凤凰山项目市调简报.docx

1、凤凰山项目市调简报凤 凰 山 项 目 市 场 调 查 简 报目 录一、 区域规划二、 区域项目情况三、 地块现状四、 分析总结一 、区域规划2010年3月17日，成都金牛区规划的“凤凰新城”重要组成部分绿地世纪城宣布正式破土开工，这标志着成都又一座北部新城凤凰新城启动打造，预计未来10年内总占地15000多亩北部凤凰新城，将容纳超过5万户居民。其中，除绿地世纪城等高档住宅及商务综合体外，还包括文化博览区、水生态休闲区、拓展运动娱乐区、生态林地景观区、运动公园区等5个区域的凤凰山公园。即将于今年12月底竣工的凤凰山公园将是成都中心城区里唯一一处山水新区，附近有两个山头和东风渠、凤凰河二水环绕。建

2、成后的凤凰山公园将成为北部新城内最大的城市核心公园、市区内森林覆盖率最大的生态公园、市区内最大的生态湿地公园、市区内湿地类型最为丰富的生态公园、设施最为完善的城市公园、市区内野生动植物种类最为丰富的森林公园、四川境内蜀文化特色最为鲜明的主题公园、市区内最大的市民健身休闲公园。凤凰山片区还将建成连接川陕路和北新大道的25米宽东西走向的凤凰大道，25米宽南北走向跨越三环路的中央大道，20米宽的小区连接道路等路网体系，有效地将三环路、川陕路、北新大道、新成彭路等城市主干道连接起来，形成便利的交通路网。二、区域项目情况1、在售项目凤凰山1号经济指标：项目名称凤凰山1号项目位置新都大丰（凤凰山森林公园北

3、麓）车位比1:1开盘时间2010/4开发商四川藏鑫置业有限公司销售进度2010年4月一期推出418套，目前仅剩一套；二期将于4月推出产品类型18F，2梯6户户型面积（）40-180销售价格一期一批次4400元/一期二批次5200元/二期6100元/（预计）容积率2.9绿地率30%总户数1250占地面积（）46667总建筑面积（）137446剩余可售套数833 分析：1、 建筑为现代风格，设计水平普通，整体品质感不强。2、 70亩的占地仅有18层建筑7栋，建筑密度仅为18%。3、 所有户型均无赠送空间，90以下户型占比70%，户型设计紧凑，尺度合理。76和86的套二为畅销户型。中小户型采用了大进

4、深（2.8-3米）阳台的做法。4、 项目整体的形象包装较具品质感，推广上充分利用了政府区域规划的宣传。2、 在建项目尚林花园经济指标：项目名称尚林花园项目位置新都成都市新都区大丰街道大天路999号车位比1:1开盘时间预计2011年4月开发商四川鑫圣房地产开发有限公司销售进度产品类型17+1F户型面积（）68-143销售价格5300元/（预计）容积率2.9绿地率30%总户数1272占地面积（）38616总建筑面积（）145544剩余可售套数1272 分析：1、 建筑风格为简欧，品质感不高，应为一中端楼盘。2、 全部为17+1电梯，所有户型均有赠送空间。赠送面积的方式为：奇偶数阳台对错、生活阳台标

5、为花池、卧室标为阳台。3、 项目整体的形象档次不高，在推广上同样在着力宣传片区规划。3、 规划中的项目 保利罗兰香谷1100亩（售楼部已在建）中海集团800亩（土地整理阶段）绿地集团300亩（其中100亩为红星美凯龙）区域项目汇总表项目名称开盘时间产品类型项目地址户型面积()容积率绿化率占地面积（）总建筑面积()总套数(套)已推出(套)已售(套)开盘均价(元/)目前售价(元/)最高单价（元/）畅销面积（）开发商凤凰山1号20010/4/1塔楼 高层新都大丰（凤凰山森林公园北麓）40-1802.90 30.00%46667 137446 1250 418 417 4400 5800 6000 7

6、0-90四川藏鑫置业有限公司 尚林花园2011/4/1(预计)塔楼 高层新都成都市新都区大丰街道大天路999号68-1432.90 30.00%38616 145544 1272 5300 四川鑫圣房地产开发有限公司保利罗兰香谷新都大丰（凤凰山1号对面）预计容积3.0732600 2197800 保利集团中海地产新都大丰(保利旁）预计容积3.0523800 1571400 中海地产绿地三环路凤凰立交旁预计容积3.0199800 599400 绿地集团总建筑面积4651590（预计）分析：1、目前该片区的商品房开发水平一般，在售及在建项目都属于中端项目，随着保利、绿地、中海等品牌开发商的进入，凤

7、凰山片区将进入品牌开发时代，竞争将非常激烈，对开发商的实力及技术水平要求很高。2、凤凰山片区的房价也从去年年初的4400元/涨到了现在的5300-5800元/，凤凰山1号二期的预计开盘价将达到6100元/，未来几年内可售总面积达到460万平米三、项目地块现状地块属凤凰山片区。目前到达项目经由北新大道至大丰路口，右转进入大天路大约三分钟即可到达（路口挂有荣德山庄指示牌）。目前凤凰山片区新建商品住宅均价约53005800元/。项目净用地面积约80亩，位于四川省成都市凤凰新城片区，荣德山庄旁（见下图） 已建成的农贸市场高家社区活动中心同仁堂仓储物流基地北延新居 分析：1、 本地块处于凤凰新城的核心区

8、位，随着保利、中海、绿地等知名开发商的进入，该片区未来将形成一个规模较大的中高端居住片区。2、 目前项目周边路网已基本成型，交通比较便利，区域配套较完善。3、 规划中的地铁1号线北延线大丰站距项目仅1.5公里，建成通车后将极大地带动该区域的发展。四、分析总结1、 凤凰山片区未来将打造成一个可容纳5万人的介于成都与新都之间的大型中高端居住片区“凤凰新城”。2、 凤凰新城已成为成都市区购买力的北延，以及周边两大工业园区和国际商贸城的居住大配套，未来发展前景可观。3、 凤凰山片区的商品房开发处于起步阶段，凤凰山1号是该片区的第一个商品房开发项目，住宅售价从2010年上半年的4400元/左右已提升近1000元/。随着保利、绿地、中海等品牌开发商的进入，凤凰山片区将进入品牌开发时代，价格将进一步上涨，但竞争加剧，对开发商的实力和技术水平提出更高要求。4、 地块开发条件基本成熟，交通、配套逐渐完善，并直接受益于地铁1号线北延线的带动。2011年3月11日意高行房地产投资顾问公司