物业管理条例理解与适用三.docx

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物业管理条例理解与适用三

《物业管理条例》理解与适用（三）

第十一条　【业主共同决定事项】下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

理解与适用：

1、本条是关于业主共同决定事项的规定，而业主共同决定事项的规定其实就是业主大会的职责规定。

其实在2003版《物业管理条例》中标题即是“第十一条　业主大会履行下列职责”。

本条的制度依据是《物权法》第76条的规定。

2、2003版、2007版、2016版和2018版《物业管理条例》规定对比

对比可以发现，对本条最大的修改发生在2007年《物业管理条例》修正案。

2007版和2003版相比，删除了业主大会监督业主委员会工作以及制定、修改物业管理区域内物业公共部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的职责。

同时，增加了业主共同决定“改建、重建建筑物及其附属设施”的职责。

之后，2007版、2016版和2018版对于业主共同决定事项的规定是一致的。

3、值得注意的是，本条对于业主大会职责的兜底条款规定非常有特色。

删除改变了2003版《物业管理条例》规定的“法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责”，而是规定为“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。

这样的立法技术和法律规定，实际上扩大了业主大会的职责范围，依此规定，只要是属于业主共有或者共同管理权利的重大事项，都属于业主大会的职责范围，而不需要由法律、法规或者业主大会议事规则的事先授权规定。

第十二条　【业主大会会议的召开及决定】业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

理解与适用：

1、本条是关于业主大会会议召开方式以及表决规则、决议效力的规定。

2、根据本条规定，业主大会的召开由两种方式，即集体讨论和书面征求意见两种方式。

但是不管哪种方式，必须有“物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”方可召开。

到了这一条大家总能开始明白，物业管理区域划定的核心意义所在吧！

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）

3、业主参加业主大会是作为业主最基本的权利，也是其行使业主权利的基本方式。

根据本条规定，业主参加业主大会可以亲自参加也可以委托代理人参加。

4、本条规定的“专有部分面积”计算确定一般规则。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：

“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前款的统计总和计算。

”《江西省物业管理条例》第88条也做了相同的规定。

根据上述司法解释和条例的规定，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，即按照成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。

分摊面积部分为业主专有权行使必不可少的部分，与套内建筑面积共同记载于不动产登记簿内。

5、本条规定的“建筑物总面积”计算和确定一般规则。

根据上述司法解释的规定，建筑物总面积为专有部分面积的统计之和，即在建筑物为多个所有人区分所有的情况下，应当对全部所有权人进行专有部分面积统计，进而相加计算，全部所有权人系指住宅小区内已经领取或可以领取所有权证，由小区统一实施物业管理的所有权人之和。

需要进一步明确的是：

认定建筑物总面积是全体业主专有部分面积之和，不是大确权（产权初始登记）的面积，大确权面积中不分摊到业主房产证的那部分面积应予扣除。

6、本条规定的“业主人数”计算和确定一般规则。

根据《业主大会和业主委员会指导规则》之规定，业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（2）总人数，按照前项的统计总和计算。

《江西省物业管理条例》第88条也做了相同的规定。

7、关于本条规定的“专有部门面积”、“建筑物总面积”和“业主人数和总人数”计算和确定的特殊规则。

根据《业主大会和业主委员会指导规则》之规定，

（1）车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，应当由业主大会在业主大会议事规则中约定。

（2）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

（3）业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

（4）未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

8、根据本条规定，业主大会的表决规则有两种。

即“普通多数同意”和“特别多数同意”两种。

对于“普通多数同意”，必须经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

对于“特别多数同意”，则必须“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。

适用“特别多数同意”表决规则的情形，限于业主大会决定“筹集和使用专项维修资金“和”改建、重建建筑物及其附属设施”两种事项的情形，业主大会决定其他事项，包括条例第十一条第（七）款规定情形的事项，均采用“普通多数同意”规则。

9、经过法定程序召开的业主大会，决议事项达到法定票数形成的业主大会决定，对全体业主具有约束力。

条例第七条规定的业主的义务中即明确规定“执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”。

10、值得特别提醒注意的是：

本条规定的业主大会或者业主委员会的决定对业主有约束力，这没有法律和学理问题。

但是，条例没有对“业主委员会召开会议的程序、会议方式、表决规则等重要问题”进行规定，因此，对于业主委员会形成的决定，何种情形有效没有判断的法律依据，由此形成巨大的法律风险和隐患。

11、对于侵害业主合法权益的业主大会或者业主委员会决定，受侵害的业主自然拥有请求撤销相关决议的权利。

本条只是用法律规定的形式予以了确认。

至于决定在何种情形下可以被认定为侵害了业主的合法权益，自然可以交给法院依证据规则和相关法律规定予以认定。

必须明确的是，物业管理实行业主自治的原则，也就是说，业主可以按照少数服从多数的原则，自主决定自治范围内的事项，国家不应干预，少数业主也应当自觉服从业主大会通过的决定，否则物业管理的基础就不复存在，业主自治也无法实现。

因此，本条所规定的业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主的合法权益，只能是涉及到业主个人的合法权益，而不涉及业主共同行使的权利事项，也就是说只能是那些不适用少数服从多数原则的事项。

问题在于

（1）业主行使该项权利是否有时间限制（比如《公司法》第22条之类似规定），

（2）是否要区分无效和撤销，（3）撤销的同时可否申请赔偿等这些与业主行使该项权利至关重要规则，立法处于模糊状态。

第十三条　【业主大会会议类型及其召开】业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

理解与适用：

1、本条是关于业主大会会议类型和召开程序的规定。

2、根据本条规定，业主大会分为定期会议和临时会议两种。

两种会议的召集程序，召集人、组织人均有所不同。

3、定期大会之意义在于定期召开，至于定期是何期，根据业主大会议事规则的规定定期召开即可。

经业主大会选举产生业主委员会后，由业主委员会负责召集组织召开业主大会。

《江西省物业管理条例》规定，“定期会议每年至少召开一次”。

4、关于临时会议的召开条件，条例的规定和《业主大会和业主委员会指导规则》的规定不同且发生冲突，如何适用需要尚待研究。

根据条例的规定，条件仅有一个即“经20%以上的业主提议”。

而根据《业主大会和业主委员会指导规则》第21条的规定，临时会议的启动基于以下情形：

（1）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（3）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

其中《业主大会和业主委员会指导规则》第21条第

（1）规定的临时会议召开条件与《条例》的规定是明显冲突的。

依通常理解，条例仅有业主人数的限制，而《业主大会和业主委员会指导规则》除了有业主人数限制外，还有提议业主“专有部分占建筑物总面积”的限制。

《江西省物业管理条例》关于临时业主大会召开也规定了三种情形，其中第二种情形、第三种情形和《业主大会和业主委员会指导规则》规定一致，唯第一种情形规定“有20%以上业主提议的”与《业主大会和业主委员会指导规则》规定不同。

第十四条　【业主大会会议的通知和记录】召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

理解与适用：

1、业主大会是业主对物业管理区域内物业行使管理权的重要方式，业主大会会议召开，讨论事项，决定内容等关系到每个业主的切身利益。

因此，条例严格规定了业主大会的召开程序和相关要求。

2、根据本条规定，召开业主大会，必须于会议召开15日前通知全体业主。

这是强制性要求。

通知的方式条例没有做强制性限定，但一般要求采用书面的形式。

通知的内容应当包括会议时间、地点、讨论决定事项等重要事项。

本条是关于业主大会会议召开程序性的强制性规定，业主委员会未尽通知义务的，可能导致决定无效。

3、居民委员会依据《城市居民委员会组织法》之规定，对社区进行管理，因此，业主大会应及时通知居委会，便于其对业主大会的相关工作进行指导和监督。

第十五条　【业主委员会的性质和职责】业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

理解与适用：

1、本条是关于业主委员会的性质和职责的规定。

2、根据本条规定，业主委员会是业主大会的执行机构。

对内，对业主大会负责并召集业主大会并向其报告工作。

对外可以代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业履行物业服务合同，监督管理规约的实施以及业主大会赋予的其他职责。

具体而言：

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

3、业主委员会的职责。

关于业主委员会的职责，《物业管理条例》规定了五项职责，但《业主大会和业主委员会指导规则》规定了九项职责。

具体如下：

（1）执行业主大会的决定和决议；

（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（5）监督管理规约的实施；

　　（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

　　（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（9）业主大会赋予的其他职责。

4、业主委员会的产生和组成

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。

5、业主委员会会议召开和决议程序

（1）业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。

经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

（2）业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　（3）业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　（4）业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

（5）业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当由参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

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