邯郸市物业管理办法.docx
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邯郸市物业管理办法
邯郸市人民政府令第148号
《邯郸市物业管理办法》已经2014年10月15日邯郸市人民政府第25次常务会议审议通过，现予公布，自2015年2月1日起施行。
代市长：
王会勇
2014年12月5日
邯郸市物业管理办法2014
第一章总则
第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内物业管理活动适用本办法。
第三条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，并负责丛台区、邯山区、复兴区、邯郸县住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的收缴、使用、管理工作。
县（市、区）人民政府住房和城乡建设或房产行政主管部门（以下简称县级房产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和维修资金的收缴、管理工作。
财政、价格、规划、建设、公用事业、城管执法、人防、公安、民政、工商、卫生、环境保护等部门在各自职责范围内,对物业管理活动进行监督管理。
第四条县级人民政府应当做好辖区内物业管理与社区建设的相关工作,及时协调解决物业管理工作中出现的重大问题。
街道办事处、乡镇人民政府（以下简称街道办事处）是物业管理属地监管主体。
主要负责对物业服务企业服务情况进行监督考核和业绩评定；在辖区物业管理主管部门的指导、协调、配合下调解物业管理纠纷；组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举、换届工作；监督业主大会和业主委员会依法履行职责。
社区居民委员会协助街道办事处对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会和业主委员会会议。
第五条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护物业管理市场秩序和公平竞争，督促物业服务行业及从业人员依法诚信经营，促进行业健康发展。
第二章业主、业主大会及业主委员会
第六条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。
未成立业主大会的，在发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者决定其他事项时，由物业所在地街道办事处指导、协助业主共同决定有关事项。
第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法按省有关规定执行。
第八条物业管理区域内，已交付使用的物业业主入住率达到50%以上且已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上时，建设单位应当按照物业所在地街道办事处的要求，按规定及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
筹备首次业主大会会议所需的经费由全体业主共同承担。
第九条符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到书面申请后30日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表7至11人单数组成。
筹备组中业主代表由街道办事处或社区居民委员会推荐产生。
其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告5日以上。
业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。
第十一条筹备组自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会，并在首次业主大会会议召开之日15日前，将有关事项在物业管理区域内公告。
业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十二条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十三条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）工作经费的筹措、管理和使用；（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第（六）、（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十四条业主拒付物业服务费，不缴存维修资金或者有其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第十五条单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第十六条业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第十七条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人以上单数组成。
具体人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约；（四）无欠交物业服务费、维修资金等损害业主共同权益的行为；
（五）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（六）具有一定的组织能力；（七）具备必要的工作时间。
第十八条业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任、执行秘书。
第十九条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处备案：
（一）由筹备组组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主委员会委员名单及基本情况。
街道办事处应当在7日内将备案材料抄送物业所在地县级房产行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。
前款第
（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。
第二十条业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并向街道办事处报送印章印样。
第二十一条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处。
第二十二条业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物
在街道办事处监督下，向新一届业主委员会移交。
第二十三条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第二十四条业主大会或者业主委员会依法做出的决定对业主具有约束力。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二十五条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会可以决定终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十六条业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处可以责令业主委员会限期召开业主大会会议，逾期仍不召开的，由物业所在地的社区居民委员会指导和监督，并及时组织召开：
（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的；
（三）业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的。
第二十七条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第二十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会职责。
第二十九条物业管理区域内，可以
召开物业管理联席会议。
物业管理联席会议由街道办事处负责召集，由县级房产行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第三章前期物业管理
第三十条住宅物业或多产权非住宅物业的建设单位应当通过招标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于３个或者住宅规模不足3万平方米的，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十一条建设单位在办理房屋预（销）售许可证时，应当向房产行政主管部门提供前期物业服务招标或议标备案文件、前期物业服务合同和临时管理规约等资料。
建设单位在销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的内容作为商品房买卖合同的要约部分，并在销售场所公示。
物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第三十二条临时管理规约对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十三条新建物业的建设单位应当依法在物业管理区域内配置必要的客服接待、档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等物业服务用房。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在物业项目中心区域或者出入口附近。
物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划，合理布局物业管理配套设施。
按照不低于开发建设住宅总建筑面积0.25%的比例配置物业服务用房；住宅总建筑面积在2万平方米以下的物业服务用房不低于60平方米。
物业服务用房由物业服务企业和业主委员会使用，产权归全体业主所有，不得买卖、抵押或者改作他用。
第三十四条规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置等是否符合规划设计指标。
第三十五条市、县级人民政府房产
行政主管部门应当
参与物业项目的联合审查和联合验收。
第四章物业服务企业
第三十六条从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，并且依法取得物业服务企业资质证书。
从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。
外市物业服务企业进入本市从事物业服务经营活动的，应当持物业服务企业资质证书、工商行政管理部门核发的分支机构营业执照等有关合法有效证件,向市房产行政主管部门备案。
第三十七条物业服务企业应当接受市房产行政主管部门的资质检查和核定。
拒不接受资质检查和核定的，不得继续从事物业服务业务。
第三十八条物业服务企业享有下列权利：
（一）按照物业服务合同进行相应服务管理；
（二）按照物业服务合同收取服务费用；
（三）对装饰装修活动进行监督；
（四）及时制止损害物业共用部位、共用设施设备和场地的行为；
（五）法律、法规、规章和物业服务合同约定享有的其他权利。
第三十九条物业服务企业应当履行下列义务：
（一）按照物业服务合同约定提供物业服务；
（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和维修资金使用情况，并进行公示；
（三）公示物业服务合同约定的收费项目和服务标准；
（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营的收益和支出情况；
（五）制定使用维修资金的年度计划；
（六）协助街道办事处和社区居民委员会做好社区建设的相关工作；
（七）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他义务。
第四十条物业服务企业应当加强物业管理区域的巡查管理，发现违反治安、消防、环保、物业装饰装修等方面的法律、法规、规章规定的行为，应当及时制止，并向相关行政管理部门报告。
相关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为者依法处理。
物业服务企业应当协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。
发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
第五章物业管理服务
第四十一条业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务标准、收费标准、双方的权利义务、维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地县级房产行政主管部门备案。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十二条物业服务企业承接物业时，应当与建设单位或业主委员会按规定办理承接查验手续。
物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地县级房产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验过程和结果可以公证。
第四十三条承接查验应包含下列内容：
（一）物业共用部位、共用设备、共用设施。
1.共用部位：
一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
2.共用设备：
一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
3.共用设施：
一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
（二）相关资料。
在首次业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与前期物业服务企业办理承接查验手续时，应当移交下列资料：
1.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；
2.竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，消防验收等竣工验收资料；
3.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5.业主名册及相对应的专有部分面积明细；
6.物业管理所必需的其他资料。
办理承接查验手续时，除移交上述规定的内容外，还包括预收的物业服务费用、预代收的水、电费，利用共用部位、共用设施设备经营所得收益及属于业主的其他财物等。
建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
第四十四条承接查验的所有资料
归全体业主所有，并委托业主委员会管理和使用。
首届业主委员会成立后，业主委员会依法选聘的物业服务企业向业主委员会办理物业服务管理资料的借用手续。
物业服务合同终止时，物业服务企业应将物业服务用房和相关资料交还业主委员会。
第四十五条物业项目承接查验时，交接双方应列明详细交接清单，其内容包括：
资料及共用部位、设施、设备的名称、数量、完好程度、交接单位、交接时间、交接地点和经办人等。
并按下列程序分别进行：
（一）在首次业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位在物业项目交付使用15日前，按下列程序向前期物业服务企业办理承接查验手续：
1.建设单位于现场查验20日前，书面通知受托的前期物业服务企业办理承接查验手续，并提交有关资料。
2.物业服务企业应按接管条件对提交的资料在7日内审核完毕。
符合要求的，约定验收时间及有关事项。
3.物业服务企业应会同建设单位对物业共用部位、共用设施、设备等进行查验。
4.查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决。
5.经查验符合要求的，建设单位应与前期物业服务企业签订承接查验协议，并在签订协议后10日内办理有关交接手续。
（二）前期物业服务企业在业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效后10日内，应按如下程序，向业主委员会及其选聘的物业服务企业办理承接查验手续：
1.业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效后3日内，业主委员会应书面通知前期物业服务企业办理交接手续，前期物业服务企业应在7日内提供有关资料。
2.业主委员会及其选聘的物业服务企业应按接管条件，对提供的资料在7日内审核完毕。
符合要求的，约定现场查验时间及有关事项。
3.业主委员会及其选聘的物业服务企业会同前期物业服务企业，对物业的共用部位、共用设施、设备等进行检验。
4.查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决。
5.经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续。
6.有关承接查验结果应在物业管理区域内向全体业主公布。
（三）分期建设的项目，可以按本办法分期接管验收。
第四十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由业主与物业服务企业按照价格行政主管部门会同房产行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。
第四十七条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
建设单位具备交付使用条件，并通过符合法律规定的方式通知买受人收房的，买受人逾期不办理接房手续所产生的物业服务费用由买受人承担。
因建设单位房屋质量问题造成买受人在规定的收房时限内不能办理接房手续的，所产生的物业服务费用由建设单位承担。
第四十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、生活垃圾清运等单位应当收费到户。
物业服务企业接受委托代收有关费用的，不能向业主收取手续费等额外费用。
第四十九条物业管理区域内的公用照明、水系景观等设施的日常维护、管理由物业服务企业负责，所产生的费用由全体业主共同承担。
第五十条物业服务企业退出物业服务项目时，应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失的原则进行。
业主、业主大会应当从保持物业服务的连续性和长远利益出发，依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，保证物业管理区域业主的正常工作、生活环境和秩序，积极维护社会稳定。
第五十一条物业服务企业退出物业服务项目时应做好下列工作：
（一）在退出之日90日前,以书面形式告知业主委员会、社区居民委员会和街道办事处，同时在物业管理区域内公告，并报送县级房产行政主管部门。
（二）在退出之日起10日内，按照本办法第四十四条规定的内容向业主委员会或街道办事处、社区居民委员会办理移交事宜。
（三）拟退出服务的物业服务企业，在正式退出前应当继续按照物业服务合同约定做好物业服务，业主应当按时足额交纳物业服务费至合同终止之日。
第五十二条业主委员会自接到物业服务企业书面告知退出之日起15日内，应当组织召开业主大会，重新选聘物业服务企业。
街道办事处接到书面告知10日内，组织物业服务企业和业主就有关问题的解决进行协商，同时制定应对方案。
第五十三条业主、使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追究业主、使用人的法律责任。
但物业服务企业不得以业主、使用人未缴纳物业服务费等费用为由，拒绝退出物业服务项目。
第五十四条未成立业主委员会或
未完成物业服务企业选聘的，暂由街道办事处和社区居委会组织相关专业服务企业做好环境卫生、垃圾清运、绿化养护、秩序维护等日常工作，发生的费用由全体业主共同承担。
第五十五条业主大会解聘物业服务企业或物业服务企业被注（吊）销资质证书的，业主委员会应做好选聘新的物业服务企业的工作。
物业服务企业资质审批部门应及时告知县级房产行政主管部门。
第六章物业的使用和维护
第五十六条业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第五十七条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十八条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十九条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
供水、供电、供气部门以楼内分户计费表为界，负责界限以外（含计费表）的管线及设备的维修、养护。
采用城镇集中供热的，其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修、养护。
采用自备锅炉供热、中央空调供热、地热供热等其他方式供热的，由供热单位负责相关管线及设施、设备的维修、养护。
上述单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
市、县人民政府应制定相关政策，组织协调专业经营单位进行分户改造，改造后将分户计量装置和入户端口以外的产权无偿移交给专业经营单位，由专业经营单位负责相关设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
第六十条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并按规定与物业服务企业签订装饰装修管理协议。
物业服务企业应将房屋装饰装修中
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