关于加强我市房产中介管理的建议.docx

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关于加强我市房产中介管理的建议

关于加强我市房产中介管理的建议

——农工党政协委员张付钢

房产中介服务业是市场经济的产物，在推动房地产业趋向繁荣的过程中起到了不可替代的作用。

随着国民经济的不断发展，它与人们生活越来越近，越来越密切。

但是，我市房产中介行业存在收费过高、服务质量差、专业水平低、不能替消费者维权、欺诈客户等问题。

借此笔者结合温州城区的实际，就新形势下政府有关部门如何发挥监管职能，促进房产中介服务业向专业化、规范化和法制化发展提出以下建议：

一、温州房产中介市场存在的主要问题

（一）、从业人员素质普遍偏低。

由于房产中介行业准入门槛较低，对从业人员的专业知识水平和经验要求不高，导致经纪人队伍整体素质偏低。

随着温州房地产市场的不断升温，一些中介机构为抢占市场，到处招兵买马，招完人后并没有经过系统培训就匆忙让其上岗。

他们有的不了解房地产管理和相关法规的基本内容，甚至连如何办理房屋交易手续都不清楚；有的则利益至上、法制观念淡薄、操作不规范，从而出现了一系列诸如虚假广告、过度包装、骗取中介费、吃差价等违法行为。

个别从业人员数在20－30人以上的中介公司执有经纪人证书的仅2－3人，出借经纪人证书、无经纪人资格从事经纪活动的、同一经纪人在两个以上中介机构从事经纪人活动的现象频频发生。

（二）、行业协会缺乏自律。

在相当长一段时期，温州市房产中介行业缺乏统一的操作规范和收费标准，不规范的行为和不合理的收费，损害了消费者的利益，也严重损害了中介行业的形象。

不久前，温州一家房产中介公司打出“对卖家免收中介费，对买家仅收0.3%”的广告后，竟引起同行们的公愤，广告发布当天便聚集了几十人跑到房产协会讨说法，怒诉“该公司如此低的收费标准简直不让我们活路”，但由于相关法律、法规并无对中介费的收费标准做出明确规定，协会又无相应的惩戒措施，这场群访行动最终在强烈要求协会出台切实可行的行业行规的无奈声中告一段落。

游戏要有规则，市场竞争更要有规则，从“红牌子”到特许经营模式，温州房产中介服务行业正努力摆脱混乱的局面，朝着健康的方向发展，那么协会缺乏有效的自律体系，显然与当前的形势是不相适应的。

（三）、现行有关法律、法规尚不健全。

相对于房产中介服务行业的发展势头而言，有关房产中介的法制建设是明显滞后的，各项法规与配套政策不完善，政策随意性较大，缺乏连续性。

例如，在房产中介机构设立方面：

目前对房产中介组织设立进行规范的法律、法规有《中华人民共和国房地产管理法》、建设部颁布的《城市房地产中介服务管理办法》、国家工商行政管理局颁布的《经纪人管理办法》等，但这三个法规对房产中介设立时与主管部门的审查和工商部门的登记方面的规定并不一致，这已在一定程度上造成了房产经纪市场人员素质差、专业水平低、经营状况紊乱的现状。

在温州市，房地产中介服务业主要是以二手房交易为主，而国家的法律条文里还没有专门有关二手房的明确规定，国务院制定的行政法规以及地方政府制定的法规，也都没有规范房产中介交易行为的详细内容。

（四）、房产中介机构发展水平参差不齐。

近几年温州市各种房产中介发展很快，但存在明显的不平衡。

虽然先后出现了21世纪不动产、海螺置业等连锁经营机构，但全市统一的房地产中介组织系统和管理网络还没有建立，多数房地产中介组织处于规模小、服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差的状态。

许多中介企业缺乏品牌意识，只图眼前的蝇头小利，抱着“挣一笔就跑”、“捞一把就撤”的想法，在社会上产生了极其恶劣的影响。

二、房产中介近几年出现的新型违法、违规行为。

（一）、吃差价行为。

受巨大的利益驱使，以至于“赚取差价”成为房产经纪行业的潜规则，这其中也包括一些大的房产经纪公司。

一种是限时溢价分成，就是明着和房主说要吃差价，房主为了省事和中介签订协议，在房主确定最低价后，中介再与买主商谈价格，签订协议，高出的差价归中介或者由中介公司和房主按照约定的比例分成。

这个业务的特点是变暗吃差价为明吃。

因为比较透明，所以现在很多中介公司都采取，但是这样很容易出现房主和经纪公司之间的纠纷；还有一种是以公司员工或者“托儿”的名义收购。

这是一种新的变相收购的方式，在这个过程中，经纪公司不再出面，而是将收购的房产落户到业务员或者“托儿”的身上，然后业务员或者“托儿”以房主的身份去高价出售此房源，而出了问题时公司不承担任何责任。

（二）、“发布虚假信息、实施欺诈经纪”行为。

一是有些房产经纪公司特意发布走俏地段有低租金房源的假广告来吸引求租者，然后要求求租者看房前先交纳一定数额的中介费，等钱到手之后，就编造诸如联系不上房主等理由，告诉求租者需要重新寻找房源，而租金也随之马上调高。

二是诈骗订金。

房产中介在租房者看中某个房子之后，往往以房子很有可能被其他人租走为由，要求看房者交纳订金。

而一旦看房者交了订金，中介就会找各种借口，造成交易不成功，且不退还订金。

三是不法分子假扮房东，租来一套房子，然后冒充房东将房子转租，最后携租金消失。

房产中介非当不严格审查有关信息，反而替上述骗子发布虚假广告，为其实施欺诈行为推波助澜。

（三）、玩弄“阴阳合同”行为。

随着各项税费调控政策出台后，房产中介机构在二手房交易过程中玩弄“阴阳合同”的手段避税颇为盛行。

通常是“做低合同价”。

也就是老百姓讲的黑白合同，一个合同两个价，一次交易两份合同。

比如一套房屋实际转让成交价格为80万元，而买卖双方在中介的操作下，协商签署协议后递交给房管部门及税务机关的成交过户价只有60万元。

这样，剩余20万元差价所产生的营业税、个人所得税及土地增值税等税费就被轻易避掉。

“做低合同价”暗含诸多鲜为人知的交易风险。

就上述举例而言，表面上看买卖双方避掉了20万元差价所产生的税费，但实际上新增了交易的诚信和违约风险。

如果买方没有按期支付甚至拖欠过户价之外的20万元，那么卖方将会陷入尴尬境地。

卖方一旦催讨不着，向法院起诉，不仅会因交易行为违规而被判定为“无效合同”，而且会因存在明显的偷逃税行为而受经济处罚，其结果是“偷鸡不成蚀把米”。

“做低合同价”对买方来说，也存在着同样的风险。

仍就上述举例而言，如果买方以后要将此房源转让出售，将独自为本应交易双方共同承担的20万元差价付出代价。

根据政策规定，房产转让出售时，按售房收入减去购买房屋合同上所签价款的差额计征税费。

假设这套房屋的未来出售价为100万元，按其实际价格80万元计算，转手交易时只需交20万元差额的税费。

如果按合同上的价格60万元计算，则转手交易时必须缴纳差额40万元的税费。

（四）、其他违规操作行为。

1、乱收费。

房产中介在提供服务时应当明示服务项目和收费价格，但有的房产中介往往对明示服务项目和收费价格含糊不清，致使购房消费者发生错误的认识，比如房业中介在清单上列出“银行按揭手续费”，让消费者认为这是在办理按揭中由银行收取的手续费，事实上是由中介代办银行按揭手续时的劳务费。

有的中介只给客户开据收据不是发票，恶意逃避国家有关税收，有的没提供经纪服务仍收取中介费。

2、无照经营。

由于房地产价格一度走高，中介费也水涨船高了，一个买卖单子做下来少上千，多则上万，高则甚至有几十万，一些人认为这个行业来钱容易，成本又低，一张桌子，一个小门脸，一台电话机，就能开张营业了，他们怀着侥幸心理，跟执法部门打游击战，新城、江滨路、黄龙住宅区、下吕浦等就成了无照中介出没的热点地带。

3、经纪人管理不规范。

不少中介机构未在经营场所明示或未及时向工商部门备案其聘用或解雇的经纪执业人员情况，对执业人员缺乏管理机制，从而导致出租、出借经纪执业证书、同行间随意“飞单”、一个经纪人在两个以上经纪机构从事经纪活动或无经纪人执业资格从事经纪活动等现象时常发生。

4、档案管理混乱。

大多数中小型中介机构未按规定保存业务记录和经纪合同，档案管理处于混乱状态。

5、超越核准的经纪业务范围。

有些中介公司超越核准的经纪业务范围直接参与房产买卖活动，以谋取更多利益。

6、合同不规范。

消费者在委托中介机构进行房产交易过程中，除买卖双方签订房屋买卖合同外，还要事先与中介机构签订经纪合同，而在温州绝大多数会忽略了经纪合同这一环，一般只是在买卖合同的附款中约定有关经纪事项，而在合同文本上，习惯使用由中介机构提供的自制格式合同。

一些中介机构信用缺失，自制的合同中带有明显的偏袒性，甚至是欺骗性，有些就是霸王条款，致使消费者合法利益无法保障。

三、工商部门应在创新的基础上，增强应对各种新型、复杂违法、违规行为的能力，不断提升监管水平。

房产中介市场的混乱、缺乏诚信和不规范经营的现象已经成为房地产行业进一步发展的巨大障碍。

许多消费者不选择中介，不是因为不需要，而是因为不信任，所以在大多数房屋买卖、租赁的启示后附带上“中介免谈”的字样已成了人们的习惯。

规范经营是温州房产中介市场长期面临的重要任务，工商行政部门作为该市场监管部门，应当从维护社会主义市场经济的正常秩序，保护市场主体和消费者合法权益的根本宗旨出发，积极发挥工商职能，在助推房产中介市场健康发展上有所作为。

（一）、改进监管方式，强化职能到位。

工商部门要注重对房产中介服务业深层次的研究，抓住该行业的特点规律，积极探索监管新模式，进一步完善监管程序，把平面监管转变为立体监管，把传统监管转变为长效监管，在深化日常巡查制、投诉举报制、专项整治巡查制等监管方式的基础上，建立起快速发现、快速反映和快速处理机制，对一些轻微的违法、违规行为实行行政告诫制、市场警示制，逐步将过去单纯靠监督打击转变为监督打击与批评教育、劝诫、警告、引导、行政建议等手段相结合的管理服务上来。

同时要坚持抓大放小，重拳出击，以点带面，形成“查一个案件，警示一批企业，规范一类行业”的良好格局。

1、加强对房产中介服务机构的审核登记，严格规范审查的操作程序，严把市场准入关，从源头上加大对扰乱市场秩序的违法行为的抑制力度，对不合格的市场主体坚决拒之门外；2、以市场内主体的登记行为为突破，严查无照经营、超范围经营、欺诈经纪等行为；3、以市场巡查制度和企业回访制度为基础，依托网络建设不断完善“经济户口”管理，提高对市场主体的巡查效能，加大查处虚报注册资本、虚假出资、虚假广告、合同欺诈等行为；4、不断完善市场主体的退出机制，以保护相关人的合法权益；5、结合信用制度的建设，进一步加强企业的信用监管，防止列入“黑名单”的失信人员再次进入市场，同时引导企业开展“守合同、重信用”活动，提高市场主体维护信用的自觉性。

（二）、优化维权网络，维护合法权益

　　充分发挥“12315”消费者申诉举报网络的作用，定期加强申诉、举报、处理结果信息的分析研究，及时掌握房地产经营中的动态情况及问题，采取相应的对策和行动，变被动监管为主动出击，通过受理消费者房产交易方面的申诉，积极调解房产消费纠纷，及时查处侵害消费者合法权益案件，切实维护购房、住房消费者的合法权益。

其次要充分发挥行业协会的自律作用，聘请一批素质强、业务精、信誉好的房产经纪人担任基层消费维权的兼职调解人，将维权阵地延伸到基层最前沿，将维权职责延伸、分解到房产经纪人身上，将收集信息的触角延伸至维权第一线，构建“延伸前沿、网状监控、分层增效”的房产中介消费维权新格局，进一步提升房产消费维权的整体效能。

　　（三）、加强部门沟通，共铸执法利器。

在积极主动配合相关部门制订规范房产中介服务业的法规规章，完善市场监管措施的基础上，加强监管资源整合力度是提高监管效能的有利武器。

一是可以定期召开经验交流会，加强正面沟通，交流监管经验；二是利用网络优势，建立网上交流站，随时可以传递监管信息和交流监管经验；三是严格执行资格认证制度，提高行业准入门槛。

近年来，经纪人资格认证制度为行业的人才甄选树立了一道可靠的屏障，但是，行业是动态发展的，行业准入制度应在发展中进一步改进和完善。

可以将学历教育、准入考试与持续教育三者形成一个有机的整体，对于持续教育不合格者，不符合要求者，也应适当淘汰。

如北京规定房地产中介必须通过银行专用账户结算交易资金，并要求设立“专用账户”的房产经纪机构、交易保证机构应符合下列三个硬性条件：

1、熟悉房屋交易市场的相关法律法规，信用档案无不良行为记录；2、注册资本应不低于１００万元；3、向本市专设的存量房交易保证金专用账户存入１００万元保证金。

这无疑提高了房产经纪代理机构的门槛，一下子将不具备资金实力的小机构淘汰出市场。

四是采取联合行动，相关部门各负其责，齐抓共管，加大执法力度，排除地方保护主义的干扰，严厉打击房产中介市场中各种违法、违规行为，切实维护房产市场交易秩序，以连续、统一、通畅的管理，提高政府办事效率，优化市场环境。

（四）、发挥协会作用，加强行业自律

我国政府在制定《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》时，倡导诚实守信的职业道德，明确提出“严格资质认定，强化行业自律，提高中介组织的质量。

”今后，行业自律管理、企业关系协调、咨询服务等工作将从政府职能中分离出来，交给行业自律组织承担。

工商部门要积极发挥行业协会的作用，引导协会构建自律体系。

1、建立健全相关规章制度和各项自律性管理制度，监督中介机构和从业人员的执业情况，加大定期不定期的监督检查力度，对违反中介行业职业道德，违章违规的中介机构和执业人员进行自律性处罚。

2、通过协会大力开展房地产中介服务行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业胜任能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力。

一要建立有效可行的客户反馈投诉体系，保证客户和其他社会成员能及时有效地对房产中介从业人员的执业行为进行监督。

经纪人行业的自律协会应设立专门的惩戒机构，并且建立职业诚信档案，加强对职业道德的监管。

二要提高服务质量，丰富服务内容。

温州市房产中介服务行业历程短，市场潜力远远没有开发出来，业务种类比较单一。

协会应该要引导房产中介企业资源共享、优势互补，积极拓展新业务。

而开拓新业务的过程中，完全可以借鉴国际知名企业的成功经验，已有的服务领域，房地产中介服务的质量也急需提高。

三要提高从业人员的素质。

协会要在从业人员专业化、职业化上多动脑筋，多下功夫，多做文章。

专业化是指从业人员具有较高的文化素质和业务素质，具有相应的实践经历和执业的资格；还要有完善的知识结构，要善于运用计算机技术采集整理和分类处理相关信息。

职业化是指从业人员要具备职业素质和职业道德。

四要搭建信息化、网络化的交流平台。

信息通畅是中介机构从事经营活动的基础，协会要依靠现代科学技术，整合信息资源，为行业提供交流平台，并提供快捷、便利的信息咨询服务。

（五）、积极鼓励引导，实施品牌战略。

要想在激烈竞争的市场中站稳脚根，不一定是规模越大越好，不一定要搞航空母舰式的集团公司，只要适应市场经济的要求，与外界环境相适应，大、中、小机构都会有生存空间和存在的必要。

对于房产中介机构，不论是大公司，还是小型中介所，目前一个关键问题就是要树立品牌，增强品牌意识。

因为随着房产中介服务市场的逐步规范和完善，人们对品牌的信任感越来越强，社会呼唤优秀的品牌企业，一些守法的房产经纪企业更希望政府扶持他们提高企业信誉，树立品牌效应，创建品牌价值，创造良好的外部环境。

因此工商部门在加大对房产中介市场的监管力度的同时，要积极发挥职能，鼓励房产中介实施品牌战略，加强形象宣传，挖掘经营理念，扩大企业文化建设，提升内在潜力和附加值，从而使企业的综合优势得到全面、迅速的提升，以无形资产带动有形资产。

这是创新监管手段的长效之策和动力之源。

农工党政协委员张付钢

二〇〇八年五月十日