土地招拍挂流程.docx
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土地招拍挂流程
土地招拍挂制度
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土地招拍挂制度（Thelandincurstherackettohangthesystem；Zhaobeatlinkagesystemofland）。
土地招拍挂制度[1]是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定[2]。
该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。
土地招拍挂工作程序
土地拍卖出让工作程序
1、制订工作方案：
制订拍卖前期工作方案报中心领导和局领导审定。
2、编制拍卖文件：
根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。
3、发布拍卖公告：
出让人至少在拍卖开始日前20天发布拍卖公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖时间、地点。
4、出售拍卖文件：
按拍卖公告规定时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。
5、组织现场踏勘：
组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。
6、受理竞买申请：
在拍卖公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
7、审查竞买资格：
根据拍卖文件要求，对竞买申请人的开发资质、诚信记录进行审查，向符合条件者发放竞买人资格确认通知书及竞买号牌。
8、举办拍卖会：
按拍卖公告规定的时间、地点举行拍卖会。
竞得人与出让人当场签订成交确认书，同时缴纳定金和佣金。
9、公布成交结果：
拍卖活动结束后10个工作日内，出让人将拍卖出让结果在或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。
10、签订出让合同：
竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
土地招标出让工作程序
1、制订工作方案：
制订招标前期工作方案报中心领导和局领导审定。
2、编制招标文件：
根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。
3、发布招标公告：
出让人至少在投标开始日前20天发布招标公告，公布招标出让宗地的基本情况和招标时间、地点。
4、出售招标文件：
按招标公告规定的时间出售拍卖文件，并组织现场踏勘。
5、组织现场踏勘：
组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。
6、受理投标申请：
在招标公告规定的时间内，投标申请人持投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理投标申请，并缴纳投标保证金。
7、审查投标资格：
根据招标文件要求，对投标申请人的开发资质、诚信记录等进行审查，符合规定条件的，应通知其参加投标活动。
8、投标：
投标人将在投标截止时间前将表述投入标箱。
9、开标：
出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。
10、评标：
评标小组按招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
招标人根据评标结果，确定中标人，并签订成交确认书。
11、公布成交结果：
招标活动结束后10个工作日内，出让人将招标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还投标保证金。
12、签订出让合同：
竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
土地挂牌出让工作程序
1、制订工作方案：
制订挂牌前期工作方案报中心领导和局领导审定。
2、编制拍卖文件：
根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。
3、发布挂牌公告：
出让人至少在挂牌开始日前20天在指定媒体上发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。
4、出售挂牌文件：
在挂牌公告规定的时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。
5、组织现场踏勘：
组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。
6、受理竞买申请：
在挂牌公告规定时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）、“竞买报价员”授权委托书、身份证复印件办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
7、审查挂牌资格：
根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的，发给《竞买人资格确认通知书》，通知其参加挂牌活动。
8、挂牌：
在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。
在报价截止后，如果还有竞买人报价，可以填写《竞价申请书》，并通过传真的形式将《竞价申请书》传真到挂牌文件规定的地点。
9、揭牌：
在挂牌公告规定的挂牌截止日次日，按照挂牌文件规定确定是否成交,并确定竞得人。
竞得人与出让人签订成交确认书，缴纳定金。
同时,对需要现场竞价的挂牌宗地进行现场竞价，并与竞得人签订成交确认书，缴纳定金和佣金。
10、公布成交结果：
挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定场所、媒体公布，并退还竞买保证金。
11、签订出让合同：
竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
（发布时间：
2009-7-8）
中国土地招拍挂制度
本文通过对土地市场招拍挂制度发展过程进行回顾，通过分析招拍挂制度对中国土地市场发展的作用，针对目前招拍挂制度中存在的不足，提出改进目前土地招标、拍卖、挂牌出让方式，引入市场机制，减少行政干预，提高政府对土地出让市场管理水平的几点建议。
关键词土地市场招拍挂制度市场机制政府管理
一．引言
中国土地市场招牌挂制度建立及发展背景
建国后很长一段时间内，我国的是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端。
改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端，在使用制度方面进行了一系列改革。
1988年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为提供了法律依据。
随后，《土地管理法》、《城镇出让和转让暂行条例》、《》进一步确立了土地使用权出让制度。
通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。
这种制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。
然而这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。
首先，由于交易过程不公开，寻租行为普遍，腐败问题时有发生，导致了。
其次，由于缺乏竞争、市场秩序不规范，导致出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。
为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限.
经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响,一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于建立一个公开,公平,公正的城市土地市场;另一方面由于中国土地市场的长期不完善,产权不清晰,长期未曾引入市场机制,市场上对招拍度的实施也存在种种疑虑.同时经营类用地的招拍挂制度自身也存在着种种不完善之处,各地在招拍挂出让土地的实践中也发现了各种问题,对于经营性用地的招拍挂制度研究有必要深入进行.
二．
中国土地市场招拍挂制度的具体含义及特点
土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。
（一）土地招标
招标，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。
投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。
经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。
在中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时间，按照招标文件与签订《国有土地使用权出让合同》。
公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。
在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。
（二）土地拍卖
拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。
竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。
参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。
在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。
拍卖成交后，竟得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。
土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”，与其他形式的拍卖原理相同。
（三）土地挂牌
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。
在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。
如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。
但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。
挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。
竞买人确定后．挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。
竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。
挂牌同样遵循“价高者得”的原则．不同之处在于不是现场报价．由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖
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