东莞市住房建设规划.docx

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东莞市住房建设规划

东莞市住房建设规划

第一章总则

第一条规划背景和目的：

为落实近期国家的住房政策，加强对房地产业的宏观调控，满足东莞市广大人民群众的住房发展需求，调整住房结构和稳定住房价格，明确住房开发建设的控制标准，促进住宅产业康有序发展，制定本规划。

第二条规划依据：

本规划以《东莞市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《东莞市主城区近期建设规划（2005-2010）》为主要依据，按照国家和本市其它有关法律、法规和政策文件，结合东莞市实际，编制本规划。

第三条规划范围：

本次规划范围为东莞市主城区（包括中心城区、同沙水库生态区和松山湖科技产业园区）的范围，总面积319平方公里。

第四条规划期限：

本项目的规划期限与东莞市近期建设规划、东莞市“十一五”规划基本保持一致，为2006年度–2010年度。

第五条规划原则：

1政策导向原则。

以国家关于住房建设的政策条例为导向，结合东莞市住宅产业发展的实际情况，确定规划目标和实施策略。

2和谐公平原则。

促进城市资源的合理分配，兼顾各社会阶层的住房需求，实现城市发展与社会和谐的统一。

3综合效益原则。

规划注重社会效益、经济效益、环境效益的统一。

4可操作性原则。

尊重东莞的现状和特点，充分利用市场经济规律，注重加强本次规划对政府管理的指导作用，做到规划与市场、控制与开发相结合，促进住宅建设的良性发展。

第六条规划成果：

包括文本、图纸、说明书三部分。

文本和图纸共同使用，不可分割具有同等法律效力。

第七条本规划为东莞市住房建设法定指导性文件，凡在东莞市主城区范围内进行的各项住房建设活动，均须符合本规划；凡与住房建设相关的各项政策，应与本规划协调。

第二章住房发展目标

第八条住房现状：

东莞市主城区现状总人口120万人，其中户籍人口35.8万人，常住外来人口84.2万人。

现状住房总建筑面积2400万平方米，人均住房建筑面积20平方米。

第九条新增住房建设总量：

“十一五”期间主城区规划总人口规模为162万人，其中户籍人口48万人，常住外来人口114万人。

规划期末达到人均住房建筑面积25平方米的目标，同时考虑外来流动人口购房需求,需新增住房建设总量1800万平方米，其中旧城改造300万平方米，新建住房1500万平方米。

第十条居住用地规模：

新建居住用地12.9平方公里，其中新增居住用地11平方公里，旧城改造1.9平方公里；中小套型、中低价位的普通住房（含经济适用住房）用地面积为9平方公里，占新建居住总用地面积的70％，高档住房用地面积3.9平方公里，占新建居住总用地面积的30％。

第十一条政策性住房：

规划政策性住房解决5％的中低收入户籍人口家庭的居住困难。

1经济适用住房总建筑面积48万平方米，居住用地0.3平方公里，全部为旧城改造用地，解决4%中低收入户籍人口家庭的居住问题，即1.9万人6000户，户均建筑面积80平方米/户。

2廉租房总建筑面积为12万平方米，以利用旧房为主不用独立占地。

安置1%的“双困”户籍人口家庭，即0.48万人2000户，户均建筑面积60平方米/户。

3针对外来常住人口中居住困难的家庭，政府给予适度的政策优惠，鼓励社会共建公共租赁住房、员工村等予以安置。

第十二条一般商品房：

包括普通商品房和高档商品房。

1普通商品房（中小户型中低价位住房）总建筑面积为1200万平方米，占地8.7平方公里，居住42.6万人13.3万户，户均建筑面积90平方米/户。

2高档商品住房建筑面积为540万平方米，占地3.9平方公里，居住14.4万人4.5万户，户均建筑面积120平方米/户。

第三章居住用地规划

第十三条居住空间发展策略：

以成熟社区建设和城中村改造为重点，提升城市生活品质。

1通过公共投资的大型基础设施建设、土地供应和公共政策引导，促进新城区集中成片开发和成熟社区建设。

2以提升环境，完善功能，提高土地利用效率为目标，引导旧城成片改造，避免“沿街剥皮”和“见缝插针”的改造方式。

第十四条居住用地规划结构：

“十一五”期间东莞市主城区居住用地规划结构调整为“二带、二区、三片、多点”的模式。

1二带：

轻轨沿线居住带和东莞水道沿岸居住带，前者是落实近期规划的“一带”概念，后者打造东莞水道两岸的居住生活用地。

2二区：

即近期规划中提出的中央生活区和松山湖商务居住区。

3三片：

即胜和－亨美片、立新－火炼树片、水蛇涌片旧村改造的地区。

4多点：

包括近期规划中的“员工村”和开发条件业已成熟、存量土地比较集中的地区。

第十五条居住用地布局：

1分区布局：

本着“突出重点、照顾一般”的总体原则，本次规划的居住用地中，万江区为172公顷，莞城区为161公顷，东城区为300公顷，南城区为237公顷，松山湖科技园区为420公顷。

2经济适用住房：

共4处32公顷，其中万江区、莞城区、东城区、南城区各8公顷，均位于户籍人口中低收入阶层工作、居住密集的老城区，并靠近西部工业带和东部工业带，且交通便利、生活方便。

3廉租房：

廉租房政策包括发放租赁住房补贴、实物配租、租金核减、帮助修茸四种。

发放租赁住房补贴是主导方式，实物配租、租金核减和帮助修茸为辅助方式。

实物配租的廉租房来源应当以收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租房。

实物配租应面向孤、寡、病、残等特殊困难家庭及急需救助的家庭。

第四章住房建设控制

第十六条居住用地容量控制：

1遵循既有控制性详细规划：

控制性详细规划覆盖主城区的60%，具有严格的法定意义，且对本次的大部分地块已作出明确的指标控制，一般应予遵循，如要调整，应按规划的法定程序进行。

2、遵循圈层式密度分区指引：

通过对主城区现状建设、东莞市城市总体规划、主城区近期建设规划、松山湖总体规划、控制性详细规划等研究，建议居住用地容量控制遵循圈层理论：

①密度一区：

中心城区三环路以内区域，松山湖莞深高速以北地区，居住用地毛容积率为1.6-2.5。

②密度二区：

中心城区三环路至四环路之间的区域，住宅为多层、中高层和高层，居住用地毛容积率为1.4-2.0。

③密度三区：

中心城区四环路至五环路之间的区域，住宅以多层、中高层为主，高层为副，居住用地毛容积率为1.2-1.8。

④密度四区：

松山湖莞深高速以南地区，住宅以多层为主，低层、中高层为副，居住用地毛容积率为1.0-1.5。

3、遵守《东莞市城市规划管理技术规定》。

第十七条住房结构控制：

采用各行政区五年总量与年度平衡的做法来落实套型控制和居住用地用地结构控制，即万江区、莞城区、东城区、南城区、松山湖科技园各自进行平衡。

第十八条住房年度控制：

12006年度，供应住房用地3.0平方公里，其中普通商品房用地2.04平方公里，高档商品房用地0.9平方公里；经济适用房用地0.06平方公里。

住房总建筑面积420万平方米4.32万套，其中普通商品房283万平方米3.13万套，高档商品房126万平方米1.05万套；经济适用房9万平方米0.11万套，廉租房2万平方米0.03万套。

22007年度，供应住房用地3.37平方公里，其中普通商品房用地2.3平方公里，高档商品房用地1.01平方公里；经济适用房用地0.06平方公里。

住房总建筑面积470万平方米4.84万套，其中普通商品房318万平方米3.52万套，高档商品房141万平方米1.18万套；经济适用房9万平方米0.11万套，廉租房2万平方米0.03万套。

32008年度，供应住房用地2.7平方公里，其中普通商品房用地1.83平方公里，高档商品房用地0.81平方公里；经济适用房用地0.06平方公里。

住房总建筑面积375万平方米3.88万套，其中普通商品房249万平方米2.76万套，高档商品房113万平方米0.94万套；经济适用房10万平方米0.13万套，廉租房3万平方米0.05万套。

42009年度，供应住房用地2.1平方公里，其中普通商品房用地1.4平方公里，高档商品房用地0.63平方公里；经济适用房用地0.07平方公里。

住房总建筑面积300万平方米3.12万套，其中普通商品房197万平方米2.19万套，高档商品房90万平方米0.75万套；经济适用房10万平方米0.13万套，廉租房3万平方米0.05万套。

52010年度，供应住房用地1.73平方公里，其中普通商品房用地1.14平方公里，高档商品房用地0.52平方公里；经济适用房用地0.07平方公里。

住房总建筑面积235万平方米2.44万套，其中普通商品房153万平方米1.7万套，高档商品房70万平方米0.58万套；经济适用房10万平方米0.12万套，廉租房2万平方米0.04万套。

第十九条2006年度和2007年度住房建设控制:

12006年度规划居住用地300公顷，重点推进轻轨沿线居住带、中央生活区、万江中心区和松山湖商务居住区的建设。

万江区为50公顷（包括经济适用房3公顷），莞城区为45公顷（包括经济适用房3公顷），东城区为85公顷，南城区为65公顷，松山湖科技园为55公顷。

22007年度规划居住用地337公顷，部分在2006年度地块基础上滚动增加开发。

重点发展轻轨居住带、中央生活区、松山湖商务居住区，启动东莞水道沿岸居住带开发等。

万江区为50公顷，莞城区为75公顷，东城区为70公顷（包括经济适用房3公顷），南城区为75公顷（包括经济适用房3公顷），松山湖科技园为67公顷。

第五章实施策略

第二十条加强土地供应调控，严格土地管理。

1中心城区住房建设近期以消化存量土地为主。

严格控制房地产新增土地的供应量。

加强政府对地市场可控程度，坚持土地供应的集中统一管理，坚决制止集体土地的非法流转、多种途径改变土地使用性质的现象。

2严格土地管理力度，处置闲置土地。

根据造成土地闲置的不同原因，采取征收土地闲置税、延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。

第二十一条强化规划调控，改善房产结构比例。

1切实调整住房供应结构比例。

在规划期内，按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房。

严格限制低密度，大套型住房土地供应。

2妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。

2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求，区别规划用地性质、项目布局，因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。

第二十二条进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

根据房地产市场变化情况，并依据国家政策文件，东莞市主城区将充分利用税收、信贷、土地等相关政策来保证房地产市场健康平稳地发展，如调整住房转让环节营业税、严格房地产开发信贷条件、有区别地适度调整住房消费信贷政策等。

第二十三条加强和完善政策性住房建设和管理。

1政策性住房规划与建设。

政策性住房建设遵循政府组织、社会参与的原则，其建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，应严格按照《东莞市家庭住房保障办法》执行。

政策性住房原则由市、区两级政府共同组织建设。

2规范发展经济适用房。

在本市老城区以及基础配套设施齐全的地区建设适量经济适用房，以解决4%的城市户籍人口中的中、低收入家庭的居住困难；或结合拆迁安置、城中村改造、旧城区改造等进行经济适用房建设。

完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管。

3有计划开辟廉租房源。

促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，结合中心城区产业布局，重点在旧区和工业区附近建设开辟廉租房以解决我市1%的最低收入户籍家庭住房问题；可以通过旧村改造的方式建设少量廉租房，也可以将政府查处没收的违建住房转为廉租房；加强廉租房对本市最低收入户籍家庭的居住保障作用。

4鼓励社会共建公共租赁住房、员工村等针对常住外来人口中的居住困难家庭。

5积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。

引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

第二十四条积极稳妥的开展旧城区改造。

1加快城中村改造步伐。

市、区两级政府及相关部门应本着政府主导、市场化运作的原则，以空间形态改造为突破口，加快实施城中村改造。

结合实际需求和发展能力，做到成熟一个，改造一个，而对于局部成熟地区则鼓励采用一次性整体拆建的方式进行改造。

其它近期无法整体拆建的城中村，则进行综合整治以改善道路交通、市政配套设施和居住条件。

2积极完成近期改造计划。

规划期内，为实现住房发展规划目标，保证全市住房供应，应积极落实《东莞市近期建设规划》的相关规定，重点对水蛇涌村、亨美村、火炼树村进行改造建设，带动周边旧城区的城市更新，打通市政道路，增加绿地和公共空间，促进片区城市建设环境的改善。

3规范旧工业区的更新改造。

加强五环内退二进三的实施，通过功能置换逐步引导园区外工业用地集中进园，通过功能置换，挖掘公共服务用地供应的潜力，提升城区服务配套水平。

第二十五条加强市场监测与舆论引导，完善房地产市场制度。

1完善房地产统计和信息披露制度，建立房地产市场预警机制。

建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制。

2加强房地产市场引导。

建设主管部门要定期公布商品房开发投资、新开工量、施工量、竣工量和空置量等情况，定期发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向，引导开发公司开发适销对路的商品房，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。

第二十六条建立住房建设规划实施分级负责制，完善住房建设规划监督管理。

1加强政策的传递能力和与基层沟通的能力，增强政策的执行效率，强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。

2全面落实住房规划实施的相关责任单位，严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公众参与机制。

第六章附则

第二十七条本规划自批准之日起生效

第二十八条本规划由东莞市人民政府组织实施。

第二十九条本规划由东莞市人民政府城市规划行政主管部门负责解释。

附录

名词解释

1居住用地：

居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地，包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和绿地。

2住宅面积净密度：

每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。

3住宅建筑套密度：

每公顷住宅用地上拥有的住宅套数。

4住房套型控制：

套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积在新建住房建筑总面积中所占比重。

5住宅用地结构控制：

中小套型、中低价位普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应量占居住用地供应总量的比重。

6年度：

指本年的6月1日起到次年的5月31日止。