工程经济学课程设计报告.docx

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工程经济学课程设计报告

《工程经济学课程设计》

渝中区大杨石组团D分区

万科•锦程住宅项目

（重庆市渝中区）

可行性研究报告

重庆大学本科学生课程设计任务书

课程设计题目

万科•锦程项目可行性研究报告

学院

工程造价

年级

已知参数和设计要求：

详见附件一、附件二、附件三。

学生应完成的工作：

1、收集并整理建设项目投资政策、投资形势等宏观资料。

要求熟悉搜索引擎，掌握有关引擎的运用方法。

2、收集并整理建设项目区域相关资料。

要求熟悉并掌握有关资料的收集方法。

3、进行投资估算、成本估算、销售收入估算，并编制投资项目现金流量表。

要求掌握电子表格Excel在投资估算、成本估算、销售收入估算和编制投资项目现金流量表中的应用。

4、进行项目评价。

要求投资收益率、投资回收期、净现值、内部收益率，进行项目的不确定性分析。

5、编制建设项目可行性研究报告。

要求编制一份完整建设项目可行性研究报告书。

目前资料收集情况：

1、刘晓君主编《工程经济学》，中国建筑工业出版社，2007。

2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），中国计划出版社，2006。

3、《投资项目可行性研究指南》，中国电力出版社，2002。

课程设计的工作计划：

2014.3．收集并整理建设项目投资政策、投资形势等宏观资料。

2014.4.收集并整理建设项目区域相关资料。

2014.5.进行投资估算、成本估算、销售收入估算，并编制投资项目现金流量表。

2014.6.进行项目评价，编制建设项目可行性研究报告。

任务下达日期2014年3月1日完成日期2014年6月24日

指导教师（签名）学生（签名）

说明：

1、学院、专业、年级均可填全称。

2、本表除签名外均可采用计算机打印。

本表不够，可另附页，但应在页脚添加页码。

附件一：

2014年《工程经济学》课程设计条件

1.土地A

每个同学根据分组所在地区进入重庆市土地交易中心网站（网址是

重庆市国土资源和房屋管理局国有建设用地使用权公开出让公告

渝国土房管告字[2013]xx号

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设有地使用权规定》，现对以下拟供应宗地按出让年限商业40年、住宅50年予以公告，公告时间为2014年3月1日12：

00—2014年3月20日12：

00.公告时间内有2家以上（含2家）申报的，土地供应方将择日采取招标拍卖方式确定受让方；公告时间内有1家申报的，土地出让方将挂牌出让。

招标拍卖日期另行通知。

请有意受让者在公告截止前到重庆市土地和矿产权交易中心报名，索取出让具体要求和资料。

每个同学根据附件一，按所在地区所选项目资料填入下表。

地块基本情况、规划设计主要指标及要求表

序号

土地位置

用途

土地

面积（m2）

建筑规模（m2）

/容积率

建筑限高（米）

建筑密度（%）

绿地率

（%）

起始价（万元）

出让方式

3

渝中区大杨石组团D分区D14-2-3/02、D14-2-1/02、D15-1/02号地块

商业金融业兼容二类居住

105463

＜＝533486.4

按规划要求

按规划要求

按规划要求

104588

拍卖

2.资金条件B

自有资金70%；银行贷款30%，建设期分年等额放贷，贷款利率为8%（按年计息）。

借款本息在在最后一笔贷款后3年内采用等额偿还。

3.开发周期C

自定。

（项目开发期为5年，建设期为3年，每期按半年计。

）

4.销售条件D

自定。

5.投资分析

每个同学按所在地区所选项目和条件进行房地产项目的投资分析。

1总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

万科•锦程住宅项目

该项目隶属重庆万科集团，位置处于渝中区大坪渝州路段，地理位置优越，处于政府规划大坪新商业中心核心区域；交通便利、环境宜人。

1.1.2承办单位概况

万科集团简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

2009年实现营业收入488.8亿元，2011年超过1000亿了，2012接近1400亿，重庆2012年是达到50亿，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。

较2008年分别增长19.2%和32.1%。

各项经营指标也全面超越2007年，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并第二年获得全球住宅企业销售冠军。

重庆万科简介

万科（重庆）房地产有限公司成立于2008年6月，是万科企业股份有限公司全资子公司，是万科集团的第31个城市布局。

重庆万科仅用了短短一年的时间，快速在重庆市场上取得了阶段性的成果。

2009年公司完成开工面积40万方，销售面积12万方，实现销售金额近7亿元，认购金额达8.2亿元。

重庆万科公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，为重庆客户提供多种风格和类型的住宅产品，以满足不同客户群的具体需求。

让“建筑无限生活”的理念在重庆市场得以体现。

1.1.3可行性研究报告编制理由

可行性研究在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案或生产经营方案进行的技术经济论证，分析项目的必要性、可行性和合理性。

本项目的可行性一样报告，是根据有关部门政策规划，依照万科（重庆）房地产有限公司的委托书、文件以及相应的法律、法规编制而成。

在广泛调查的基础上，综合论证了本项目在工程项目上是否先进、使用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为决策投资提供依据和基础资料。

1.1.4项目提出的理由

渝中区经济发达，房地产开发成熟，但其核心区域土地储备明显少于各区，未来经济发展潜力巨大；结合区域内供应项目来看，本项目在区域环境方面都存在一定劣势。

但是，本项目能在产品定位的差异性上与周边市场形成有效区隔；产品研发强调创新与实用性的统一，提升项目性价比优势；特色营销推广等手段。

而且，渝中区经济处于一个经济高速发展的时期，土地与房地产产业升值空间大。

企业拿下这块地，发展潜力大，升值空间明显，投资该项目利润可观，是一个有商机的项目，对整个公司的利润需求、可持续经营来说意义重大。

万科集团有限公司以“全国布局、区域聚焦、城市领先”的战略发展方针，布局全国一二线城市，开发足迹遍及北京、上海、南京、重庆、西安、成都、厦门、珠海等47座全国核心城市。

要扎根重庆市场，就要提高市场占有率，就要树立企业品牌形象。

项目启动对公司拓展重点区域市场、合理布局项目，提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力都有重要作用。

而且万科集团是一家大型房地产企业，在全国有很好的口碑和信誉，公司资金雄厚，项目经验丰富，专业程度高，为实施该项目提供了可能性。

万科（重庆）房地产有限公司开发了住宅小区“万科渝园”、“万科悦府”等精品项目，并新建配套齐全的中小学、幼儿园，修建了特色的滨江路、风临路等道路及“万悦汇”“万科城”等，有丰富的开发住宅和商业的经验。

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

项目拟建地点为渝中区大杨石组团D分区D14-2-3/02、D14-2-1/02、D15-1/02号地块。

土地位于渝中区大坪渝州路（河运校原址）。

1.2.2建设规模和目标

该项目所在地块土地总面积为105463㎡，规划建筑面积为533486.4㎡。

本项目总用地面积154亩，住宅总建筑面积42.9万平方米，总投资预计约25亿元。

项目以居住功能为主，同时将配备较为完善的配套系统，充分利用地形地貌，打造主打高层和符合年轻人的高品质、娱乐的具有辐射力的高档居住社区。

住宅主要为50米高层住宅，一共15幢，每幢15层，每层三梯十户；120m超高层住宅，一共5幢，每幢35层，每层三梯十户。

主力户型为70~90㎡的两房和110~130㎡的三房。

1.2.3主要建设条件

2013年，在新的各种城市经济引擎（城乡统筹、1小时经济圈、一圈两翼……）以及重点基础设施的推动下，重庆市的经济在未来几年进一步加快发展速度已经成为一个不争的事实。

在宏观经济探底回升的大背景下，随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响，总的来说，重庆市房地产市场整体较好，回暖迹象明显。

而且，随着大坪商圈逐渐成熟，周边的物业如华宇▪渝州新都、恒大名都、金银湾小区等等第一时间等楼盘受到购房者的高度关注。

据相关负责人表示，商圈成功打开之后将更加方便渝中区大坪片区居民生活，这一带的区域价值将得到大幅提升。

再者，该项目位于重庆渝中区大杨石组团，交通条件便利。

该项目扼守重庆几何中心，为解放碑、沙坪坝、南岸、江北4区动力枢纽，地铁一号线、轻轨二号线近在咫尺，更有BRT快速公交及20余条公交线路109（二郎步行街——较场口）118（冉家坝——石桥铺）128（红旗河沟——石桥铺）138（重庆北——南方花园D区）139（陈家坪——红旗河沟）467（九坑子——童家桥）402、462、418、421等，通过两条滨江路、嘉华大桥、城市快速干道、城区主要干道快速直达主城各区。

1.2.4主要技术经济指标

总出让面积：

105463㎡

 规划住宅建筑面积：

533486.4㎡ ，拟建筑面积429000㎡

 规划用地性质：

商业金融业兼容二类居住

拍卖出让起始总价：

104588万元 

容积率：

5.0

绿化率：

30%

建筑密度：

18.9%

盈利能力分析。

投资收益率，反映投资的收益能力。

投资回收期，项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。

是反映项目投资回收能力的主要静态评价指标。

净现值，用于判断项目可不可行的一项重要指标。

内部收益率，用于反映未回收资金的盈利能力。

偿债能力分析。

主要进行偿债备付率分析，衡量企业的偿债能力。

进行项目的不确定性分析，主要是风险分析和盈亏平衡分析，用于判断项目对不确定因素的抵抗能力。

1.3问题与建议

1.3.1问题

1、本区域周围总体环境虽然较为宜人，但是因为周围的各种楼盘已经先于万科锦程开发。

因此本项目前期的销售可能不理想，所以我们需要考虑到资金回笼的速度是否足够。

2、项目地块紧邻多个其他各大公司的项目，其中还有比较高档的恒大名都等。

渝中区地处于重庆市市中心，此处又是大坪商业圈中心，这就造成了此处的竞争极其的激烈。

项目建成后，将是一个拥有4000居住人口，集住宅、商业于一体的城市中心大型居住区。

这就需要项目在其他区域能够有着一定的绝对优势，才能够保证项目能够占据市场。

1.3.2建议

1、渝中区经济发达，房地产开发成熟，但其核心区域土地储备明显少于各区，未来发展潜力巨大；结合区域内供应项目来看，本项目在区域环境、项目规模、户型设计等方面都存在一定劣势。

因此本项目必须在产品定位的差异性上与周边市场形成有效区隔；产品研发强调创新与实用性的统一，提升项目性价比优势；特色营销推广等手段。

2、项目应主打品质高层住宅，围绕刚需主题打造精致产品。

突出其中心套房的特点，体现高品质、其经济性的融合，适当。

3、提高宣传力度，重点宣传结合渝中区大坪商圈的日后发展潜力，分析该楼盘的优势，提升产品价值。

做好招商引资工作，力争吸引沃尔玛，重百等国内外著名超市入驻；为住宅区提供更多的生活上的便利，同时加强其他基本配套的建设和引进。

4、结合前期项目市场调研和自身情况，客户非常关注的外部配套主要为超市、银行、便利店、餐饮等生活配套和交通配套，这也是吸引目标客户群的必要条件之一。

对于教育配套，根据市场调研结果的分析，客户对教育配套的关注排在生活、交通配套之后，只有在满足了以上配套条件后，教育配套才能成为项目的锦上添花的卖点，它能有效提升项目价值，减少客户对价格的抗性。

2项目投资环境与市场研究

中国指数研究院报道：

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格1为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2013年6月连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.19个百分点，其中77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。

与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少2个，其中跌幅在1%以上的有4个；本月环比上涨的城市比上月增加1个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有43个，较上月增加3个。

同比来看，全国100个城市住宅均价与2013年5月相比上涨6.90%，涨幅相对上月扩大1.56个百分点。

北京、上海等十大城市住宅均价为17202元/平方米，环比上月上涨1.05%，与上年同期相比上涨9.68%。

另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为7066元/平方米，环比上月上涨1.42%。

总体来看，5月100个城市的住宅平均价格自2013年6月起连续第12个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.19个百分点；同比连续第6个月上涨，涨幅扩大至6.90%。

进入5月以来，随着“国五条”、限价等调控政策的逐步落实，开发企业推盘积极性有所下降，部分购房者观望情绪渐起，多个城市住宅成交量相比上月继续下降，传统“红五月”成色不足，在政策效果继续释放和成交量走低双重影响下，全国房价涨幅在本月继续缩小。

与住宅市场成交受限不同，土地市场在5月继续升温，北京、上海、长沙等地频现“地王”或高溢价成交，促使住宅价格上涨预期继续释放；政策层面，有关房产税的争论和猜测继续存在，但本月并无新政出台，政策以稳为主；部分城市的新开楼盘尽管面临“限价”限制，但多数项目价格稳中有涨；宏观环境层面，投资、PMI等指标继续下滑，经济复苏势头乏力，货币政策维持相对宽松的预期继续存在。

在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强。

2014年2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.92，比去年12月份提高2.33个百分点。

2014年1-2月份全国房地产开发和销售情况

指标

绝对量

同比增长（%）

房地产开发投资（亿元）

6670

22.8

　其中：

住宅

4583

23.4

　　　　办公楼

388

53.3

　　　　商业营业用房

884

22.4

房屋施工面积（万平方米）

455422

15.3

　其中：

住宅

335746

12.8

　　　　办公楼

16595

23.7

　　　　商业营业用房

52814

19.3

房屋新开工面积（万平方米）

23001

14.7

　其中：

住宅

17431

17.5

　　　　办公楼

721

21.3

　　　　商业营业用房

2552

-1.6

土地购置面积（万平方米）

3813

-18.6

土地成交价款（亿元）

919

-12.0

房屋竣工面积（万平方米）

13524

34.0

　其中：

住宅

10360

30.5

　　　　办公楼

323

86.8

　　　　商业营业用房

1630

37.6

商品房销售面积（万平方米）

10471

49.5

　其中：

住宅

9494

55.2

　　　　办公楼

251

43.3

　　　　商业营业用房

525

-1.4

商品房销售额（亿元）

7361

77.6

　其中：

住宅

6301

87.2

　　　　办公楼

358

91.6

　　　　商业营业用房

600

17.6

商品房待售面积（万平方米）

41904

37.3

　其中：

住宅

27800

42.0

　　　　办公楼

1712

36.7

　　　　商业营业用房

7909

25.5

房地产开发企业本年到位资金（亿元）

18926

33.7

　其中：

国内贷款

3938

26.4

　　　　利用外资

88

-18.4

　　　　自筹资金

7331

22.3

　　　　其他资金

7570

53.5

　　　　　其中：

定金及预收款

4655

66.5

　　　　　　　　个人按揭贷款

2057

58.8

2.1投资环境分析

2.1.1国家政治经济形势及有关政策

1、2013年的房地产行业的形势

1.政策环境：

中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化

2013年，"宏观稳、微观活"成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。

年初"国五条"及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，"有保有压"方向明确。

下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。

不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

2.新房：

百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高，全国销售创纪录，投资开工上行。

价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。

成交方面，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。

供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，"金九"为年内高峰，即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。

全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2011年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。

3.二手房：

十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳

价格方面，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，涨幅超过新房2.5个百分点，三季度以来涨幅渐趋平稳，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。

成交方面，受3月成交量激增带动，1-8月十大城市二手住宅总成交量已超过去年全年，之后几个月总体平稳，前11月共成交94.13万套，同比增长64.5%，为近四年最高；上海、北京月均分别成交2.3万套和1.6万套，规模最为突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：

全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出

供求方面，2013年1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长17.9%、34.2%，总出让金同比大幅增长69.8%，一线城市成交面积和成交额分别增长73.8%和139.5%，增长最为显著。

价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨25.9%，溢价率达19.5%.今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历史新高。

总而言之，2013年的房地产行业有着七大特征：

（1）“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓

（2）全国商品房销售规模再创新高，13大城市成交突破千万平米

（3）一线及热点二线城市市场持续去库存，二三线城市大多库存积累

（4）房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力 

（5）全国一手房价格指数较前期高点上涨10%，8个城市房价涨幅已超控制目标

（6）土地市场供需两旺，一线城市土地出让金收入暴增近200%

（7）龙头企业战略出新，开拓海外业务、参与城市旧改渐成行业趋势

2、国家对房地产行业的政策及态度

2014年3月的两会上，政府工作报告中对于房地产业的表述发生了明显变化。

最重要的一点：

不碰“房价”，少提“调控”。

这就基本奠定了2014年国家对房地产市场的政策与态度。

1.房价只字不提。

回顾过去，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。

比如：

2005年：

重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。

2006年：

继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。

2007年：

抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。

2008年：

防止房价过快上涨。

2010年：

坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。

2011年：

切实稳定房地产市场价格。

2012年：

促进房价合理回归。

2013年：

抓紧完善稳定房价工作责任制。

此次也不提房价，就意味着：

过去十年非常重视房价的格局正在改变。

实际上，过去多年非常重视房价，却一直没能在调控房价方面取得预期效果。

三点原因：

其一，那些年中国房价正处“青春躁动期”，其二，部分调控方式与措施不妥当。

其三，价格是市场供需信号，直接干预房价，会扰乱内部作用机制。

急于求成，反倒无功。

在市场经济条件下，不到万不得已的情况，不宜管制价格。

此次，政府不把调控房价，写进工作报告，并代表新一届领导不关心房价，只是不愿像以前那样直接、粗暴干预房价，而是要通过合理指导、经济手段、软性措施，通过调节供求关系，进而稳定房价。

2.调控有了新思路。

过去十年，除了调控目标直指房价以外，调控方式还有三个特点：

一是以抑制需求为主，以增加供应为辅；二是全国一刀切的政策较多。

这次，对于房地产调控的表述，语气明显弱于以往。

再次显示，政府不愿将调控总是放在嘴巴上。

而且，首次明确提出：

针对不同城市情况分类调控。

显而易见，调控不再一刀切了。

而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式。

当前，一线城市房价偏热，供不应求，所以要求从严调控，一手增加供应，一手抑制需求，两手都要硬。

而许多三四线城市房价温和（甚至下跌），供大于求，那就需要减少供应。

对于库存量大的城市，还要稳定市场需求、鼓励合理需求。

在此方针指导下，预计今年应能看到部分三四线城市放松既有调控，甚至还会有个别城市出台新的刺激措施。

而一二线城市，至少在上半年，看不到放松的可能性。

如果下半年市场降温明显，则可能有二线城市表面不松，在执行中暗松。

3.值得关注的是，这次政府报告涉及房地产部分，是以保障性住房为重点的。

对于保障性住房，包括棚改房，非常重视，新开工和竣工指标都很具体。

今年新开工保障房70O万套以上，其中各类棚户区47O万套以上，提高大城市保障房比例，基本建成48O万套。

推进公租房和廉租房并轨运行。

4.创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。

当然，2009年以来国家对保障房的重视程度就开始不断提高，新一届政府，只会进一步加强。

加强住房保障后，商品住宅市场也就可以减少干预，从而尽快构建起“政府主导保障房，市场主导商品房”的“双轨制”格局。

5.还应关注到有关房地产税立法相关工作。

改革总体方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。

立法需要走人大流程，耗时较长，今年只是研究而已，不会冲击市场。

但往后的话，可能就会带起一股小风暴。

3、小结

在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一，这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升，从而最终传导到价格的上涨与反弹。

在此之前，1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点；其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面