房地产税费.docx

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房地产税费

房地产税费

室庐小区的概算（含小区配套举措措施）原创

某小区概算筹划

一、占地：

8.42亩，252.6万元（地价按30万元/亩）

二、建筑面积：

10416平方米（包含地下室，不包含阳台）

三、基建筑价：

781.2万元（750元/平方米）

四、市政配套费（土建和征地费用的5%）46.11万元。

五、旧城改革费（安地盘2万元/亩）16.84万元

六、人防费（按建筑面积40元/平方米）：

35.71万元

七、工程报建费用:

73.43万元

1、筹划费（放线按地盘面积0.4元/平方米,筹划费按1.5万元/公顷）:

1.75万元

2、勘察费:

4.32万元

3、设计费：

20．9万元

4、设计审查费（造价x0.3%）：

2.0l万元

5、招标代理费（造价x0.3%）：

2.0l万元

6、质检费（造价x0.1%）：

0.67万元

7、监理费（造价x2.5％）：

16.74万元

8、兼顾费（造价x2.3％）：

15.4万元

9、绿化:

（绿化造价x30％）：

16.74万元

10、节能（建筑面积5元／平方米）：

4.46万元

11、预算费（造价x0.3％）：

2.01万元

12、施工合同审查费（造价x0.05%）：

0.33万元

八、区内配套工程（不包含锅炉安装及设备变压器安装费用）：

44．7万元

1、给水（包含二次加压）：

12万元

2、电照：

7万元

3、排水（包含化粪池）：

10万元

4、门路：

9万元

5、区内绿化［绿化造价（33.6元／平方米）<通俗绿化标准价）]：

6．7万元

九、弗成预感费：

20万元

十、治理费:

20万元

十一、解决房产手续费（建筑面积的11．25％）：

123.04万元

十二、营业税（收入x5％）：

58.05万元

十三、城建税（营业税x7％）：

4.06万元

十四、教诲附加税（营业税x3.5%）：

2.03万元

十五、平方米造价（不包含地盘部分费用、阳台、地下室）：

1373元／平方来

注：

1、筹划未运算地盘部分收费

2、因土质不清没有推敲差不多处理费用

3、物业治理费用未运算成本内

4、锅炉变压器两项配套工程未运算成本内

5、阳台、地下室未作发卖成本

举荐】地盘征用费用构成（参考值）

1.1地盘应用权出让金      13.34万元/亩

1.2征拨用地费      按照地盘总价2-3%

1.3用地性质变革费      2元/平方米

1.4地盘补偿费      1.2万元/亩

1.5国有地盘补偿费      30元/平方米

1.6农业重点开创基金      0.2万元/亩

1.7耕地开垦      9元/平方米

1.8地盘复垦      0.2万元/亩

1.9青苗补偿      0.1万元/亩

1.10劳动力安排      3.5万元/人

1.11地盘费用合计      约18.2万元/亩

房地产开创成本及其核算

我国的房地家当在经历了狂热和低迷的大年夜起大年夜落后，今朝正处于清醒时期。

对房产商来说，要想获得经营利润，除了必须供给适销对路的开创房源外，还应当降低开创成本，而搞好成本核确实是企业降本增效，精确表现经营成果的一项重要手段。

本文拟对房地产开创成本内容以及在组织核算中碰到的一些问题谈一些粗浅的看法。

  一、房地产开创成本的构成。

  房地产开创成本是指房地产开创企业为开创必定命量的商品房所支出的全部费用，就其用处来说，大年夜致可分为三大年夜部分：

  1、地盘、土建、设备费用。

这一部分费用是房地产开创成本的主体内容，大年夜致占项目总成本的80％。

个中最重要的是地盘费用，因为地盘的不合来源，其成本也是不合的。

地盘费用的大年夜小是评判一个房地产开创项目是否可行，是否有预期利润的最重要经济指标。

地盘费用重要包含置换成本、批租费用、动迁费用等。

房产商在决定是否开创一个项目之前，都必须将估量的地盘费用经由过程地盘面积和容积率的换算，运算出今后所开创的每平方米商品房所占的地盘成本（俗称楼板价），以此来进行项目标可行性评估。

土建、设备费用重要依照工程合同、工程预算以及工程进度付出，最终进行工程决算。

  2、配套及其他收费支出。

主假如指水、电、煤气、大年夜市政和公建配套费。

房地家当产品的特点决定了房地产开创必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备栖身功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最全然的前提，别的，黉舍、病院、市廛等生活办事性举措措施也是弗成缺乏的栖身前提。

其他收费项目中有些因此属于押金性质，如新型墙体材料费、档案包管金、绿化包管金等等，但因为各种缘故，企业大年夜多灾以全部收回，有些甚至本息无归。

这类收费项目标特点是种类繁多，标准不一，随便率性性专门强。

因为专门多收费项目由垄断性经营企业或事业单位履行，同时未在律例上予以透亮的合法化，因此标准广泛偏高，加重了开创企业的包袱。

配套及收费项目是房地产开创成本中受外界身分阻碍最大年夜的一块费用支出，且数额较大年夜，一样占项目总投资的10－15％，房地产开创商经由过程各类门路，应用各类方法削减这部分费用支出，是降低开创成本的一项重要内容。

  3、治理费用和筹资成本。

个中筹资成本是房地产开创成本的重要构成部分。

房地产开创具有扶植周期长、投资数额大年夜，投资风险高等特点，是以光靠企业自有资金和预收房款不克不及知足资金要求，大年夜多半开创企业必须经由过程银行贷款来解决资金须要，如许就产生利钱支出。

是以，若何把这部分费用核算好，对精确运算开创成本，表现经营成果将起到专门重要的感化。

  二、房地产开创成本的核算

  房地产开创成本的核确实是指企业将开创必定命量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分派，最终运算出开创项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

  1、关于成本归集对象。

因为开创范畴的不合，房地产开创的成本归集对象也是不合的。

关于小范畴的开创，如单幢或几幢房屋的开创，那个问题比较轻易解决，能够将全部开创量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。

然则对大年夜范畴的开创，如街坊改革或小区开创，就必须科学地确信成本归集对象。

在这种情形下，成本核算不克不及过细（台以单幢为单位），因为专门多直截了当开创费用专门难分摊到每幢房屋，如许做势必会增长工作量，使核算工作繁琐化。

相反，成本核算也不克不及简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开端扶植到完全建成往往须要几年甚至十几年的时刻，而个中所开创的商品房倒是连续落成出售的，如许做势必使成本核算材料滞后，掉去其成本结算和治理上的感化。

笔者认为：

应当以房地产开创项目标工程内容和工期进度作为确信成本归集对象的重要依照，对大年夜的开创项目应当按不合的开创期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的感化。

  2、精确划分成本项目，客不雅地反应产品成本的构造，便于分析研究降低成本的门路。

按现行的房地产开创企业管帐轨制规定，“开创成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科面前目今，依照本身的经营特点和治理须要，选择成本项目，并据此进行明细核算。

选择成本项目不克不及太多，关于产生次数较少、专门是单笔产生的费用，应尽量归并。

而对金额较大年夜、并连续产生的费用应零丁设立科目核算。

  3、关于间接费用的核算。

按现行的房地产开创企业管帐轨制规定，间接费用应作为时代费用，直截了当计入当期损益，笔者认为，如许处理，对部分费用来说，有悖于管帐的配比性原则。

该原则要求：

企业的各项收入和与其相接洽关系的成本、费用，应当在同一管帐时代内予以确认和计量。

比如，为项目贷款而付出的利钱以及项目标前期发卖费用，这些费用的特点是数额较大年夜、受益对象明白，假如在受益对象实现发卖之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不克不及客不雅地反应企业的实际经营情形。

  4、关于项目标落成决算。

房地产开创成本核算的最终目标是运算出项目标总成本和单位可发卖面积的开创成本，以便企业结出经营利润。

但是现在房地产开创企业较广泛存在的现象是看重工程决算而忽视项目决定打算，因为工程决算在施工完成落后行，时刻性比较明白，同时涉及到工程款的付出，比较实际，不易拖沓，而项目决算有可能因为各类缘故显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不阻碍发卖），筹划中的公扶植施临时不克不及实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都邑阻碍全部开创项目标完全建成，进而阻碍项目决算。

若何解决那个问题，笔者认为完全能够经由过程“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按筹划进行，今后待工程完成后再按实际支出调剂项目成本。

因为这部分工程内容平日在项目总投资中所占的比例专门小，因此对项目标总成本和单位成本一样可不能造成较大年夜的阻碍。

若何合理避税？

合理避税不仅仅是财务部分的事，还须要市场、商务等各个部分的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。

合法避税是指在尊敬税法、依法纳税的前提下，纳税人采取恰当的手段对纳税义务的规避,減少税务上的支出。

合理避税并不是逃税漏税，她是正常合法的活动；合理避税也不仅仅是财务部分的事，还须要市场、商务等各个部分的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。

1、换成“洋”企业。

我国对外商投资企业实施税收倾斜政策，是以由内资企业向中外合伙、合作经营企业等经营模式过渡，不掉为一种猎取享受更多减税、免税或缓税的好方法。

2、注册到“宝地”。

凡是在经济特区、沿海经济开创区、经济特区和经济技巧开创区地点都市的老市区以及国度认定的高新技巧家当区、保税区设立的临盆、经营、办事型企业和从事高新技巧开创的企业，都可享受较大年夜程度的税收优待。

中小企业在选择投资地点时，能够有目标地选择以上特定区域从事投资和临盆经营，从而享有更多的税收优待。

3、进入专门行业。

比如对办事业的免税规定：

托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构供给的养育办事，免缴营业税。

婚姻介绍、殡葬办事，免缴营业税。

病院、诊所和其他医疗机构供给的医疗办事，免缴营业税。

安排"四残人员"占企业临盆人员35%以上的平易近政福利企业，其经营属于营业税"办事业"税目范畴内（告白业除外）的营业，免缴营业税。

残疾人员小我供给的劳务，免缴营业税。

4、做治理费用文章。

企业可进步坏帐预备的提取比率，坏帐预备金是要进治理费用的，如许就削减了昔时的利润，就能够少交所得税。

企业能够尽量缩短折旧年限，如许折旧金额增长，利润削减，所得税少交。

别的，采取的折旧方法不合，计提的折旧额相差专门大年夜，最终也会阻碍到所得税额。

5、用而不“费”。

中小企业私营业主应推敲到若何对经营中所耗水、电、燃料费等进行分摊，家人一辈子活费用、交通费用及各类杂支是否列入产品成本。

6、合理进步职工福利。

中小企业私营业主在临盆经营过程中，可推敲在不跨过计税工资的范畴内恰当进步职职员资，为职员解决医疗保险，建立职工养老基金、掉业保险基金和职工教诲基金等兼顾基金，进行企业家当保险和运输保险等等。

这些费用能够在成本中列支，同时也能够或许赞助私营业主调动职员积极性，削减税负，降低经营风险和福利包袱。

7、从发卖下手。

选择不合的发卖结算方法，推迟收入确认的时刻。

企业应当依照本身的实际情形，尽可能的延迟收入确认的时刻。

例如某汽车发卖公司，当月卖掉落100台汽车，收入2000万阁下，按17%的销项税，要交300多万的税款，但该企业立时将下月进货税票提至本月抵扣。

因为泉币的时刻价值，延迟纳税会给企业带来意想不到的节税后果。

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企业合理避税常用的七大年夜手段

    避税是指纳税人在司法许可的范畴内，采取必定的情势，方法和手段，幸免或者减轻税赋的行动。

大年夜体上有三种情势：

合法型、非违法型、情势合法而内容不合法。

　　具体采取的手段有以下几种：

　　一、让渡订价：

经由过程接洽关系企业，达到整体最大年夜限度的回避纳税义务。

对产品、劳务的交易不按市场价格进行，在税率高地区采取高进低出，在低税率地区采取低进赶过，以达到整体的避税。

在跨国企业中甚至还存在开票公司这种情势。

二、企业存货计价避税：

应用企业内部具体的核算方法和存货的市场价格更换，采取高转成本，低转利润的方法。

　　三、折旧：

采取税法许可而对企业有利的折旧方法。

　　四、资产摊销法：

对无形资产、递延资产、低值易耗品、包装物、材料的摊销尽可能保持成本最大年夜化，税前利润最小化。

　　五、筹资租赁法：

以付出房钱的方法降低企业利润和税基。

　　六、信任手段：

经由过程在税收优待地区设置信任机构，让非优待地区的家当挂靠在优待地区的信任机构名下，应用税收优待政策避税。

   七、挂靠避税：

例如挂靠在科研、福利、教诲、老少边穷地区。

合理避税在实施中应当留意哪些问题

     跟着国度税制的完美和征税的正规化，我们一方面要实施本身的义务，另一方面也要尽可能地减轻企业包袱，“合理避税”在实施时要留意哪些问题？

    “合理避税”又称“税收筹划”。

它来源于1935年英国的“税务局长诉温斯特大年夜公”案。

当时介入此案的英国上议院议员汤姆林爵士对税收筹划作了如许的表述：

“任何一小我都有权安排本身的事业。

假如依照司法所做的某些安排能够少缴税，那就不克不及强迫他多缴税收。

”这一不雅点获得了司法界的认同。

经由半个多世纪的成长，税收筹划的规范化定义得以慢慢形成，即“在司法规定许可的范畴内，经由过程对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税（TaxSavings）的经济好处。

”这必定义注解税收筹划具有以下三个明显的特点：

一是合法性表示税收筹划只能在司法许可的范畴内进行，违抗司法规定，回避税收营业，属逃税行动。

征纳关系是税收的全然关系，税收司法是处理征纳关系的合营绳尺。

纳税义务人要依法缴税，税务机关也要依法征税，这是毫无疑义的。

然则，实际中，企业在遵守司法的情形下，经常有多种税收包袱高低不一的纳税筹划能够选择，企业能够经由过程决定打算选择来降低税收包袱、增长利润，税收筹划成为可能。

    二是筹划性

    表示事先的筹划、设计、安排。

在实际经济生活中，纳税义务平日具有滞后性：

企业交易行动产生后，才缴纳流转税；收益实现或分派后，才缴纳所得税；家当取得之后，才交纳家当税，这就在客不雅上供给了纳税前事先做出筹划的可能性。

别的，经营、投资和理财活动是多方面的，税收规定则是有针对性的，纳税人和征税对象不合，税收待遇也往往不合，这就向纳税人注解能够选择较低的税负决定打算。

假如经营活动差不多产生，应纳税额差不多确信再去图谋少缴税，就不是税收筹划，而是偷逃税收了。

    三是目标性

    表示要取得“节税”的税收好处。

这有两层意思：

一层意思是选择低税负。

低税负意味着低税收成本，意味着高本钱收受接收率；另一层意思是滞延纳税时刻（有别于违抗税律例定的欠税行动）。

纳税刻日的推后，也许能够减轻税收包袱（如幸免高边际税率），也许能够降低本钱成本（如削减利钱支出），不管哪一种，其成果差不多上税进出付的节约，即节税（TaxSavings）。

从税收筹划的来源和定义能够看出，税收筹划不仅是企业利润最大年夜化的重要门路，也是促进企业经营治理程度的一种方法，更是企业引导决定打算的重要内容，这也恰是税收筹划活动在西方蓬勃国度灵敏成长、普及的根来源差不多因地点。

总之，税收筹划是在经营中寻求企业行动与当局政策意图的最佳结合点，成功的税收筹划往往既能使经营者承担的税收包袱最轻，又能够使当局付与税收律例中的政策意图得以实现。

是以，从某种意义上来看，即使站在当局宏不雅调控（比如家当政策等）的立场看，税收筹划活动也是应当鼓舞，至少是弗成禁止的。

    税收筹划作为企业经营活动的一项重要内容，是在必定的客不雅前提下存在的。

这种客不雅前提在今朝看来至少包含当局依法治税的水平和税法更换情形两类身分。

    起首依法治税是进行税收筹划的前提。

税收筹划是以现行税制为差不多的，假如某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依照，而是以其他类似收入指标的身分为依照，那么进行税收筹划就掉去了实际意义，因为前提早提差不多消掉，这是企业进行税收筹划应留意的重要问题。

    其次因为税法作为一种司法既有稳固性也有必定的灵活性和更换性，因此进行税收筹划应当时刻存眷税法的变更。

在体系体例转轨尚未完成、税法调剂较为频繁的现时期，此点尤应看重，因为税法一旦调剂，税收筹划的依照可能消掉或改变，筹划的成果就完全可能与起初进行筹划的预期相反。

换言之，企业的决定打算者和财务人员应当看重税法的变更、调剂，据此响应调剂税收筹划的策略和方法。

任何一个税法的调剂，其内容本身就可能是新的税收筹划的差不多，但关键在于决定打算者若何随机应变地应用税收筹划手段，来实现企业的利润增长。

合理避税就这几招

   合理避税不仅仅是财务部分的事，还须要市场、商务等各个部分的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手

　　合法避税是指在尊敬税法、依法纳税的前提下，纳税人采取恰当的手段对纳税义务的规避,削减税务上的支出。

合理避税并不是逃税漏税，她是正常合法的活动；合理避税也不仅仅是财务部分的事，还须要市场、商务等各个部分的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。

　　1、换成“洋”企业。

　　我国对外商投资企业实施税收倾斜政策，是以由内资企业向中外合伙、合作经营企业等经营模式过渡，不掉为一种猎取享受更多减税、免税或缓税的好方法。

　　2、注册到“宝地”。

　　凡是在经济特区、沿海经济开创区、经济特区和经济技巧开创区地点都市的老市区以及国度认定的高新技巧家当区、保税区设立的临盆、经营、办事型企业和从事高新技巧开创的企业，都可享受较大年夜程度的税收优待。

中小企业在选择投资地点时，能够有目标地选择以上特定区域从事投资和临盆经营，从而享有更多的税收优待。

　　3、进入专门行业。

比如对办事业的免税规定：

托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构供给的养育办事，免缴营业税。

　　婚姻介绍、殡葬办事，免缴营业税。

　　病院、诊所和其他医疗机构供给的医疗办事，免缴营业税。

　　安排四残人员占企业临盆人员35%以上的平易近政福利企业，其经营属于营业税办事业税目范畴内（告白业除外）的营业，免缴营业税。

　　残疾人员小我供给的劳务，免缴营业税。

　　4、做治理费用文章。

　　企业可进步坏帐预备的提取比率，坏帐预备金是要进治理费用的，如许就削减了昔时的利润，就能够少交所得税。

　　企业能够尽量缩短折旧年限，如许折旧金额增长，利润削减，所得税少交。

别的，采取的折旧方法不合，计提的折旧额相差专门大年夜，最终也会阻碍到所得税额。

　　5、用而不“费”。

　　中小企业私营业主应推敲到若何对经营中所耗水、电、燃料费等进行分摊，家人一辈子活费用、交通费用及各类杂支是否列入产品成本。

　　6、合理进步职工福利。

　　中小企业私营业主在临盆经营过程中，可推敲在不跨过计税工资的范畴内恰当进步职职员资，为职员解决医疗保险，建立职工养老基金、掉业保险基金和职工教诲基金等兼顾基金，进行企业家当保险和运输保险等等。

这些费用能够在成本中列支，同时也能够或许赞助私营业主调动职员积极性，削减税负，降低经营风险和福利包袱。

　　7、从发卖下手。

选择不合的发卖结算方法，推迟收入确认的时刻。

企业应当依照本身的实际情形，尽可能的延迟收入确认的时刻。

例如某汽车发卖公司，当月卖掉落100台汽车，收入2000万阁下，按17%的销项税，要交300多万的税款，但该企业立时将下月进货税票提至本月抵扣。

因为泉币的时刻价值，延迟纳税会给企业带来意想不到的节税后果。

业成本费用核算中的税收筹划

       企业应用成本费用核算方法进行税收筹划，是指按照国度规定许可的成本核算方法、运算法度榜样、费用分派等一系列合法要求进行企业内部核算活动，使成本费用达到最低，相对少纳税。

企业在应用成本费用核算进行税收筹划时，重要应推敲以下几个问题。

   一、应用成本费用的充分列支减轻企业所得税包袱

　　企业所得税是对企业临盆经营所得和其他所得征收的一种税。

企业所得税的轻重、多寡，直截了当阻碍税后净利润的形成，关系到企业的亲自好处。

是以，企业所得税是税收筹划的重点。

从成本核算的角度看，应用成本费用的充分列支是减轻企业税负的最全然的手段。

企业应纳所得税数额依照顾纳税所得额和税律例定的税率运算求得。

在税率既定的情形下，企业应纳所得税额的多寡取决于企业应纳税所得额的若干。

应纳税所得额则由企业收入总额扣除与收入有关的成本、费用、税金和损掉后运算求得。

可见，在收入既准时，尽量增长准予扣除的项目，即在遵守财务管帐准则和税收轨制规定的前提下，将企业产生的准予扣除的项目予以充分列支，必定会使应纳税所得额大年夜大年夜削减，最终削减企业的所得税计税依照，并达到减轻税负的目标。

   二、应用折旧方法的合理选择减轻企业的所得税包袱

　　折旧是固定资产因为损耗而转移到产品成本中去的那一部分价值。

精确运算和提取折旧，不只有利于运算产品成本，同时包管了固定资产再临盆的资金来源。

折旧是成本的构成部分，而按现行轨制规定，企业常用的折旧方法有平均年限法、工作量法和加快折旧法，应用不合的折旧方法运算出的折旧额在量上不一致，分摊到各期临盆成本中去的固定资产成本也存在差别。

是以，折旧的运算和提取必定关系到成本的大年夜小，直截了当阻碍企业的利润程度，最终阻碍企业的税负轻重。

因此，因为企业折旧方法上存在差别，也就为企业进行税收筹划供给了可能。

应用折旧方法选择进行税收筹划，应留意以下几个问题。

　　1.折旧方法选摘要相符司法规定

　　因为税法付与企业固定资产折旧方法选择权，也就为企业供给了税收筹划的空间。

但税收筹划差别于其他节税方法的一个明显的特点是，它具有合法性，即税收筹划必须在相符司法规定和立法意图的前提下进行。

是以，企业在进行折旧方法选择时必须充分明白得现行司法规定。

现行财务轨制规定：

企业固定资产折旧方法一样采取平均年限法；企业专业车队的客、货汽车，大年夜型设备能够采取工作量法；在公平易近经济中具有重要地位和技巧进步较快的电子临盆企业、船舶工业企业、临盆"母机"的机械企业、飞机制造企业、化工临盆企业和医药临盆企业以及其他经财务部赞成的专门行业企业，其机械设备能够采取加快折旧方法。

这就要求企业在折旧方法选择上必须相符上述的有关规定，企业超出司法规定选择的折旧方法不仅不克不及给企业带来节税收益，相反还可能因其行动违抗司法规定而使企业遭受诸如罚款的损掉。

　　2.企业应用折旧方法选择进行税收筹划必须推敲税制身分的阻碍

　　前面已提到，折旧的运算和提取会阻碍企业的利润水平和税负轻重。

但不合的税制前提会使折旧对企业的利润和税负产生不合的阻碍。

一样地，在比例税制下，假如各年的所得税率不变，则选择加快折旧法对企业较有利。

这是因为采取加快折旧法，在最初的年份提取的折旧较多，在后期年份提取的折旧较少，使企业获得延期纳税的好处，相当于企业在初始年份内取得了一笔无息贷款。

然则，假现在后所得税税率越来越高，则选择平均年限法较有利。

因为延缓纳税好处与税率高低成正比，是以，在今后所得税税率越来越高的情形下，往往会使今后年度增长的税负，大年夜于延缓纳税的好处。

因此也有可能今后年度增长的税负小于延缓纳税的好处。

因此，在今后税率越来越高时，须要企业进行比较分析后，才能对企业的折旧方法作出选择。

在比较分析时，必须操纵两个原则：

一是固定资产应用年限须在9年以上。

这是因为，采取加快折旧法