财务分析模型1.docx
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财务分析模型1
四川明宇集团
房产业财务分析〔模型〕
第一局部企业根本情况
××××公司于××年××月在×××工商局注册登记，注册地址：
××××××，注册资本×××万元。
公司现有员工××人，公司机构设置情况等。
公司开发的房产工程名称，购置土地使用权×××亩，实际净用地××亩，工程分××期开发。
分期介绍开发情况。
包括报建建筑总面积、实际开发建筑面、可售建筑面积。
开发的住宅户数、可售建筑面积；商业房可售面积。
工程开工日期，开盘销售日期，竣工〔预计〕日期。
截止报告期已实现的总销售收入，预计实现的利润、已经上缴国家的各种税金情况等。
开发工程合计实现的收入，预计的利润和上缴国家的税金等。
第二局部工程投资预算情况
主要介绍工程预算编制的依据和理由。
×××××工程开发投资预算表
开发总面积：
预计开工日期：
预计完工日期：
单位：
元
序号
成本项目
工程量
预算单价
预算金额
备注
1
土地及拆迁本钱
2
前期工程费用
3
建筑安装本钱
土建
安装
装饰
4
根底设施费用
5
公用配套设施费用
6
开发间接费用
资金利息
7
管理费用
8
销售费用
广告费
9
财务费用
合计
第三局部工程开发情况
一、截止报告期的工程资金万元。
1、工程资本金万元，
2、向银行借款万元，
2、截报告期销售产品收入现金万元，
3、其他〔维修基金〕万元。
二、工程实际总支出万元。
〔一〕工程支出万元。
〔详细支出见工程投入一览表〕
1、土地使用权、土地征用及拆迁补偿费万元。
包括为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用和税金，地上和地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房等支出。
2、前期工程费用万元。
包括设计费，规划费，工程可行性研究和水文，勘察，测绘及“三通一平〞等支出。
3、建筑安装及装饰〔包括甲共材料〕支出万元。
包括土建本钱，地基加固费用，甲供材料，外墙装饰，室内装饰栏杆，防盗门，塑钢门窗和零星工程等。
4、根底设施费用万元。
包括开发小区内道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化工程发生的支出。
5、公用配套设施费用万元。
包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
如：
健身器材等
6、开发间接费用万元。
主要是指直接组织，管理开发工程发生的工资，福利费，折旧费，办公费，水电费，会务费和前期物管费。
7、管理费用万元。
指企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用。
8、销售费用万元。
指企业为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。
9、财务费用万元。
指企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关助手续费等。
10、购置固定资产万元。
11、支付营业税金及附加和土地增值税等万元。
12、其他万元。
×××××工程开发投入
截止年月日单位：
元
序号
开发本钱
报告期金额
账面累计投入
扣除因素
实际投入
投入比例
预算投入
备注
0
1
2
3
4
5=3-4
6
7
8
1
土地及拆迁本钱
2
前期工程费用
3
建筑安装本钱
4
根底设施费用
5
公用配套设施费用
6
开发间接费用
7
管理费用
8
销售费用
9
财务费用
合计
100%
主要分析工程实际投入与预算的差异。
三、工程工程欠款情况
截报告期，累计欠付款万元〔已减去扣除因素〕，其中：
工程款万元，土地款万元，税金万元万元，其他万元。
第四局部销售收入和本钱情况
一、收入
〔一〕、账面收入
报告期×××工程账面销售收入万元。
截止报告期账面累计收入万元。
〔二〕、实际累计销售情况〔按付款方式分〕
截止报告期，××××工程累计收入〔不含预计收入〕万元，已收款万元，收款率%。
1、已经签订销售合同的销售收入万元
截止年月日，已签订合同销售住宅房套，建筑面积㎡，合同金额万元，已收款万元，未收款万元。
明细如下：
已签订销售合同销售情况
截止年月日
序号
付款方式
销售数量
〔套〕
建面
〔㎡〕
合同总金额
〔元〕
已收款
〔元〕
欠收款
〔元〕
备注
一
住宅
〔一〕
多层住宅
1
分期付款
2
一次性付款
3
按揭付款
4
其他
小计
多层住宅单位售价
元/㎡
〔二〕
别墅住宅
1
分期付款
2
一次性付款
3
按揭付款
4
其他
小计
别墅单位售价
〔三〕
花园洋房
1
分期付款
2
一次性付款
3
按揭付款
4
其他
小计
花园洋房单位售价
〔四〕
电梯公寓
1
分期付款
2
一次性付款
3
按揭付款
4
其他
小计
电梯公寓单位售价
二
商业房
〔一〕
商铺
1
分期付款
2
一次性付款
3
按揭付款
4
其他
〔二〕
车库
1
分期付款
2
一次性付款
3
按揭付款
4
其他
〔三〕
其他
1
分期付款
2
一次性付款
3
按揭付款
4
其他
总计
2、已定房尚未签订销售合同的销售收入万元
已定房尚未签订合同套〔其中：
住宅房套，别墅套〕，建筑面积㎡,预计收入万元。
明细如下：
已定房未签订合同销售情况
截止年月日
序号
住房类型
定房数量
〔套〕
建面
〔㎡〕
平均单位售价
〔元/㎡〕
预计收入
〔元〕
已收款
〔元〕
备注
1
多层住宅
2
别墅住宅
3
花园洋房
4
电梯公寓
小计
5
商铺
6
车库
7
会所
小计
合计
3、尚未销售的住宅房和商业房万元
未售住宅房套〔其中：
多层住宅套，别墅套〕，未售面积㎡。
未售商业房面积㎡。
预计收入如下：
未销售面积预计收入
截止年月日
序号
类型
数量〔套〕
建筑面积〔㎡〕
建面售价〔元/㎡〕
预计收入〔元〕
备注
一
住宅房
1
多层住宅
2
别墅住宅
3
花园洋房
4
电梯公寓
小计
二
商业房
1
营业房
2
会所
3
4
小计
合计
〔三〕、实际累计销售情况〔按建筑面积分〕
××工程共计开发可售建面㎡，已经销售建面㎡〔含已订房未签合同，下同〕，销售率%。
累计实现收入万元，平均售价元/㎡。
已收款万元，收款率%。
未收款的原因：
详细销售情况见下表：
×××工程累计销售统计表
截止年月日
项目
数量
面积
〔㎡〕
收入
〔元〕
平均售价
〔元/㎡〕
已收款
〔元〕
未收款
〔元〕
备注
一、已销售
〔一〕、住宅
1、多层
2、别墅
3、花园洋房
4、电梯公寓
〔二〕商业房
1、商业房
2、会所
3、车库
二、未销售
〔一〕住宅
1、多层
×
×
×
×
2、别墅
×
×
×
×
3、花园洋房
×
×
×
×
4、电梯公寓
×
×
×
×
〔二〕商业房
1、商业房
×
×
×
×
2、会所
×
×
×
×
3、车库
×
×
×
×
合计
〔三〕、报告期销售情况
前面分析了××工程截止到报告期的累计销售收入万元，由于截止到上一年度末已经计算了收入万元，因此，本报告期实际收入万元。
详细情况见下表：
×××报告期销售统计表
年月日单位：
元、㎡
项目
截止上年度销售
截止本年度销售
报告期实际销售
数量
面积
收入
数量
面积
收入
数量
面积
收入
0
1
2
3
4
5
6
7=4-1
8=5-2
9=6-3
一、住宅
〔一〕、已销售
1、多层
2、别墅
3、花园洋房
4、电梯公寓
〔二〕、未销售
1、多层
2、别墅
3、花园洋房
4、电梯公寓
二、商业房
〔一〕、已售
1、商业房
2、会所
3、车库
〔二〕、未售
1、商业房
2、会所
3、车库
三、销售合计
四、未销售合计
二、本钱
〔一〕、开发本钱及分摊方法和原那么
根据房地产开发核算的要求，开发产品完工前发生的直接本钱、间接本钱和共同本钱，应按配比原那么将其分配至各本钱对象。
对直接本钱和能够分清本钱负担对象的间接本钱，直接计入本钱对象中；共同本钱以及因多个工程同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接本钱，应按各本钱对象〔工程〕的占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
凡涉及多个工程同时开发、分期开发或滚动开发不能分清楚负担对象的共同本钱、间接本钱需要分摊本钱和费用的，应说明分配的方法和原那么及分配后各本钱对象的金额。
例如：
土地出让金、土地交易契税、借款利息、公共配套设施和根底设施等。
〔二〕、共同本钱和费用分摊
1、土地出让金和交易契税的分摊
2、借款利息的分摊
3、公共配套设施及根底设施的分摊
4、开发间接费用的分摊
5、其他的分摊
通过分配后，完工工程的开发本钱为：
×××工程开发本钱表
总建筑面积：
㎡可售建筑面积：
㎡截止年月日单位：
元、元/㎡
序号
开发本钱
实际本钱
单位本钱
预算本钱
单位本钱
备注
1
土地及拆迁本钱
2
前期工程费用
3
建筑安装本钱
4
根底设施费用
5
公用配套设施费用
6
开发间接费用
7
管理费用
8
销售费用
9
财务费用
合计
2、开发本钱分析
主要分析工程的实际本钱与预算本钱的差异及形成差异的原因。
第四局部收益情况
一、已实现销售的商品收益〔所得税前〕
××工程销售建面㎡，已实现收入万元，开发本钱万元〔，完工工程按实际本钱计算，未完工工程按预算本钱单位计算〕，开发利润万元，减去销售税金万元后，实际所得税税前收益万元，收益率%。
×××工程已实现销售收益计算表
截止年月日
项目
数量
面积
〔㎡〕
收入
〔元〕
平均售价
〔元/㎡〕
开发本钱
〔元〕
单位本钱
〔元/㎡〕
销售税金
〔元〕
开发收益
〔元〕
0
1
2
3
4=3/2
5
6=5/2
7
8=3-5-7
一、已售住宅
1、多层
2、别墅
3、花园洋房
4、电梯公寓
二、已售商业房
1、商业房
2、会所
3、
4、
合计
×
×
二、未实现销售的商品收益〔所得税前〕
截止报告期，尚有㎡未销售，其中住宅㎡，商业房㎡。
根据市场行情，预计住宅销售单价元/㎡，商业房售价元/㎡，可实现收入万元，减去开发本钱和销售税金后，开发收益为万元，收益率%。
×××工程未实现销售收益计算表
截止年月日
项目
数量
面积
〔㎡〕
预计收入
〔元〕
平均售价
〔元/㎡〕
开发本钱
〔元〕
单位本钱
〔元/㎡〕
销售税金
〔元〕
预计收益
〔元〕
0
1
2
3
4=3/2
5
6=5/2
7
8=3-5-7
一、未售住宅
1、多层
2、别墅
3、花园洋房
4、电梯公寓
二、未售商业房
1、商业房
2、会所
3、
4、
合计
×
×
三、全盘销售完毕后的开发收益〔含预计的收益〕
××工程，可售建面㎡，全部销售完毕，可实现收入万元，单位售价元/㎡，开发本钱万元，单位本钱元/㎡，应交销售税金万元，开发利润万元，销售利润率%。
销售利润率与同业比拟，低于和高于同业水平的原因。
第五局部结论
房产开发工程管理好的方面和缺乏方面，今后需加强管理的措施和建议。
附：
?
开发本钱投入一览表?
?
开发本钱预算表?
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