高速铁路火车站商业物业的开发与经营.docx
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高速铁路火车站商业物业的开发与经营
高速铁路火车站商业物业的开发与经营
前言
2005年杨宝民带领人员系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业,从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心,我们深感高起点开发我国高速铁路站点物业的重要性迫切性。
我们不仅要充分利用高速铁路火车站点的商业物业,而且要充分利用并规划好周边8公里土地的商业价值,完善高速铁路经过城市的商业布局,充分发挥高速铁路的连带作用。
本文以长沙高速铁路站点物业及周边8公里区域作为研究案例,运用区域经济学和商业经济的知识,重点阐述商业定位和周边城市规划与商业规划的新思路;运用总部经济理论,探讨在长沙依托新火车站建设我国中部区域CBD的可行性。
对即将兴建的京沪高速铁路等21个站点,我们重点分析区域经济特色和重点站点的商业规划特色,介绍如何借鉴发达国家经验,利用高速铁路兴建机会,顺利实现商业布局的转型和城市经营的升级换代,充分发挥高速铁路对经济与社会和谐发展的火车头作用。
一、 高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响
1.武汉—广州高速铁路对长沙区域经济的影响
2.京沪高速铁路对济南区域经济的影响
二、 高速铁路铁路站点商业项目的定位方法
1.城市中心商业定位方法----购物中心与商业街区结合 以零售商业为主
2.城市边缘商业定位方法-----购物长廊为主可以在相邻区域考虑批发市场功能
三、 日本高速铁路站点商业项目的典型案例—京都火车站
四、 武广高速铁路长沙新火车站商业广场的项目
五、 长沙城市生态CBD的策划思路
一、 高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响
1.武汉—广州高速铁路对长沙区域经济的影响
打开地图，我们就能看到，京沪铁路的两端是中国最大的两个经济区域———环渤海经济区和长三角经济区。
“这种关系就像一个哑铃，环渤海、长三角是哑铃的头，京沪铁路是中间的杆。
”长三角是一个已经发展成熟的经济区，现在需要的是向外辐射其产业升级，而环渤海是一个正在建设的新经济区域，正需要承接这种辐射。
但现在这个哑铃的杆显然是太细了。
怎么办？
？
图2京沪高速铁路关键数据示意图
京沪铁路堪称中国最繁忙的铁路，沿线居住着全国1/4以上的人口，还有济南、蚌埠、徐州这样的交通重镇。
京沪铁路只占全国铁路营运线的2%，却承担了全国铁路客运量和货物周转量的10.2%和7.2%，运输密度是全国铁路平均运输密度的4倍。
京沪高速铁路拉近了南京和上海之间的距离,今后南京到上海购物消费人群将会增加,同时上海到南京旅游人群也将相应增加。
无锡的的城市商业与物流地位加强,无锡区域经济发展增加了拉动力。
京沪高速铁路对上海经济发展影响最大,上海市闵行区华漕镇的房地产价格开始上升,相关商业地产和住宅地产项目开发量加大。
二、 高速铁路铁路站点商业项目的定位方法
1. 城市中心商业定位方法
日本京都火车站和中国大连火车站都属于城市中心项目,商业一般以零售业态为主。
大连胜利广场位于大连火车站南侧,所在地区是大连商业中心,高层建筑较多,建筑密度较大,交通比较拥挤。
原来并无广场,在开发后形成一个广场,面积2.7万平方米,广场下兴建了目前全国最大的地下综合体,有商业餐饮娱乐停车等多种功能,建筑面积12万平方米,地面上还有2座各1万平方米的塔楼。
顶部的下沉广场除了作为主要出入口以外,同时作为露天表演舞台,吸引许多大连市民前来休闲购物。
图3大连胜利广场
开发成功经验:
充分利用城市中心地下通道优势,有效引导人流进入大型地下商业购物中心,突出青春时尚等业态,多种业态有效组合。
香港开发商特别注重长远经营,成为全国最成功的地下购物中心。
2.城市边缘商业定位方法
上海虹桥交通枢纽位于闵行区华漕镇,属于上海郊区。
上海市政府正式发布《上海市综合客运交通枢纽布局规划》，其中称，规划中的虹桥综合交通枢纽是包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，近27平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站。
在主体建筑内的地下设置两个城市地铁车站，引入5条通往上海市区各个方向的地铁线;在主体建筑的东西两侧分别设有交通广场，分别设置长途高速巴士、城市公交车站和出租汽车场地，区域内还配置了足够的社会车辆停车场。
另外，在枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了3条贯通整个建筑东西向的大通道，并布置商业、餐饮等设施。
图4上海虹桥交通枢纽总平面图
图5上海虹桥交通枢纽规划效果图
我们认为上海虹桥商业区规划要重点考虑如下问题:
第一办公、商业、餐饮、酒店建筑面积应该有合理的比例,根据市场研究结果设定相关比例。
由于酒店占有非常重要地位我们建议以经济型连锁酒店为主,同时设置四星级酒店和五星级酒店各一家,其中四星级酒店客房数目可以根据市场调查结果设定。
第二建议在商业布局与业态设计中充分考虑引进外国百货和本地特产经营有经验的商场,在建筑形态上要考虑购物中心与商业街区结合,其中商业街区要占有重要位置。
在项目航站楼的商业布局需要,建议采用国际上流行的长廊布局,中间设置自动扶梯,把出口和商场入口巧妙结合,整个购物流线比较通畅。
图6韩国仁川国际机场航站楼商业布局
深圳新摩尔公司服务上海虹桥交通枢纽商业和国内其它高速铁路站点商业物业的优势:
第一新摩尔公司拥有地铁、轨道交通、高速铁路、机场商业物业管理专家,成功服务过青岛国际机场、上海松江大学城轨道交通综合体项目,熟悉特种商业物业的特点,积累了挖掘商业价值的实战经验,能够为客户挖掘巨大商业价值。
第二新摩尔拥有国际化视野 系统考察了美国华盛顿、汉城、香港国际机场商业布局与商业经营。
第三新摩尔拥有广泛的招商网络,在酒店、商场、特色品牌招商方面具有丰富资源,招商网点遍布上海、北京、深圳、长沙等大城市。
深圳新摩尔公司在商业综合体价值挖掘方面形成了自己的专业方法:
1. 交通特点与商业物业通道结合,最大限度发挥不同交通方式的优点,有效提升商业物业的人流经过率。
2. 办公、酒店、公寓等可销售物业与商业物业比例合理,一般通过销售非商业物业或少量商铺就可以收回全部投资。
三、 日本高速铁路站点商业项目的典型案例—----京都火车站
京都火车站位于新干线上，是拥有1800万人口的京阪神（Keihanshin）地区（东京、大阪、神户）的客流中心。
京都每年有4000万游客，在上世纪80年代，京都车站已经非常局促，因此新车站的建设势在必行。
京都车站大厦设计竞标要点是在1990年1月发布的，竞标组委会为设计师规定了三大目标：
（1）更新公共交通系统；
（2）更好地接待旅客；
（3）焕发市区活力。
半年后原广司设计事务所提交的方案中标。
初步设计、扩大初步设计于1994年6月完成。
工程在1993年12月已部分开工，1995年3月全面开工，1997年7月竣工，同年9月1日，包括饭店、商业设施在内的全部设施开门营业。
为京都新车站的设计专门组织了国际竞标会，在日本这样的竞标其实是非常少的，整个设计工作持续了约6年半！
京都车站项目的重要性与艰巨性由此可见，这是京都重要的历史地位与现实需要所决定的。
图7日本京都火车站建筑空间
图8京都火车站购物中心
图9京都火车站步行街
京都火车站占地38076平方米，总建筑面积237689平方米，地下3层，地上饭店部分16层，百货商店部分12层，塔屋1层，高达60米。
它实际是一个综合建筑体，包括酒店、百货、购物中心（有古董店、咖啡馆和餐厅）、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场。
四、 武汉广州高速铁路长沙新火车站商业广场的项目
长沙新火车站商业广场是未来区域的中心,因此在业态规划上需要充分考虑批发商业与零售商业的可能性,考虑未来区域十年的发展,重点要考虑站点商业以零售为主,相邻地区以批发为主。
图10长沙新火车站建筑及广场效果图
在火车站商业定位的策划过程中,我们立足于长沙商业实际情况,同时借鉴德国慕尼黑和日本京都火车站等项目商业配置的经验,立足长远考虑业态方案与商业布局。
图11德国慕尼黑火车站内部商业空间
建筑策划意见
1.自然光能够照射到负二层,建议设立下沉广场,采取剧场式设置,中间设置表演舞台。
广场两侧上空设立玻璃屋顶,增加项目采光面积,雨水可以直接流出到广场上。
图12法国巴黎列阿莱广场下沉广场
拱廊概念的引进和合理布局很有时代氛围
（1）自然采光增加购物空间的通透性
（2）.采用此形式自然换气增加空气新鲜度,让顾客在商场停留更多时间,将购物拱廊作为创新形式引入,增加地下空间商业价值。
图13地下空间采用十字拱廊自然采光
根据项目实际情况建议设置十字拱廊,与地下管理用房结合,形成合理的景观,同时避开出入口。
2.采用购物中心大平面布局与地下购物长廊结合的商业布局形态。
主力商家需要大平面布局,地下购物长廊适合各类品牌进驻,购物长廊在高速铁路站点中具有重要作用,可以重点考虑购物和休闲形态,提高旅客的旅行质量。
图14日本阪神地下街区
商业设施建议
五、 长沙城市生态CBD的策划思路
长沙在规划芙蓉区CBD的同时,建议利用长沙新火车站周边8公里统一规划的机会,充分利用浏阳河磨盘洲风光,考虑以火车站3公里半径重点鼓励企业总部进驻,建立生态型总部基地和物流中心和商业中心,重点服务长株潭区域。
探讨在长沙发展我国中部区域CBD的可行性
鉴于武汉中部金融中心的地位与发展规划,长沙金融立足于服务湖南全省,金融相关总部鼓励在长沙新火车站生态CBD设立区域总部,积极吸收银行、保险、证券等机构入住,加快服务湖南企业上市工作。
图17长沙新火车站周边现场相片（杨宝民拍摄）
图18长沙新火车站规划模型（爱普斯顿方案）
发展现代金融、物流等第三产业,有利于加强湖南在我国中部地区的地位。
长沙新火车站周边8公里半径区域是长沙今后不可多得的土地资源,紧邻城市中心,关系长沙未来城市50年发展。
发展生态型CBD不仅要对土地功能进行规划,而且要策划在先,按照国际惯例,重视先期策划与咨询,邀请总部经济、商业经营、规划设计、火车站建设、城市建设多学科专家参与。
高起点选择CBD标杆—巴黎拉德方斯
图19巴黎新区拉德方斯CBD
拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。
于1958年建设开发，全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷公园区（以住宅区为主）90公顷。
规划建设写字楼250万平方米，共12万雇员使用，共容纳1200个公司。
截止到1992年，国家已投资160亿法郎。
目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。
建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。
优美的环境而后完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。
关于长沙新火车站土地商业规划,我们建议重点考虑生态CBD需要的购物中心、餐饮、休闲娱乐和文化设施。
在住宅与办公等物业比例关系中,要考虑适当面积的住宅比例,借鉴法国巴黎拉德芳斯的建设经验。
建议长沙新火车站CBD总体规划分步骤实施,具体建议如下:
1. 五星级酒店建设和连锁酒店建设同步规划,通过浏阳河滨江五星级酒店建设奠定生态CBD档次。
2. 规划10万平方米生态型购物中心,为项目周边5公里人群提供配套服务。
在周边中高档住宅建设具有一定规模后,建设购物中心和公寓、写字楼等综合体。
3. 滨江公园与高尚住宅区建设统筹考虑,先建设公园后建设高尚住宅区。
4. 文化设施建设超前考虑,由政府考虑建设大型博物馆和图书馆（突出金融和管理特点）等文化设施。
我们可以参考伦敦金融城等CBD规划的物业功能特点,预先考虑超高速光纤网络等通讯设施,发展总部经济所需要的第三产业人才,论证依托长沙火车站周边区域建设我国中部CBD的可能性和可操作性,奠定长沙火车站周边区域高起点发展基础,宁缺勿滥,避免低起点短期卖地回笼资金的造成未来发展的巨大损失。
图20长沙新火车站规划区用地布局图
建议长沙市政府成立火车站生态CBD开发和管理的专门机构,慎重研究高速铁路给长沙带来的发展机遇,充分考虑长沙火车站8公里半径区域的定位和功能配置,让土地价值最大化,高起点引进投资机构和招商,提高进入门栏,鼓励高品质住宅,商业中心,总部大楼开发建设,在建设速度上宁可放慢,提高开发质量。
通过湖南省招商机构统筹安排,鼓励大型公司在湖南长沙设立我国中部区域型总部。
我们不仅要重视硬件的建设,更要重视软环境的建设,利用国家将长株潭列入我国中部经济发展试验区的大好机会,在创业环境和经济发展软环境上加大创新力度,鼓励国外公司将长沙作为进入我国中部区域发展的中枢,建议长沙积极争取与铁道部合作,力争将长沙新火车站及其周边规划列为国家重点课题,成为高速铁路带动区域经济的示范。
发展高速铁路对于我国各级政府和职能部门都是个新鲜事物,但是从1978年邓小平同志参观日本新干线开始,高速铁路对中国人的心理震撼已经远远超越了铁路范畴,高速铁路更是一个国家经济发达程度的重要标志。
如果长沙新火车站及其周边8公里开发取得成功,在长沙建立我国中部CBD,那么未来五十年长沙区域经济发展就有了高速火车头,长沙湖南来至中部经济飞速发展指日可待！
武广高速铁路给长沙不仅带动交通的变革,更是高速铁路带动区域经济协调发展的一场变革。
参考文献
１. 李俊辰著,伦敦金融城—金融之都的腾飞,清华大学出版社,2007年8月
２. JulianRoss编著,铁道部第四勘察设计院一文,中国建筑工业出版社,2007年9月
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