农科所仓库迁址重建建设项目可行性研究报告.docx
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农科所仓库迁址重建建设项目可行性研究报告
建湖县农业科学研究所
仓库迁址重建项目
可行性研究报告
江苏金地复垦开发整理有限公司公司
二○○八年三月二十六日
目录
一、总论1
（一）项目概况1
（二）项目编制依据6
（三）问题与建议8
二、项目建设的背景和必要性10
（一）政策背景分析10
（二）项目区社会经济状况14
（三）本行业及关联产业发展现状14
（四）项目建设的必要性15
三、承办单位概况18
（一）概况18
（二）研发能力19
（三）财务状况19
（四）法人代表基本情况19
四、市场分析与销售方案20
（一）市场分析20
（二）市场竞争优势分析29
（三）营销方案、模式及策略33
五、项目选址与建设条件38
（一）场址所在位置现状38
（二）场址建设条件39
六、建设方案41
（一）建设规模与布局41
（二）建设目标与功能定位42
（三）产品质量标准46
（四）构建绿色有机农产品流通体系47
（五）土建工程64
（六）主要设备65
七、总图、运输与公共辅助工程70
（一）总图布置70
（二）公共辅助工程70
八、节能减排措施72
（一）能耗及污染分析72
（二）单项与建筑节能工程72
（三）节能措施综述72
九、环境影响评价74
（一）环境影响74
（二）环境保护与治理措施74
（三）评价与审批75
十、组织机构与人力资源配置77
（一）组织机构与职能划分77
（二）劳动定员77
（三）经营管理模式78
（四）经营管理措施79
（五）技术培训80
（六）劳动保护与安全卫生80
十一、项目实施进度81
（一）建设工期81
（二）项目实施进度安排81
十二、投资估算与资金来源82
（一）投资估算依据82
（二）投资估算82
（三）资金来源83
（四）资金使用和管理83
十三、财务评价85
（一）财务评价依据85
（二）营业收入、营业税金和附加估算85
（三）总成本及经营成本估算86
（四）财务效益分析86
（五）不确定性分析88
（六）财务评价结论91
十四、社会评价92
（一）社会效益分析92
（二）未来发展潜力93
十五、风险分析96
（一）政策风险控制96
（二）投资风险控制96
（三）经营风险控制96
（四）管理风险控制97
（五）行业风险控制98
（六）市场风险控制99
（七）资金运用和管理的风险控制99
（八）自然风险控制99
十六、研究结论与建议101
（一）结论101
（二）建议103
附件：
一、投资估算表
目录
第一章：
总论…………………………………………………6
一、项目概要
二、项目提出背景及发展概况
三、可行性研究报告编制依据
四、主要技术指标
五、可行性研究评价意见
六、有关建议
第二章：
项目建设的必要性…………………………………9
一、项目建设背景
二、项目建设是必要的
第三章：
市场分析与预测……………………………………10
一、市场需求预测
二、市场风险预测
第四章：
合理的建设规模……………………………………10
一、项目建设指导思想
二、建设规模计算依据
三、建设规模确定
四、建设内容及建筑面积分配
第五章：
出产规模及工艺流程………………………………11
第六章：
建设场址条件………………………………………11
一、建设条件
二、建设基地周围环境
三、基地规划设计要求
第七章：
公用基础设施……………………………………12
一、给排水
二、电力
三、信息网络
第八章：
项目工程设计方案………………………………13
一、建筑
二、结构
三、给水排水
四、强电
五、弱电
第九章：
环境保护…………………………………………14
一、环境状况
二、项目对环境的影响
三、主要污染与污染物
四、环保、三废治理方案
第十章：
节能与劳动保护…………………………………15
一、建筑节能
二、给排水节能
三、电力节能
四、劳动保护
第十一章：
劳动组织与岗位定员…………………………16
第十二章：
项目实施进度计划安排………………………17
一、进度要求
二、进度计划
第十三章：
投资估算与资金筹措…………………………17
一、投资估算
二、需要说明的问题
三、资金筹措
第十四章：
投资分析………………………………………19
一、节省建设单位管理费
二、争取降低工程造价
三、合理定位工程标准为后续建设留有余地
第十五章：
财务预测与评价………………………………20
第十六章：
综合评价结论…………………………………20
一、综合评价与建议
二、结论
附件一：
编制单位资格证书
附件二：
编制人员资格证
第一章总论
一、项目概要
1、项目名称：
仓库迁址重建项目
2、建设单位：
建湖县农业科学研究所
3、承担可行性研究报告单位：
江苏金地复垦开发整理有限公司公司
4、项目可行性研究报告工作内容：
（1）项目建设的必要性分析；
（2）确定合理的建设规模；
（3）优化设计方案；
（4）工程项目投资估算；
（5）分析项目建设条件，提出工程实施进度计划；
（6）综合评价与建议。
二、项目提出的背景及发展概况
建湖县位于江苏省盐城市中西部。
北纬33°16′-33°41′，东经119°33′-120°05′。
东与射阳县接壤，西与宝应、楚州二县毗邻相连，北与阜宁隔水交界。
交通便捷，204国道、盐淮高速公路、新长铁路贯穿其中。
货物运输可经陆路直达连云港、张家港、上海等国际港口。
航空运输通过盐城机场与广州、北京等国际机场相接。
新长铁路的开通更有利于对外交通运输。
建湖县位于以上海为龙头的长江三角洲经济辐射区域，东临黄海之滨，北倚苏北平原，地处亚热带北缘，季风气候明显，地理位置优越，生态环境优良。
建湖县土地面积1154平方公里，人口80万。
自然条件优越，生态环境优美，基础设施和城市建设完备。
皮鞋、石油机械、电子节能灯、纺织服装、精细化工、花炮等特色产业初步形成了分工协作链状格局，产业集群效应日益显现。
建湖县农业科学研究所创建于1958年,属正科级建制全民事业单位。
近年来，县政府将农科所40亩试验基地纳入西苑住宅小区建设，试验基地及其附属设施要陆续搬迁。
目前面临着主要农用机械、工具（手扶拖拉机、抽水机、水泵、旋耕机、条播机、选种机、扬谷机等）无处存放。
试验基地上收获的各品种（系）种子、粮食无处晾晒。
三、可行性研究报告编制依据
1、国家计委《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》（计资[1983]第116号）。
2、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。
3、建设单位《关于建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目的建议书》
4、国家有关建设、设计规范与标准
5、建设用地地质资料。
6、发改委批复、建设单位用地红线、规划要点及其他设计要求
7、建设单位提供投资估算的有关资料。
8、建湖县统计年鉴（2007年）
四、主要技术经济指标
总用地面积：
4740平方米
总建筑面积：
1250平方米
建筑容积率：
0.26
建筑系数：
100%
绿化率：
20%
建筑工程预算总投资：
300万元
五、可行性研究评价意见
1、项目建设是必要的
近年来，县政府将农科所40亩试验基地纳入西苑住宅小区建设，试验基地及其附属设施要陆续搬迁。
目前面临着主要农用机械、工具（手扶拖拉机、抽水机、水泵、旋耕机、条播机、选种机、扬谷机等）无处存放。
试验基地上收获的各品种（系）种子、粮食无处晾晒。
为适应发展的需要，从实际出发，建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目建设是必要的。
2、建设规模是合理的
建设单位提出的“仓库迁址重建项目占地面积4740平方米，建筑面积1250平方米”，按照国家有关建设标准，经计算核定本项目占地面积4740平方米，建筑面积1250平方米，建设规模是合理的。
六、有关建议
建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目建设，应进行全面规划，分期建设，根据财务、物力条件量入为出。
就本工程建设投资300万元来讲是可行的，但必须采取行之有效的管理措施，努力节省建设费用和降低工程造价才能使建设规模不得突破。
第二章项目建设的必要性
一、项目建设背景
作为革命老区的建湖县，改革开放二十多年来，发生了翻天覆地的变化，经济建设攻破蓬勃发展，各行各业蒸蒸日上，社会事业长足进步。
尤其是近几年，城市建设初具规模，并向现代化中等城市发展。
建湖县地处中国东部沿海开放带，受长江三角洲经济圈辐射，经济发展的优势十分突出。
改革开放以来，建湖经济得到了快速发展。
2007年，全县实现地区生产总值108亿元，人均国民生产总值12500余元。
建湖县农业科学研究所现有员工18人，离退休人员21人。
二、项目建设是必要的
近年来，建湖县委、县政府认真落实科学发展观，积极应对宏观调控，紧紧围绕“经济倍增、环境倍优”，优化产业结构，把农业做为基础产业进行扶植。
农业科研作为农业发展的最主要的支撑，具有相当大意义。
第三章市场分析与预测（略）
第四章合理的建设规模
一、项目建设指导思想
建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目，建设内容不复杂，在服从规划要求前提下，合理进行功能分区，保证互不干扰又有机组合，即符合功能使用要求，又便于管理，工程设计方案将三部分作为一个整体规划设计，采用先进的现代设计理念，融化环境、强化建筑景观，努力改善空间环境。
二、建设规模计算依据
1、建设部的有关规定；
2、其他有关资料。
三、建设规模的确定
根据建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目实际情况，经过上级部门及政府反复研究论证，在建湖县近湖镇裕丰村高西组按规划拟建办公楼1栋，建筑面积1250平方米。
通过计算，项目合理的建设规模为占地4740平方米，建筑面积1250平方米。
四、建设内容及建筑面积分配
建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目占地4740平方米，总建筑面积1250平方米，其中办公用房1200平方米，辅助用房50平方米。
第五章生产规模及工艺流程（略）
第六章建设场址条件
一、建设条件
1、地理位置
经建湖县建设局批准同意建设单位的选址，建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目位于建湖县近湖镇裕丰村高西组，周围有居民区，没有污染源。
2、气象条件
建湖县属温带湿润季风气候和亚热带湿润季风气候，四季分明，季风较为明显，降水量集中在夏、秋两季，6—7月份为梅雨季节，7—8月份常有来势迅猛的大暴雨和台风。
平均温度13.2C—15.6℃，绝对温度最高气温38.2℃—38.7℃，绝对最低温度-10.8℃—-11.8℃，历年最冷月份为1月份，最热月份为7月份，平均相对湿度79℃—80.5℃，平均降雨量1103—1315mm，汛期在837—1492mm，全年东南风，冬季有西北风，最大极端风速23m/s—26.3m/s。
冻结深度11—14cm。
全年平均降雪6.4天，最大积雪深度19cm，全年平均有雾日29.1天，全年无霜期220天。
3、地震烈度
根据“江苏省地震烈度区规划图”，建湖地区地震基本烈度为七度。
4、水文地质
地质情况参照地质勘察报告。
二、建设基地周围环境
经建湖县建设局批准同意建设单位的选址，建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目位于建湖县近湖镇裕丰村高西组，地势平坦，周围有居民区，没有污染源。
拟建的新厂区将按规划要求与周围建筑形成统一整体。
三、基地规划设计要求
1、坚持科学合理节约用地的原则；
2、在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展；
3、合理确定功能分区，科学组织人流和物流，避免干扰生产；
3、 根据当地的气象条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风和绿化达到最佳程度。
第七章公用基础设施
建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目位于建湖县近湖镇裕丰村高西组，主干道已有相应的市政管理，公用设施齐全。
一、给排水
1、本工程给水直接与建设单位已有供水干管连接，接通管管径Φ100；
2、全部污水经暴气装置、化粪池处理后，经排水沟管道排入小河中。
二、电力
本工程电力以建设单位内的供电干线引入。
三、信息网络
本项目所需信息网络、宽带网络，已由建设单位接入电信网络系统。
第八章项目工程设计方案
本工程经方案竞选，依据有关专家、学者的评审意见，和建设单位的要求，现推荐的是优化的工程设计方案。
一、建筑工程
本项目工程结构设计依据为国家现行规范、规程，以及其他有关部门的相关规定和要求。
有关标准如下：
建筑结构荷载规范GBJ9-87
建筑地基基础设计规范GBJ7-89
混凝土结构设计规范GBJ10-89
建筑抗震设计规范GBJ11-89
建筑抗震设防分类标准GB50023-95
二、结构
在进行工程地质详细勘察后确定基础形式和建筑物结构，以确保建筑物安全可靠，同时做到经济合理，降低投资。
上部结构按地震烈度七度进行抗震设防，确保上部结构安全。
三、给水排水：
根据国家有关给排水设计范围、项目所在地给排水现状条件进行设计。
有关设计规范如下：
建筑给排水设计规范GBJ15-88
室外给水设计规范GBJ13-86
室外排水设计规范GBJ14-87
四、强电、弱电
根据国家有关电器设计规范、项目建设单位提出的设计要求及有关原始资料进行设计。
设计范围包括办公用房配套工程及其内部的供配电、照明、防雷接地、综合网络化布线等系统。
五、道路、码头和绿化
项目在近湖镇裕丰村高西组，陆运交通便捷，南有乡村公路与县城主要道路相连，基础设施配套齐全。
绿化设计合理，环境优美，绿化及景观设计考虑到与周围建筑相协调。
第九章环境保护
一、环境状况
建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目，主要建设一幢办公楼，种子、农机具库房，还有晒谷场。
对环境没有大的污染。
二、主要污染源和污染物
建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目整个生产过程无污染排放，故项目建设不会对周围环境造成不良影响。
项目在建设及使用过程中对环境的影响，主要是生活污水及垃圾等污物。
三、环保、三废治理方案
1、生活污水治理
（1）排污水系统：
污水采用双立管排水系统，雨水和污水分开排放；
（2）室外排水体制为雨、污分流制。
全部污水经暴气装置化粪池处理后，经排水沟管道排入小河中。
2、垃圾处理
按功能使用划分垃圾清理服务区，生活垃圾实行袋装垃圾化处理，由物业管理部门及时统一清理运送至指定的垃圾压缩中转站；生产垃圾实行池装化，定期销售给金属废品收购部门进行再生利用。
3、施工期的污染防治
（1）施工车辆运送砂石、泥土、水泥建筑材料，应严密清洁，防止泄漏污染地面；
（2）建筑垃圾按城管要求，定时运送到指定地点处理。
第十章节约能源与劳动保护
一、建筑节能
外墙作隔热保温处理，屋顶选用良好的保温材料，采用双层铝合金窗减少能耗。
二、给排水节能
1、生活及消防水泵选用优质高效节能产品；
2、加强自来水管网管理，及时排除管网泄漏；
三、电气节能
1、尽量选用低能耗节能型机电设备及节能型新光源灯具；
2、通过BAS系统在使用过程中综合自动监测管理，减少空耗合理高效运行。
四、劳动保护措施
劳动保护参照国家的有关法规执行。
建立完善的劳动保护和安全制度，对于新员工，上岗前进行为期限两周的安全知识教育，并定期组织安全知识讲座，以提高职工的防范意识；根据不同工种，不同工作强度，安排轮休制度，定期组织员工体检，以保证员工的身心健康。
第十一章劳动组织与岗位定员
一、生产组织：
按公司法成立组织系统，明确各职能部门职责，建立健全各级责任制，实现人定岗、岗定职、职定额、额考核的生产组织系统。
二、工作制度：
（略）
三、劳动定员：
（略）
四、职工来源：
（略）
五、员工培训：
（略）
第十二章项目实施进度计划安排
一、进度要求
建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目拟于2008年3月完成前期准备工作，2008年5月开工建设；2008年8月底前建成，工期4个月。
为确保项目建设的顺利实施，应做好工程前期各项目准备工作，抓紧组织落实、资金落实等工作，严格按国家基本建设程序规定，尽快纳入本年度基建计划。
二、进度计划
本项目进度计划6个月内完成，实施进度安排如下：
1、可行性研究报告编制审批：
2008年3月——4月
2、初步设计并审查：
2008年4月——5月
3、施工图设计：
2008年4月——5月
4、土建施工：
2008年5月——8月
5、室外工程：
2008年9月底前
6、竣工并交付使用：
2008年10月底前
第十三章投资估算与资金筹措
一、投资估算
本项目建筑面积1250平方米，工程投资估算人民币300万元，综合造价指标2400元/㎡。
1、投资估算编制依据
（1）建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目的设计方案及相关说明；
（2）江苏省相似类型工程概算指标资料；
（3）建设单位《项目建议书》及相关资料；
（4）苏建定[1999]73号《江苏省建设工程造价编制及审核暂行办法》；
（5）建设单位提供的投资估算有关资料。
2、投资估算汇总表
项目
金额
一、工程建设及其他费用
300万元
1
土地
20万元
2
办公楼
200万元
3
其它附属用房
20万元
4
道路、围墙、绿化
20万元
5
水电及相关设施
20万元
6
其它费用
20万元
二、设备购置
0万元
合计
300万元
二、需要说明问题
1、投资估算的材料价格目前市场行情定，未考虑市场波动因素；
2、土地征用费按省、市有关文件并结合优惠政策，根据当地情况确定；
4、价差、预备费及铺底流动资金未列入。
三、资金筹措
建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目总投资300万元，全部由建湖县农业科学研究所自筹解决。
第十四章投资分析
建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目，按照现行江苏省建设工程造价管理规定，编制的工程投资估算为人民币300万元，是实事求是的。
为了抓紧筹措资金，便于领导决策，提出降低工程造价措施供参考。
一、节省建设单管理费用
本着遵守国有“工程项目建设应根据财力和物力等条件，精心设计、精心施工、注重实用、厉行节约、反对铺张浪费、华而不实，本着经济、实用、安全、卫生的原则”，在建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目建设上，认真组织，精心安排，加强工程监理与管理，节省建设费用是可能的。
二、争取降低工程造价
严格按照建筑市场管理规定，采取公开招标择优选定施工单位，要求建材定价必须“货比三家”，力争优质优价，努力降低工程费用。
三、合理定位工程标准，为后续建设留有余地
在工程装饰标准定上合理定位，本着量入为出的原则，装饰费用和室外工程费力求从简，即节省造价又有利于今后合理的发展。
第十五章财务预测与评价（略）
第十六章综合评价结论与建议
一、综合评价与建议
为适应改革发展的需要，从实际出发，建湖县农业科学研究所仓库迁址重建项目建设是必要的。
按照国家有关建设标准，经计算核定本项目占地面积4740平方米，建筑面积1250平方米，建设规模是合理的。
投资估算为人民币300万元，是实事求是的，进行充分的分析，采取有力措施降低工程费用，工程总投资控制在估算造价额度以内是可能的。
项目总体建设资金尚有缺口，全部自筹有一定的困难，建议对省、市权限范围内的各项收费抓紧办理减免手续。
二、结论
综上所述，本项目建设具有明显的社会效益，是必要的，也是迫切的。
建设规模是合理的，投资估算实事求是，但资金筹措需进一步落实。
本项目可行性研究报告结论是：
该项目是可行的、必要的。
目录
第一章总论2
1.1项目承办单位2
1.2可行性研究报告编制依据2
1.3可行性研究报告的研究范围2
1.4项目概况2
1.5推荐方案2
1.6投资的必要性4
1.7项目建设内容及规模2
1.8市场预测及产品销售2
1.9生产工艺2
1.10厂址环境8
1.11主要原材料及能动供应2
第二章项目背景与提出2
2.1项目背景2
2.2项目提出的必要性2
第三章市场需求预测与建设规模2
3.1生物菌肥市场分析及预测2
3.2产品销售2
第四章技术水平2
4.1产品水平及标准2
4.2工艺设备水平2
第五章工程技术方案2
5.1设计原则2
5.2项目组成2
5.3工程技术方案2
5.4总图2
5.5给排水2
5.6自动控制2
5.7供电2
5.8供热、采暖与制冷2
第六章建设条件与厂址2
6.1原辅料供应2
6.2能动供应2
6.3厂址2
第七章环境保护2
7.1编制依据与范围2
7.2污染源分析2
7.3环保措施2
7.4环保投资估算2
7.5绿化2
7.6环境影响评价2
第八章节能降耗2
8.1编制依据2
8.2能耗指标2
8.3项目节能措施2
第九章消防2
9.1编制依据2
9.2工程概述2
9.3消防措施2
9.4机构设置2
第十章劳动安全卫生2
10.1编制依据2
10.2工程概述2
10.3劳动安全措施2
10.4工业卫生2
10.5劳动安全卫生机构2
10.6期效果评价2
第十一章企业组织劳动定员和人员培训2
11.1企业组织2
11.2劳动定员2
11.3人员来源及培训2
第十二章项目实施进度2
12.1项目进度计划建设2
12.2项目实施计划2
12.3项目达产计划2
第十三章投资估算及资金筹措2
13.1估算依据说明2
13.2建设投资估算2
13.3资金筹措及使用方案2
第十四章财务与社会效益评价2
14.1财务效益分析2
14.2社会效益分析2
第十五章结论67
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