给排水系统的维修保养标准与方案1.docx
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给排水系统的维修保养标准与方案
（一）给排水设备设施维修保养标准
1.0目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。
3.0职责
3.1主管经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
4.2 机电维修部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年
度计划》并组织、监督该计划的实施。
5.3 水泵房组长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保
养。
6.4 公共事务部负责向有关用户通知停水的情况。
7.0 程序要点
7.1《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定。
7.2.1每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织水泵房组长/管理员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。
4.1.2制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：
a）给排水设备设施使用的频度；
b）给排水设备设施运行状况（故障隐患）；
c）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。
4.1.3 《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容:
a）维修保养项目及内容；
b）备品、备件计划；
c）具体实施维修保养的时间；
d）预计费用。
4.2 水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给
排水设备设施维修保养年度计划》进行。
4.3 小区内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸
阀拆换、以及控制柜变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房管理员负责。
4.4水泵机组维修保养。
水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
4.4.1电动机维修保养：
a）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5欧姆以上,
否则应烘干处理或修复；
b）检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号
规格轴承;
C） 检查电动机风叶有无碰壳现象如有则应修理处理；
d）清洁电动机外壳；
e）检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层
油漆后重新油漆.
4.4.2水泵维修保养：
a）检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；
如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；
b）转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵
叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；
c）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加加压盘根；
d）清洁水泵外表；
e）如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷
上油漆。
4.4.3检查电动机与水泵弹性联轴有无损坏，如损坏则应更换。
4.4.4检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
4.5 控制柜维修保养。
水泵房管理员每年的5月、11月应对小区
内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
4.5.1用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；
4.5.2检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；
4.5.3检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；
4.5.4交流接触器维修保养：
a）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
b）清除触头表面及四周的污物（但不要修锂触头），烧蚀严
重不能正常工作的触头应更换；
c）清洁铁芯上的油污及脏物；
d）检查复位调簧情况；
e）拧紧所有紧固件。
4.5.5自耦减压启动维修保养：
a）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5欧姆，否则应
进行干燥处理；
b）外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧
紧接地线。
4.5.6热继电器维修保养：
a）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更
换；
b）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则
整修处理，处理后达不到要求的应更换。
4.5.7自动空气开关维修保养：
a）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100欧姆，否则应烘干处理；
b）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应
更换；
c）自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室
的零头应无卡住现象；
d）检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，
但不能修侳，只能轻轻擦拭。
4.5.8中间继电器、信号继电器维修保养：
对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
5.5.9信号灯、指示仪表维修保养：
a）检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小
灯泡；
b）检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调
整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
4.5.10远传压力表维修保养：
a）检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；
b）检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊
接；
c）偏差很大或信号腐烂的远传压力表应拆换。
4.6闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养：
4.6.1闸阀维修保养：
a）检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；
b）检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻
油；
c）对闸阀阀杆加黄油润滑；
d）对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。
4.6.2止回阀维修保养：
a）检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；
b）检查浮球阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹
簧；
c）检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油
漆。
4.6.3浮球阀维修保养：
a）检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；
b）检查浮球阀连杆插销是否弯曲，如弯曲则应校直；
c）检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更
换。
4.6.4液位控制器维修保养
a）检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；
b）清除压力室内污物，疏通控制水道；
c）检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；
d）紧固所有螺母。
4.7 潜水泵7潜水泵或排污泵维修保养。
4.7 .1用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25欧姆以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。
4.7 .2检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
4.7.3检查轴承磨损情况，如转动时有显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。
5.7.4清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
6.7.5检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。
拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。
4.8 明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）。
4.8.1检查支持托架是否牢固，否则应加强。
4.8.2检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
4.8.3检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
4.8.4检查各连接待室处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。
5.9 每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允超过8小
时，如必须超过8小时，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。
4.10对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。
4.11 水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规
范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后三天之内由水泵房组长整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。
4.12 停水管理。
给排水设备设施因维修保养等原因需要停
水时，应由机电维修部主管填写《停申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。
如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
5.0 记录
6.0 相关支持文件
（二）给排水设备维护保养方案
为了规范给排水设备设施的维修养护工作确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，资产管理特制定给排水维护保养标准；
a、水泵机组的维修养护（详见下表3）
1.水泵的维修养护
生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每季度进行一次全面养护。
养护内容主要有：
检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油，如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴，检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，清洁水泵外表，若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
2.控制柜的维修养护
对控制柜每半年进行一次全面养护。
维修养护内容主要有：
清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物；检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改，对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换；检查复位弹簧是否正常工作，然后拧紧所有紧固件；自耦减压启动器的电阻不低于0.5MQ,否则应进行干燥处理；外壳接地可靠，如有松脱或锈蚀则应做除锈处理，然后拧紧接地线；热继电器的绝缘盖板应完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤，如有则维修或更换自动空气开关电阻应不低于100MQ,否则应烘干，在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净；中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确；信号灯、指示灯是否指示正常，如有偏差应调整或更换；运传压力表信号线接头是否腐蚀，如有则重新焊接或更换。
3.电机的维修养护
外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5MQ,否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象清洁外壳外壳是否脱漆严重若严重应重新油漆。
4.相关阀门、管道及附件的维修养护
闸阀密封胶垫是否漏水，如有则应更换，黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳，对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。
止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。
浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。
液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。
b、水池、水箱的维修养护
水池、水箱的维修养护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下：
1.首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。
2.泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2h以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。
3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。
4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。
5.清洗人员进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于三遍，并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。
•
6.清洗完毕后，排除污水，然后喷泗消毒药水。
7.关闭泄水阀，注入清水。
c、室外给排水设施的维修保养（详见下表1）
室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，下沉式广场水沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。
排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。
室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。
室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、
“消防栓”等标识是否齐全，对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5%进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。
上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。
排水管道的管理包括定期对管道系统进行检查和清扫两项内容。
1.排水管道的检查对排水管道进行经常性维护检查，是保证排水畅通的重要措施。
维护管理人员，应经常检查排水井口封闭是否严密,防止物品落入，给修理带来麻烦；室外雨水口附近不应堆放砂子、碎石、垃圾等，以免下雨时，随雨水进入管道内，造成管道堵塞。
2.排水管道的清扫室外排水管道和检查井应定期进行清扫、疏通,确保水流畅通。
清扫排水管道时，常用的方法有人工清扫和机械清扫等。
较小管径排水管一般由人工用竹劈进行清扫，竹劈由上游检查井推人，在下游检查并抽出，反复推拉几次，将管内沉积物推拉松动，使其随水流冲走，或进入检查井内，用捣勺清除。
较大管径排水管可采用机械方法清扫。
操作时，先将竹劈穿通需清扫的管段，竹劈末端系上钢丝绳，钢丝绳上再拖以钢丝刷、铁畚箕或骨骼形松土器等疏通工具，在清扫段两端检查井上面各设一架绞车或电动卷扬机，带动疏通工具往返清扫，将管内沉积物刮净。
d.消防设备的维修养护（详见下表2）
室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。
对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下：
①每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处于无故障状态。
②每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。
③每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。
④每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。
⑤每两个月对系统进行一次综合试验按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。
当系统因试验或因火灾启动后应在事后尽快使系统重新恢复到正常
状态。
e.室内给排水管道及附件的维修及养护；（详见下表1和表3）
在使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修养护内容如下：
（1）停水。
要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞原因。
及时更换或清洗。
（2）维修墙内水管。
关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。
告知用户不得擅自改动墙内水管。
（3）阀门接头漏水。
关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。
然后告知使用人员，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。
（4）疏通地漏。
先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，并告知使用人员，使用时不要向管道乱丢杂物。
（5）卫生洁具漏水。
如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。
告知使用人员，不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水，不要随意移动或用力撞击卫生洁具。
f.闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。
（详见下表1）
1.闸阀维修保养：
检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；
检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；
对闸阀阀杆加黄油润滑；
对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。
2.止回阀维修保养：
检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；
检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；
检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。
3.浮球阀维修保养：
检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；
检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；
检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。
4.液位控制器维修保养：
检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；紧固所有螺母。
给水系统定期维护保养计划及标准表1
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说明
1
给
水
设
备
生活水渠
外观
日常检查
1、外表清洁，无锈蚀损坏
2、螺栓，螺丝无松动断裂
电机（机
械部分）
日常检查
1、运行过程中无异常震动、无噪音
2、电机及轴承温升正常
6〜8个
月
1、轴承体清洁，加润滑油（脂）
2、更换磨损零部件
振体
日常检查
运行正常，无异常震动、无噪音
检查轴承发热情况，无烫手现象
检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10〜
20滴为好
检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合。
无运转时，用手盘动轴无卡阻现象
6〜8个
月
轴承体清洗，加润滑油（脂）
更换磨损零部件
3~5年
打开泵孟，检查内芯掌部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换
2
给
水
设
施
蓄水池
3〜6个
月
对水池、水箱进行除锈、除垢、清洗、消毒
检修配件
减压阀、
水锤消失
器
3个月
1、动作灵敏、准确
2、无锈蚀、无堵塞
止回阀、
浮球阀、
排气阀
1个月
1、动作灵敏、准确
2、无锈蚀、无堵塞、无滴漏
闸、阀、
日常检查
启动灵活，无锈蚀
截止阀
无滴漏
水嘴
日常检查
水嘴齐全，无锈蚀、无损坏
无滴漏
压力表
3个月
表壳完整无损，连接牢固，表面清洁
指针灵敏，读数准确
水表
1个月
表壳完整，指针灵敏、读数准确
无锈蚀，表面清洁、无滴漏
各井室
1个月
井盖、井裙完整、启闭方便爬梯牢固，井底干净
3
给
水
管
理
生活给水
管理
日常检查
水流要畅通，无堵塞
管道连接部分要严实无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象
管道吊支
架、管卡
1个月
管道吊支架、管卡连接要牢固
表面无锈蚀
消防水系统定期维护保养计划及标准2
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说明
1
消
防
设
备
外观
日常检查
1、外表清洁、无锈蚀损坏
2、螺栓、螺丝无松动断裂
3、防震垫无损坏
消防泵
3〜5个月
1、检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变
质、发干现象
2、检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水
3、检查联动轴的对中程度（有联动轴的）
4、开泵式运转，运转应无异常振动、噪音，
轴承无过热
12〜14个
月
1、更换润滑油（脂）
2、轴承体清洗、检查
3、更换零配件
4、绝缘良好（电部分）
5、接线端子牢固（电部分）
2
消
防
设
施
室内消火
栓
每周
1、箱体启闭灵活，箱体完整
2、箱内水枪、水带齐全无缺水，水枪卡口无
变形
3、箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形
4、报警按钮封闭完整
室外消火
栓
1个月
1、消火栓完整无缺少，表面无锈蚀
2、栓口无变形，无滴漏
3、标识颜色鲜明
水泵接合
器
1个月
1、接合器完整无缺，表面无锈蚀
2、启动灵活，无滴漏
3、栓口无变形
室内小型
消火栓
3个月
1、消火栓箱体、箱门完整，箱门关闭灵活
2、栓口无变形，阀门启闭灵活，无锈蚀和滴
漏
3、箱内胶皮管连接紧固，无滴漏
4、标识清楚
自动消防报警阀
3个月
1、报警准确灵敏
2、阀门关闭灵活，无锈蚀、连接牢固
自动消防
喷头
3个月
喷头完整无缺少
闸阀、截
1个月
1、启闭灵活，连接牢固
止阀、止
回阀
2、无堵塞，无锈蚀，无滴漏
安全阀
3个月
1、阀门齐全，无锈蚀
2、铅封完整
3
消
防
管
道
消防管道
3个月
1、消防管道要通
2、连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏现象
3、管道油漆要完好，颜色鲜艳
管道附近
3个月
1、管道附近要齐，表面无锈蚀
2、管件连接要牢固
管道吊支
架、管卡
1个月
1、管道吊支架、管卡连接要牢固
2、表面无锈蚀
4
压力表
3个月
1、表体完整无缺，连接牢固，表面清洁
2、读数正确，指针灵敏
排水系统定期维护保养计划及标准3
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说明
1
排
水设备
污水泵
日常检查
外表、滤网、支架无严重锈蚀
螺栓、螺丝无松动断裂
水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏
泵体
日常检查
运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅
12〜14个
月
检查泵内或管，无杂物堵塞
更换零部件
轴承体清洗、加油
2
排
水
设
排水闸阀
1个月
阀门启闭要灵活
阀体要完整
无锈蚀，无滴漏
施
排水检卫
生洁具
日常检查
检查完好
水流通
无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象
各井室
1个月
井盖完好，启闭方便，爬梯牢固
井底流槽要畅通，无沉积物堵塞
3
排水管道
室内槽水
管道
1个月
保持水流畅通，无堵塞，无滴漏
排气管
1个月
保持管内气体及时排出下水管内不准有真空
管道吊支
架、管卡
1个月
吊支架、管卡要安装牢固
室外排水
管道
1个月
保持水流畅通，无堵塞
各井室
1个月
井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞
升级会员 