上半年云南省房地产估价师案例与分析商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题.docx

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上半年云南省房地产估价师案例与分析商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题

上半年云南省房地产估价师《案例与分析》：

商业房地产估价技术路线和难点解决考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某住宅社区附近新建了一座酿酒厂，由此引起该住宅社区房地产价值贬损属于__。

A．物质折旧

B．功能折旧

C．经济折旧

D．会计折旧

2、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积价格为元。

A：

1765

B：

C：

2069

D：

2400

E：

工业用地监测点评估价格

3、下列关于房地产市场特性表述中，说房地产市场具备是不对的。

A：

供应非同质性

B：

需求多样性

C：

竞争充分性

D：

交易复杂性

E：

借款合同

4、下列因素或办法也许会导致房地产价格上升是__。

A．提高开发贷款利率

B．减少开发贷款利率

C．通货膨胀率下降

D．减少房地产税费

5、下列关于气态污染物种类，表述不对的是。

A：

污染大气硫氧化物重要是二氧化硫、三氧化硫。

其中以二氧化硫数量最多，危害也最大

B：

污染大气氮氧化物重要是一氧化氮和二氧化氮

C：

二氧化碳在都市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量1／3，它大某些来自汽车尾气

D：

碳氢化合物是空气中一类重要污染物，涉及甲烷、乙烷、乙烯等

E：

执行层组织协调

6、临界点分析，是分析计算一种或各种风险因素变化而使房地产项目达到__极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目风险限度。

A．容许最低经济效益指标

B．最低收益率

C．最低净现值

D．利润为零时

7、从卖房角度看，成本法理论根据是。

A：

销售状况价值论

B：

市场供求价值论

C：

生产费用价值论

D：

经济耗费价值论

E：

工业用地监测点评估价格

8、记录意义上，它是指一种国家以当年价格（或不变价格）计算一年内用于生产各种生产要素所获得报酬总和，即工资、利息、租金和利润总和。

A：

国内生产总值

B：

国民生产总值

C：

国内生产净值

D：

国民收入

E：

执行层组织协调

9、建设用地使用权出让合同订立后，日内应支付所有地价款。

A：

60

B：

90

C：

100

D：

120

E：

房地产估价机构必要加盖公章

10、已知临街矩形地块甲总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

既有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。

运用四三二一法则，地块乙总地价为万元。

A：

65.4

B：

81.8

C：

87.2

D：

109.0

E：

工业用地监测点评估价格

11、国外研究表白，房地产经济寿命与其__有关。

A．建筑构造

B．所在区域

C．使用性质

D．使用过程

12、房地产开发项目动工日期，超过土地使用权出让合同商定满一年未动工开发，可以不征收土地闲置费，其因素是__。

A．发现地下文物

B．银行贷款未按期到账

C．有关建材供应缺货

D．更改建筑设计

13、下列关于房地产权属登记管理原则论述中，有误一项是__。

A．属地管理原则

B．房屋所有权与该房屋所占用土地使用权实行权利主体一致原则

C．房地产权利人只能到房屋所在地市（县）房地产管理部门办理产权登记

D．房屋所有权人和使用人为两个人

14、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值__%。

A．60

B．70

C．80

D．90

15、某在建工程，土地使用权年限为50年，自获得权证日起开工。

预测该项15建成后建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。

当前该项目已建设2年，预计至项目建成还需2.5年。

已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完毕时总价值为万元。

A：

3758.57

B：

3942.03

C：

3966.10

D：

4769.85

E：

工业用地监测点评估价格

16、某银行存款计息方式采用单利，假设其一年期存款年利率为2．25％，为吸引5年期储户，则其5年期年利率应不不大于。

A：

2．50％

B：

3．5％

C：

2．38％

D：

3．25%

E：

工业用地监测点评估价格

17、在技术水平不变条件下，若其她要素固定不变，而不断地增长某种可变要素投入，开始会使产量递增，当该可变要素增长到一定限度后，虽然总产量继续增长，但增长产量逐渐递减；继续增长可变要素投入，将使总产量减少，以上是对__定义。

A．边际收益递减规律

B．生产规律

C．生产要素市场价值规律

D．产投比规律

18、按照公司法规定，可以发行股票公司是__。

A．投资公司

B．股份有限公司

C．有限公司

D．股份公司

19、__使用土地，是土地使用制度改革核心内容。

A．有偿

B．有限期

C．有流动

D．有偿有限期

20、A开发公司征收某村50公顷基本农田外耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地土地补偿费最低额为__万元。

A．260

B．300

C．360

D．600

21、基准地价是都市中均质区域内土地。

A：

最低价格

B：

最高价格

C：

平均价格

D：

成交价格

E：

工业用地监测点评估价格

22、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。

A：

B：

C：

D：

∞

E：

工业用地监测点评估价格

23、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间供应量为。

A：

存量+新开发量+其她种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其她种类房地产量一拆毁量

B：

存量+新开发量+该类房地产与其她种类房地产之间转换总量+拆毁量

C：

存量+新开发量+空置房量一拆毁量

D：

存量+新增竣工量一拆毁量

E：

工业用地监测点评估价格

24、在固定总价合同中，为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设__条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某比例时，开发商开始予以补偿。

A．按日计价

B．重大增价

C．延期增价

D．涨价增价

25、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。

如果甲地块使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理正常价格应为__万元。

A．40

B．48

C．50

D．60

二、多项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选每个选项得0.5分）

1、下列关于成本理论关系式，对的是。

A：

经济成本=会计成本（显成本）+隐成本

B：

经济成本=会计成本（显成本）-隐成本

C：

经济利润=销售收入-会计成本-隐成本

D：

经济利润=销售收入+会计成本-隐成本

E：

经济利润=销售收入+会计成本+隐成本

2、影响房地产市场发展__因素，是指老式观念及消费心理、福利、人口数量等内容。

A．家庭

B．社会

C．文化

D．政策

3、不计算所有建筑面积是。

A：

相邻建筑物是有顶盖无围护构造架空走廊

B：

建筑物外无围护构造，有顶盖走廊、挑廊、檐廊、阳台等

C：

建筑物內技术层和检修通道（无论其层高如何）

D：

屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等

E：

建筑物內变形缝

4、房地产估价机构不良行为也作为该机构不良行为记入其信用档案。

A：

法定代表人或者执行合伙人

B：

全体股东或全体合伙人

C：

全体注册房地产估价师

D：

全体董事

E：

执行层组织协调

5、收益性房地产价值高低重要取决于。

A：

已经获得净收益大小

B：

将来获得净收益风险

C：

将来获得净收益大小

D：

当前总收益大小

E：

将来获得净收益期限长短

6、下列属于影响需求价格弹性因素是。

A：

产品成本状况

B：

商品代替品数目和可代替限度

C：

消费者对某种商品需求限度以及商品在消费者家庭预算中所占比例

D：

商品自身用途多样性

E：

商品自身用途单一性

7、对房地产开发公司来说，下列房地产开发工作内容中，属于前期工作是。

A：

土地储备

B：

销售方案细化

C：

建设项目质量控制

D：

申领《建设用地规划允许证》

E：

借款合同

8、房地产中介服务收费分为三类。

A：

房地产征询收费

B：

房地产估价收费

C：

房地产经纪收费

D：

房屋买卖收费

E：

房屋交易收费

9、依照拍卖方式不同可将减价拍卖分为。

A：

人工式拍卖

B：

电子式拍卖

C：

无声拍卖

D：

有声拍卖

E：

现场拍卖

10、在影响供应其她因素不变条件下，供应量在同一条供应曲线上随商品自身价格变化而发生同方向变化称为__。

A．供应量变化

B．影响供应量因素变化

C．供应变化

D．影响供应因素变化

11、物业管理公司在拟定写字楼租金时，普通要考虑重要因素有。

A：

可出租或可使用面积

B：

出租方商业信誉

C：

基本租金与市场租金

D：

出租单元面积规划和室內装修

E：

物业管理公司经营业绩

12、下列关于房地产面积测算普通规定表述，对的是。

A：

房地产面积测算均指水平投影面积测算

B：

各类面积测算，必要独立测算五次，其较差应在规定限差以内，取中数作为最后成果

C：

边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1

D：

量距应使用经鉴定合格卷尺或其她能达到相应精度仪器或工具

E：

楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间垂直距离

13、房地产市场构造涉及如下构造__。

A．供求构造

B．投资构造

C．产品构造

D．产业构造

E．利润构造

14、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模仿法表述中，错误是．（试题）

A：

解析法对随机钞票流进行概率分布预计，得到净效益概率分布

B：

蒙特卡洛模仿法用数学办法在计算机上模仿实际概率过程，然后加以记录解决

C：

解析法建立在运用德尔菲法进行风险辨识与预计基本之上

D：

蒙特卡洛模仿法重要用于解决不多于2～3个随机变量风险问题，而解析法可以分析更各种随机变量风险问题

E：

借款合同

15、给水工作任务是供应建筑物内不同类型用水，满足其对（）等方面规定。

A．水量、水质

B．生活、生产

C．水压、水温

D．消防

16、物业服务收费计费方式涉及__。

A．按物业面积

B．包干制

C．按物业价值比例

D．酬金制

E．薪金制

17、房地产实物普通是指房地产中看得见、摸得着某些，详细涉及有形实体、该实体质量以及（）。

A．相应配套基本设施

B．土地形状

C．组合完毕功能

D．立体空间

18、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12．0％，如果通货膨胀率为5．5％，银行贷款年利率为6．5％，存款年利率为3．0％，则该项目投资实际收益率是。

A：

5．16％

B：

6．16％

C：

6．5％

D：

8．74％

E：

借款合同

19、对于普通商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应不不大于__。

A．1.3

B．1.5

C．1.2

D．2.0

20、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，批准规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元：

A．1250

B．1750

C．2050

D．2150

21、物业管理公司在拟定写字楼租金时，普通考虑重要因素有。

A：

可出租或可使用面积

B：

出租方商业信誉

C：

基本租金与市场租金

D：

出租单元面积规划和室内装修

E：

物业管理公司经营业绩

22、某商铺购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在内按年等额偿还，年利率为7%，预测该商铺第1年税后净钞票流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年投资回报率为。

（试题）

A：

5.00%

B：

7.50%

C：

18.36%

D：

28.85%

E：

借款合同

23、选用可比实例时，应符合规定涉及__等。

A．可比实例与估价对象所处地区必要相似

B．可比实例交易类型与估价目吻合

C．可比实例规模与估价对象规模相称

D．可比实例成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E．可比实例大类用途与估价对象大类用途相似

24、下列关于商品房销售代理，表述对的是。

A：

房地产销售代理是指房地产开发公司或其她房地产拥有者将物业销售业务委托专门房地产中介服务机构代为销售一种经营方式

B：

实行销售代理必要订立委托合同

C：

房地产开发公司应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同

D：

受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外其她费用

E：

房地产销售人员必要通过专业培训获得相应资格，才干从事商品房销售业务

25、不属于房地产价格外部影响因素是。

A：

人口因素

B：

权益因素

C：

经济因素

D：

区位因素

E：

社会因素