凤凰山项目市调简报.docx
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凤凰山项目市调简报
凤凰山项目市场调查简报
目录
一、区域规划
二、区域项目情况
三、地块现状
四、分析总结
一、区域规划
2010年3月17日，成都金牛区规划的“凤凰新城”重要组成部分——绿地世纪城宣布正式破土开工，这标志着成都又一座北部新城——凤凰新城启动打造，预计未来10年内总占地15000多亩北部凤凰新城，将容纳超过5万户居民。
其中，除绿地世纪城等高档住宅及商务综合体外，还包括文化博览区、水生态休闲区、拓展运动娱乐区、生态林地景观区、运动公园区等5个区域的凤凰山公园。
即将于今年12月底竣工的凤凰山公园将是成都中心城区里唯一一处山水新区，附近有两个山头和东风渠、凤凰河二水环绕。
建成后的凤凰山公园将成为北部新城内最大的城市核心公园、市区内森林覆盖率最大的生态公园、市区内最大的生态湿地公园、市区内湿地类型最为丰富的生态公园、设施最为完善的城市公园、市区内野生动植物种类最为丰富的森林公园、四川境内蜀文化特色最为鲜明的主题公园、市区内最大的市民健身休闲公园。
凤凰山片区还将建成连接川陕路和北新大道的25米宽东西走向的凤凰大道，25米宽南北走向跨越三环路的中央大道，20米宽的小区连接道路等路网体系，有效地将三环路、川陕路、北新大道、新成彭路等城市主干道连接起来，形成便利的交通路网。
二、区域项目情况
1、在售项目
凤凰山1号
经济指标：
项目名称
凤凰山1号
项目位置
新都大丰（凤凰山森林公园北麓）
车位比
1:
1
开盘时间
2010/4
开发商
四川藏鑫置业有限公司
销售进度
2010年4月一期推出418套，目前仅剩一套；二期将于4月推出
产品类型
18F，2梯6户
户型面积（㎡）
40-180
销售价格
一期一批次4400元/㎡
一期二批次5200元/㎡
二期6100元/㎡（预计）
容积率
2.9
绿地率
30%
总户数
1250
占地面积（㎡）
46667
总建筑面积（㎡）
137446
剩余可售套数
833
分析：
1、建筑为现代风格，设计水平普通，整体品质感不强。
2、70亩的占地仅有18层建筑7栋，建筑密度仅为18%。
3、所有户型均无赠送空间，90㎡以下户型占比70%，户型设计紧凑，尺度合理。
76和86㎡的套二为畅销户型。
中小户型采用了大进深（2.8-3米）阳台的做法。
4、项目整体的形象包装较具品质感，推广上充分利用了政府区域规划的宣传。
2、在建项目
尚林花园
经济指标：
项目名称
尚林花园
项目位置
新都成都市新都区大丰街道大天路999号
车位比
1:
1
开盘时间
预计2011年4月
开发商
四川鑫圣房地产开发有限公司
销售进度
产品类型
17+1F
户型面积（㎡）
68-143
销售价格
5300元/㎡（预计）
容积率
2.9
绿地率
30%
总户数
1272
占地面积（㎡）
38616
总建筑面积（㎡）
145544
剩余可售套数
1272
分析：
1、建筑风格为简欧，品质感不高，应为一中端楼盘。
2、全部为17+1电梯，所有户型均有赠送空间。
赠送面积的方式为：
奇偶数阳台对错、生活阳台标为花池、卧室标为阳台。
3、项目整体的形象档次不高，在推广上同样在着力宣传片区规划。
3、规划中的项目
保利罗兰香谷1100亩（售楼部已在建）
中海集团800亩（土地整理阶段）
绿地集团300亩（其中100亩为红星美凯龙）
区域项目汇总表
项目名称
开盘时间
产品类型
项目地址
户型面积（㎡）
容积率
绿化率
占地面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
总套数（套）
已推出（套）
已售（套）
开盘均价（元/㎡）
目前售价（元/㎡）
最高单价（元/㎡）
畅销面积（㎡）
开发商
凤凰山1号
20010/4/1
塔楼高层
新都大丰（凤凰山森林公园北麓）
40-180
2.90
30.00%
46667
137446
1250
418
417
4400
5800
6000
70-90
四川藏鑫置业有限公司
尚林花园
2011/4/1（预计）
塔楼高层
新都成都市新都区大丰街道大天路999号
68-143
2.90
30.00%
38616
145544
1272
5300
四川鑫圣房地产开发有限公司
保利罗兰香谷
新都大丰（凤凰山1号对面）
预计容积3.0
732600
2197800
保利集团
中海地产
新都大丰（保利旁）
预计容积3.0
523800
1571400
中海地产
绿地
三环路凤凰立交旁
预计容积3.0
199800
599400
绿地集团
总建筑面积
4651590㎡（预计）
分析：
1、目前该片区的商品房开发水平一般，在售及在建项目都属于中端项目，随着保利、绿地、中海等品牌开发商的进入，凤凰山片区将进入品牌开发
时代，竞争将非常激烈，对开发商的实力及技术水平要求很高。
2、凤凰山片区的房价也从去年年初的4400元/㎡涨到了现在的5300-5800元/㎡，凤凰山1号二期的预计开盘价将达到6100元/㎡，未来几年内
可售总面积达到460万平米
三、项目地块现状
地块属凤凰山片区。
目前到达项目经由北新大道至大丰路口，右转进入大天路大约三分钟即可到达（路口挂有荣德山庄指示牌）。
目前凤凰山片区新建商品住宅均价约5300~5800元/㎡。
项目净用地面积约80亩，位于四川省成都市凤凰新城片区，荣德山庄旁（见下图）
已建成的农贸市场
高家社区活动中心
同仁堂仓储物流基地
北延新居
分析：
1、本地块处于凤凰新城的核心区位，随着保利、中海、绿地等知名开发商的进入，该片区未来将形成一个规模较大的中高端居住片区。
2、目前项目周边路网已基本成型，交通比较便利，区域配套较完善。
3、规划中的地铁1号线北延线大丰站距项目仅1.5公里，建成通车后将极大地带动该区域的发展。
四、分析总结
1、凤凰山片区未来将打造成一个可容纳5万人的介于成都与新都之间的大型中高端居住片区——“凤凰新城”。
2、凤凰新城已成为成都市区购买力的北延，以及周边两大工业园区和国际商贸城的居住大配套，未来发展前景可观。
3、凤凰山片区的商品房开发处于起步阶段，凤凰山1号是该片区的第一个商品房开发项目，住宅售价从2010年上半年的4400元/㎡左右已提升近1000元/㎡。
随着保利、绿地、中海等品牌开发商的进入，凤凰山片区将进入品牌开发时代，价格将进一步上涨，但竞争加剧，对开发商的实力和技术水平提出更高要求。
4、地块开发条件基本成熟，交通、配套逐渐完善，并直接受益于地铁1号线北延线的带动。
2011年3月11日
意高行房地产投资顾问公司
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