南京路中心区商业规划.docx
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南京路中心区商业规划
目录
第一章静安南京路发展态势分析
一、静安南京路简史和1980-90年代的崛起
二、上海城市格局演进与静安南京路的发展态势
1.商务办公楼宇
2.商业购物中心
3.宾馆酒店与会展中心
4.服务式公寓与历史住宅
三、静安南京路进一步发展的优势、潜力与存在问题
第二章静安南京路国际经验比较
一、全球经济一体化的新格局促成世界级城市的崛起
二、主要世界级城市中心区发展的比较研究
1.纽约
2.伦敦
3.巴黎
4.东京
三、主要世界级城市中心区发展研究的基本结论
第三章静安南京路发展目标与规划要点
一、规划背景
二、规划目标
三、总体布局与实施战略
1.建筑规模战略
2.功能及市场战略
3.布局及分区战略
4.交通及轨道交通战略
5.地下空间发展战略
6.街道景观与城市开放空间
7.灯光规划战略
8.文化环境营造与街区管理
第四章静安南京路空间布局规划
一、石门路地区--市中心的中心，未来的信息传媒区
二、梅泰恒地区--顶级的商务办公，最有号召力的品牌购物中心
三、展览中心地区--（市中心）唯一的会展酒店区，华丽的街道风景线
四、静安寺地区--再铸辉煌的文化旅游窗口和商业购物中心
五、协和城地区--十里南京路的最西端，主体化的休闲娱乐地
第一章静安南京路简况
静安南京路，即上海南京路（南京东路、南京西路）的静安段，东起成都北路，西至延安西路，长2930米，占整个南京路长的60％。
静安南京路地区是指南京路两侧的带状街区，北至北京西路～愚园路，南至威海路～延安路，东至成都路高架，西至镇宁路，面积1.8平方公里。
一静安南京路简史和1980～90年代的崛起
静安南京路始筑于1862年（清同治元年），迄今140周年，是中国第一条西式马路。
静安南京路140年的筑路史，是上海近现代城市演变的缩影，基本上可分为三个历史阶段：
闹中取静的十里洋场西区（1862-1949年）
1840年上海开埠，被辟为中国近代对外通商的五大口岸之一，在上海老城厢北侧，迅速形成了以外滩和南京东路为代表的早期租界区。
1862年，针对太平军逼近上海老城厢的境况，英租界上海跑马场股东会出资越出租界范围向西辟筑了从泥城浜（今西藏中路）到静安寺的跑马道以供运兵，取名BubbingWellRoad（英译涌泉路，以当时静安寺前的涌泉命名；华名称静安寺路），即为今南京西路前身。
1899年，静安寺以东地区被划入公共租界，静安南京路始成为“公共租界西区”的主干道。
1908年，英商铺设的有轨电车从静安寺到外滩通行，使得英美公共租界在南京东路和南京西路得以贯通，1945年，静安寺路改名为南京西路，十里洋场（十里南京路）成为一体。
筑路伊始的静安南京路最早得以兴建发展的是上海私人林园。
19世纪下半叶，沿线即先后兴建了申园、愚园、张园和爱俪园等14座著名的私人林园，申园更是开辟了上海私园之先河。
19世纪末，租界房地产开发热开始波及沿线，1900年沧州别墅、1906年英国汇丰银行大班住宅相继落成，有轨电车的通行更是吸引了众多洋人、买办、富商纷纷在道路两侧争购入地，建造自用花园住宅、开发新式里弄住宅，兴建近代公寓大楼。
随着人口日益涌入，特别是富裕阶层的聚集，沿路的娱乐、餐饮及商业服务设施也随之发展，如1914年最早放映有声电影的夏令匹克影戏院，1916年的中华书局，1917年的金鸿翔中国第一家时装商店等。
在1920～30年代上海近代发展的黄金时期，百乐门、大都会、美琪、平安、犹太总汇等一系列豪华戏场、影院、舞厅先后建立，南京西路俨然成为上海最为高档的生活区和闹中取静的“西区十里洋场”，与东区繁喧的商业区形成鲜明对比。
即使在二次世界大战上海“孤岛”这一特定的政治经济环境下，社会名流、富裕阶层的迁入避难和娱乐、餐饮和商业的继续涌入，也使静安南京路作为旧上海“十里洋场”的西半部也名扬海外，始终处于不断发展之中。
领世风之先的上海开放之窗（1950-1992年）
上海解放后，随着人民政权建立和通过没收官僚资本以及对私有经济的社会主义改造，静安南京路沿线很快成为上海重要政务办公区和对外接待中心。
如上海市政协、外办、侨办等均落址在沿线。
1955年，根据中苏两国政府间在北京、上海各建1座友好大厦的协定内容，上海中苏友好大厦在苏联专家的指导下，在原旧上海的地产大王哈同的爱俪园旧址上建成，这一50年代上海最大的建筑项目很快成为南京西路乃至整个上海新的标志性建筑，成为20世纪下半叶上海市党政军重大庆典活动、重大会议、重大宾客接待和外事活动接待、工业建设展览、中外国际交流展览的主要集会场所，对迄今静安南京路的发展性质都产生了深刻的影响，
1978年中国开始了改革开放的历程，出于全国宏观战略的考虑，上海虽未成为改革开放前沿城市，但涉外宾馆、写字楼的建设仍成为这一时期对外开放的主要变化，静安南京路又再次领世风之先，成为上海开放之窗。
如1979年开工、1983年落成的上海宾馆，刷新了原上海老租界区最高层标志性建筑国际饭店的高度；1985年开工、1988年开业的静安希尔顿酒店更成为上海首次利用外资建造和经营管理同时也是第一座五星级酒店；1986年动工、1990年开业的上海商城（ShanghaiCenter）则进一步集五星级宾馆、酒店公寓、商务办公、会议展览、小型剧场于一体，建筑量高达18.5万平方米，以满出租率和高租金成为当时上海外资写字楼的皇冠和中国80年代改革开放的标志性成就，有“南（上海）商城，北（北京）国贸”之称。
可以说，凭借优越的中心位置、高雅的环境品质，80年代以来静安南京路沿线就成为上海中心城区最为抢眼的国际化商务办公和宾馆接待区。
脱胎换骨的国际一流城区（1993年――迄今）
1992年的邓小平南巡讲话发表，极大地推动了中国改革开放进入新阶段，上海更是以浦东开发开放为契机，由原来的“后卫”转为“前锋”，成为国家宏观战略目标定位的“国际性经济、贸易和金融中心城市”，焕发出令世界瞠目的发展活力和成就。
静安区作为上海国际中心城市的中心城区，依托南巡讲话后上海土地使用制度上的改革和两级政府管理模式的建构，掀起了20世纪以来第二波发展高潮。
1992年下半年，在南巡讲话的鼓舞下，静安南京路的开发就进入了酝酿阶段，在10月召开的“静安南京路现代化国际研讨会”上，上海市委、市府领导提出“最近几年国内外资金将大量投向上海，是我们融资发展的大好时机”，“整个上海市中心改造当中，静安南京路是重头”。
1993年初，静安区委区政府拉开了“以静安南京路全面改造和综合开发为龙头，建设一流中心城区”的序幕，在1992年、1993年分别实施繁华南京路的20个中小型项目基础上，陆续推出了一系列外资批租综合开发改造项目。
至1997年东南亚金融危机发生前，南京西路沿线已开工和已批租的建设项目有58个，批准建造建筑总量为288万平方米，成为历史上最为鼎盛的大发展期。
世纪之交，随着金融危机的缓解以及梅陇镇广场、恒隆广场、嘉里中心、四季酒店等一批国际化商业、办公、酒店的建设开业，静安区委区府更是提出了“站高一步，看远一步，抢先一步”，着眼于将静安区放在上海建设国际大都市战略的国际一流中心城区的视野，开始调整、完善、充实静安南京路的发展思路，提出了“开放的静安南京路，高档的商业商务区”战略，着力推动尚未开工的第二批综合开发项目和积极争取洽谈第三批综合开发项目。
随着静安南京路未来东西五大功能板块的塑造，可以预计，静安南京路地区将能作为上海人民和上海政府在中心城区的杰作，跻身于国际大都市的中心城区之列。
二上海城市格局演进与静安南京路的发展态势
静安南京路，历经百年发展以及20世纪80、90年代的建设，现已成为聚集上海顶级办公楼、品牌购物广场、高档酒店、会展中心、服务式公寓的主要街区，成为上海城市格局中最重要的高级商务和商业区之一。
1．商务办公楼宇
静安南京路地区现有甲、乙级商用和专用办公楼宇36幢，办公总建筑面积93.2万平方米。
其中，甲级写字楼有8幢，建筑面积为46.8万平方米；乙级写字楼13幢，建筑面积为23.4万平方米，行业专用写字楼6幢，其他办公楼8幢，建筑面积分别为13.6万和8.7万平方米。
该地区内另有较分散的中小型办公建筑面积22.3万平方米，办公总面积约115.5万平方米。
就上海写字楼分布总体格局看，基本上可分为三大地区（浦西中央办公区、浦东陆家嘴金融贸易区和西部虹桥外贸办公区）和五大地带（浦西中央办公区又分为静安南京路、卢湾淮海路和黄浦延安路三个集中地带）。
2001年底，上海甲级写字楼有60幢，建筑面积281.4万平方米，按五大地带划分分别是：
陆家嘴15幢计90万平方米，虹桥10幢计50万平方米，静安9幢计49万平方米，卢湾11幢计40万平方米，黄浦8幢计35万平方米（其余有徐汇4幢，虹口1幢，闸北2幢），可见，就总量而言，以静安南京路居首的浦西中央办公区（28幢125万）仍对浦东陆家嘴金融贸易区（15幢90万）具有压倒地位。
就办公区最具发展风向标的写字楼市场看，五个商务地带目前租金状况呈双峰耸立，即陆家嘴以0.72美元/平方米/天和南京西路0.71美元/平方米/天（戴德梁行2002年二季度数据，下同），呈第三位的卢湾淮海路沿线为0.66美元/平方米/天；黄浦延安路和虹桥大约在0.54美元/平方米/天左右，显示出陆家嘴地区和南京西路地区作为上海顶级办公区的良好态势。
就入住比看，浦西中央办公区三个地带均高于浦东、虹桥地区，静安南京路和卢湾淮海路均在94%以上（该季南京路因新盘上市将入住率从96.5%拖至86.7%），陆家嘴地区入住比近年来迅速上升，已达82.6%，而虹桥地区入住比有所下降，徘徊在75%左右。
若就最相似的南京西路与淮海路相比，南京西路写字楼发展差异较大，以恒隆广场0.9美元至招商局广场的0.4美元，与淮海中路普遍的0.6～0.7美元形成鲜明对比。
就办公区最具隐含意义的客户结构分析，金融办公主要聚集在陆家嘴地区，在虹桥地区也有一定分布，在中央三区中极少（其中静安较高）；制造业公司办公比例最高的在虹桥地区，在陆家嘴最低，在中央三区居中（其中静安较低）；IT产业在中央三区最高（其中静安、卢湾均高），虹桥和陆家嘴明显较低，虹桥又略高于陆家嘴；专业服务业（律师、会计、咨询、广告等）在中央三区最高（其中静安最高），但陆家嘴已逐渐赶上，虹桥明显偏弱。
就此意义而言，浦西中央商务区客户群集中以IT产业和专业服务业为主，反映了该类客户对接近市场和出行方便的基本取向。
在中央三区中，静安又显得典型性最强。
此外，静安的自用办公楼群又具有明显的媒体信息特色（上海电视台、广电大厦，以及文新报业集团），提供了静安写字楼未来发展的又一依托因素。
依托静安南京路初具规模的写字楼格局，静安已成为上海跨国公司总部地区、银行金融机构、现代专业服务机构最为发达的地区之一。
目前静安南京路已集中了中外商务机构2000余家，拥有通用电气（GE）、摩托罗拉中国公司、马士基物流、百事投资等一大批跨国公司办公机构。
根据中国银行市中支行提供的世界500强客户的资料显示，目前市中支行共有500强客户56家，其中办公在静安南京路的有32家，特别是美、英、法等一批领事馆商务处的驻扎，更是吸引了众多英美客户入驻。
在银行和非银行金融机构方面，虽然外资银行的地区总部和分支机构受政策调控纷纷迁到浦东，但静安南京路地区金融服务功能仍很强大，全静安区范围共有银行分支机构和营业网点92个，国内外保险公司分支7家，证券公司营业部42户，其中相当一部分分布在南京路沿线。
此外，各类投资公司近年来在南京路办公区发展较快，目前已有154户，注册资本达到31.2亿元，如中产纪投资、大鹏资产管理、汇银投资等。
同时，静安也是目前上海现代服务业最为发达的地区之一，特别是广告业、会展业、会计师事务所、律师事务所、公证业以及其他各种信息咨询机构，为中央商务区的发展奠定了良好的格局。
据不完全统计，2001年纳税在静安区的现代服务企业有1485户，上缴税收3.8亿元，年增51.8%，上交区级税收占区级财政收入的25%。
全区执业律师事务所54家，在全市各中心区名列前茅，包括海问、中商等著名事务所，另有16家外国律师事务所开设办事处，占全市1/3。
各类会计师事务所已发展到23家，包括毕马威、沪港等著名事务所，广告机构全区在上海20强占有5家，包括奥美、智威汤逊、麦肯光明、元太等。
表1-1静安南京路地区写字楼总量一览表（平方米）
甲级
乙级
其他
物业名称
建筑面积
物业名称
建筑面积
物业名称
建筑面积
上海商城
29000
轻工机械大厦
11700
美丽园大厦
16700
嘉里中心
45000
中华企业大厦
19400
静安大厦
14000
中欣大厦
66750
华侨大厦
24400
胶州大厦
13000
南证大厦
70500
环球世界大厦
27300
市规划院大楼
18000
中信泰富广场
73000
阿波罗大厦
6300
机电科研大楼
12600
恒隆广场
94500
东海广场3#
10800
名城广场
6500
招商局广场
56200
国立大厦
32000
九安广场
12200
梅隆镇广场
33000
国旅大厦
17200
民主党派大楼
9600
小计
锦江向阳大厦
9500
广电大厦
48000
中创静安商厦
15000
新时代商厦
9700
五五五商厦
16300
新华电影院
7700
英伦商业大厦
10200
北泰大楼
7200
小计
上海电信大楼
21500
上海电视台
25800
小计
2．商业购物中心
经过十年脱胎换骨的商业开发，目前静安南京路的商业建筑面积比1992年增长了5倍，并基本形成了大型高档商业广场、中型专业商厦、专卖店和街铺群的三大层次的商业格局，商业建筑面积总量达到31.5万平方米。
在大型商业广场方面，梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场“金三角”的确立，不但结束了静安南京路没有一万平米以上商场的历史，更是一举成为全上海最具规模的高档品牌购物中心区，建筑面积合计为15.5万平方米。
在中型商厦方面，静安南京路拥有中创电脑商厦、向阳儿童商厦、鸿翔百货、摩士达商厦、九百商厦、九百家居、雷允上药城等一批专业特色明显的商厦。
在专卖店和街铺群方面，以中安名品为代表的现代街铺和亨达利、红星等传统老字号街铺相得益彰，加上吴江路步行街和陕西北路等支马路散铺的进一步延伸，发展势头已超越中型商厦。
表1-2静安南京路地区大型购物中心一览表（平方米）
购物中心名称
地址
商场面积
业态
梅龙镇广场
南京西路1038号
64600
购物中心、伊势丹百货
中信泰富
南京西路1168号
28330
购物中心
恒隆广场
南京西路1266号
51700
购物中心
九百城市广场（在建）
南京西路869号
90500
购物中心、sogo百货
合计
（其中未计入在建项目）
上海商业中心发展的基本格局为“四街四城”：
四条商业街为南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路，四个商业城为为徐家汇商业城、浦东新上海商业城、豫园商城、新客站商业城。
从目前最具竞争性的市中心区商业看，主要集中在南京东路、南京西路、淮海中路和徐家汇商业城“三街一城”。
根据戴德梁行的调查，目前“三街一城”内共有大中型购物中心40家，建筑面积约84万平方米，其中徐家汇有9家约30万平方米，淮海中路有16家约22万平方米，南京东路有11家约16万平米，静安南京路仅有4家约16万平米（该项统计加入鸿翔百货），店数仅占1/10，面积也不到1/5。
但若加上今年底即将开业的建筑面积近8万平米的九百城市广场，静安南京路商业在大型购物中心面积份额将有望上升到1/4。
除了作为主力业态的大中型购物中心外，目前“三街一城”内还有大型专业店32家（南京东路12家，徐家汇9家，淮海中路6家，静安南京路5家），专业店466家（淮海中路130家，徐家汇117家，南京东路114家，静安南京路105家），品牌专卖店（沿街）165家（静安南京路58家，淮海中路56，南京东路28家，徐家汇23家）。
表1-3市中心“三街一城”商业数量规模分析（个）
静安南京路
南京东路
淮海中路
徐家汇
合计
购物中心（含百货店）
4
11
16
9
40
大型专业店
5
12
6
9
32
专业店
105
114
130
117
466
品牌专业店（沿街）
58
28
56
23
165
静安南京路是上海商业布局中最为高档的商业购物中心区。
依托居中的地理位置、高档的商场环境，以梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场集聚形成的静安南京路中段已形成上海高档化、品牌化和规模化购物中心，并形成了外籍人士、上海高级管理人士和公司白领、江浙富豪三个不同的客户群。
在三大商场周围，同时也依托发展了一批专业店和品牌专卖店群，据统计，目前静安南京路有商业品牌800个左右，其中一半以上是国际品牌；而进入上海的著名品牌在静安南京路上开设专卖店、专柜的达80%以上，其中世界顶级品牌更有95%以上在静安南京路开设了专卖店、旗舰店，仅泰兴路至陕西路的南京路段，就集中了国际品牌近400种，而国际顶级品牌有100种之多，众多国际品牌云集使静安南京路成为本市最具规模的国际化高档消费区。
在对境外品牌入驻上海意向的调查中发现，境外品牌入住首选静安南京路，可见静安南京路在高档商业功能上已显示出强大的吸引力和市场认知程度。
在作为商业街其余构成的专业店方面，静安南京路对比其他商业街也具有明显的特点。
在餐饮、服饰、钟表、眼镜、食品、美发、影楼、药房、休闲娱乐、通讯器材、音像书店、珠宝工艺品等各种专业店发育上，静安南京路美发、食品、药房、钟表眼镜等专业店比例较高，通讯器材、影楼、音像书店等专业店方面持平，而在休闲娱乐、餐饮、非品牌服饰、珠宝工艺品等专业店明显低于平均水平，基本反映了静安南京路商业早期商业街的特点和在时尚消费、娱乐餐饮方面的弱项。
在街铺的出租率方面，静安南京路作为市中心的商业旺铺地段，始终保持在100%水平，是众多商家竞相争夺的目标，但供应总量在“三街一城”中仅高于南京东路，而低于淮海中路和徐家汇（四街总长南京西路2800米，南京东路2400米，淮海中路2300米，徐家汇6条马路3600米）。
在街铺租金上，根据戴德梁行的调查，静安南京路为13200元/使用面积平方米/年，明显低于淮海中路（17000）、南京东路（16800）甚至徐家汇（14300）地区，反映出静安南京路除梅、泰、恒广场周边旺铺外整体尚低的商业街铺人气。
另据调查，静安南京路梅、泰、恒三大商厦形成的“金三角”更是本市最高档品牌商品集聚的中心。
表1-4各类专业店一览表（家）
淮海路
（卢湾区）
徐家汇
（徐汇区）
南京路
（黄浦区）
南京路
（静安区）
平均
餐饮
42
43
21
29
38
服饰（非品牌专卖）
24
14
22
14
18.5
金融机构
10
11
11
12
11
钟表眼镜
9
5
10
10
8.5
食品
7
6
8
9
7.5
美发美容化妆品
3
2
2
5
3
药房
3
2
3
4
3
休闲娱乐
11
5
6
3
6.25
影楼
11
2
2
3
4.5
计算机通讯器材
2
7
0
3
3
音像书店
2
3
4
2
2.75
金银珠宝、工艺品
4
5
9
2
5
其他
2
12
16
9
9.75
总计
130
117
114
105
116.5
3．宾馆酒店与会展中心
静安南京路地区是全市星级宾馆尤其是五星级宾馆最为集中的地区之一。
现拥有二星级以上宾馆共13家，总客房数为5203间。
其中，拥有波特曼丽思卡而顿酒店、静安希尔顿酒店、锦沧文华大酒店、四季酒店等4家五星级酒店，静安宾馆、上海国际贵都大酒店等2家四星级酒店，上海宾馆、美丽园大酒店等4家三星级酒店，百乐门大酒店等3家二星级酒店。
（全区另有三星宾馆2家，二星宾馆4家，客房总数550间）。
上海酒店宾馆的发展始于80年代末，此前上海旅馆数量少，管理落后。
随着上海宾馆酒店事业体制的改革，外资的涌入和管理水平的国际化促使宾馆酒店行业在90年代前中期获得了迅速发展。
但90年代中后期中国政府加强宏观调控和1997年爆发的亚洲金融危机给商务及旅游业带来了极大的冲击。
1999年四、五星酒店入住率下滑到历史低点的57％。
世纪之交，中国加入WTO和国际国内旅游业的复苏，上海高星级酒店市场状况大大好转。
上海2001年接待的境外旅游者首次突破200万人次，达204.3万人次，增幅12.6％。
接待国内旅游者8250万人次，增幅5.2％。
全年旅游产业增加值273亿元，增幅14.2％，旅游外汇收入18亿美元，增幅12.1％。
截止2002年一季度，上海共有四、五星级酒店47家，其中五星级酒店19家（含新开业4家），客房数为8924间，四星级酒店28家,客房数为10304间。
分布上主要形成中心区（含静安－卢湾亚区、黄浦－虹口亚区、徐汇－长宁亚区）、浦东（含陆家嘴亚区、九六广场亚区）、西郊（含虹桥亚区、西郊亚区）等三个宾馆集中地带。
其中，静安－卢湾亚区拥有七个五星级酒店和两个四星级酒店（静安分别占4个和2个），是上海最主体的宾馆酒店区。
就五星级酒店的运营情况看，上海的五星级酒店大多由国际酒店管理集团经营，如美国万豪集团、凯悦集团、喜来登集团、希尔顿集团、加拿大四季集团、英国洲际集团、香港富豪集团、香格里拉集团等，仅有五家酒店由业主自己或国内管理集团管理。
从经营情况看，国际酒店管理集团打理的酒店，其全年平均房价一般在120～150美元左右，而国内酒店如和平、新锦江的平均房价通常在100美元以下。
在浦西各区域中，则以静安区的五星级酒店的房价最高。
另外，从出租率看，静安的酒店入住率也为全市最高，保持在75.8%。
因此综合各项指标而言，目前静安五星级酒店的总体经营状况在全市处于领先位置，这与其优秀的管理模式、充足的客户来源及强大的品牌效应有一定联系，同时也得益于其多年发展成型的商务环境、便捷的交通配套及完善的商业基础设施。
据统计，全市1/4的外国商务客和游客入住在静安南京路地区，由于五星级宾馆的客户80%的境外客人，且主要为商务客源，占70%-～80%，这又为相关商务商业及服务业的发展提供了广大的空间。
但随着浦东、黄浦一批新的高标准五星级酒店的建竣以及国际大酒店管理集团的普遍加入，静安酒店发展的领先优势有可能有所缩小。
表1-5静安南京路地区星级宾馆一览表
酒店名称
地址
星级
客房数
波特曼丽嘉酒店
南京西路1376号
5
568
静安希尔顿饭店
华山路250号
5
720
锦沧文华大酒店
南京西路1225号
5
510
四季酒店
威海路500号
准5
443
静安宾馆
华山路370号
4
227
国际贵都大饭店
延安西路65号
4
509
上海宾馆
乌鲁木齐北路505号
3
832
美丽园大酒店
延安西路396号
3
356
明东大酒店
北京西路1477号
3
104
延安饭店
延安中路1111号
3
400
京泰大酒店
泰兴路240号
准2
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