南京市房地产环境分析.docx
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南京市房地产环境分析
JIANGSUUNIVERSITY
课题：
南京市房地产市场环境分析
学院：
土木工程与力学学院
专业班级：
工程管理1002
学生姓名：
许一诺3100110037
1、人口统计环境
（1）人口总量与人口增长
21世纪以来，南京紧紧围绕建设有中国特色社会主义的大目标，在人口管理上全面贯彻落实以人为本、统筹协调，实施一系列适应建设小康社会的人性化管理方式：
经过户籍改革取消了农业、非农业人口的划分，降低了户籍准入的门槛，加速了人口迁移和流动的速度，同时加强对外来人口的管理；计划生育政策在“以块为主，条块结合”的管理模式基础上，按照国家计生委等三部门《关于加快城市社区人口与计划生育改革的意见》要求，在政府的指导下，建立“属地管理、单位负责、居民自治、社区服务”的新的管理模式，稳定了本市的低生育水平，保证了人口的适度增长。
2010年末，全市户籍总人口达632.42万人，人口出生率9.09‰，死亡率7.87‰，人口自然增长率1.22‰，计划生育率达到99.78％。
从上述数据中可以看出南京市人口增长速度较慢，而根据理论和实验经验证明人口增长速度较慢往往意味着恩格尔系数降低，住房消费支付能力较强。
南京市人民可能有较强意愿和能力去改善住房条件。
（2）人口的年龄结构
全市常住人口中，0—14岁人口为761408人，占9.51%；15—64岁人口为6507221人，占81.29%；65岁及以上人口为736051人，占9.20%。
同2000年第五次全国人口普查相比，0—14岁人口的比重下降5.94个百分点，15—64岁人口的比重上升5.16个百分点，65岁及以上人口的比重上升0.78个百分点。
随着出生率和死亡率双双大幅下降，全市60岁及以上与65岁及以上老年人口比重进一步加大，人口老龄化进程正在加速。
普查数据显示，1990年，我市60岁及以上与65岁及以上人口比重分别达到10.04％和6.3％；2000年时，60岁及以上与65岁及以上老年人口比重又上升到12.19%与8.49%（按国际标准，60岁及以上人口比重超过10%或65岁及以上人口比重超过7%，已步入老年社会）；2005年，全市60岁及以上与65岁及以上老年人口比重进一步增加到13.08%与10.19%，老年人口比重越来越高，老年人口规模日益扩大，全市人口老龄化程度逐步加深。
伴随着这种变化，老年人口内部高龄人群也不断加大。
1964年，全市80岁及以上高龄老人仅为0.34万人，1982年上升到1.16万人，比1964年仅增加0.82万人，18年增长2.4倍，年均增长7.1%；1995年人口抽样调查时，80岁及以上高龄老人增加到2.70万人，比1982年增长1.3倍，年均增长6.7%，年均增速超过同期老年人口增幅4.6个百分点。
到2005年，80岁及以上高龄老人达到10.9万，10年增加了3倍多，年均增长14.98%。
人口老龄化往往会带来这一种现象，老年人把自己早期因福利分房留下且地段较好的房子让给子女住或卖掉给子女付买房首付，而自己在郊区重新挑选环境较好且比较僻静的房子居住。
人口老龄化使养老服务业成为一种朝阳产业。
据统计，到2010年截至，南京市共有59家，而在此之前5年仅11家。
2010年，在南京市政府又出台了22条优惠政策促进养老院发展后，市民政局和市财政局又联合出台暂行办法。
除了政策优惠，政府还是行资金扶持，按城区、郊区、县每张床位一次性分别给予4000元、3000元、2000元的资助，对改、扩建新增床位达一定规模标准的，一次性分别给予2000元、1500元、1000元的资助。
同时，为稳定民营养老院的运营，每收住一名本市户籍老人，给予每月60元的补贴。
南京市目前有独居老人6万余人，占老人总数的6.8%，老年人社会福利机构只有177家，9845个床位，即每千名老人拥有床位数12张左右。
而按照南京市80万老龄人口计算，全市要有13600张床位。
目前南京现有老年公寓的床位还远远不能满足需求。
（3）家庭规模与结构
全市常住人口中，家庭户2370274户，家庭户人口为6554159人，平均每个家庭户的人口为2.77人，比2000年第五次全国人口普查的2.92人减少了0.15人。
从家庭人口数的变化和分布看：
1982年在家庭总户数中所占比重前三位的依次为5人及5人以上户、4人户、3人户。
从1990年开始，3人户的家庭数量一直位居家庭户的第一位。
至2005年，在家庭总户数中所占比重居前三位的已演变成3人户、2人户和1人户。
与此同时，4人及以上户所占比重明显下降，其中尤以5人及以上户所占比重下降幅度最大，已由1982年家庭规模构成中第一位降为第五位。
1人户、2人户的增长在很大程度上说明，空巢家庭、丁克家庭、单身家庭、单亲家庭等，正在构成我市城乡家庭结构的重要内容。
因此，在住房规划时选择以二室二厅为主的套型，适当配置一室一厅、二室一厅和三室一厅的住房，可取得良好的社会经济效益。
（4）人口的地理迁移
据南京市人口计生委统计，截止到2012年，南京市外来人口增6倍，户籍任楼绝对数也逐年稳步增长。
2000年，南京市累计登记暂住人口为47.2万人，而2010年282.5万，10年间增长了6倍。
从外来人口的来源和分布来看，暂住在江宁区的最多，排名第二、三位的栖霞区和分别有33.8万人和26.1万人。
这些外来人口的居住状况一直是市政府长期关注的问题，在我国政府目前对保障性住房政策的强调下，房地产商可以与政府合作，取得优惠条件来开发面向打工族的廉租房，同时房地产开发商可以与那些没有为员工提供住所的企业联系和合作，定向为它们开发职工集体宿舍或公寓，帮助企业职工租房或购房。
2、经济环境
（1）经济增长方式
在南京市经济总量中，第二产业中所占的比例最大，近年来工业产值占地区生产总值的50%以上，利润也在50%以上。
工业经济增长方式在很大程度上代表了南京的经济增长方式，并且南京企业以国有企业、大中型企业为主。
这导致了以下三种现象：
一是经济增长依赖于投资拉动；二是科技成果产业化进程缓慢，对经济增长的贡献率低，三是重化工业格局显著，资源消耗与环境保护矛盾突出。
总而言之，既有的工业发展阶段和产业格局，限制了新兴工业的集约发展，与此同时，集约化发展的激励与约束机制缺位，影响了经济增长方式的转变。
目前南京市政府已经认识到了上述问题，开始积极调整产业结构，促进产业的合理布局和优化升级，优化配置工业用地，大力发展电子信息、软件开发、生物工程与医药产业、精心化工与新材料产业等高新技术产业；进一步优化产业集群，全面推进“空间集聚化、企业集群化、产业高度化”，打造广泛吸收国内外优质资源、产业有序集中的现代制造业基地的发展平台。
同时大力推进现代服务业和都市型农业的发展。
转变经济增长应以科技创新为动力，加快科技成果产业化和产品化进程。
以2010年的数据为例，南京市以8.6%的工业累计消耗标准煤的增长，达到了了29.7%的工业总产值增幅。
在被统计的37种高耗能产品中，有24种产品的能耗都呈现下降趋势。
目前，南京已经吸引了中兴和华为等高科技企业来南京发展。
从粗放型到集约型的生产方式转变。
会使南京市的许多工业区土地使用性质改变成为住宅用地和商业办公用地。
现在有一种备受年轻人推崇的loft居住生活方式，Loft多是由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。
主人可以在其空荡荡的空间里，根据自己的喜好，随意个隔断出功能不同、风格各异的子空间。
房地产开发商可以抓住这个机遇，改建一些老的工厂和旧仓库，来迎合现在年轻人的需求。
（2）产业结构演进
2004~2008年来南京三次产业生产总值及其所占GDP比重（表1-1）
年份
增加值（亿元）
占GDP比重（%）
第一
产业
第二
产业
第三
产业
合计
第一
产业
第二
产业
第三
产业
2004
75.27
1003.99
987.92
2067.18
3.6
48.6
47.8
2005
77.22
1200.28
1133.61
2411.11
3.2
49.8
47.0
2006
82.02
1359.94
1331.82
2773.78
3.0
49.0
48.0
2007
86.44
1607.22
1590.07
3283.73
2.6
48.9
48.4
2008
93.00
1795.00
1887.00
3775.00
2.5
47.5
50
由表1-1可知，2004~2008五年来，南京市产业结构基本呈现以下变化：
一是第一产业增加值不断上升，但所占GDP比例逐步下降。
2004年全市第一产业增加值为75.27亿元，到2008年增至93.00亿元，年均增长3.3%（可比价）。
从所占GDP比重来看，第一产业占GDP比重始终最低，并呈逐步下降的趋势。
从2004年的3.6%逐渐下降到2008年的2.5%，五年下降了1.1个百分点。
二是第二产业增加值增速较快，所占GDP比重呈下降趋势。
2004年南京第二产业增加值为1004亿元，首次突破千亿大关。
2008年，全市第二产业增加值达到1795亿元，年均增长15.8%。
第二产业增加值所占GDP比重由2004年的48.6%降至08年的47.5%，比重呈下降趋势。
三是第三产业增加值占GDP比重呈连续增长态势。
2004年南京第三产业增加值为987.92亿元，2008年达到1887亿元，总量比2004年增加了约九成，按可比价格计算，年均增长15.1%；占GDP比重由2004年的47.8%升至2008年的50%。
图1-1近五年来南京市各产业增加值变化图（单位：
亿元）
由图1-1可知，近五年来，全市第一产业增加值与第二、三产业的增加值之间的差距越来越大，其总量远远低于第二、三产业。
而第二产业增加值和第三产业增加值日益接近，2008年第三产业增加值反超第二产业92亿元。
（3）南京区域经济水平
三、政策环境
下面把南京市近几年来的比较主要的房地产相关政策罗列如下，大致集中在2009、2010政府大力调控的两年间。
4、行业管理水平
（1）南京城市规划控制水平
南京市近期规划期限为20年，即1991-2010年。
近期建设规划期限至2000年，远景展望到下世纪中叶。
规划成果包括总体规划文本、说明书、专项规划说明22件、图件30张。
城市发展目标：
近期目标：
国民生产总值翻三番，人民生活达到小康水平。
到本世纪末，城市综合实力水平居国内同类城市领先地位。
市域、都市圈城市化水平分别达到60%和75%左右。
远期目标：
进一步加快城市现代化进程，使南京在2010年前后达到世界中等发达国家同类城市水平，成为我国高度现代化的重要科技、教育基地和高新技术产业基地，重要的外贸口岸和长江中下游地区重要的金融、贸易、信息中心。
市域、都市圈城市化水平分别达到70%和80%左右。
远景目标：
以建设国际化大都市为长远奋斗目标，促进和加快城市建设步伐。
下世纪中叶跻身世界发达城市行列。
把南京建设成为经济发达、环境优美，融古都风貌和现代文明于一体的江滨城市。
城市性质：
国务院批复的南京城市性质为：
著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市。
南京的城市性质主要依据其在全国、长江流域及江苏省所承担的主要功能加以确定。
南京是我国重要的交通枢纽及科研、文化、教育基地，全国著名的历史文化名城。
江苏省人民政府在1993年10月9日上报国务院的《关于报请审批南京城市总体规划的请示》中的提法是：
"著名古都、江苏省省会、沿海地区和长江流域中心城市"。
城市布局：
市域城镇体系规划提出市域城镇发展和布局的总方针是：
以长江为主轴，以主城为核心的都市圈为主要发展空间，多元一体，带动长江南北，逐步实现市域的城镇化。
城镇发展布局的总体设想是以长江两岸沿江束状交通走廊作为市域城镇的主发展轴，以沿宁溧公路、机场专用路为市域城镇的次发展轴，形成"干"字型城镇带。
位于主发展轴上的主要城镇有；长江南岸--主城、板桥、西善桥、东山、沧波门、仙鹤门-西岗、尧化门--栖霞、龙潭等；长江北岸-珠江、浦口、大厂、六城、瓜埠等。
位于次发展轴上的主要城镇有东山、秣陵、禄口、在城、淳溪等中小城镇。
都市圈都市圈包括完整的长江南京段，北岸88公里，南岸98公里，主城和沿江重要的外围城镇；以"山、水、城、林"为主体构成的历史文化名城保护区和风景旅游区；为改善城市生态环境而需要宏观控制的绿色空间；沿江和跨江的陆上交通干线、航空港、大型交通枢纽及主要基础设施用地。
都市圈城镇布局结构是：
以长江为主轴，东进南延，南北响应；以主城为核心，结构多元，间隔分布。
最终形成现代化大都市的空间格局。
都市圈产业布局的总思路是：
主城以内涵发展为主，重点发展第三产业，强化金融、贸易、信息中心职能；外围城镇重点发展第二产业，发挥沿江城镇区位、交通、水资源和现有工业基础的综合优势，发展基础工业、港口工业，加快形成沿江工业走廊，加速基础设施配套建设。
都市圈的城镇根据各自的职能分工，共同发挥中心城市的整体功能。
主要城镇由作为核心的主城和仙鹤门-西岗、浦口、板桥、西善桥、东山、沧波门、尧化门-栖霞、龙潭、大厂、珠江、六城、瓜埠等12个外围城镇组成。
城市建设的重点将有计划地逐步向外围城镇转移：
（1）仙鹤门-西岗作为南京的新市区，要逐步形成国际化大都市的又一核心；
（2）浦口是高新技术产业基地，水陆交通枢纽，作为都市圈的江北中心；（3）板桥是以钢铁冶炼、机械加工为主的工业城镇，是南京向皖南辐射的门户；（5）东山是江宁县的政治、经济、文化中心，是南京都市圈南部的吸引中心；（6）沧波门是以电子工业为主的新区；（7）尧化门-栖霞是重要的外贸港口、铁路交通枢纽、石油化工基地和著名风景名胜区；（8）龙潭是重要的深水外贸港口，是以建材、电力、石化为主的港口工业城镇；（9）珠江是江浦县的政治、经济、文化中心、科学城、南京通向皖北的门户；（10）大厂是以化工、电力为主的工业城镇；（11）六城是六合县的政治、经济、文化中心，是南京通往苏北的门户；（12）瓜埠将发挥港口和区位优势，形成有一定规模的加工和精细化工工业区。
都市圈内，重点发展江宁、淳化、凤凰山、汤山、方山、铜井、桥林、永宁、汤泉、乌江、东沟、横梁等建制镇。
为保证未来南京城市良好的生态环境，都市圈内要以城镇之间的山林、水体、基本农田、人工防护林作为主骨架，城镇内部的绿地系统作为次骨架，沿主城对外放射的交通走廊和河道的绿化带作为连接体，共同构成生态防护网。
主城主城是都市圈的核心，以金融、贸易、科技、信息、综合管理、服务职能为主，大力发展第三产业；重点改善道路交通，加快基础设施建设；提高环境质量，保护古都特色；完善城市防灾体系，保障城市安全。
主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界，分为5个片区：
以第三产业用地为主的中片，以河西生活居住区为主体的西片，以中央门外工业区为主体的北片，以钟山风景区为主体的东片，以纪念风景区、对外交通设施为主体的南片。
（2）房地产项目的节能控制
江苏省目前已经发布了《江苏省绿色建筑评价技术细则》，南京市委市政府于今年1月25日召开新闻发布会，公布了《中共南京市委、南京市人民政府关于进一步加强节能减排工作的意见》和《南京市“十二五”期间控制能耗和煤炭消耗总量实施方案》，文件提出，要大力发展绿色建筑。
到2015年，市区新建公共建筑全面执行65%的节能标准；通过实施节能改造，既有建筑单位面积能耗下降20%以上。
政府机关新建办公建筑，全部要达到国家节能标准。
从2013年1月起，单体1万平方米以上的建筑，符合国家节能标准的，审批规划时可给予0.1-0.2的容积率奖励。
绿色住宅也是未来房地产的变革方向。
但目前南京市绝大多数楼盘并未因为这一政策享受到相应贷款利率，南京市政府也没有银行对于绿色建筑给出个人住房贷款利率优惠。
南京市节能办主任表示，这一优惠政策是宏观政策的要求，但其真正实施还需要一个消化的阶段，这一贷款利率优惠对于银行来说操作难度比较大，其具体实施需要多部门的协同合作。
虽然目前银行的资金宽裕度还不错，但最低85折的首套房优惠力度已经很宽松，银行不太可能借绿色建筑的机会对优惠进一步放水。
不过，这一优惠政策实施的前提是必须要有一个统一的认定标准，与“首套房”这样的概念相比，“绿色建筑”界定尚待明确。
从宏观数据上来看，目前的经济状况给维系调控施加了不小的压力，预想下半年宏观经济状况好转，但现阶段却出现快速下滑现象，实体经济的走弱提前显现。
李智表示，根据地方政府的惯性思维，房地产是提振经济措施中见效最快的方式，不排除地方政府出台变相拉动房地产市场的举措，不过调控整体上是不会动摇的。
5、技术环境
技术变革对房地产开发企业的影响：
1、利用信息技术，有助于建立良好的企业形象
网络可以极大地扩展开发商的生存空间，提高他们的知名度和美誉度，减少他们在异地开发时必须付出的品牌扩展成本。
借助网络这一第四媒体，房地产开发商可更好地宣传楼盘及品牌形象，并向购房者提供网上楼盘查询、网上看楼等全天候的、双向互动的、不受地域限制的售前服务，可以增强消费者的品牌忠诚度。
交互式营销沟通模式，向消费者提供了选择自由沟通的主动权，使沟通过程更有效率，沟通结果更令人满意，特别是其距越时空的实时性使消费者能密切地参与到从市场调研、产品开发、生产到最终服务的全过程中去，使消费者和企业的利益都得到了最大化。
2、利用信息技术，有助于企业进行科学决策
应用网络计算机技术，开发企业可及时轻松地了解国家有关经济政策，为开发商准确预测未来房地产市场需求，确定投资开发的方向提供重要依据。
同时，开发企业通过信息技术，直接与房地产代理商、物业管理公司、求购求租客户联系，有利于全面了解房地产市场需求动态；并通过综合分析比较各类信息流，得出有用部分，制定比较完善的行销方案，从而更好地推销自己开发的商品房，真正做到“运筹帷幄，决胜千里”。
3、利用信息技术，有助于提高企业的竞争力
房地产企业项目开发过程中各环节涉及企业的各个部门，内部通过局域风实现信息资源的共享，企业内部的事务完全进行系统规范的操作，真正达到规范化地运作。
利用信息技术快捷及远距离传输特点，促成信息的快速、全面、通畅地流动，有效监控各个项目的运行状况，促使企业各业务部门及决策层能够尽可能多接触业务信息，避免过去传统条件下凭借管理者个人经验接受业务信息的弊端，从而提高企业内部管理效率；同时通过网络使企业的业务形成系统流程，可以提高业务的透明度和工作效率，优化企业资源配置，从而提高企业的竞争力。
4、利用信息技术，有助于企业间的公平竞争
由于网上信息的高度透明将使材料市场趋向完全竞争市场，将大大降低开发商的建造成本；同时，网络抛弃了狂轰乱炸式的传统营销形式，企业运作成本降低了，从而就换来了成本的降低。
另外，开发商在交易成本方面的付出大幅降低。
开发商借助信息技术可以对项目进行异地遥控，从各种设计方案、策划方案的制定，材料的订购到合同的鉴订，这些都将使成本趋同化。
以往，开发商的新产品大多以房交会及其它各类广告的宣传方式使购买者得知。
但时间一长，新产品的宣传热度递减，而许多错过宣传的购房者就会到已知点奔走，甚至放弃买房计划，这在某种程序上减少了其它开发商售房的数量。
在专业网站中，同一区域或不同区域开发商的产品都呈现于购买者眼前，使得开发商之间的产品差异更为直观、全面和便捷可查，这就为不同能力的开发商提供了一个公平竞争的平台。
对房地产商品本身的影响：
1、地段选择的再认识
由于网络时代要极大地扩展人们的活动空间，缩小地域的差异性，导致地段价值观念在不断的变化。
网络化使得近郊的生活、办公条件与市中心的差异不致太大。
传统意义上的“黄金地段”会消失或减弱，开发商未来更多的考虑是如何以完美的产品和服务去满足消费者的购房需求。
2、产品设计的变化
信息技术的发展使地段差异不断缩小，人们选择的侧重点会发生转移。
首先，住区要有完整的配套设施——高速的网络接口、良好的物流配送服务、各种悠闲娱乐场所、高度智能化的住宅设计和物业管理、便于人们交流的社区网站。
其次，由于SOHO（smallofficehomeoffice）的出现，人们必然要求设计师在设计户型和进行空间划分时不仅考虑到住宅的居住功能和休息功能，同时要在有限的空间里更加节约，合理地划分出办公空间、学习空间甚至健身空间。
房地产智能化的逐步实现让建筑师在考虑家具合理布置的同时，还要考虑到各种智能化设施的布置以及家庭网络中枢的布置。
对房地产的交易规模与交易过程的影响：
信息技术的发展改变了旧有的房地产交易模式，从而对房地产交易产生更大的影响。
信息技术扩展了房地产交易的信息来源和详细程度，可以帮助人们更有效地筛选和选取物业，尤其是在住宅领域。
信息技术可以经常性的市场信息和指定项目的详细资料，人们可以通过CD-ROM浏览物业的位置和周边环境的图像，而且，信息技术使交易过程流水化。
由于信息技术互联网的发展，公开了房地产的交易过程，从而也加剧了房地产服务业的竞争，改变了房地产经济行业的结构，使之逐步向小型专业化公司和大型企业两级化方面发展。
信息技术也改变了房地产市场营销的方式和内容。
比如当前，“虚拟的体验营销”正逐渐成为一种非常重要的营销模式。
伴随着信息技术的广泛应用，“客户”体验在房地产业逐渐付诸实践，并因此大大提高客户满意度。
另外，房地产项目还可以采用“网络营销”的方式扩展虚拟空间的营销策略。
比如，在门户网站、专业网站以及自建网站上，构建起“三位虚拟看房系统”，并利用它提供全方位的项目信息。
此类虚拟系统凭借其较强的动态三位表现实力和实时的查询功能，可以全方位地展示建筑物空间及功能，更方便、快捷地传播楼盘产品信息，使目标受众产生强烈的参与兴趣，项目策划者的诉求更容易获得他人认同。
总之，像这样的新概念和新模式在信息时代不胜枚举。
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