在某种意义上说类似于三权分立制度的设计。

投资基金的资金用途通常有比较明确的规定。

这种规定，或由有关法律法规规定，或由基金章程规定。

例如证券投资主要投资于证券市场，产业类型投资基金主要投资于产业部门。

另一方面，投资基金的资金，虽然委托给基金管理人运作，但基金管理人应单列账户，进行独立核算，不能将这些资金与自身的资产相混，也不能以这些资金为抵押（或担保）来获得自身资产运作所需的借款。

从投融资角度看，投资基金组织既不同于股份有限公司和一般的工商企业，也不同于商业银行和一般的非银行金融机构，它是一种专门将社会上分散资金集中起来进行投资的机构，因而它是一种独特的

房地产投资基金按照交易方式是否可赎回，分为封闭式基金和开放式基金。

采用有限合伙制的房地产基金多为封闭式基金。

有限合伙制房地产基金一般由一个负无限责任的普通合伙人（基金管理公司）和一个或多个负有限责任的有限合伙人（基金投资者）组成，主要以私募的方式募集资金，并将募集的资金用于房地产投资。

在这种合伙中，普通合伙人负责经营，要求普通合伙人具备很强的专业知识和丰富的投资管理经验和经营技能，并对基金债务承担无限责任；有限合伙人只有所有权并无经营权，但不需承担无限责任。

基金投资严格限定于与房地产有关的证券和房地产资产等方面。

对于房地产资产，房地产基金一般投资于能够产生比较稳定现金流入的高级公寓、办公楼、仓库、厂房、商业用房、市政基础设施等。

基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任，所以其发起基金时一般会有该基金不会通过负债的方式购进物业的条款。

在中国目前房地产基金发展中限于国内市场开放成熟程度、缺乏稳定的机构投资者、房地产业的低流动性、缺乏成熟的基金管理人等原因，应以发展封闭式地产基金为主。

在整个过程中，W.GROUP对酒店物业价值的评估以及提升其价值的能力，是获得超额回报的基础。

启发意义：

房地产开发商通过金融工具使自己成为物业营运商和投资商，一方面突出了自己的专业能力，另一方通过房地产项目开发的资本化，获得额外的投资收益。

基金管理公司的投资决策流程一般包括：

研究部提供研究报告、投资决策委员决定总体投资计划、投资部制订方案、基金经理具体实施投资方案、交易部执行指令、风险控制委员会提出风险控制建议等环节。

投资基金运作流程也就是运用基金资产进行投资组合的过程，一般分为三个阶段，一是投资决策，二是投资的执行与调整，三是投资执行结果的评估与报告

在房地产基金组织体系中，基金组织是信托关系中的委托人（在公司型基金中，基金公司是委托人；在契约型基金中，投资者一旦购买了基金证券，也就具有了委托人的身份），基金管理人是信托关系中的受托人，基金托管人是信托关系中的基金资产监护人。

房地产基金的一般运作过程可分为筹资过程、投资过程和退出过程，投资过程包括交易发起和筛选、评估、交易设计、投资后管理四个阶段。

鉴于对我国房地产基金运作市场环境的分析：

如我国证券市场发展尚不完善，房地产市场亦不成熟、不规范等，现阶段我国房地产投资基金以封闭式的契约型基金为主，并随着证券市场及房地产市场的进一步发展，逐步向开放型基金过渡。

项目和企业的管理团队做到专业分工及人脉资源丰富，市场感觉

在企业不具备银行融资的条件下，支持企业交付土地出让金等相关费用，不保证资金的安全性和预期收益，可能需要财产抵押和担保。

对大多数外国投资者来说，他们关心中国房地产投资项目的焦点是投资的高回报，这意味着项目未必必须是高档楼盘，低档项目也会吸引外国投资者。

投资与否的关键就在于交易条款要合理拟定，以及是否达到基本的国际标准。

由于中国是一个发展中的市场，外商缺乏了解，他们就会在交易条款中格外谨慎。

如果计算初期接触，外资通常需要120天进行投资评估。

与发达国家房地产市场的高昂价格相比，人民币的升值使中国房地产价格具有极强的吸引力。

但在关注项目价格时，投资者通常期望强有力的资产回报。

公司收购不同于单纯的项目转让，除公司拥有项目的合法性需要关注外，房地产公司已成立以收购公司方式获得项目开发权的可行性。

在地产新政策背景下，除法律规定的招、拍、挂方式外，以收购房地产公司方式获得房地产公司名下房地产项目，成为现阶段取得房地产项目的主要形式。

企业并购活动中，并购企业可采用多种融资方式。

如果并购企业根据自身的资本结构确定一种合理的融资方式，可以达到事半功倍的效果，即以最低的资本成本产生足够大的控制力；如果并购企业选择不当，就有可能背上沉重的财务负担，甚至可能会影响并购企业正常的生产经营活动，所以如何选择适当的融资方案融资，并购企业必须

从海外市场情况来看，成熟的地产并购多发生在市场的下行阶段或者休整阶段。

以新加坡的嘉德置地（Capitaland）为例。

在2000年中期，当时的百腾置地（PidemcoLand）与发展置地（DBSLand）在市场上发布合并消息，继而当年年底前完成上市，动作非常迅速。

而从当时的新加坡市场看，私人住宅指数正处于下行状态。

因此，并购时机的选择在成熟市场可谓有章可循。

对比国内，在宏观调控影响下，市场已出现调整情况，特别是某些重点城市，此时采取并购应该是一个不错的时机。

如果这个调整周期延续较长时间，那么一场国内地产并购风暴的来临在所难免。

委托贷款是指委托人提供资金，由受托人（银行）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回的贷款。

这项业务属于银行中间业务，银行收取手续费，不承担风险。

委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务，所以诸如“四证齐全”之类的限制条件少（但用于固定资产投资项目的贷款须经报政府有关部门批准），门槛低，并且操作方便，银行作为中间人承担着搭桥、沟通和风险控制的责任。

该融资方式可适用于项目的各个阶段，但由于资金的协商利率可能相对较高，运用该借款多为过桥性质。

2003底年北京市商业银行与北京今典房产推出了“开发商贴息委托贷款”业务，其基本运作方式是：

在取得预售证但尚不能取得银行按揭资格时，开发商先投入一部分预付资金作为贷款本金向购房者提供购房用的委托贷款。

由于开发商委托贷款为房款70%的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人30%的首付款，如果开发商首笔投入1亿元委托贷款，则通过委托贷款开发商首次回笼销售资金E=1/70%=1.4285亿元。

若将该资金再次投入委托贷款的周转，则可再次回笼销售资金2亿元，即融资了1亿元。

这1亿元即可作为公司的自有资金，使得资金链更加的宽余起来。

同时，销售竞争优势显而

房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。

具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。

国外地产基金看好中国房地产市场，近几年流入中国的海外基金不断增加：

摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。

由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，目前海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的道德风险、管理团队、项目风险、政府关系、发展前景等。

国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。

随着房地产市场的进一步发展以及合伙企业法的实行，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠

国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募国际投资。

战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。

其优势主要体现在以下几个方面：

　首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。

　其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。

　第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。

　第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。

　最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。

中国大多数企业面临的最主要的问题其实不仅是资金的问题，而依次是资金，产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。

战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。

房地产信托----以资金成本降低时间成本的新型融资方式

　　所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。

　　从现有的操作模式来看，使用信托方式为房地产融资主要采取债权式和股权式两种方式：

（1）债权式房地产信托计划，即信托公司通过信托产品融集资金借贷给房地产企业。

其优点是操作简便，管理简单，收益比较稳定；其主要问题，一是由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险，而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行，因此，使信托公司面临着较大的风险，将严格对项目的基本素质的要求；二是这种模式受到总额不超过二百份、每份不低于五万元的限制，资金的募集范围与数量均受到了制约，规模比较小。

（2）股权式房地产信托计划。

这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分

[page_break]股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。

这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的（因为银行不能进行实业投资）。

这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。

121号文件规定，房地产企业自有资金（所有者权益）必须达到30%，银行才能给予贷款。

一般来说房地产企业的所有者权益都非常小4，很难达到30%的要求。

信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个