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物业管理文档房屋及其设备小修服务标准

房屋及其设备小修服务标准（试行）

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北京市房屋土地管理局关于在全市范围内试行《房屋及其设备小修服务标准》的通知

京房地修字【1998】第799号

各区（县）房地局、各房屋管理单位：

为了提高房屋及设备的小修服务质量,增强管修人员小修质量意识,推行小修服务的规范化、标准化,特制定《房屋及其设备小修服务标准》（以下简称《标准》）。

现将《标准》发给你们,并按以下要求贯彻执行。

一、各单位应组织房管、修缮、物业等管修人员认真学习《标准》,熟练掌握房屋及其设备小修服务的内容、质量标准及时限要求。

二、各管房单位的房管、修缮人员通过贯彻《标准》要进一步提高为人民服务的自觉性和敬业爱岗精神；通过执行《标准》进行一次服务技能的练兵,达到小修服务标准化、规范化的要求。

三、执行本标准所发生的费用,应从向房屋产权人和使用人收取的普通公有住宅租金或普通居住小区物业管理服务收费中支出,公共部位的小修费用应从房屋公共部分的维修费及委托管理费中列支,除因使用不当造成非正常损坏及本市另有规定外,不应向使用人收取费用。

四、本标准于98年9月1日起执行。

北京市房屋土地管理局

一九九八年八月十八日

房屋及其设备小修服务标准（试行）

一、总则

（一）为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限,制定本标准。

（二）本标准适用于本市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。

其它房屋的小修可参照本标准。

（三）本标准包括楼房土建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。

本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。

（四）本标准由市房屋土地管理局负责解释。

二、楼房土建及设备小修标准

时限要求：

急迫性小修项目包括：

楼房厕浴间排污管道堵塞：

室内给水系统小修、换管：

烟道堵塞等。

自接到报修之时起2小时到达现场。

除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修；自接到报修之日起,三日之内处理或与住户预约修复日期。

（一）工程项目：

内地面、散水

小修内容：

普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用,楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的,应修补：

木楼板损坏、松动、残缺的,应修复,如磨损过薄影响安全的,可局部拆换。

质量标准：

普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。

（二）工程项目：

室内墙面及顶棚

小修内容：

内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。

质量标准：

修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能,抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边,面层与基层结合牢固。

（三）工程项目：

检修门窗

小修内容：

钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。

质量标准：

修后的钢木门窗应开关灵活不松动,框与墙体结合牢固,五金齐全。

玻璃装钉牢固,腻子饱满,窗纱绷紧,不露纱头。

（四）工程项目：

烟道、垃圾道等

小修内容：

烟道裂缝、破损、堵塞现象：

垃圾道堵塞：

垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。

质量标准：

修缮后烟道及垃圾道应畅通,垃圾斗、出垃圾门零件齐全,排气孔不向垃圾道内漏水。

（五）工程项目：

清扫屋面、采光井、雨落管等

小修内容：

每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净：

雨落管局部残缺、破损应更换。

质量标准：

屋面采光井应清扫干净,雨落管修缮后应补齐五金配件。

（六）工程项目：

屋面补漏

小修内容：

屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。

质量标准：

屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

（七）工程项目：

外檐装修

小修内容：

外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的,应排除险情。

质量标准：

排除险情后的外檐装修,应不存在危险隐患。

（八）工程项目：

阳台、雨罩等结构构件

小修内容：

阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的,应封堵裂缝,防止钢筋锈蚀：

保护层剥落的,应补抹。

质量标准：

经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。

（九）工程项目：

室内给水系统小修、局部换管

小修内容：

楼房户表以内管道锈蚀脱皮的,应清除干净后,做防锈处理,管道锈蚀严重的,应予以更换：

给水系统漏水的,应进行修理,严重的,予以更换,零件残缺的应予以补齐。

质量标准：

经修缮的给水系统畅通,部件应配齐全,无跑、冒、滴、漏现象,能正常使用。

（十）工程项目：

卫生设备

小修内容：

卫生设备及配件残缺的应配齐,破损的应维修。

质量标准：

修缮后应做到给排水畅通,各部位零件齐全、灵活、有效,无跑、冒、漏、滴现象,能正常使用。

（十一）工程项目：

排水管道、化粪池,检查井等。

小修内容：

楼房排污管道堵塞,排污不畅通的应疏通：

化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏,配件残缺应补齐。

质量标准：

楼房排污管道经疏通后,应达到排污管道畅通,不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物,化粪池检查井局部损坏的应修好,达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。

三、平房土建及设备小修标准

时限要求：

急迫性小修项目包括：

解除木结构安全隐患：

排污管道堵塞：

给水系统小修、换管等。

自接到报修之时起2小时到达现场。

除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：

自接到报修之日起,三日之内处理或与住户预约修复日期。

（一）工程项目：

木结构抢修加固

小修内容：

年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的,应抢修加固。

质量标准：

加固后的木结构构件应安全可靠,加固措施合理

（二）工程项目：

室内地面、散水

小修内容：

地面起砂、空鼓、影响使用,地面的块料面层松动的,散水严重破损影响其功能的应修补：

木地板损坏、松动、残缺的,应修复,如磨损过薄影响安全的,可局部拆换：

砖地面在l平米以内损坏、破碎影响使用的,应起墁。

质量标准：

地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺：

木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密：

砖地面维修后应平整、牢固。

（三）工程项目：

室内墙面及项棚

小修内容：

内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补：

顶棚抹灰空鼓、剥落的,应修补：

纸顶棚有破洞掉土的,应修补。

质量标准：

修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能,抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边,面层与基层结合牢固：

纸顶棚修补整齐。

（四）工程项目：

检修门窗

小修内容：

钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。

质量标准：

修后的钢木门窗应开关灵活不松动,框与墙体结合牢固,五金齐全。

玻璃装钉牢固,腻予饱满,窗纱绷紧,不露纱头。

（五）工程项目：

台明

小修内容：

台明松动。

酥散或塌落的应修复。

质量标准：

台明尽量按原台明建筑标准修补,修缮后的台明平整、清洁,砌体整体性强。

（六）工程项目：

清扫屋面、天沟、雨落管等

小修内容：

每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净：

雨落管局部残缺、破损的应更换。

质量标准：

屋面天沟应清扫干净,雨落管修缮后应补齐五金配件。

（七）工程项目：

屋面补漏

小修内容：

屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。

质量标准：

屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

（八）工程项目：

给水系统小修

小修内容：

平房院表以内管道锈蚀脱皮的,应清除干净后,采取防锈措施。

质量标准：

经修缮的给水系统畅通,部件应配齐全,无跑、冒、滴、漏现象,能正常使用。

（五）工程项目：

排水管道、检查井等

小修内容：

平房院的排污管道堵塞,排污不畅通的,应疏通。

质量标准：

平房院排污管道疏通后,应达到畅通。

备注：

本标准适用于现状较好的平房,城近郊区危改片内危破平房的小修工程,以保证房屋住用安全和解决,重影响使用的维修项日为主。

四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准

（一）服务标准

住宅电梯服务标准

1．设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。

候梯厅须悬挂“电梯运行服务标志牌”。

牌上应标明：

运行时间,维修保养时间,值班室地点,管理单位名称,监督电话。

2．保证运行时间。

住宅电梯均实行24小时运行制。

每天6:

00-24:

00时连续运行不间断,24:

00-6:

00时有司机值班,住户特殊用梯随叫随到。

3．保证文明服务。

司机须做到挂牌上岗,礼貌待客,用语文明,着装整洁。

按时交接班,认真填写运行记录。

4．维修保养及时。

坚持每周对电梯进行一次保养。

5.轿厢清洁。

轿厢内不得有油污、垃圾,不得张贴与运行服务无关的广告,候梯厅清洁卫生,不许堆放杂物,有足够的照明。

高压供水运行服务标准

l、有防疫部门核发的“供水卫生许可证”（张贴于醒目处）。

2．保持供水设施周围的环境整洁,每周检查一次。

3．水箱水池要加盖加锁,并每年清洗消毒一次。

4．保证供水安全,每年进行一次水质化验。

化验单妥善保管以备随时检查。

5．供水管理与操作人员应按规定进行健康检查,并取得健康合格证。

6．保证供水不间断,零修接到报修后按时限要求赶到现场处理,大修时要有“安民告示”,并采取临时供水措施。

7．消防泵每年试泵一次,保证泵能转、水能上。

供电设施服务标准

1．每年进行l—2次巡视维修,发现隐患及时处理并上报。

修后的闸具、线路应完整无损,使用良好。

2．每年进行一次安全检查（配合下达年修缮任务）。

3．小修及时按时限要求修复。

4．监督超负荷用电,保证全体用户用电安全。

5．妥善处理因零线断线造成烧毁家电事故。

共用电视天线服务标准

1．保证天线系统的收视质量,主观评价图像质量应在三级以上。

2．天线前端系统设备完整（无丢失损坏）,安装牢固,防雷措施可靠,每年检查一次接地电阻。

3．每年定期检查不少于一次。

维修及时,接到报修最迟在三日内修复。

（二）维修标准

电梯：

1．工程项目：

电梯急修

小修内容：

（1）关人,

（2）冲顶、蹲底,（3）关车。

质量标准：

回复正常运行。

时限要求：

接到报修后20分钟赶到现场。

2．工程项目：

电梯零修

（1）工程项目：

电源开关、安全开关

小修内容：

①熔断器、熔丝②各安全开关

质量标准：

接触良好、动作灵活可靠。

时限要求：

接到报修后20分钟赶到现场。

（2）工程项目：

拽引机

时限要求：

每日巡视

①小修内容：

减速箱

质量标准：

油面不高于油位线,油温不高于85℃,外观清洁无油污。

②小修内容：

电动机、发动机组

质量标准：

运行时火花符合要求,温升不高于铭牌规定,外观清洁无油污。

③小修内容：

制动器

质量标准：

间隙均匀,符合要求,制动灵活可靠。

（3）工程项目：

控制柜

小修内容：

柜内原件

质量标准：

齐全,动作灵活可靠,显示正常

时限要求：

每日巡视

（4）工程项目：

选层系统

时限要求：

每日巡视

①小修内容：

机械选层器

质量标准：

滑动部位动作准确

②小修内容：

电气选层器

质量标准：

动作准确

（5）工程项目：

层、轿门系统

时限要求：

每日巡视

①小修内容：

层、轿门

质量标准：

运行平稳、无撞击、动作可靠

②小修内容：

开关门机

质量标准：

运行平稳、无撞击、动作可靠

③小修内容：

各层门锁

质量标准：

门锁接触良好、动作可靠

④小修内容：

安全触板

质量标准：

灵活可靠

（6）工程项目：

显示系统

小修内容：

轿内及层楼显示呼梯按钮

质量标准：

显示正常无好无损

时限要求：

每日巡视

（7）工程项目：

井道系统

时限要求：

每日巡视

①小修内容：

导轨

质量标准：

润滑正常

②小修内容：

绳头组合

质量标准：

无异常

③小修内容：

限速器

质量标准：

动作可靠

④小修内容：

安全钳

质量标准：

动作可靠

（8）工程项目：

运行环境

小修内容：

机房、井道轿顶、底坑

质量标准：

干净整洁无油污

时限要求：

每周保养

二次供水设备

1．工程项目：

生活水泵（包括备用泵）

（1）小修内容：

巡视检查

质量标准：

运转正常、无杂音轴承

时限要求：

每日一次

（2）小修内容：

水泵轴承温度

质量标准：

温度不超过75℃

时限要求：

每天测试一次

（3）小修内容：

水泵轴头滴漏

质量标准：

环境温度不高于35℃

时限要求：

每日一次

（4）小修内容：

泵体加油

质量标准：

轴头漏水符合要求润滑良好

时限要求：

随时检查

（5）小修内容：

水泵出水口压力

质量标准：

压力表指示应在正常范围内

时限要求：

每日一次

2．工程项目：

消防泵

（1）小修内容：

巡视检查

质量标准：

灵活转动

时限要求：

每月攀车一次

（2）小修内容：

试运行

质量标准：

最高端出水压力不小于10m、无漏水、无杂音

时限要求：

每年四月、九月试泵两次

3．工程项目：

电机

（1）小修内容：

巡视检查

质量标准：

运转正常、无杂音

时限要求：

每日一次

（2）小修内容：

接地保护

质量标准：

牢固可靠

时限要求：

每日一次

（3）小修内容：

运行环境

质量标准：

散热良好

时限要求：

每日一次

4．工程项目：

阀门

（1）小修内容：

检查

质量标准：

无渗漏、无锈蚀,无异常撞击声

时限要求：

每日一次

（2）小修内容：

阀门

质量标准：

无跑、昌、滴、漏,润滑良好开闭灵活

时限要求：

发现问题及时解决

（3）小修内容：

逆止阀

质量标准：

性能可靠

时限要求：

发现问题及时解决

5．工程项目：

管道

（1）小修内容：

巡视检查

质量标准：

无渗漏、无锈蚀

时限要求：

发现问题及时解决

（2）小修内容：

保温

质量标准：

保温良好、无破损无脱落

时限要求：

每年九月检查保温

6．工程项目：

高、低位水箱

（1）小修内容：

检查

质量标准：

无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准

时限要求：

每周一次

（2）小修内容：

水质

质量标准：

无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准

时限要求：

每年一次

（3）小修内容：

液位控制器

质量标准：

灵敏可靠,控制线路规范

时限要求：

随时检查,发现问题及时解决

7．工程项目：

气压罐

（1）小修内容：

检查

质量标准：

压力正常,无锈蚀,无跑、冒、滴、漏

时限要求：

发现问题及时解决

（2）小修内容：

水位计

质量标准：

水面在规定范围内

时限要求：

发现问题及时解决

8．工程项目：

空气压缩机

小修内容：

检查

质量标准：

压力指示在正常范围内,清洁无油污、不漏气

时限要求：

发现问题及时解决

9．工程项目：

控制系统

（1）小修内容：

配电（盘）柜

质量标准：

柜内元器件齐全完好接地、接零良好,指示灯完好

时限要求：

发现问题及时解决

（2）小修内容：

液位传感器

质量标准：

控制系统可靠

时限要求：

发现问题及时解决

（3）小修内容：

消防信号

质量标准：

动作准确,能随时启动

时限要求：

每年至少与消防泵试运行一次

10．工程项目：

运行环境

（1）小修内容：

泵房、水箱问

质量标准：

干净整洁无杂物、无积水,有门、有锁

时限要求：

发现问题及时解决

（2）小修内容：

管道、泵体有少量漆膜脱落

质量标准：

无锈蚀、无脱落

时限要求：

及时补刷

供电设施

1．工程项目：

配电没施

小修内容：

（1）配电柜

（2）配电箱（3）配电盘

质量标准：

元器件齐全,显示正常动作可靠,接地良好

时限要求：

出现故障30分钟到达现场处理

2．工程项目：

室内设备

小修内容：

（1）闸具

（2）电源插座（3）开关（4）灯头

质量标准：

正常使用

时限要求：

报修后30分钟到达现场处理

3．工程项目：

配电线路

小修内容：

（1）导线

（2）支持物

质量标准：

绝缘良好完整可靠

时限要求：

出现故障30分钟到达现场处理

共用电视天线

时限要求：

报修后2小时到达现场处理

1．小修内容：

前端箱

质量标准：

元器件齐全可靠

2．小修内容：

户内终端盒

质量标准：

使用正常

五、住宅锅炉供暖和维修标准

住宅锅炉供暖标准

1．按照市人民政府要求的时间供暖。

供暖期间实际每天24小时连续供暖,保证采暖用户的居室温度不低于16℃,全冬供暖合格率力争达到100％。

2．各项供暖规章制度健全。

公布供暖服务公约值班电话、维修地点；供暖维修要全天24小时有人值班,住户报修处理及时率100％。

3．全冬因设备故障造成停暖次数要少于3次,且每次停暖不得超得4小时；全冬住户来信、来访、来电话投诉问题的累计次数不得超过住户总数的3％。

聘请社会监督员。

4．安全生产,消灭重大人身设备事故,轻伤事故频率在1．5％以下。

5．烟气黑度、排烟浓度及噪声控制均要达到环保要求。

6．专设报修服务台并有报修专座。

（二）供暖锅炉维修标准

停炉检修

时限要求：

九月底前完成

1．工程项目：

热源部分（含热力点）

小修内容：

对锅炉热交换器及所有附属设备节门进行全面检修。

质量标准：

通过检修提高锅炉热变换器及附属设备的完好率,节门开关灵活有效。

2．工程项目：

管道部分

小修内容：

管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。

质量标准：

检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效,地沟做到不进雨水、下水。

3．工程项目：

室内部分

小修内容：

室内局部糟朽,散热器损坏节门开关不灵活及暖气局部不热。

质量标准：

检修后做到管线、散热器完好,节门开关灵活有效、解决好暖气局部不热。

运行期间：

1．工程项目：

热源、热交换器及附属设备

小修内容：

对锅炉、热交换器及所有的附属设备、节门定期维修保养。

质量标准：

保证锅炉、热交换器及所有的附属设备正常运行,节门开关灵活,杜绝跑、冒、滴、漏。

时限要求：

九月底前完成。

2．工程项目：

室内设备

小修内容：

室内管线、散热片、节门存在跑、冒、滴、漏现象的应维修。

质量标准：

维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏的现象。

时限要求：

对室内出现大跑水接到用户报修后,半小时之内赶到现场处理,滴漏接到报修后2小时内赶到现场处理。

3．工程项目：

暖气局部不热

小修内容：

室内管线及散热器存在局部不热现象。

质量标准：

维修后,室内管线及散热器应恢复正常。

时限要求：

接到用户报修后4小时之内到现场处理。

六、服务规范

（一）服务用语：

文明礼让、态度和蔼、语言亲切、表达清楚。

您好!

请进；请坐；请讲；对不起,请稍等：

让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气,有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。

（二）服务礼仪：

着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。

1．服务、作业时仪表保持整洁,穿着干净的工作服,佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型,不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。

2．接待办事人员,热情迎送,主动打招呼；专心做好记录,并给予来者以满意或理解的答复。

3．入户服务先按门铃或轻敲门,征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。

4．服务对象有意见、态度不好时,耐心解释说明,以礼相待,不讲伤感情和不文明语言。

（三）职业纪律：

遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。

1．自觉执行有关法律法规,依法管理,不得擅自主张、各行其是..

2．爱岗敬业、提高办事效率,不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。

3．坚持原则,秉公办事,不得以职务之便谋取私利,不得以任何形式吃、拿、卡、要。

4．多办实事,为住户排忧解难,不乱收费、不收馈赠,不向住户提无理要求。

5．施工保障安全,不得损坏住户物品；文明施工不扰民,活完料净脚下清。