西片区市场跟踪报告08定稿 97.docx
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西片区市场跟踪报告08定稿97
谨呈：
**地产
昆明西片区房地产连续性月度跟踪
市场分析报告
2010年8月月度报告（第3期）
撰写：
***
提交时间：
2010-9-7
第一部分：
8月楼市政策及动态解读2
第二部分：
8月昆明楼市表现综述6
第三部分：
8月竞争项目动态监测10
第四部分：
8月广告推广情况13
第五部分：
专题1——西市区沿街、社区商业调研15
‘三大板块’商业基本情况15
高新片区15
茭菱片区27
学府路片区31
西市区商业总体分析33
西市区各商业业态汇总33
西市区商业特征及现状总结34
专题2——西市区二手房市场调研37
二手房交易市场基本概况37
租赁市场基本情况45
第一部分：
8月楼市政策及动态解读
关注点1：
商品房空置率的争议
国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住。
据调查数据显示，在30多个主要城市的500个社区中，平均三成以上住宅在20时至22时30分“黑灯”，其中一线城市尤为突出。
另外，在昆明部分楼盘抽样调查当中，楼盘“黑灯率”竟高达57%。
内容解读：
Ø空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
一般而言，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
专家调研商品房空置率，全国空置房有可能6000万套。
本地昆明部分抽样小区调查结果如下：
另外，东市区石闸立交桥旁的某楼盘，3栋楼仅有2户入住。
（备注：
样本选择：
建成一年以上，配套相对成熟，能入住的普通楼盘；
调查时间：
20:
00-23:
00）
Ø房屋空置，除了开发商没卖掉的以外，大致有以下几种因素：
1、房租收益过低，或出租前期投入较大、成本高，或群租现象严重，房屋损耗风险高；
2、房屋空置费用极低，涨价获利更大；
3、缺乏有效的供求关系，投资需求或投机需求比重过大；
4、实行新政，很多开发商也处于捂盘观望状态；
5、政府的有利金融机制也是助长空置率居高不下的原因；
6、银行天量放贷，在推动楼价迅速蹿升的同时，也进一步提高了房屋空置率。
Ø如何降低空置率
首先，改变住房供应结构；
其次，增加空置房持有成本；
第三，加大经济适用房，廉租房等保障新住房的供应。
长期以来，我国房地产市场数据统计较混乱，相关信息缺乏公信力。
本次空置率可信度也较有争议。
倘若6540万套空置房屋数据可靠，则中国房市的泡沫风险犹如堰塞湖，高悬在中国经济的头顶上,亟待政府拿出积极稳妥的办法排除险情。
楼价现在不降，房屋空置率将会快速攀升，今后的降价幅度只会更大。
总之，空置率越高，越不利于中国房地产行业的健康发展，对整个中国的经济形势影响也会更大。
市场需要的也是最真实，透明、公开的数据，它将有利于楼市的健康发展。
关注点2：
预售款监管或成楼市新政下一个核武器
8月23日，中原地产集团发布“商品房预售监管”调研报告，该机构通过监测万科A[8.45-0.94%]（000002.SZ）、富力地产[11.02-4.17%]（02777.HK）、绿城（03900.HK）、龙湖地产[8.671.40%]（00960.HK）等标杆房企的开发资金来源发现：
一旦锁定预售款，约四成地产商资金腾挪术受限。
据中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示，2006-2009年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。
而对于预收款项的监管，市场目前存在诸多违规行为，或挪为他用，或因监管不严，造成预售商品房工程延期交楼、烂尾楼等现象增多。
内容解读：
Ø预收款项是在企业销售交易成立以前，预先收取的部分货款。
在房地产开发过程中，预售款构成了房地产企业的重要资金来源。
继国土资源部清查囤地之后，商品房预售监管措施也被提上日程。
越来越多城市启动商品房预售款监管，预计房企4成资金调配将受到限制。
另外，预售款专款专用一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将部分迫使开发商加快推盘，回笼资金。
为增加现金流，开发商不得不加快售房速度，降价将成必然。
从另外一个角度来看，监管商品房预售款或许远没有提高商品房的预售标准来得更为直接，对开发商造成的资金压力更大。
然而在当前房地产仍处调控阶段，预售房款纳入银行监管也是在向楼市传达政策从严从紧的信号和压力。
预计随着政府对房地产政策的收紧，未来陆续还会有更多相关规范性政策陆续推出。
关注点3：
国务院副总理李克强要求各地应继续稳定房价
8月13日和8月21日，国务院副总理李克强8天内在两地重复强调：
要继续落实房地产调控政策，坚决抑制投机炒作行为。
内容解读：
Ø4月17日，新“国十条”下发时，这套结合土地、信贷、税收、保障房为一体的地产调控组合拳将是“史上最严厉”的楼市调控政策。
而政策执行4个月后，房地产市场调控政策却未有明显效果，部分楼盘尽管价格涨幅较大，仍有诸多刚性需求、改善型或投资购房客户彻夜排队购房的现象。
虽然，继央行、住建部、统计局、国土部等部门纷纷出来表示不会轻易放松房地产调控后，8月，银监会也加入进来，要求商业银行对房价过快上涨地区暂停发放第三套房贷；银监会还要求银行做房价下跌60%的压力测试；随后国土部公布了闲置土地名单和处置情况，刮起又一轮调控风暴。
李克强的这一表态则继续从严执行了“新国十条”。
总之，为使各地楼市稳定健康发展，政府是否会出台新一轮的房地产调控政策，还须看市场进一步走势。
可以说，房地产的调控已经从单纯的市场政策调控上升到了国家政冶和社会环境冶理的高度上，也为未来半年内的政策环境定下基调。
关注点4：
土地挂牌信息及分析
本月昆明土地储备中心土地挂牌26个地块，总量为1714.78亩。
其中，工业用地投放量620.22亩；其余1094.56亩均为居住用地。
这也扭转了本年度来单月土地放量以工业用地为主的局面。
其中，西市区土地投放429.74亩，均为住宅用地，占本月住宅用地投放量的39.26%，占据了相当大的比重。
在本月土地投放中，绝大多数为城中村土地，万宏路、龙院村、苏家塘、梁家河等4个城中村项目已基本完成了土地整理的工作。
这也释放出一些信号，表明从本月起，城中村土地的整理、投放速度将会有所加快。
第二部分：
8月昆明楼市表现综述
8月份，4.15新政影响下，6-7月市场放量相对紧缩，楼盘开盘数量相对减少，致使商业、写字楼、住宅等物业楼盘于八月集中释放，市场开始逐步走出供求僵滞的局面。
1、全月整体表现：
市场回暖
从销售数据监测表明，月度销售套数上升至5058套，楼市开始回升的迹象，但是，与年初1月份成交量相比，本月仅是实现了57%的成交量；另一方面，从价格来看，虽然成交量大幅下挫，但是均价仍然保持平稳的姿态。
表面看来，成交均价均在7000元/㎡以下，实际并非如此。
该现象是由于大部分回迁房、内部认购等房源价格拉低了市场整体均价，而开盘实际价格要比此表现高得多。
2010年至今成交信息变化结构（附表）：
日期
成交套数
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
成交均价（元）
2010年1月
8827
691318.8
369010.5
5337.78
2010年2月
5063
694431.8
361458.3
5205.09
2010年3月
7015
564755
342096
6057.42
2010年4月
5718
419503
273502
6519.67
2010年5月
3663
259311.7
177245.5
6835.23
2010年6月
4189
372260.5
225307.5
6052.41
2010年7月
3586
356819.2
235267.3
6593.46
2010年8月
5058
409044.88
252810.2
6180.50
合计
43119
3767444.9
2236697
5936.91
2、局部市场情况：
市住建局7月份审批通过7个项目预售证，这些楼盘在8月纷纷登场亮相，市规委会主任办公会也在8月集中审议了12个城中村项目的改造修建性详细规划，这些项目将成为今明两年楼市供应的主力。
昆明楼市经历前7个月的冷清后，8月开始一反往年常态提前出现供应高峰。
8月昆明楼市营销活动精彩纷呈，刚性需求和改善型需求集中释放。
昆明楼市在沉寂了前七月后，一方面政府部门不断加大住房供应量，促进市场稳定健康发展；另一方面开发商们正积极备战“金九银十”，大量房源入市，冲击下半年的市场，迎来继新政后的推货高峰。
3、重大楼市事件回顾
本月7个楼盘开盘昆明今年楼市的破冰之月
Ø8月15日，世纪中心开盘
Ø8月15日，中天阳光100开盘
Ø8月21日，欣都龙城开盘
Ø8月21日，滨江俊园商业街开盘
Ø8月22日，呈贡新区假日街开盘
Ø8月28日，记者村（上午高层、下午别墅）开盘
Ø8月28日，开盘启鸿·假日城市“秘密”开盘
本月开盘的项目较多，销售情况总体来看：
中天阳光100成交率为71.23%；由于前期蓄水大大超出预期，故启鸿假日低调开盘，当天成交率为83.7%；世纪中心与滨江俊园商业街则因投资总价过高，加上开盘前的蓄水不够造成成交率不到60%；欣都龙城因面积小、总价低且周边生活配套成熟，故销售率达到94%以上。
总体来讲，八月份开盘的楼盘数量较多于七月份，而且所开楼盘均有不错的销售业绩。
对于即将到来的销售旺季“金九银十”，昆明的房地产市场有了一个良好的开始。
未来的两个月是否能延续目前的销售势头，除了国家宏观政策的走向以外，更多的还是由昆明本地的政策的发展趋势来决定。
4、本月市场表现概括：
Ø本轮房地产调控中，昆明房地产市场受调控政策的影响也很明显，由于对后续政策预期有一定期待，再加上目前信贷从紧导致贷款买房成本大幅提升，不仅刚性需求，很多改善型购房需求也暂缓出手，最直接的体现就是市场观望情绪的增加。
Ø昆明楼市8月成交量开始止跌回升，应主要归功于长达3个月的前期蓄客以及新盘供应量的增加。
成交均价方面，由于大量回迁房与认购房低价成交的提拉，市场反应数据并不能说明昆明楼市在调控压力之下开发商对房价的让步。
Ø本月市场投放比较活跃，7个项目先后开盘，除面积大致使单套总价过高，以及均价过高的写字楼外。
小面积住宅开盘当日便一抢而空，例如欣都龙城，即便开盘次日均价上涨，成交量仍在继续增加。
反映出昆明刚性需求和改善型需求均可接受目前楼市价格。
Ø政府加大审批速度，下半年昆明市场放量会愈加增多，表明了昆明楼市逐步走出了上半年供应严重不足的困局，这也会缓解市场各方对昆明房价一路高升的预期。
实际上，地方政府虽然希望获得高房价支撑下的财政收入，但是它不得不通过审批放阐去符合国家宏观调控大势。
附:
7个项目开盘当日情况
项目名称
推售物业
类型
开盘
时间
可售
房源
主力户
型（㎡）
当日成交套数
均价
总评
世纪
中心
写字楼
2010年8月15日
106
53.94
8
2万
项目位于昆明市最为核心的商圈，集中了各种行政、商业、商务的优势资源。
产品定位为5A写字楼，功能先进高端，无疑为项目卖点，但地段决定的高定价，导致单套价格过于昂贵，以至于最终销售情况不为乐观。
中天
阳光
高层公寓，
多层公寓
2010年8月15日
725
35
479
高层5600
多层6500
中天阳光100从销售量上看算是很成功的，之前一直担心销售价格及销售进度。
但由于不断的户型调整，从原来的700余户调到了1085户，40㎡以下小户型公寓占到了近80%，目标客户也定位到了年轻上班族。
欣都龙城
高层公寓
2010年8月21日
270
约60
约240
92000
集商业、商务、商住、休闲娱乐等多功能为一体的地产运营项目，开盘仅3个半小时便一抢而空（除总价高于100万以上的大户型外）的欣都龙城，无疑成为了昆明目前市场的标杆性楼盘。
项目除其产品自身配套优势外，周边成熟交通商圈的完美配套也深深吸引着大批意向客户，总体而言，本次开盘结果完美成功。
滨江俊园商业街
商铺
2010年8月21日
53
200
31
28000
本次商业街开盘一切均很低调，但价格却高调，出乎了大多数人的预期，很多客户的预期价为均价为2万元左右，所以看的人很多，但成交率却较低，加上内部认购的房源才勉强销售过半；另外，面积普遍较大，总价抗性相应较大，体量较少，导致开发商对开盘活动不是很重视，一切从简。
呈贡新区假日街
商铺
2010年月22日
167
25-943
不详
18000
假日街定位客户主要是中小投资者，属于社区商铺，针对消费者主要是周边的居民和学生，因此商铺的定位也属于中低端。
记者村别墅
别墅
2010年8月28日
48
130
11
13000
在经过一段时间的展示过后昆明很多新楼盘在2010年下半年开售，云报奥林匹克记者村为了避让竞争节点而选在了2010年8月楼盘相对少的月份为该项目减少风险，同时在两个月多时间里聚集大量客户进行开盘当天挤压销售已经很成功。
记者村高层
高层住宅
2010年8月28日
396
100/150
200
4200
奥林匹克记者村（尚居、尚筑、尚峰）位于安宁市太平新城。
由于本项目自身配套不完善，离主城较远，有收费站等原因，对项目的销售加大了难度，该项目的定价偏高，加之都是大户型，总价高，因此销售状况不理想。
启鸿·假日城市
高层住宅
（点式、板式）
2010年8月28日
1000
120
837
点式高层6700元/㎡，板式高层6860元/㎡。
项目绿化设计单位‘贝尔高林’，园林设计突出自然、和谐、景观大盘等特点；商业配套充足，但目前已有沃尔玛、国美等20余个国内外知名商家签约入驻。
即“繁华之上，自然成城”“魅力都市，风景城邦”。
开盘当日共计销售837套，120平米以下户型共计447套，全部售罄；剩余163套户型基本在130㎡以上。
当日开盘销售率为83.7%。
第三部分：
8月竞争项目动态监测
1、启鸿·假日城市——招商签约、样板房开放、认筹及房源价格公布、开盘
——8月7日，假日城市在翠湖宾馆举行招商签约仪式，签约20余个国内外知名商家。
签约商家有：
沃尔玛（签下2.6万㎡）、国美电器（签下4000㎡）、KFC、中国银行、昆百大珠宝、家有宝贝、桥香园、重庆猪圈火锅、如家酒店连锁、德哥、鹅中皇等商家。
——8月14日，假日城市实景样板房开放。
——8月21日，假日城市前期免费会员升级为认筹客户，认筹卡：
2万元/卡，1%优惠，21日当天排卡1270张左右；因后期将按序选房，20日中午便有数百客户排队等侯。
同时公布一期一批次房源及价格，公布房源：
1000套，均价6800元/㎡。
——8月28日，假日城市在营销中心‘秘密’开盘，开盘信息未向传媒公布，仅短信通知前期认筹客户，开盘后也未做全面报道。
销售率83.7%，均价6819元/㎡。
（详见开盘报告）
2、中天阳光100——认筹、开盘、强销
——7月31日，中天阳光100启动认筹，进入8月后持续认筹，开盘前累计排卡约1300张。
——8月15日，中天阳光100在‘华帝王朝大酒店’开盘，推出725套，当日销售率66.07%。
——8月16—8月22日，广告、短信强推，进入强销期，一周累计销售200套，截止月底仅剩10余套。
3、尚领明珠——加推房源
——8月初，7月24日开盘后剩余200套房源，户型分别是：
86㎡、87㎡、88㎡、89㎡、115㎡。
进入8月后强推剩余房源，均价上调到6500元/㎡，成功购买可享受1%的优惠。
4、中天花园——尾盘
——8月20日，再次专访中天花园，目前剩余6套房源，2套平层112.03㎡三房，总价84万；4套跃层127.5平米三房，总价88万。
现一次性付款可享受1%的优惠。
项目配有3.2万㎡商业，开放商考虑自持50%左右体量，其余销售，预计10月开始推广。
5、鼎易天城——促销
——8月1日—30日，多次通过报版发布好消息“恭喜鼎易天城业主子女，9.1可正式就读高新一小”，并以‘珍藏房源’的名义强推剩余房源：
“凡8月31日前成功购房，一次性付款优惠3%，按揭2%”。
6、云都国际——促销、招商、公益活动
——8月12日—8月22日，多次通过报版发布好消息“热烈祝贺中渝会员成立1周年”“MINI商铺全城招商中”等利好消息，借此强推剩余‘69—112㎡跃层公寓’，最高优惠3%，首付仅需20%。
——8月14日周六，特邀红会医院眼科专家许静教授售楼部现场举行“健康爱眼，从小做起”公益义诊，借此清退剩余户型。
7、经典双城、云上城、春城慧谷——土地挂牌信息
挂牌及报价时限：
2010年9月8日至9月17日15：
00止
——经典双城，现已有3个证件，工程进度近期将符合预售证申请条件，现在建工程中，有两栋负二层已经完成混凝土浇灌，有两栋已挖完土方，另外两栋底板已完成混凝土浇灌。
待土地拍到手后，预计10月下旬可面市销售。
——云上城，目前工程进度已超过预售证申请条件，一期24层公寓已建到第5层，待土地拍到手后，即申请预售证，预计10月中旬可面市销售。
——春城慧谷，小道消息爆料，春城慧谷5证全无，而建筑物已全部封顶。
或许，土地证将会成为其第一个证件。
8、其他——西山新城
各大网络媒体爆料，西山新城样板房将会在9月份开放，10月推出一期第三批房源（但报版并无此信息）。
动态小结：
本月有明显动态的楼盘不多，但却有2个项目开盘。
分别是中天·阳光100、启鸿·假日城市。
其中，最引人注目、最受市场关注的莫过于假日城市，其本月共有4个重大活动，每个活动都吸引了上千人到场。
累计本年开盘项目已达6个，且多个项目表示将会在剩下的4个月时间里有部分房源面市销售。
如经典双城一期住宅，云上城一期住宅，云都国际商业，鼎易天城商业，中天花园商业，新域盛景二期精装住宅等。
或许，在余下的时间里，西市区将会迎来一个热火朝天的景象；对于各个项目来说，这或许又是一场激烈的智慧与创新的拼搏、勇者与智者较量。
第四部分：
本月广告推广情况
1、8月销售节点及推广主题：
楼盘名称
销售推广节点
推广主题
报纸广告投放量（版）
广告投放周期
纸媒选择
鼎易天城
持销期
首批业主子女顺利完成高新一小入读手续，并于9月1日正式就读
4
1-2版/周
《春城晚报》1版、《云南信息报》1版、《都市时报》2版
经典双城
综合亮相
综合形象推广：
千亩双城，百厦万商
1
0.25版/周
《云南信息报》1版
云都国际
持销期
云都国际YOHO国际公寓，首付8.2万起置业，二环内2房跃层公寓
4
1-2版/周
《春城晚报》3版、《都市时报》1版
中天·阳光100
开盘强销期
西市区·人民西路盘·均价5500元/㎡，8月15日开盘倒计时
1
0.25版/周
《春城晚报》0.5版/次，共2次
启鸿假日城市
开盘强销期
西二环百万平米景光大盘，第一期一批房源8月开盘
20
5版/周
《春城晚报》8版、《云南信息报》9版、《都市时报》3版
西山新城
蓄水期
西山新城·草海时代公寓将于10月份开盘，现正办理认筹中
1
0.25版/周
《春城晚报》1版
2、7月、8月推广对比：
单纯的从数据上看，8月份在推广楼盘数量上、版面上均比6、7月份高出很多。
各个项目依托销售节点及销售活动，有的放矢的增减投放量，总体而言广告投放量较6、7月份有大幅增加。
与往年一样，大多楼盘均打算或有意把筹码押在下半年里，而西市区楼盘上半年均处于蓄水阶段。
进入下半年之后，鼎易·天城项目首先打破僵局，之后其他项目不断跟进，西市区楼市逐渐沸腾。
这也可以预测接下来几个月内，西市区楼市将与昆明其它片区一样，将会有大量楼盘面市销售。
第五部分：
专题1——西市区沿街、社区商业调研
一、‘三大板块’商业基本情况
三大板块可概括为高新区板块、茭菱板块、学府路虹山板块。
其中，三大板块中商业集中的区域可分为：
1、高新区板块：
嘎纳小镇社区商业，百大国际社区商业，科锦路、科医路沿街商业，水逸康桥社区商业，棕泉花园社区商业，傲云丰社区商业，美丽新世界社区商业，丽阳星城社区商业，龙院社区（经管校商圈），大唐社区（师大商学院商圈）。
2、茭菱板块：
滇缅大道沿街商业，茭菱片区茭菱路沿街商业，茭菱片区创意英国社区商业。
3、学府路虹山板块：
学府路丰云财富广场商业，学府路冶金、昆工校园商圈。
共15个商圈区域（约占整个西市区80%的商业体量），沿街及社区商业有约4000多个铺面，近3500个经营商户。
经营业态丰富，可基本反映西市区的沿街、社区商业构架。
（一）高新片区
1、沿街、社区商业调查范围确定：
嘎纳小镇社区商业；百大国际社区商业；科锦路、科医路沿街商业；水逸康桥社区商业；棕泉花园社区商业；傲云丰社区商业；美丽新世界社区商业；丽阳星城社区商业；龙院社区（经管校商圈）；大唐社区（师大商学院商圈）。
2、各商圈基本特征：
1）嘎纳小镇
约150个门面，出租率仅60%左右，约70多个商家，层高3M，租金80—100左右。
业态以副食品零售、医药养生为主。
其中，医药、养生馆有10余商户，约占17%。
值得一提的是该社区设有一所‘戛纳影城’，6个普通放映厅，300个座位和1个VIP放映厅30个座位。
虽现在影城不是很受欢迎，但在创办成立初期，对曾经道路不通畅，活动范围受限的西市区来说，吸引了大批西市区观众。
在一定程度上给西市区人民留下了深刻的印象，至今仍是西市区唯一的一个影院。
另外，该社区的两个主题餐厅辣元素火锅和汤霸鸭鹅香餐厅均在200㎡左右，服务标准及装修标注算得上中高等档次，能够提供较有质量的饮食服务。
2）百大国际花园社区
该社区沿街商业约有150个铺面，出租率90%以上，约有110个经营商户。
业态以服饰、精品为主，约30个商户。
该社区位于两条主干道附近，拥有住户2000余户，人口近万。
人口基数相对较大，该社区沿街商业服务人群可辐射到对面的‘昆明医学海源学院’近8000人的师生客户；底层商铺层高6M，经营业态中有一定的品牌连锁，如一心堂、花园蔬果、双星专卖、鸿程休闲吧等。
因此，租金价格相对较高，在110元/㎡/月左右。
3）科锦路、科医路沿街商业
该路段沿街商铺较多，约600多个商家，经营业态丰富，涵盖各行各业，可以满足附近居民基本生活需求。
因该路段有2所知名中学，师生群体较多，周边社区和城中村人口基数很大，设有一农贸市场等因素，该路段人口流量大。
因此，经营业态以休闲饮品、餐饮业，各类精品及副食品零售为主。
三者有400多个商家，约占业态的70%。
商业发展特别成熟，但因民房较多，经营业态档次偏低，租金价格也相对较低，仅在60—90元/㎡/月左右。
4）水逸康桥社区
该社区沿街商铺约130个门面，出租率在80%左右，有约100个商家。
其中，以鞋帽、服饰及各类精品，房产中介为主，美发、副食品零售为辅；两者占了53%的配比。
商铺设计均为底层商业，面积30㎡/户，设计层高6M。
可隔断为2层，
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