商业服务意向书.docx

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商业服务意向书

意向书编号：

XXXXXX城

商业地产项目

商业管理服务意向书

（讨论稿）

委托方（甲方）：

受托方（乙方）：

签订时间：

年月日

签订地点：

第二条服务范围和内容4

第三条乙方的项目服务团队7

第四条服务期限8

第六条双方的权利和义务15

第七条保密条款19

第八条意向书的变更和终止20

第九条违约条款20

第十条不可抗力21

第十一条适用法律和争议的解决21

第十二条意向书生效和文本22

第十三条其他事项22

XXX城

商业地产项目商业管理技术服务意向书

委托方（甲方）：

住所地：

营业执照注册号：

法定代表人：

受托方（乙方）：

住所地：

营业执照注册号：

法定代表人：

根据国家相关法律法规，甲、乙双方经友好协商，就甲方委托乙方为其咸宁市街/路的“XXXX城”综合商业地产项目前期商业定位规划、商业空间规划建议工作提供服务事宜（以下称“本项目”或“该项目”），特签订本意向书，以兹共同信守。

第一条定义

在本意向书中，除非另有规定，下列词语含义如下：

1.1“服务”指本意向书及其附件所列举的乙方提供的服务，以及乙方按照本意向书条款以及补充意向书条款随后可能同意向甲方提供的任何其他服务。

1.2“资料”指涉及甲方交易和业务的任何资料（不论是口头资料还是书面资料，以及不论是采用纸质文件形式还是电子形式，或者是包含在设备中），无论这些资料是否采用有形形式，或者是否标明“保密”，以及已经或者可能从这类资料中推导或者获得的任何资料。

第二条服务范围和内容

2.1服务范围

2.1.1在意向书服务期内，乙方派出商业管理技术人员，为本项目的商业定位规划、商业建筑概念规划方案等专业技术服务。

2.1.2乙方将根据本项目进展，在服务期内完成《商业定位规划报告》及《商业建筑概念规划报告》。

2．2服务内容

2.2.1市场调研和定位规划

A．整体区域商业市场环境调研分析；

B.地块商业环境调研分析；

C.竞争项目及畅销项目的调研分析；

D.目标消费群（投资者、经营者、消费者）的调研分析；

E.本项目的优势及可行性研究分析；

F．项目主力目标群的范畴；

G.商业业态选择及组合建议；

H.项目各区域功能的确定；

I.项目市场定位、经营目标及经营策略；

J．项目开发财务分析与效益预算。

2.2.2商业建筑概念规划

A.项目现场勘查及深入了解政府和开发商的要求与希望；

B.概念性规划总平面设计；

C.经济技术指标测算；

D.项目概念阐释；

E.主要商业区域的效果图设计及项目全景效果图；

F．项目交通组织规划设计图；

G．项目景观规划设计图；

H．项目公共空间的规划设计意向图

I.重要建筑单体意向设计（包含相应示意图）；

J.可供选择的单体立面意向图设计；

K.重要景观节点意向设计（包含相应示意图）。

2.2.3销售策划和代理

提供销售策划报告、销售期广告策划方案、广告和宣传品设计、销售资料的设计、销售人员培训与督导、委派销售主管长期驻场并开展工作、与发展商不定期开会讨论和调整阶段性推广策略。

A.拟定销售策略、定价策略、付款方式策略；

B.拟定营销中心包装策略、广告推广策略、公关活动策略；

C.制定标准化销售程序、奖励制度、销售手册和考核制度；

D.规范销售控制、拟定总体销售策略；

E.培训销售人员；

F.阶段性销售总结、建议及专业化督导。

2.2.4招商策划和代理

提供招商策划书、招商意向书/说明书、招商阶段广告推广策划、广告及宣传品设计、招商资料设计、招商人员培训、委派招商主管长期驻场并开展工作、与贵司不定期开会讨论并适时调整阶段性推广策略。

A．模拟经营分析；

B.确定招商模式、规范招商流程；

a、招商模式/流程标准化；

b、招商控制规范化；

c、奖励制度标准化；

d、考核制度标准化；

e、招商手册标准化；

f、招商人员的培训和督导专业化；

g、招商总结及培训务实性；

h、不定期提供最新的行业资讯；

C.制定招商策略；招商政策；租赁条款；

D.团队建设、员工培训及督导；

E.广告宣传策略；

F.公关活动推广；

G.强化招商执行和落实。

2.2.5开业筹备和经营托管

提供经营管理策划书、经营管理阶段广告宣传策划方案、商场运营管理方案、促销策划方案、公关活动方案、各层管理人员培训与督导、承租户/商户经营管理守则、商场日常运营管理等。

A．开业后年内本项目的日常经营管理；

B．建立商业管理机构及运作；

C.建立租赁管理机制及运作；

D.建立服务管理机制及运作；

E.管理费用收费标准的制定；

F.制定商场管理守则、商户守则；

G.各层管理人员的培训与督导；

H.商场的促销策略；

I.总体经营策略及现代商业管理模式；

J.商场的品牌建立与宣传推广策划；

K.试营业、开业模式及庆典活动方案。

L.项目经营预算与经营成果分析。

第三条乙方的项目服务团队

3.1乙方项目团队项目负责人为：

　。

3.2项目人员：

乙方根据项目进展时间节点及工作计划，安排项目策划、规划设计、招商与销售人员及公司支持人员为项目工作。

第四条服务期限

4.1项目商业策划及商业建筑概念规划阶段

自乙方收到甲方支付的项目规划服务费首付款之日起五个工作日内，乙方将开始进行本项目市场调研、分析报告、商业定位规划及商业建筑概念规划工作。

并在六十个工作日内完成《商业定位规划报告》及《商业建筑概念规划报告》。

甲方应在三个工作日内对乙方的《商业定位规划报告》及《商业空间概念规划报告》签署书面确认意见，超过三个工作日视同确认。

4.2销售、招商阶段

4.2.1甲方委托乙方为本项目的独家销售、招商代理；在第一阶段工作完成后根据项目进展启动本阶段服务。

乙方将为本项目的销售、招商提供整体筹备工作规划，完成《整体销售策略》、《招商实施策略》并负责落实各项筹备工作的实施及销售、招商工作。

4.2.2本阶段服务期限将在项目定位报告确定的基础上由甲乙双方另行商定并以书面形式予以确认。

4.2.3甲方承诺，本项目产权销售面积不低于本项目总面积的50%，销售面积以甲方签字的房源表为准。

甲方各类型物业销控及内部认购的总体比例不超过总销售面积的5%，超过5%部分乙方按销售意向书金额计提佣金。

4.2.4甲方提供装修好的销售现场、项目总规划沙盘及相关办公设备。

项目的宣传推广费用（包括户外、车身广告、电台、电视广告、印制宣传材料、售楼书、直邮、公关促销活动、人脉推广等）本着“节约为本，有效推广”的原则，甲、乙双方根据时间需要共同制定阶段性宣传推广计划，费用控制在总销售额的3%以内，由甲方负责直接支付给相关单位。

4.2.5甲方若根据本项目建设工程施工进度情况要求乙方延长或缩短服务期限，须经乙方同意。

甲方应为乙方全面启动销售、招商工作提供必须的条件，包括但不限于取得项目销售许可、提供销售场地、建设工程的建筑外立面、内装工程、各项基础配套已基本完备，如因甲方不能提供前述条件，或因工程建设、内外装修、设备设施到位、周边环境改造、道路施工、资金拨付、工作审批等问题导致本项目进度延迟，则本阶段服务期限自动顺延。

4.3开业筹备和经营托管阶段

4.3.1乙方将为甲方提供整体经营管理技术服务。

服务期限自本项目正式开业之日起至营业满年止。

本项目实际开业日期由双方另行商定。

4.3.2甲方应为本项目开业经营提供必须的条件，除需满足规定的条件外，本项目周边市政改造工程、环境治理应完毕。

如因甲方不能提供前述条件导致本项目开业延迟，则由此引起的一切法律和经济责任由甲方承担。

第五条服务费用及支付方式

5.1收费模式：

服务费用按照项目总体策划设计中首次提报、设计调整及最终提报及招商销售阶段和项目筹备开业三个阶段收取。

本费用指一切涉及到项目商业整体规划、定位、商业建筑概念规划设计方案、招商销售和筹备开业的总体费用。

5.2取费标准：

5.2.1：

规划定位阶段：

项目总体规划设计定位服务费人民币：

元整（RMB：

元）；根据阶段服务取费原则，在甲乙双方签订意向书3日内甲方需支付总服务费的%作为首付款，即人民币：

元整（RMB：

元）；40个工作日后，乙方向甲方首次提报《商业定位规划报告》及《商业建筑概念规划报告》，甲方在提报后3日内向乙方支付总体服务费的%，即人民币：

元整（RMB：

元）；乙方根据首次提报甲方提出的意见修改报告及规划方案，并于20个工作日内完成并向甲方做最终提报，甲方在提报完成后3日内签署书面确认意见，并支付剩余的%的服务费，即人民币：

元整（RMB：

元）。

5.2．2招商销售阶段

5.2.2.1项目招商和销售阶段的基本服务费收取标准为：

每月元人民币（RMB：

元），具体支付标准为：

乙方项目管理团队在收到招商销售阶段服务费首付款元人民币（RMB：

元）后的五天内正式进驻项目地并开展工作；乙方管理团队工作每满30天甲方即支付下一期服务费，以此类推，直至项目开业为止。

5.2.3销售佣金

5.2.3.1乙方为甲方提供独家代理销售服务，按照本项目的实际销售额收取，具体为：

住宅销售佣金=销售单价×销售面积×%

商业销售佣金=销售单价×销售面积×%

5.2.3.2甲、乙双方结算依据：

购房人签订购房意向书并交付房款后，甲方按实际收到的购房款为乙方结算佣金。

购房人分期付款的，购房人向甲方交纳全部房款视为完成代理销售；购房人按揭付款的，以乙方收齐按揭相关资料并递交银行，经银行审核批复完成视为完成代理销售。

乙方完成每单代理销售业务须经甲方负责人签字确认，以作完成销售任务凭证。

5.2.3.3乙方销售佣金结算日为次月3号，甲方在收到乙方结算表三个工作日内核对并支付乙方上月应提佣金，佣金比例按全额计提。

如甲方收到结算表距次月3号不足三个工作日，则结算日顺延。

5.2.3.4购房人签订购房意向书后退房的情况，按以下方式处理：

A.因甲方责任所致退房：

乙方计提本次销售佣金，所退房屋由乙方销售并另计提佣金；

B.因购房人责任所致退房：

乙方不计提佣金，收取的退房违约金甲、乙双方按5:

5比例分配，所退房屋仍由乙方销售并另计提佣金；

C.因乙方责任所致退房：

甲方有权扣除乙方的佣金及所发生的各种费用，所退房屋仍由乙方销售并另计提佣金。

5.2.3.5乙方将根据《整体销售策略》制定销售方案和销售计划，

甲方可根据乙方的销售计划按月考核乙方的销售工作，若乙方未能按照销售计划完成当月销售任务的，则双方结算该月销售佣金时，甲方按照乙方当月销售佣金全额的%向乙方付款，扣除的%作为乙方未完成目标的保证金，如乙方完成本项目全部销售任务的%，甲方应及时支付结清余下的%的代理销售佣金，但因为甲方原因致使乙方未能完成目标，乙方不承担任何责任，甲方一次性将所有暂扣的%销售佣金3个工作日内支付给乙方。

5.2.4招商佣金

乙方负责为本项目进行招商工作，原则上分为租赁和联营两类形式，乙方按照实际招商成果予以取费：

A.租赁商户分为按年租赁和经营期权两类，对应的租金订价、期权年限及免租期政策等由乙方提供，以甲方确认为准。

B.按年租赁商户的签约租赁期限不应低于一年，招商佣金的取费标准按照实际签约的每户商户个月租金计算。

经营期权商户招商佣金的取费标准按照该商户经营期权全部意向书年限的租金总额的%计算。

C.乙方招商佣金结算日为次月3号，甲方应于租赁商户签约以及租金到达甲方帐户的当月底进行统一核算，并于结算日向乙方支付上月招商佣金。

D.联营商户的招商佣金取费标准暂定为按照该类商户每月实际销售额的%计算。

鉴于该类商户应于本项目开业后开始经营销售，故乙方的招商佣金即为经营托管阶段的运营服务管理费，按5.3.2条款的约定执行。

E.若对同一商户采取了部分租赁部分联营的混合形式，则甲方分别按租赁和联营两种结算方式与乙方结算招商佣金。

F.乙方将根据《招商实施策略》制定招商方案和招商计划，甲方可根据乙方的招商计划按月考核乙方的招商工作，若乙方未能按照招商计划完成招商任务的，则双方结算该月招商佣金时，甲方按照乙方当月招商佣金全额的%向乙方付款，扣除的%作为乙方未完成目标的保证金，如乙方完成本项目全部招商任务的%，甲方应及时支付结清余下的%的代理招商佣金，但因为甲方原因致使乙方未能完成目标，乙方不承担任何责任，甲方一次性将所有暂扣的%招商佣金3个工作日内支付给乙方。

5.3开业筹备和经营托管阶段

5.3.1经营托管期内乙方将指派专职项目组负责本项目的日常运营管理工作，并收取运营服务管理费。

5.3.2经营托管期内，联营商户暂定为按照该类商户每月实际销售额的%收取运营服务管理费；租赁商户（包括普通租赁和经营期权）的租赁期限届满并续签租赁协议的以及新招租的商户，按照实际签约的每户商户个月租金收取运营服务管理费。

5.3.3甲方应于每月3日前进行统一核算，并向乙方支付上月的运营服务管理费。

5.3.4甲方向乙方支付本意向书约定的佣金/管理费，收到款项的乙方应向甲方出具相应的正式发票。

5.4甲方承担本项目开支

5.4.1前述各阶段佣金/管理费为甲方向乙方支付的本意向书项下服务费，不包括本项目开支。

甲方承担本项目商业建筑设计、报批、施工、装修等一切建设费用，并承担本项目因业务需要而发生的全部开支及费用，包括但不限于代理销售、招商出差往来及目的地市内交通费、住宿费、餐费、通讯费（不包括手机费用）、客户考察的交通食宿费、业务宴请费、其他杂费及本项目招商、广告、宣传品制作及其他各项筹备、运营等事项的费用。

上述发生的项目费用预算计划经甲方总经理签字确认方生效，否则，乙方承担所造成的损失。

5.4.2乙方应根据工作需要，每月25日之前制定下月的销售、招商或广告等活动所需的费用预算计划，提交甲方审批，审批时间不超过3个工作日。

经甲方确认的各项预算，甲方应按时、足额拨付资金，以确保本项目的顺利开展，否则一切后果由甲方承担。

遇特殊情况需产生预算外开支时，由乙方提呈书面申请/说明，经甲方审核批准后，甲方拨付资金。

5.5

乙方应对其指定的下列账户信息真实性、安全性、准确性负责。

收款人：

开户行：

账号：

如乙方的上述账户信息发生变更，应当于发生变更之日起3日内及时书面通知甲方。

第六条双方的权利和义务

6.1甲方权利和义务

6.1.1甲方指定作为本协议的甲方代表，负责本项目工作的对接。

乙方应当与甲方以及该代表进行密切的联系，加强沟通。

6.1.2甲方代表以及甲方其他有关工作人员负责组织相关会议，对乙方提供之每月销售、招商报表及推广方案进行交流、讨论与确认；对乙方提供之相关返租方案进行审核。

6.1.3如乙方团队的组成人员未能达到本项目的相关职务要求时，经乙方同意甲方有权要求乙方对相应人员进行调整。

6.1.4甲方有权要求乙方的团队人员在本项目经营期间不得参与本地区第二家商业管理工作。

6.1.5甲方有权要求乙方按本意向书的规定提供商业管理技术服务及履行相关各项义务，并对乙方所提供的服务进行监督和考核。

6.1.6甲方有权自行负责选派财务专业管理人员，全权负责本项目的财务管理工作。

6.1.7甲方负责按本意向书规定向乙方提供与本项目服务事项有关的文件、信息等必要资料，履行项目协助义务。

6.1.8甲方负责审定本项目的各项方案以及相关的工作计划、投资预算、费用预算等，并应按期拨付相应的款项，以确保本项目商业策划、招商、筹备开业及经营管理的顺畅实施。

未经甲方书面审批同意前，乙方不得擅自执行项目方案/计划。

同时甲方保证，对乙方提交审核的各项工作方案/计划等应在乙方需求的时间周期内作出书面回复意见，否则因此导致延误工作的责任由甲方承担。

6.1.9甲方应保证本项目硬件建筑状况、各项设备设施、水、电、空调等相关供应均达到符合本项目招商、开业及经营的需求，并确保商业人流、车流、商品装卸等的进出及相应场地不受其他因素影响。

甲方应依法取得本项目经营的合法资格，并负责处理工商、税务、金融、技监、质检、卫生、消防、公安、城管等有关部门的相关工作。

甲方承诺按本意向书的约定按时足额向乙方支付相应的佣金/服务费及其他款项。

甲方应为乙方提供工作必要的办公条件，包含办公场地、办公设备、商务用车一部、通讯设备（只提供固定电话机）、网络、办公用品等。

甲方可根据乙方每月工作报告评估原定的项目方案/计划，若无法达到原定目标，甲方有权对项目方案/计划提出修正；乙方亦可根据项目招商及筹备的实际需求对原有方案/计划进行必要、适当的调整向甲方说明并取得书面同意。

甲方承诺，乙方为甲方提供咨询服务所形成的智力成果的使用只限于本项目使用，未经乙方书面同意，不得将其用于其它目的，尤其是不得使之用于与乙方经营、从事同类业务的有竞争关系的其他单位，或者甲方自己开业经营、从事同类业务。

甲方应为本项目配备必须的设施设备，招募本项目服务人员，相关费用由甲方自行承担。

甲方承诺，在双方合作期间及甲、乙双方协议终止后两年内，不得诱使乙方工作人员跳槽到甲方任职工作，或者与甲方建立劳务关系、雇佣关系，或者做出其他损害乙方利益的行为。

由于乙方原因，影响本意向书无法正常履行，给甲方造成经济损失，甲方有权要求乙方给予赔偿。

6.2乙方权利和义务

6.2.1乙方的项目负责人负责本案策划招商、销售的对接，服务期间，甲方就本案策划招商、销售的相关事宜的临时调整及意见应第一时间通知乙方代表，以便乙方及时调整工作方向。

6.2.2乙方应根据甲方的要求，在本意向书规定的期限内完成销售、招商目标，同时也可以根据实际情况进行调整，但调整方案必须经甲方书面同意。

6.2.3乙方应通观全局,对于本案可预见的和不可预见的问题，及时给甲方提供预警性提示及解决方案，以保证招商工作的顺利进行。

6.2.4乙方应与甲方密切配合执行推广方案；同时乙方亦应积极参与甲方或甲方与其他合作单位的会议,并就本项目提出有益的建议。

6.2.5乙方对本项目进行专业化管理，享有全程策划运营管理的权限，具体内容包括：

A、本项目招商作业的执行；

B、本项目商业氛围的设计调整；

C、本项目实际运作时的经营管理；

D、本项目部门调整及人员的招募、任用、管理及解聘；

E、本项目的营销策划工作；

F、内部管理制度及业务流程的改造等；

6.2.6乙方负责制定并组织实施有效的营销策略及措施，确保本项目良好运营且达到双方制定的经营目标。

6.2.7乙方有权要求甲方遵守本意向书及其附件之规定，按时足额支付乙方应获得的佣金/服务费。

6.2.8乙方拥有本项目经营管理的执行权、人事决定权及财务事务的知情权。

6.2.9乙方享有根据《商业定位规划报告》、《商业建筑概念规划报告》、《整体销售策略》、《招商实施策略》、《总体经营管理方案》等规定的对本项目的组织执行权、工作执行权，同时接受甲方的监督和检查。

乙方必须按原定的项目方案/计划完成工作任务，项目方案/计划每月以工作报告形式上报甲方，并经甲方确认。

乙方每月应将销售进度情况、招商进度情况和商场开业筹备情况以书面形式报告给甲方。

乙方承诺按照双方共同确认的销售底价、租金指标及相关招商费用标准进行销售和招商，不擅自更改。

如遇特殊情况，乙方应取得甲方的书面同意。

乙方在保守本项目相关商业机密的前提下，对项目策划成果有署名宣传的权利，对项目智力成果有使用、推广的权利。

乙方应负责为本项目服务人员进行商业运营实务培训并实现受训人员达标上岗。

乙方对本项目的人事选用、评核、调整等拥有决策权，甲方有人事事务建议权。

6.2.13在本意向书约定的服务期内，乙方组建的管理团队成员应专心工作，乙方将视项目开展的实际需求变更指派人员，除国家规定的法定节假日外，乙方人员每两个月休假8天，但该休假应不影响正常的工作。

乙方或为乙方工作的人员造成自身及第三人损害的，由乙方承担相应责任，与甲方无关。

6.2.15由于甲方与第三方产生纠纷，影响本意向书无法正常履行，给乙方造成经济损失，乙方有权要求甲方给予赔偿。

第七条保密条款

7.1甲、乙双方互相保证及承诺，非经对方书面同意，双方及双方的工作人员在项目中不得向任何第三方透露本项目的任何内容和执行情况，包括但不限于双方洽谈的任何情况及签署的任何文件，以及服务费用、意向书、附件、补充协议、备忘录、工作方案、计划、报告等所包含的一切信息。

7.2在法律、法规有强制性要求的情况下，或者提供给为该方提供专项服务的人员，如律师、注册会计师，双方可不受上述保密义务的约束。

第八条意向书的变更和终止

发生以下情形，可变更或终止本意向书：

8.1甲、乙双方协商一致决定变更或终止意向书的；

8.2甲、乙双方其中一方严重违反约定，致使意向书目的不能实现的，守约方有权解除意向书，但应提前30日书面通知违约方。

8.3甲方不按照本意向书第五条的约定履行付款义务的，乙方有权按照本意向书第9.1条款的约定选择终止意向书。

8.4当乙方为本项目整体招商（包括招租和联营）达到规划招商面积的50%（按商铺面积计算），则甲方不得以任何理由单方面终止或解除本意向书。

第九条违约条款

9.1甲方未按意向书规定支付服务费，经乙方书面催告后3个工作日内不支付的，乙方有权取消或者中止提供商业管理服务；经书面催告后5个工作日仍不支付的，乙方有权选择要求甲方按日支付相当于逾期付款金额每日百分之三的逾期付款违约金并且继续履行意向书，或者选择单方解除意向书并且追究甲方相应法律责任。

9.2若甲方单方面提前终止本意向书的，则甲方应向乙方支付意向书全部的服务费。

第十条不可抗力

由于地震、台风、水灾、战争、当地政府政策发生重大调整以及其他不可抗力因素，致使直接影响本意向书履行或不能按约定条件履行本意向书时，遇有上述不可抗力的一方应立即以书面形式通知对方，并应在5天内提供不可抗力详情及意向书不能履行、部分不能履行或迟延履行理由之有效证明文件，由双方根据其对履行意向书的影响程度，协商决定是否解除意向书，或者部分免除履行意向书的责任，或者延期履行意向书。

第十一条适用法律和争议的解决

11.1本意向书之订立、效力、解释、履行、执行、修改、终止及争议解决均适用中华人民共和国法律。

11.2因履行本意向书发生争议，由争议双方友好协商解决，协商不成的，可向乙方所在地的人民法院提起诉讼。

11.3在争议解决期间，除争议事项外，双方应继续履行本意向书所规定的其它各项条款。

第十二条意向书生效和文本

12.1本意向书一式四份，甲方二份，乙方二份，每份均具有同等效力。

意向书附件是本意向书不可分割的部分并与本意向书具有同等法律效力。

12.2本意向书自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章之日起生效。

12.3本意向书有效期自本意向书生效之日起，至本意向书约定的服务期间及意向书约定的事项全部履行完毕之日止。

第十三条其他事项

13.1为便于配合，提高效率，双方约定：

凡需要双方共同确认的重大决策、重大事项、急需解决的工作事项，以《工作签呈》方式交流意见，审定议案，执行落实。

13.2本意向书落款处所示地址、电话、传真、电邮为对方向已方送达通知文书的法定地址、电话、传真、电邮；一方若有变更，应于变更后2日内以书面方式通知对方。

13.3本意向书仅限于本项目的相关商业定位规划，若甲方委托乙方