工程设备管理作业规程.docx
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工程设备管理作业规程
工程设备管理手册
一、工程设备管理作业规范
（一）设施设备管理规定
1.目的
为规范各物业区域设施设备的管理，以确保业主、用户能正常生活和工作，特制定本规定。
2.适用范围
物业区域的供水、供电、供气及机电设备。
3.日常保养规定
3.1供水、供电、供气及机电设备是经过周密考虑而设计的，请业主（住户）不要随意更改，如未获批准擅自更改，造成经济损失由业主（住户）负责。
3.2各楼宇均装有公共电视天线，为保持楼宇的雅观，请勿增设个别户外天线。
3.3切勿把垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所及下水道，如因使用不当，导致堵塞或损坏，一切修理费用由业主（住户）自行负责。
3.4屋楼内公共地方，不得摆放家具、货物、神位及烧香，不得乱涂乱画，如属小孩所为，由家长负责。
3.5各住宅单位均设有专供晾衣架的架子，请勿在其他地方晾晒衣物，以免影响小区雅观。
3.6爱护公共设施、电梯、对讲机，教育小孩不要在电梯内嬉戏，不要乱按对讲机和电梯开关键，如属人为损坏，当事人负责修理费用，并视损坏程度接受罚款。
3.7如长时间离开寓所，请关好水、电、气总掣，如因水、电、气问题造成经济损失，由业主（住户）自行支付。
4.设备安全运行制度
4.1机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由设备工程部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。
4.2智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。
4.3机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。
4.4值班员和维修人员应严格按照操作管理规程进行操作和维修。
4.5设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。
4.6维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。
4.7在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标志牌。
4.8做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。
4.9供配电设备房必须具有灭火器材。
5.设备运行记录管理制度
5.1管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，综合部档案室设专柜保管。
5.2管理中心建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。
5.3值班员和维修人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。
5.4所有记录以月为单位整理、装订成册，归档管理。
5.5定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。
5.6借阅查找设备管理记录应办理相关手续。
6.设备管理交接班制度
6.1值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。
因故不能调班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假。
6.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。
交接班的准备工作包括：
查看运行记录；介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况；清点仪表、工具；检查设备状况等。
交班时，双方领班在值班日志上签字。
6.3在下列情况下不得交接班：
——在事故处理未完或重大设备启动或停机时；
——交接班准备工作未完成时；
——接班人数未能达到规定人数的最低限度时；
——领班或由主管制定替代领班的人未到时；
——接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时；
7.设备管理报告制度
7.1下列情况报告班组长：
——主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；
——设备出现故障或停机检修；
——零部件更换及修理；
——维修人员的工作去向，客户维修材料的领用；
——运行人员暂时离岗；
——对外班组及上级联系。
7.2下列情况必须报告技术主管
——重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；
——采用新的运行方式；
——重点设备发生故障或停机抢修。
8.设备故障和事故处理程序
8.1无论发生何种设备故障和事故，主管单位必须组织力量迅速处理。
8.2发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能正常工作，产生较严重影响，直接经济损失1000元以上者）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。
8.3无论发生何种设备故障和事故，主管单位有关人员必须在值班记录和故障检修记录本上做详细记录，不得疏漏隐瞒。
8.4发生较重大事故或故障时，主管单位在事故、故障处理后，写出事故、故障报告，由管理处经理着急有关单位参加事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后由经理审批后送主管单位。
对于改进措施，有关单位必须严格执行。
（二）供配电设备维护保养规程
供配电设备维护保养规程
1.目的
检查并及时处理供配电设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。
2.适用范围
适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的维修保养工作。
3.管理规定
由运行班运行技工根据以下的“检查保养表”对供配电设备进行保养，高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。
由管理处的设备管理员根据相应的“维护保养检查表”对保养情况进行检查跟进。
3.1低压配电柜的检查保养表
表4-1低压配电柜的检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容
周期
01
配电屏
清洁
月
02
电器仪表
外表清洁，显示正常，固定可靠
月
03
继电器，交流接触器，断路器，闸刀开关
外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪声
月
04
控制回路
压接良好，标号清晰，绝缘无变色老化
月
05
指示灯、按钮转换开关
外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活
月
06
电容无功补偿
电容接触器良好，电容补偿三相平衡，电容器无发热膨胀，也不冰冷，接头不发热变色
月
07
母线排
压接良好，色标清晰，绝缘良好
年
08
配电屏对地测试
接地良好
年
3.2高压配电柜的检查保养表
表4-2高压配电柜的检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容
周期
01
操作机构
灵活
半年
02
隔离开关
触头正常，开合正常
半年
03
高压油开关油位
正常
半年
04
母线排
压接良好，色标清晰，绝缘良好
年
05
配电屏对地测试
接地良好
年
3.3变压器的检查保养表
表4-3变压器的检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容
周期
01
外观
扫尘，色标清晰，整体完好无损
年
02
绝缘电阻值
高压侧对低压侧，高压侧对地，低压侧对地，绝缘良好
年
03
零地接线端子
压接良好，牢固可靠
年
04
母线排
压接良好，牢固可靠
年
05
绝缘子
抹尘，整体完好无损
年
06
干燥剂
硅胶干燥剂色浅，半透明
年
3.4电房附属设施的检查保养表
表4-4电房附属设施的检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容
周期
01
门窗及防小动物设施
门窗开启灵活，无>10mm缝隙，通风网无>10mm小孔，无严重锈蚀
月
02
通风照明设施
无故障，保证通风照明
月
03
绝缘工具
正常有效
月
04
灭火器
正常有效
月
4.相关记录
4.1《低压配电柜的检查保养表》
4.2《高压配电柜的检查保养表》
4.3《变压器的检查保养表》
4.4《电房附属设施的检查保养表》
（三）电气维修管理规程
1.目的
为保证管理区域内（大厦）电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化，特制定本规程。
2.适用范围
公司接管的管理区域内（大厦），从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。
3.管理规定
3.1电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。
3.2在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。
3.3维修和保养电气设备时，应按要求保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
3.4当需停电时要按《停电处理规程》告知用户。
3.5在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少两人进行，工作开始前，必须验电，确信停电方可开始作业。
3.6一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设挡板，并有专人监护。
3.7在一经合闸即可送电到工作地点的开关盒刀闸的操作手上，应悬挂“有人作业，禁止合闸”的标志牌。
3.8维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。
3.9在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电危险”的告示牌。
4.相关记录
《停电处理规程》。
（四）给排水维修管理规程
1.目的
为保证管理区域内（大厦）给排水设备和人身安全，使给排水维修工作正常化、规范化、科学化，特制定本规程
2.适用范围
公司接管的管理区域内（大厦）从给水总水表后的给水系统及其供水设备、市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修。
3.管理规定
3.1严格按照国家有关的给排水安装工作规程进行作业。
3.2在进行维修时，维修人员应做好相应的安全防护措施。
3.3维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
3.4当需停水时要按《停水处理流程》告知用户。
3.5当需开挖地面进行维修时，应尽量减少对用户、行人的影响，并在施工现场周围设置“正在施工”的告示牌，如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。
4.相关文件
《停水处理规程》
（五）维修人员工作规程
1.目的
为规范维修人员的工作，特制定本规程
2.适用范围
适用于各管理处维修人员的管理。
3.工程规程
3.1接到部门主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，并持《维修单》赶到维修地点。
3.2公共区域的维修程序
3.2.1首先做好消防安全防范措施，如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。
3.2.2做好公共场地保护措施，将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。
3.2.3维修工具及材料需安放在部影响用户使用的位置，如有用户出入必须主动礼让用户。
3.2.4维修结束后，立即清理维修现场，及时撤掉告示牌。
3.3室内有偿维修程序
3.3.1记清维修用户的房号或单元，到达维修地点并核对无误后用食（中）指关节轻声扣门。
3.3.2用户询问时，主动向用户问好，自报部门，说明维修内容。
3.3.3进入室内前必须穿上塑料鞋套，进入用户房间后，首先做好维修现场的保护措施。
3.3.4如维修中会产生较大噪声时，要提醒客人并礼貌地向客人表示歉意。
3.3.5如维修中会产生较大灰尘或漏水时，必须事前做好防护措施，尽量减少污染，同时提醒用户并礼貌的向用户表示歉意。
3.3.6维修时应尽量保持用户室内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。
不准随意动用户的物品，不准在施工现场吸烟、吃东西。
3.3.7维修完成后，立即清理维修现场并请用户进行验收。
3.3.8用户签名确认后，向用户表示谢意，与用户道别，并轻轻退出房门，轻声关闭房门。
3.3.10维修结束后，维修人员必须将《维修单》妥善保存。
4.相关记录
《维修单》
（六）变配电房设备巡检制度
1.目的
为保证变配电设备设施安全运行，特制定本规定。
2.适用范围
各管理区域内（大厦）变配电站设备及附属设施的管理。
3.管理规定
3.1高压系统
3.1.1观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级部门及供电局用电监察。
3.1.2观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常现象，要快速查明原因，及时报告上级部门及电器修理厂（委托维保单位）。
3.1.3观察直流屏电池电压、电流是否正常，监察电池水是否在指定位置以内，如发现电池水不够，要及时补足。
3.1.4巡视环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。
3.2变压器系统
3.2.1巡视变压器，检查其运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，做出正确的应急处理，并上报上级部门，及通知委托维保单位来修理。
3.2.2检查环境卫生级防鼠设施是否完整、环境是否整洁。
3.3低压配电系统
3.3.1巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。
3.3.2检查并清洁各电柜表面积尘。
3.3.3检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。
3.4燃油系统
每周巡查一次燃油系统，记录储油罐及各日用油箱油位，总控制柜及现场控制柜的控制状态，各电气开关及指示灯是否正常。
其中第一、第二项每2小时巡查一次，第三项每4小时巡查一次，将结果填写在《电站运行记录表》上。
4.相关记录
《电站运行记录表》。
（七）发电机房管理制度
1.目的
保证发电机在市网停电时能自动启动和良好运行。
2.适用范围
各管理区域内（大厦）发电机房的管理。
3.管理规定
3.1发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。
3.2配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。
3.3平时应经常性检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量，蓄电池电压是否正常。
3.4发电机半月空载运行一次，运行时间不大于15分钟，平时应将发电机置于自动启动状态。
3.5发电机一旦启动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。
3.6严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。
3.7定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。
发现漏油漏水现象应及时处理。
3.8加强防火、消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。
4.相关记录
《发电机组运行情况记录表》。
（八）停水处理规程
1.目的
为规范对停水事故的管理，特制定本规程。
2.适用范围
公司所属各管理区域内（大厦）。
3.处理规程
3.1计划停水处理规程
3.1.1不影响其他用户（单位）的户内停水，用户（单位）可自行停水。
需管理处协助的，应填写《停水申请单》，管理处应予以协助。
3.1.2影响其他用户（单位）的停水，由申请人向管理处提出申请（填写《停水申请单》），管理处再征求其他主要用户（单位）意见，将停水安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停水范围较大时应出示公告，并将情况报告公司主管和工程部。
3.1.3因保养、维修等的计划停水，由管理处负责安排停水时间，停水方案报公司工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。
3.1.4计划停水通知应提前24小时发布。
3.2意外停水处理程序
3.2.1发生意外停水时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停水，还是网外（市网）停水，立即报告公司主管和公司工程部。
3.2.2管理处维修技工负责网内意外停水的处理，尽快恢复供水。
公司工程部提供技术指导和必要的人力调配支援。
3.2.3管理处维修技工负责了解意外停水的原因，并向管理处领导、公司主管领导和公司工程部报告。
3.2.4管理处负责在意外停水发生后12小时内向有关用户（单位）解释停水原因，必要时应在发生后尽快向有关用户（单位）进行电话解释。
3.2.5意外停水及处理情况应在运行记录中予以登记。
4.相关记录
《停水申请表》
（九）停电处理规程
1.目的
为规范对停电事故的管理，特制定本规程。
2.适用范围
公司所属各管理区域内（大厦）。
3.处理规程
3.1计划停电处理程序
3.1.1不影响其他用户（单位）的户内停电，用户（单位）可自行停电。
需管理处协助的，应填写《停电申请单》，管理处应予以协助。
3.1.2影响其他用户（单位）的停电，由申请人向管理处提出申请（填写《停电申请单》），管理处再征求其他主要单位意见，将停电安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停电范围较大时应出示公告，并将情况报告公司主管领导和公司工程部。
3.1.3因保养、维修等的计划停电，由管理处负责安排停电时间，停电方案报公司工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。
3.1.4计划停电通知应提前24小时发布。
3.2意外停电处理程序
3.2.1发生意外停电时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停电，还是网外（市网）停电，并立即报告公司主管领导和公司工程部。
3.2.2管理处维修技工负责了解意外停电的原因，并上报管理处领导、公司主管领导和公司工程部。
3.2.4管理处负责在意外停电发生后12小时内向有关用户（单位）解释停电原因，必要时应在发生后尽快向有关用户（单位）进行电话解释。
3.2.5意外停电及处理情况应在运行记录中予以登记。
4.相关记录
《停电申请单》。
（十）发电机组操作规程
1.目的
为保证发电机操作的安全性和正确性，保障设备完好，特制定本规程。
2.适用范围
柴油发电机组的操作，各管理处可根据本管辖区内发电机的实际情况编制详细的操作规程。
3.操作规程
3.1开机前的检查工作
3.1.1检查水箱是否满水。
3.1.2检查机油是否在规定的油面位置。
3.1.3检查柴油箱是否有充足柴油，供油阀门是否已打开，并确认管道内无空气。
3.1.4检查柴油机各部分是否正常，机械上有无妨碍运转的杂物。
3.1.5检查启动系统电路接线是否正常、牢固，蓄电池页面高度是否正常，是否已充足电。
3.1.6检查高压电房高压开关是否在分闸位置，低压电房市电进线开关是否在分闸位置。
3.1.7检查低压电房发电机进线开关以及由发电机供电的所有分路负荷是否都在分闸位置。
3.1.8检查柴油发电机各仪表初始值是否正常，开关转回至“运行”位置。
3.2开机步骤及运行
3.2.1打开送风机：
顺时针旋动锁匙开关至“启动”位置，同时按绿色启动按钮，柴油机立即启动，三秒钟后停止按绿色启动按钮，将开关转回至“运行”位置，机组即启动完成进入运行状态。
3.2.2机组启动后应立即检查柴油机各仪表指示是否正常，机组运转声音、振动等情况是否正常。
3.2.3机组运转一切正常后即可合上发电机开关并进行带负荷操作，首先合上发电机进线开关，然后再合上各分路负荷开关。
3.2.4发电机带负荷后应立即检查机组运行情况，并检查各配电屏开关、仪表、信号灯、电缆、接头等是否正常，并在运行中不断进行监视。
3.2.5为了柴油发电机安全运行，柴油机机油压力应保持在2.5kgf/c㎡（1kgf/c㎡=98.0665kPa）,冷却水出水温度不得高于95℃，发电机负荷电流应控制在1000A范围内运行。
3.2.6每隔半小时记录一次电机的电流、电压、频率以及柴油机的机油压力和冷却水出水温度值。
3.3停机步骤
3.3.1当市电来电、柴油发电机停车前，应首先通知各大型用电设备暂时停止工作，然后才进行机组的卸载拉闸操作，首先应逐个切开发电机供电的各路负荷开关，然后再切开低压房发电机进线开关盒发电机开关，不允许切开发电机开关或发电机进线开关后再切开各分路开关，防止柴油机突然甩负荷可能造成超速和飞车事故。
3.3.2进行恢复市电供电的操作。
3.3.3将柴油机的钥匙开关逆时针旋向停车位置，柴油机即停车。
3.3.4检查和清洁柴油发电机组，并补油、补水，检查机油情况。
3.4注意事项
3.4.1柴油发电机组空载运行不能超过15分钟。
3.4.2市网停电，发电机投入使用停机后，要对发电机的水位、机油位、柴油位、蓄电池电压、蓄电池液位等进行一次检查，保证正常状态。
如运行均要做好运行记录。
3.5紧急状况停机
如发电机紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，应紧急停机，将柴油发电机组锁匙开关逆时针转到“关断”位置。
4.相关记录
《发电机组运行情况记录表》
（十一）高压配电房操作规程
1.目的
为保证高压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好，特制定本规程。
2.适用范围
高压配电房配电设备的操作，各管理处可根据本管辖区的实际情况编制详细的操作规程。
3.操作程序
3.1高压开关柜的操作
3.1.1手动操作方式：
运行技工按所需送电往每段母线上，此时，母联开关必须分闸；如其中一路进线失压或缺电时，即延时跳闸，运行技工可选择退出其中失压的进线开关，再合闸母联开关，送电往母线上恢复供电。
3.1.2自动操作方式：
当进线电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自动合闸高压母联开关，恢复供电；但当进线恢复正常供电时，母线开关需由值班人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。
3.2事故处理
3.2.1过流故障：
若线路发生过流时（包括过流及速断），该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示灯会亮。
值班人员必须了解故障原因，将故障清除，然后手动复位按钮。
3.2.2接地故障：
指示及处理程序与过流故障相同。
3.2.3变压器温升故障：
指示及处理程序与过流故障相同。
3.2.4失压跳闸故障：
指示及处理程序与过流故障相同。
4.相关记录
无。
（十二）低压配电房设备操作规程
1.目的
为保证低压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好正常供电，特制定本规程。
2.适用范围
低压配电房配电设备的操作，各管理处可根据本管辖区的实际情况编制详细的操作规程。
3.操作规程
3.1应密切注意网络表的读数，保证总负荷不超过单台变压器的额定容量。
3.2变配电设备进行保养检修时，应做好安全技术措施后方可进行。
3.3停电操作应先拉开低压分路开关，然后再拉低压总开关。
送电操作时顺序与停电顺序相反，并详细检查开关是否在正常的合闸位置。
3.4变压器停电后作业前应进行验电、放电，验电前应先在有电导体上对验电器进行鉴定，确认良好才能使用。
放电可使用地线或放电棒对地进行。
但电容器放电应在两极间进行。
3.5装、拆地线必须先接接地端，后接导体端，并接触牢固，拆时顺序相反。
3.6低压出线发生故障掉闸时，应立即与维修班一起查明故障原因，故障排除后方能恢复供电，严禁强行送电。
4.相关记录
无。
（十三）柴油供油系统管理制度
1.目的
为规范柴油供油系统的管理，特制定本规程。
2.适用范围
适用于各物业区域柴油供油系统。
3.管理规定
3.1操作人员应掌握本岗位的操作技术和防火规定，做到安全操作，防止漏油、溅油。
3.2加油场地、储油罐、箱场地内严禁烟火，并设立醒目的警示牌，严禁车辆停留。
3.3严禁在加油场地、储油罐、箱场地内从事可能产生火花的作业。
3.4雷击时应停止加油或卸油作业。
3.5油槽车卸油时应关闭发动机，同时停止抽油作业，做好安全警戒，并设专人监护。
3.6卸油前核准油罐储存油量，以防卸油时冒顶泡油，并记录好油量流量计的底数，检核油品是否有水（用检测液体涂在竹竿上，插入油槽车检验）。
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