物业管理服务合同.docx
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物业管理服务合同
物业管理服务合同
第一章 总 则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
注册办公地址：
资质等级：
法定代表人：
营业执照注册号：
资质证书号：
受委托方（以下简称乙方）：
注册办公地址：
资质等级：
法定代表人：
营业执照注册号：
资质证书号：
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托乙方实和行物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：
座落位置：
市街道办路号
四至：
东南西北
占地面积：
平方米
建筑面积：
平方米
委托管理的物业构成细目见附件
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：
楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：
共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、项目。
第六条市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、。
第七条公共绿地、花木、建筑等养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所。
第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区出入口、。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。
第十五条对业主牧业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止和及时向上级有关报告等措施。
第十六条房屋竣工验收后，在符合交付的条件下，办理查验手续，由乙方按有关规定交
付给业主。
第十七条其他委托事项
1、
2、
3、
第三章委托管理期限
第十八条 管理服务期限为年。
自年月日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效之日止。
第四章双方权利义务
第十九条甲方权利义务
1、负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。
2、审定乙方拟定的物业管理方案和制度。
3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。
5、审定乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。
如存在质量问题，按以下方式处理：
（1）负责返修；
（2）委托乙方返修，支付全部费用。
（3）。
6、拨付给乙方前期物业管理一定金额的开办费（用于购置办公、管理用品、产权属小区全体业主，具体见附件二）；
7、在合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积的经营性商业用房，由于乙方按每平方米元租用，其租金收入用于
；
8、在合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积物业管理用房（产权属全体业主），由乙方无偿使用。
9、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起日内向乙方移交。
10、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交。
11、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
（1）；
（2）。
12、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活。
13、小区主出口设小区平面示意图，主要路口设有路标。
小区内组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。
14、。
第二十条乙方权利义务
1．根据有关法律、法规及本合同的约定，制订物业管理制度和《物业使用守则》并局面告知业主和使用人。
2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
3．按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理。
4．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
5．负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施；
6．向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，并负责监督。
7．负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
8．每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目。
9．对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。
10．当该委托合同期满、中止执行或失效时，乙方必须及时退出该小区，向该小区业主委员会或市房产局移交管理用房、有关办公和管理用品及物业管理全部档案资料。
11．房屋竣工验收后，在符合交付的条件下，查验甲方交付的房屋，将甲方交付的房屋交付给业主。
12．。
第五章物业管理企业的基本要求及服务质量
1、物业管理企业应持有效物业管理资质证书。
2、物业管理企业应制定日常管理制度。
3、按规范签定物业管理合同。
4、物业管理企业人员应在小区管理中统一着装。
5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。
6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书，特种作业人员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
7、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。
8、物业管理企业实施每周5天每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）。
9、每年与30％以上业主做有效沟通并有记录；每年有效投诉处理率大于80％并有记录。
10、建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案）。
11、建立财务制度，每半年一次公布物业管理费的收支状况。
12、按规定管理使用公共维修资金。
第二十二条房屋管理
1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施设备进行管理服务。
2、房屋外观完好、整洁。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、向有关部门报告并协助依法处理。
4、空调安装无安全隐患。
5、阳台封闭统一有序。
6、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
第二十三条设施设备维修养护
l、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。
2、设立24小时报修值班制度，急修报修一小时内到现场，建立回访制度，回访率70％以上。
3、设备运行人员具备上岗证，严格遵守操作规程及保养规范。
4、消防系统设备完好，保证消防通道畅通。
5、道路畅通，路面平坦、车辆行驶路线明确。
6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90％以上，按规定时间定时开关。
7、设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。
8、保持设备房整洁卫生，制定设备房管理制度。
9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
10、停水、停电，在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。
第二十四条公共秩序维护
1、小区主出入口24小时值班（其中4小时立岗）。
2、对小区重要部位每?
小时巡查一次。
3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全警示标志。
4、进出小区的车辆按指定位置有序停放。
5、安防人员经过突发事件应急处理培训。
6、每年进行消防演习一次。
7、小区有打架、斗殴、迷信和赌博等治安不良现象应及时制止、劝阻。
8、严格控制失盗现象。
9、制止装载易燃易爆物品的车辆在小区内停放。
10、引导营业业主依法经营，店面外整洁、秩序井然。
11、规范店面劳业招聘设置。
12、取缔户外打麻将，玩扑克牌等活动。
第二十五条保洁服务
（一）总体要求
1、配备全天候保洁员1人，清洁员3人，责任区划分明确；
2、每日保洁，确立休息日和早、中、晚餐时间为保洁工作重点时段。
3、路面无垃圾。
4、督促、引导小区居民和外来人员爱护卫生、爱护环境；
5、对保洁员、清洁员有监督、有考核、有奖罚；
6、引导居民生活垃圾袋装化；
7、每周对路灯灯杆、垃圾容器等公共设施进行抹擦
8、装修垃圾在小区指定点堆放，三日清理一次；
9、制止垃圾广告的产生，及时清除垃圾广告。
（二）小区公共场所、公共绿地、主次干道
1、小区公共场所、公共绿地、主次干道
（1）公共绿地1次/天清扫
（2）硬化地面1次/天清扫全天候保洁
（3）主次干道1次/天清扫全天候保洁
（4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭
（5）水池1次/月清理
2、房屋内公共部位
（1）多层楼内通道、楼梯1次/7天清扫
（2）共用活动场所1次/天清扫
（3）室内信报箱、消防栓、过道门等公共设施1次/月擦拭
（4）公共卫生间1次/天清洁
（5）及时清扫积水、积雪。
清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物。
（三）垃圾的处理与收集
1.根据物业实际，合理设备果壳箱。
2.垃圾每日收集1次，做到日产日清；
3.设有垃圾中设施的，定期进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要定期进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生；
4、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。
（四）排水、排污管道畅通
1、区内公共雨、污水管道定时疏通
2、雨、污水井定时清掏
3、化粪池定时清掏
（五）二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求；定期巡查。
（六）无饲养家禽、家畜，养宠物必物符合相关规定。
（七）根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。
第二十六条绿化养护管理
1、草坪保持完整，按规定进行修剪。
2、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。
3、花草树木无枯死，养护中发现的死树，必须清除，并适时按需要补种。
5、造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。
6、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
7、适时组织防冻保暖、预防病虫害。
第二十七条精神文明
1、大力提倡居民讲文明，邻里和睦，团结互助，热爱科学，破除迷信。
2、掀起学文化、学科学的新风。
3、增加居民归属感，努力开展社区文化活动，创造小区文化氛围。
4、积极开展争创文明楼院活动。
5、文明管理，以人为本，不与业主、使用人争吵打架、不与业主、使用人相对抗。
第六章物业管理服务费用
第二十八条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业管理公共性服务费；
3、特约服务费；
4、
第二十九条物业管理公共性服务费
1、本物业的公共性管理服务费按前期物业管理中标标书的价格和方式收取，已购买但未入住的房屋和未销售的商品房均按50％的标准交纳物业管理公共性服务费。
采用议标方式聘请物业公司的，按议标协议执行。
2、管理服务费标准的调整，需经甲方同意。
3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天加收3%交纳滞纳金。
4、收费标准：
多层住住宅元/m2、小高层元/m2、营业房元/m2。
第三十条车位使用费用由乙方按下列标准向车位使用人收取。
1、露天车位：
2、车库：
3、
第三十一条广告牌设置及权益：
1、
2、
第三十二条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修，养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第三十三条乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：
1、公共性服务费按第二十九条第1款执行；
转供电、二次供水分摊公式：
用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户实用量）电梯、中央空调分摊公式：
用户使用建筑面积×[（耗费+人工费）÷总使用建筑面积]
3、
第三十四条保修期内房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用；
1、房屋共用部位的小修、养护费用，由承担；大中修费用，由承担；更新费用，由承担。
2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由承担；大中修费用，由承担，更新费用，由承担。
3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由承担；更新费用；由承担。
4、公共绿地的养护费用，由承担；改造、更新费用，由
承担。
5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由承担；大中修费用，由承担，更新费用，由承担。
6、在附属配套建筑和设施未全面完善时，电费、水费由开发商承担。
第三十五条甲方违反合同条第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同：
造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十六条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十七条乙方违反本同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；
造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方赔偿。
第三十八条甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付
元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第三十九条乙方未按物业管理服务质量要求及有关规定进行管理，按以下方式处理：
1、甲方以书面形式警告乙方，并向市房产局报告；
2、甲方书面警告乙方两次（含）以上，甲方对乙方处以 元金额以上处罚。
第四十条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。
第四十一条乙方不承担物业小区内业主和使用人的财产损失、被盗和人身损害等责任。
第七章附则
第四十二条自本合同生效之日起 天内，根据委托管理事项，办理完有关交接手续。
第四十三条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，经与业主大会（业主委员会）协商，可与业主委员会签订小区物业管理协议。
第四十四条，双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
第四十五条前期物业管理投标中的投标书作为该合同的附件，与本合同具有同等法律效力。
第四十六条本合同之附件均为合同有效组成部分。
本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第四十七条本合同连同附件共 页，一式三份，甲、乙双方各执一份，送一份至市房产局备案，具有同等法律效力。
第四十八条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第四十九条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协调或调解不成的，双方同意由
仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉。
）
第五十条本合同自备案之日起生效。
甲方（签章）:
乙方（签章）:
法定代表人（签字）：
法定代表人（签字）:
本合同签定日期：
年月日
备案单位（公章）:
备案日期：
年月日
附一：
一、物业构成明细
类型
幢数
套（单元）数
建筑面积（m2）
多层住宅
商业用房
工业用房
办公楼
车库
会所
学校
幼儿园
其它用房
合计
备注
二、物业共用部位明细
1.房屋承重结构；
2.房屋主体结构；
3.公共门厅；
4.公共走廊；
5.公共楼梯间；
6.内天井；
7.户外墙面；
8.屋面；
9.传达室；
10. ;
11. .
三、物业共用设施设备明细
1.绿地m2；
2.道路m2；
3.化粪池个；
4.污水井个；
5.雨水井个；
6.垃圾中转站个；
7.水泵个；
8.水箱个；
9.电梯部；
10．信报箱个；
11.消防设施；
12.公共照明设施；
13.监控设施；
14.避雷设施；
15.共用天线；
16.机动车库个m2；
17.露天停车场个m2；
18.非机动车库个m2；
19.共用设施设备用房m2；
20.物业管理房m2；
21. ;
22. .
四、其它明细
1.小区平面方案图及经济技术指标
2.电梯详单
3.二次供水水泵、水箱详单
附二：
序号
名称
数量
单价
金额（元）
备注
1
电锤
2
管子钳
3
潜水泵
4
插线板
5
铝合金梯子
6
电钻
7
梅花、条、活板手
8
万用、钳型表
9
保险表
10
充电式手提灯
11
工具箱
12
电烙铬
13
管道疏通机
14
喷雾器
15
锯子
16
修枝剪刀
17
水管
18
玻璃刮
19
零星工具
20
无线对话机
21
橡皮警棍
22
其它保安用品
23
文件柜
24
保险箱
25
普通办公桌、椅
26
饮水机
27
计算器
28
电扇
29
电脑
30
办公室装修
31
其它办公用品
32
房屋交付前人员工资
33
其他
说明：
本表所列品可视小区情况增减或补充。
附件3投标报价总表格式
物业管理服务费投标价总表
项目名称：
物业管理服务招标：
[价格单位：
（人民币）元]
序号
分项内容
第一年
第二、三年平均值
备注
人工
服务费
材料
购置费
人工
服务费
材料
购置费
1
房屋管理（每年）
5000
7000
2
安全防范服务费（每年）
54000
11000
3
清洁卫生服务费（每年）
113000
5000
4
物业设施、设备维护费（每年）
5
绿化养护
2000
3000
6
公共秩序维护
税金（每年）
利润（每年）
第1年物业管理服务费投标总报价
其中人工服务费投标报价
材料购置费报价
大写：
（¥ ）
大写：
（¥ ）
大写：
（¥ ）
第2、３年物业管理服务费投标总报价
其中人工服务费投标报价
材料购置费报价
大写：
（¥ ）
大写：
（¥112400）
大写：
（¥28100）
３年物业管理服务费投标总报价总计
其中人工服务费投标报价
材料购置费报价
大写：
（¥ ）
大写：
（¥ ）
大写：
（¥ ）
注：
1、此表的总计是根据招标文件要求包含所有需委托方支付给受托方的费用。
2、报价均应包含所有需受托方缴纳的税费。
3、物业管理服务费投标总报价由工服务费和材料购置费两部分构成，其中材料购置费指
在本物业设施设备日常运行、维护和保养过程中属于中标人责任范围，由中标人支付
并可纳入物业管理服务费的设备及各种物料的购置费用。
该项费用应设专门账户由招
标人和中标人共同管理，材料购置费支付须报招标人审批同意，如所列项目未发生或
有结余，应将余额退回招标人，具体管理方法在物业服务合同中约定。
附件4：
资格证明文件种类
[说明]投标人应按照招标文件的要求提交以下格式（包括但不限于以下各项）的内容：
《营业执照》和《税务登记证》复印件；
《物业管理资格证书》复印件；
投标人简介（投标人自行编写）。
其中，投标人简介的内容包括但不限于以下各项：
投标人简历、规模、设施、现状；
投标人的组织机构、投标人的管理模式、管理制度；
投标人的人员素质表；
投标人近3年的总资产、资产负债率、年营业净利开户银行出具的资信证明书；
投标人近3年经审计的资产负债表、现金流量表、损益表复印件；
提供投标人近3年业绩表（包括同类物业管理业绩表）；
投标人的质量认证证书复印件。
附件5：
投标人保证书
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