平度市加快推进城乡住房建设与危房改造的实施意见平发XX013号.docx
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平度市加快推进城乡住房建设与危房改造的实施意见平发XX013号
中共平度市委文件
平发〔2010〕13号
————————★————————
中共平度市委
平度市人民政府
关于加快推进城乡住房建设和危房改造的
实施意见
（2010年8月30日）
为进一步推动城乡经济社会一体化发展，充分发挥城乡住房建设与危房改造在扩大内需中的作用，促进我市经济社会平稳较快发展，根据青岛市委、市政府《关于加快推进新型城镇化的意见》（青发〔2010〕8号）、青岛市人民政府《关于加快农村住房建设与危房改造的实施意见》（青政字〔2009〕31号）和省、青岛市农村住房建设和危房改造会议精神，结合我市实际，现就加快推进城乡住房建设和危房改造工作提出以下意见：
一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照党的十七大和十七届三中、四中全会精神要求，以改善城乡居住环境、集约利用土地、加快城乡统筹、推进城乡一体化为目标，坚持“政府主导、村（居）民主体，科学规划、配套建设，市场推动、分步实施”的原则，通过城乡住房建设与危房改造，推进全市村庄实现居住由分散向集中、由平房向楼房、由村庄向社区“三个转变”，推动农村人口向城镇、产业向园区、耕地向规模经营“三个集中”，完善城镇功能，改变城镇形象，提升城镇品位，促进农村经济可持续发展，实现城乡和谐稳定。
二、工作目标
（一）城中村改造方面。
改造范围主要是天津路以南，柳州路以东，东内环路以西，三城路以北的围合区域及平营路两侧可视区域的94个村庄（见附件3）。
2010年至2012年对其中的57个村庄实施改造，2013年至2014年对剩余的37个村庄实施改造。
根据全市的综合社区规划，城中村改造实行集中安置，原则上每个社区规模不低于30万平方米。
（二）省中心镇驻地村庄改造方面。
2010年至2012年对南村、灰埠、蓼兰、店子4个省中心镇驻地22个村庄实施改造（见附件4）。
驻地村改造实行集中连片安置，建设配套完善的新型社区。
每个镇2010年至少启动1处新型社区建设。
（三）建立新型农村社区方面。
从2010年开始，本着政府主导、多方参与、科学定位、贴近基层、服务农民的原则，在全市除列入改造计划的城中村和省中心镇驻地村外的村庄开展农村社区化建设，使农村社区成为公共服务向农村延伸的重要载体和社会主义新农村建设示范区。
（四）农民经济适用房和危房改造方面。
青岛市重点中心镇南村镇、灰埠镇每年建设农民经济适用房不少于3万平方米，鼓励提倡其他镇建设农民经济适用房。
加快推进城市保障性住房建设，逐步满足城市低收入住房困难家庭基本住房需求；优先解决五保户、低保户、优抚对象等困难群体的危房改造问题，2010年危房改造3720户（见附件5）。
三、建设类型
按照“因地制宜、分类指导，量力而行、积极稳妥，先易后难、有序推进”的要求，突出抓好六种类型的住房建设，改善村（居）民居住条件。
（一）城中村改造型。
对城镇规划区范围内的村庄，根据村（居）民意愿和村庄发展需要，政府统筹、市场运作，积极进行整体拆迁改造，实现村（居）民住房改善、城市形象改观和富民产业发展的有机统一。
（二）小城镇集聚型。
在经济发达的镇（街道、园区）驻地，按照小城镇建设规划，集中建设示范小城镇，引导镇（街道、园区）驻地村及周边村庄打破行政界限向小城镇集中。
农民可通过宅基地换住房、平房换楼房的方式迁移到城镇新社区居住。
（三）村庄整合建设新社区型。
将周围几个村庄定为一个农村社区，集中建设基础设施、居住区。
既可通过宅基地置换，引导周边停止新批宅基地村庄符合建房条件的农户到新社区集中建房，也可由中心村加大基础设施和公共服务设施的建设，辐射带动周边弱村，提高中心村的服务功能和发展潜力。
（四）农民经济适用住房型。
主要用于解决城市规划区或建制镇（园区）驻地范围内因停止宅基地审批形成的村（居）民新增住房需求，以及解决符合宅基地审批条件，但已在城市规划区或建制镇（园区）驻地务工就业，并自愿放弃宅基地申请的村（居）民住房需求。
（五）城市保障性住房型。
通过提供廉租住房和经济适用住房，对低收入住房困难家庭实施保障，原则上实行捆绑配建模式，即按照保障性住房年度建设计划，选择合适地块，在土地“招拍挂”时将保障性住房的配建数量、套型面积、建设标准、建设周期等作为商品房开发的附加条件，由市政府回购或者开发企业无偿交付。
（六）农村危房改造型。
各镇（街道、园区）要委托有资质的鉴定机构，依照国家、省农村危房鉴定标准，对辖区内农村住房进行鉴定。
对确定为危房的，按照先急后缓的原则，先从住房最困难、最急需的低保户、五保户和优抚对象等困难对象入手，实施危房改造，确保农民居住安全。
四、优惠政策
（一）资金支持
1、城中村改造项目招拍挂成交后，项目成交价款实行收支两条线管理，扣除有关费用后，余额全部返还改造村庄，用于支付项目改造范围内拆迁安置补偿等有关费用，具体拨付程序如下：
（1）拆迁人取得房屋拆迁许可证（国有土地）之日或改造村庄拆迁安置补偿协议签约率达到95%（集体土地）时，拨付项目成交价款余额的50%；
（2）安置房建设开工之日，拨付项目成交价款余额的40%；
（3）整个捆绑项目竣工验收合格后，拨付成交价款余额的10%。
2、改造范围内涉及集体存量土地的，项目成交价款扣除有关费用后，拨付改造村庄40%，拨付所在街道办事处20%，余额及有关规费归市政府。
3、对列入城中村改造、小城镇集聚、新社区建设、村庄整合、农民经济适用住房、城市保障性住房项目范围内的村民安置房和对外销售的商品房免收基础设施配套费（供热、燃气、给水除外）和建设、国土资源等行政主管部门收取的行政性事业性收费（详见附件六）。
4、村庄改造、农民经济适用住房、农村危房改造项目的专项扶持资金按青岛市的有关政策执行；市财政设立一定数额的项目周转资金，主要用于政府主导型项目的启动。
（二）用地支持
按照“用地有别、分类实施”的原则，区别不同情况办理土地供应手续。
1、改造村庄的安置用地和农民经济适用房用地按划拨方式供应，其它用地以招拍挂方式公开出让。
2、合村并点建设新社区可以采用城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的方式进行。
置换节约的土地，复垦后由村集体组织管理使用，或由市政府进行统一储备，公开出让。
节约腾出的建设用地指标，可在全市范围内调剂使用。
五、工作要求
（一）加强组织领导。
成立城乡住房建设和危房改造工作领导小组，市委书记任组长，市长任副组长，市委、市政府有关部门主要领导为成员（详见附件1），负责全市城乡住房建设和危房改造组织领导工作。
领导小组下设办公室，与旧城改造工作指挥部合署办公，从相关单位抽调人员，强化力量，具体负责旧城改造、重点镇和中心镇村庄改造、农民经济适用房建设、农村新型社区建设和危房改造的政策研究、综合协调、指导督查等工作。
实行市级领导项目负责制。
各镇（街道、园区）是城乡住房建设与危房改造工作的第一责任单位，要参照市级机构成立相应组织，负责实施本辖区城乡住房建设与危房改造，并确保按期完成目标任务。
（二）明确职责。
建设行政主管部门要抓好城乡住房建设与危房改造规划编制、专业规划编制等规划管理工作，组织开展城乡住房建设的计划调度、技术指导、确权认证等工作，研究制定除城中村改造型外其他类型的指导政策；发展改革部门要负责安排年度投资计划，积极争取上级投资补助；财政部门既要安排好财政专项资金，又要积极争取上级财政补助；国土资源部门负责解决城乡住房建设与危房改造用地问题，组织开展城乡建设用地增减挂钩工作，抓好农村土地整理、土地复垦；民政部门负责做好农村低保户、五保户和优抚对象认定等工作；交通部门要积极配合城乡住房建设和危房改造工作，搞好有关道路建设；电力、通信部门对村庄改建为集中居住区的，要继续执行国家扶持发展的有关政策，并负责搞好集中居住区外的电力、通信设施投资和建设；审计部门负责对财政专项资金使用和有关政策落实情况的审查和监督；镇（街道、园区）负责根据批准的改造方案和规划条件，编制村庄改造项目公开出让方案；其他相关部门要密切配合，协助做好有关工作。
（三）科学规划。
高起点编制全市的村镇体系规划、农村社区规划、城乡住房建设和危房改造规划。
各镇（街道、园区）要科学编制辖区的城乡住房建设和危房改造规划，合理确定工作目标、任务、时序和改造标准。
2010年10月1日前，要编制完成城乡住房建设与危房改造方案，经市城乡住房建设和危房改造工作领导小组办公室审核后，报市政府批准实施。
在改造方案批准之前，各镇（街道、园区）要加大执法力度，严禁村庄违法集中建房，以利于整个城乡住房建设方案的实施。
（四）强化精品意识。
按照“一环两轴四组团”的战略布局，坚持高起点规划，高标准设计，高质量建设原则，引进有实力、有品牌、有经验的房地产开发企业，突出城市历史文脉，提高小区环境配套标准，打造高档次、高水平、现代化住宅社区。
（五）加大宣传。
各级各有关部门要采取多种形式，加大政策宣传力度，对村（居）民提出的问题要及时解决和答复，使广大群众了解政策、理解政策，进一步增强参与城乡住房建设与危房改造工作的积极性、主动性和创造性。
要及时总结报道典型经验，对各种可能出现的事件做好预案，确保城乡住房建设与危房改造工作顺利推进。
（六）督导检查。
市委、市政府将城乡住房建设与危房改造工作纳入年度工作目标绩效考核，建立严格的考核、督导检查制度，实行领导问责制。
各责任单位要自我加压，对承担的工作任务倒排工期，落实完成时限。
市委、市政府督查室，领导小组办公室要定期进行现场督查，及时掌握一线信息，对未达进度的项目进行通报，并由纪检监察部门对相关责任人进行问责。
同时，市纪检监察部门要建立专项监察机制，重点查处在城乡住房建设与危房改造工作中弄虚作假、失职渎职、违法乱纪、侵害人民利益、扰乱社会稳定等行为。
本意见自印发之日起施行，以前有关规定与本意见不一致的，以本意见规定为准。
附：
1、平度市城乡住房建设与危房改造工作领导小组成员名单
2、平度市城乡住房建设与危房改造工作实施细则
3、平度市建成区村庄改造五年推进计划
4、重点镇和中心镇驻地村庄改造三年推进计划
5、2010年平度市农村危房改造和农民经济适用房计划
6、平度市市区村庄改造行政性事业性收费标准
（此件发至各镇、街道、园区，市直各单位）
附件1：
平度市城乡住房建设和危房改造
领导小组成员名单
组长：
王中市委书记
副组长：
于显祥市委副书记、市政府市长
牛润之市委常委、市政府副市长
成员：
殷延辉市人民法院院长
程宏谟市人民检察院检察长
李钢市委办公室副主任、
市委市政府信访局局长
毛德学市委宣传部副部长
陈颖市委宣传部副部长、
市新闻中心主任
薛洁市委宣传部副部长、
市广播电视局局长
宋曙光市政府办公室副主任、
市政府法制办公室主任
倪平市城乡建设局局长
李显嵩市国土资源局局长
荆会平市公安局局长
马明先市城市管理行政执法局局长
赵建波市审计局局长
王守太市发展和改革局局长
于京勤市民政局局长
葛学斋市交通局局长
刘玉明市劳动和社会保障局局长
刘安平市环境保护局局长
孙德光市监察局局长
郭永海市财政局副局长
陈付仁人民银行平度市支行行长
王恩海市国税局局长
胡义霞市地税局局长
郭大鹏市工商局局长
孙德良市教育体育局副局长
刘忠锐开发区党工委书记、管委会主任
史洪杰城关街道党工委书记
张作柱李园街道党工委书记
王富军同和街道党工委书记
栾庆晓香店街道党工委书记
生辉市城市管理行政执法局副局长
刘建军市城乡建设局规划处主任
牛润之同志兼任领导小组办公室主任，倪平、生辉同志兼任办公室副主任。
附件2：
平度市城乡住房建设与危房改造实施细则
为贯彻落实中共平度市委、平度市人民政府《关于加快城乡住房建设和危房改造的实施意见》的精神，规范全市城乡住房建设与危房改造工作，按照公开、公正、公平和先急后缓的原则，结合我市实际，制定本实施细则。
一、城中村和镇驻地村改造
（一）改造方式
城中村和镇驻地村改造按照“政府主导、市场运作、村庄主体、有序开发”的原则实施。
市政府主要抓好规划立项、招商引资、协调管理、建设监管和收益调控等宏观工作。
合理安排村（居）民安置用地、商品房用地、商业设施用地，确定村庄改造功能分区。
村庄改造项目由所在村（居）委会具体负责，按照拆迁计划，稳步推进。
（二）改造实施程序
1、市建设行政主管部门根据城市总体规划、土地利用总体规划和年度计划，编制村庄改造的总体规划，经市城乡住房建设和危房改造领导小组办公室研究同意后，由市政府批准实施。
2、改造村庄编制改造计划和拆迁补偿方案，经村（居）民会议研究同意并进行公示，公示结束后，报所在镇（街道、园区），由所在镇（街道、园区）提出初审意见并报市城乡住房建设和危房改造领导小组办公室复审，市城乡住房建设和危房改造领导小组办公室组织有关部门进行集中研究，15日内提出复审意见并报市政府研究决定。
3、镇（街道、园区）根据批准的改造方案和规划条件，编制村庄改造项目公开出让方案，经市城乡住房建设和危房改造领导小组办公室审核并报市政府批准后，按照法定程序公开出让。
（三）改造申报材料
城中村和镇驻地村进行改造，报批时应当提交以下材料：
1、项目实施方案，应包括村庄现状、土地权属性质、改造范围、改造方式、项目建设性质、项目建设规模、有关规划指标、征地拆迁安置补偿方式、拆迁改造成本测算等内容；
2、1/500的地形图（标注红线范围，街道办事处、村（居）委会签署意见并加盖公章）；
3、项目所在地街道办事处、村（居）委会对改造项目的意见书，95%以上村（居）民同意改造的记录资料；
4、联合改造协议书（合作改造须提供）；
5、合作建设方的资质、资信证明；
6、项目投资及收益估算书面材料；
7、评审意见书；
8、其他需要提交的材料。
（四）拆迁安置补偿
村庄改造安置补偿以房屋补偿为主，以货币补偿为补充。
1、拆迁房屋土地性质为集体的，按照以下办法补偿：
被拆迁人申请采取房屋补偿的，房屋拆迁人以合法的宅基地面积为依据，最高按照“拆一补一”的标准，对原村（居）民进行房屋安置补偿。
被拆迁人申请采取货币补偿的，按照拆迁房屋的合法建筑面积和该区域周围新建商品房销售价格结算拆迁补偿金。
该区域周围新建商品房销售价格由有资质的评估机构评估确认。
2、拆迁房屋土地性质为国有的，按照《青岛市城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁补偿标准进行房屋补偿。
3、国有划拨土地上建设的村（居）民安置房屋按照经济适用住房政策管理，即新购楼房自确权之日起五年内不得上市交易；五年后需要上市交易的，按照村（居）民安置房屋建设时土地基准地价补交费用（房屋产权登记面积/规划容积率×基准地价）后，方可办理手续。
二、农民经济适用房
（一）购买程序
1、购房程序。
按照“一户一宅”的原则及我市农村宅基地审批管理规定，符合购房条件者，须以书面形式向村委提出申请，经村民代表会议通过，且在村庄显要位置公示7日无异议后填写申请表，加盖村委公章及村委干部签字后连同户籍证明，报镇（街道）审查，经批准后，对符合购买条件的村民进行张榜公布，7日后无异议，方可签订购房合同，对违规者，可进行举报。
签订合同后，购房者自愿放弃在本村申请宅基地的权利，新购楼房自确权之日起五年内不得上市交易。
五年后需要上市交易的，按照经济适用住房建设时土地基准地价补交费用（房屋产权登记面积/规划容积率×基准地价）后，方可办理手续。
2、运作模式和资金管理。
以政府主导、企业运作、市场推进的思路指导实施，镇（街道）按照市场化原则，负责推进本辖区内的农民经济适用住房建设工作，项目需经市政府批准后实施。
农民经济适用房工程建设坚持不以盈利为目的，但要保证建设资金的盈亏平衡。
资金来源包括成本资金回收、上级财政扶持和银行贷款。
（二）申报材料
1、经市政府批准的建设申请；
2、建设实施方案，主要包括建设类型，工作目标，任务和时序，供应对象，分配程序，可行性分析，成本分析等；
3、规划设计图；
4、市领导小组办公室所需其他资料。
三、农村危房改造工作
（一）改造范围
主要适用范围是城市规划区外的农村五保户、低保户及优抚对象等困难群体现居住的房屋（已纳入村庄改造的除外），经房屋安全鉴定机构按照国家《农村危险房屋鉴定技术导则》鉴定属于整栋危房（D级）或局部危险（C级）的房屋和《山东省农村危房鉴定标准》鉴定属于整体危险（一级）或局部危险（二级）的房屋。
（二）改造方式
纳入改造范围的房屋必须符合村镇规划，否则不予改造。
1、修缮加固：
经鉴定机构鉴定为可通过更换部分构件能够恢复安全居住功能的危房（C级或二级），由住户所在地镇（街道）统一组织或个人自行修缮加固。
2、拆除重建：
对经鉴定无法采取工程方法消除安全隐患的危房，按照规定的补助标准补助给农户，由农户自行拆除危房重建新房，产权归个人所有；对住户自建确有困难且有统建意愿的，可由住户所在地镇（街道）统一组织拆除，在原址重建或择址新建，建设资金由项目所在地镇（街道）或村庄统筹，新建房屋产权归镇（街道）或村集体所有。
3、镇（街道）、村集体有闲置房屋的，可用于安置危房户；也可由村集体出面，租赁镇（街道）、村内其他空闲房屋，安置危房住户。
4、救助安置：
对有条件的镇（街道）、村庄，可通过新建、扩建敬老院、养老院，购买、租赁村中具有安全居住功能的闲置房等措施，对符合条件而无力对现住危房自行修缮或拆建的住户进行安置。
（三）工作程序和要求
1、严格危房鉴定程序
（1）确定鉴定机构：
从事农村危房检测鉴定的，应具备相应的资质，同时必须遵守有关法律法规和技术标准。
（2）鉴定方式：
对于农村房屋存在较严重的质量缺陷或出现较严重的变形、损伤、腐蚀的，应进行房屋整体的鉴定；对于农村房屋存在一般质量缺陷或结构构件出现一般腐蚀，且不影响房屋整体安全的，可根据需要进行专项鉴定。
（3）鉴定步骤：
初步调查→制定鉴定方案→详细勘察与检测→分析与评定→鉴定报告。
现场勘察检测情况应有完整的记录（包括照片），由在场人员和鉴定人签字确认。
2、项目申报与审批程序
农村危房改造按照住户申请，村民主评议，镇（街道）审核，市城乡住房建设和危房改造领导小组办公室审批，青岛市农房办备案的程序进行。
（1）住户申请。
符合“一户一宅”政策和危房改造条件的住户向村委提出书面申请。
（2）村委申报。
村委会进行严格审查，经村民代表会议通过，在村中张榜公示7日无异议后，以村为单位统一填报《农村危房改造项目申请表》，报所在地镇政府（街道办事处）。
（3）镇政府（街道办事处）组织审查。
项目所在镇（街道）按照条件对辖区各村申报的材料进行严格审查，并统一委托具有资质的房屋鉴定机构，对辖区各村申报的符合条件的农村危房进行鉴定。
房屋鉴定机构按《农村危险房屋鉴定技术导则》和《山东省农村危房评定标准》进行鉴定，并出具鉴定报告。
鉴定报告应提出修缮加固或拆除重建等具体处理意见。
各镇政府（街道办事处）对辖区各村符合条件的危房改造项目汇总后，报市领导小组办公室。
（4）市领导小组办公室复核。
市领导小组办公室按照标准严格复核，并进行抽检，抽检率不低于50%。
对虚报、瞒报等弄虚作假违规行为，一经查实将通报批评，并追究相关人员的责任，同时加倍扣除因虚报、瞒报等多拨的财政补助资金。
（5）市领导小组办公室将危房改造项目报青岛市农房办批复、备案。
3、镇（街道）报市领导小组办公室申报材料
（1）危房改造对象申请；
（2）危房改造方案（包括改造方式、开竣工时间、补助资金等）；
（3）平度市农村危房改造集中建房项目审批表；
（4）修缮加固明细表；
（5）市领导小组办公室所需其他资料。
4、规范档案管理。
危房改造要做到一户一档，农户危房改造申请、政府补助审批表、公示材料、改造前后住房照片等资料要整理归档。
城乡住房建设档案管理要不断提高规范化、制度化、科学化管理水平。
四、落实责任
城乡住房建设和危房改造工作实行镇（街道、园区）负责制，按属地进行管理。
住房建设和改造项目实行计划、任务、资金、目标、责任“五到镇（街道、园区）”，即项目工程建设的计划下达到镇（街道、园区）、任务落实到镇（街道、园区）、资金拨付到镇（街道、园区）、目标和责任明确到镇（街道、园区）。
镇（街道、园区）负责编制改造规划、组织项目实施、落实地方投入、整合利用各方资源，合理安排工作人员和工作经费等。
城乡住房建设与危房改造工作面大量广，任务重，影响大，各镇（街道、园区）要参照市级机构成立相应的工作领导小组，并配备专门工作人员，同时，要依据本实施细则，结合各自实际，制定相应的实施方案，并报市领导小组办公室备案。
附件3：
平度市建成区村庄改造五年推进计划
镇（街道、园区）
2010年
改造村庄
2011年
改造村庄
2012年
改造村庄
2013年
改造村庄
2014年
改造村庄
合计
城关
街道
徐福
郭家疃
金沟子
贾家营
丰山洼
东关
菜园
即墨旺
尚家疃
姜家疃
东阁
后巷子
付家崖
北姜家庄
下李元
东窝洛子
大十里堡代家上观
18
同和
街道
李家站
代家庄
中李家庄
兰家窑
侯家站
崔家庄
东丰台堡
大官庄
西丰台堡
艾家疃
中辛庄
王家沙戈庄
倪家沙戈庄
柴家沙戈庄
姜家沙戈庄
大洪沟
李戈庄
荆家疃
洪沟南庄
19
香店
街道
李家河崖
小窑
大窑
李官庄
小官家庄
杜家疃
何家楼
东潘家疃
西潘家疃
小李家疃
战家疃
关家庙头
东崔家疃
小洪沟
黄家道口
15
开发区
芝戈庄
杨家庄
吴家疃
大李家疃
河头
小十里堡
南姜家庄
石庄
城东埠
店前
小洼
前八里庄
中八里庄
后八里庄
北郭家庄
15
李园
街道
北关
南关
桥北
柳行头
代家庄
胜利
油坊
花园
府君庙
于家庄
里半庄
东马家沟
西关
西阁
白果园
小庄子
西马家沟
山前
后戈庄
宗家庄
李子园
西河洼
戈家疃
万家疃
24
蓼兰
东吴家
何家店
双柳树
3
合计
15
23
19
17
20
94
附件4：
重点镇和中心镇驻地村庄改造三年推进计划
镇
2010年
改造村庄
2011年
改造村庄
2012年
改造村庄
村庄数
灰埠镇
灰埠村
小灰埠村
韩家
袁家
红庙赵家
红庙姜家
6
南村镇
西北街
后斜子
大西头东村
大西头中村
大西头西村
西南街
东北街
东南街
8
蓼兰镇
胜利村
幸福村
和平村
民一村
民二村
5
店子镇
马家
许家
店子村
3
合计
6
9
7
22
附件5：
2010年平度市农村危房改造和农民经济适用房计划
镇（街道）
危房改造户数
农民经济适用房面积（㎡）
镇（街道）
危房改造户数
农民经济适用房面积（㎡）
南村
118
30000
新河
47
灰埠
54
30000
白埠
101
同和
32
6400
张戈庄
100
蓼兰
219
4000
兰底
120
仁兆
254
万家镇
217
古岘
167
门村
121
城关
57
田庄
135
云山
134
张舍
95
崔召
84
明村
200
大
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