泰州市城市住宅区物业管理办法.docx
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泰州市城市住宅区物业管理办法
泰州市城市住宅区物业管理办法
第一章总则
第一条为适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为城市居民创造和保持整洁、文明、安全、方便的居住环境，依据《江苏省城市住宅区物业管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条在本市行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。
第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及相关的公共设备、公用设施、附属场地等。
所称物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修、管理和为业主、房屋使用人提供的服务。
本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。
所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。
第四条物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条市建设行政主管部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，其主要职责是：
（一）贯彻实施国家有关物业管理的方针、政策、法律、法规；
（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理体制；
（三）负责全市物业管理企业的资质审批、年检工作；
（四）依法查处物业管理中的违法行为。
泰州市物业管理业管理处受市建设行政主管部门的委托具体负责市区物业管理行业的业务管理工作。
各市（县）建设行政主管部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门、其具体职责由各市（县）人民政府确定。
第六条各级规划、市政、绿化、环卫、公安、工商、税务、物价、电信、邮政、供电、广电、供水等部门和单位，应当按照各自的职责分工，会同物业管理行政主管部门做好有关管理工作。
街道办事处协助有关部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
第七条物业管理行业按照国家有关规定享受第三产业（居民服务业）优惠政策，政府各部门和社会有关方面应支持其发展。
第二章业主自治管理
第八条业主委员会是住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个住宅区成立一个业主委员会。
第九条业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员应当由业主担任。
一个住宅区域内，新建商品住宅入住率达到60％时，所在地的建设行政主管部门负责组织房屋开发建设单位、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会；以后的业主会议由住宅区内业主委员会负责召集。
第十条业主会议，由住宅区内每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。
业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。
第十一条业主会议是住宅区内物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）审议、修改、通过住宅区内业主公约、业主委员会章程；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作；
（四）审定住宅区内有关业主和使用人权益的重大事项；
（五）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（六）业主会议有权依法决定与物业企业订立、续订、解除物业管理委托合同。
第十二条首次业主会议选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起15日内，持《业主委员会登记表》、《业主委员会委员名单》、《业主委员会章程》等文件，向所在地物业管理行政主管部门办理登记确认手续。
登记确认日期为业主委员会成立日期。
物业管理行政主管部门应当自受理登记之日起15日内，完成登记工作；对不符合本办法规定成立的业主委员会不予登记，并重新组织召开业主会议，选举业主委员会。
第十三条业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区的规模，在9至15名的范围内确定。
必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。
使用人不得超过组成人员的l／5。
业主委员会可以设主任、副主任、委员，一般为兼职；主任、副主任在业主委员会中产生。
业主委员会主任、副主任、委员应由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
业主委员会召开会议时，可以邀请住宅区所在地的居民委员会派员参加。
第十四条业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可连选连任。
第十五条业主委员会应当维护全体业主的合法权益，按照章程行使下列职权：
（一）召集和主持业主会议；
（二）按照规定选聘或者续聘物业管理企业，代表全体业主签订本住宅区物业管理委托合同；
（三）主持制定本住宅区内的业主公约，并提交业主会议审议通过；
（四）审议物业管理企业年度管理计划、重大工程项目维修计划及其它物业管理重大措施；
（五）监督物业管理企业的管理工作。
业主委员会履行下列义务：
（一）根据本住宅区内业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督；
（二）接受本住宅区域内全体业主和使用人、业主会议、物业管理行政主管部门的监督；
（三）督促业主和使用人遵守本住宅区内的业主公约、全面履行物业管理委托合同；
（四）帮助物业管理企业落实各项管理服务措施。
第十六条业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。
第十七条业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在本住宅区域内实施物业管理。
第十八条业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：
（一）听取业主、使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或者物业管理企业反映；
（二）执行业主委员会作出的决定；
（三）提出公共部位和公用设备的维修、更新建议。
第十九条业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主和使用人具有约束力。
业主公约经业主大会审议，由全体成员过半数通过即生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的物业管理部门备案。
第二十条业主大会、业主委员会通过的决定，对住宅区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约和业主会议、业主委员会通过的决定，不得与法律、法规相抵触。
否则无效。
第三章物业管理企业
第二十一条物业管理企业，是依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。
第二十二条物业管理企业应当按照规定向建设行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营服务活动。
第二十三条物业管理企业的权利：
（一）根据国家有关规定，并依据物业管理委托合同，结合住宅区内的实际．制定住宅区物业管理具体实施办法；
（二）依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；
（三）制止违反物业管理规定的行为，并采取有效措施予以纠正；
（四）选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等），承担专项管理业务工作；
（五）按企业经营范围开展多种经营；
（六）敦请业主委员会帮助管理。
第二十四条物业管理企业的义务：
（一）全面履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；
（二）接受业主委员会、住宅区域内的全体业主和使用人及有关部门的监督；
（三）向业主委员会报告工作；
（四）积极开展多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神生
（五）制定住宅区内物业管理年度计划和重大工程项目维修计划。
第四章物业管理委托
第二十五条房屋开发建设单位应在房屋竣工前委托物业管理企业提前介入建设的住宅区物业管理，并负责房屋售后至业主委员会成立前的物业管理工作。
第二十六条开发建设单位在办理售房手续时，应在房屋销（预）售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供住宅区前期物业管理规定和住户手册。
经双方签字、盖章后的住宅区前期物业管理规定和住户手册是房屋销（预）售合同的组成部分。
第二十七条住宅区房屋入住率达到60％时，开发建设单位应当在30日内向当地建设行政主管部门报告，由建设行政主管部门组织开发建设单位召集首次业主会议，选举产生业主委员会。
业主委员会成立后应在30日内确定物业管理企业。
第二十八条接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位签订前期物业管理委托合同，或与业主委员会签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当包括下列内容：
（一）双方当事人名称及地址；
（二）管理服务项目和内容；
（三）管理服务标准；
（四）管理服务权限；
（五）管理服务费用及其支付办法；
（六）合同期限；
（七）违约责任；
（八）合同纠纷的解决方法；
（九）双方当事人认为需要约定的其他事项。
物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同
送住宅区所在地建设行政主管部门备案。
第二十九条物业管理委托合同期满或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前30日通知物业管理企业。
物业管理企业在接到通知30日内向业主委员会移交所托管物业的全部资料及帐务。
第五章住宅区的物业的前期管理
第三十条本办法所称前期物业管理，是指房屋建成后，业主委员会成立前的物业管理。
第三十一条开发建设单位或公有住房产权单位应在售房前制定住宅使用规定，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理委托合同，并报所在地建设行政主管部门备案。
开发建设单位与购房人签订房屋销售合同时，应当将住宅使用规定、前期物业管理委托合同和住宅使用说明书作为房屋销售合同的附件。
第三十二条开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应具备物业管理所必需的物业管理用房、安全防范设施，便于物业管理单位开展各项服务。
第三十三条开发建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。
第三十四条开发建设单位应当按照国家规定保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。
第三十五条开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
第三十六条自前期物业管理委托合同签订之日至新建房屋交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由房屋销售单位承担；自新建房屋交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由售房单位和购房人按照房屋销售合同的约定承担。
第三十七条新建房屋交付使用时，物业管理企业不得向购房人收取除物业管理服务费以外的任何费用。
第三十八条前期住宅使用规定至业主会议审议通过的业主公约生效时自行终止。
前期物业管理委托合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时终止。
第六章住宅区的验收移交
第三十九条住宅区建成后，必须按照国家有关规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收，住宅区所在地建设行政主管部门应当参加竣工验收，并就物业管理相关内容签署验收意见。
第四十条住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应在物业所在地建设行政主管部门监督下，及时向业主委员会移交住宅区物业和物业管理所必须的工程建设技术资料。
业主委员会应当将该资料复印件交物业管理企业使用。
第四十一条移交内容：
（一）建筑物（构筑物）及有关设备（设施）；
（二）规定的物业管理用房及用于物业管理的设备（设施）；
（三）物业管理基金；
（四）总体工程配套设施，包括：
市政、园林绿化、环卫、安全防范设施，信报箱、
各类管线，其它相关的配套设施；
（五）工程建设技术资料：
1．、住宅区竣工总平面图；
2、单体建筑、结构，水、电、消防等设备安装竣工图；
3、住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；
4、有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；
5、住宅区物业管理所必需的其他资料。
（六）业主（住户）基本情况。
第四十二条物业移交应具备的条件：
（一）建设工程全部施工完毕，各单项工程质量同时竣工验收合格；符合建设部城市住宅小区竣工综合验收条件的，同时竣工综合验收合格；
（二）物业管理基金已按规定缴交；
（三）按规定留有物业管理用房和经营用房；
（四）设备已正常运行；
（五）分期建设的，移交区与在建区应有围墙分隔，并做好安全防护措施；
（六）物业管理单位已经确定。
第四十三条物业移交程序：
（一）开发建设单位书面向住宅区所在地建设行政主管部门提出申请，并填写
《物业管理移交申报表>；
（二）对于已具备移交条件的物业，由所在地建设行政主管部门组织开发建设单位、业主委员会、住宅区所在地街道、居委会及其他有关部门对物业及物业管理所必须的工程建设技术资料进行清点、核查、接收；
（三）开发建设单位和业主委员会在接受书及接受清单上签字盖章，并由参加移交人员代表其单位或部门在移交书上签名见证。
第四十四条自移交之日起，开发建设单位不再承担物业管理责任。
但保修期内以及其它应由开发建设单位承担的建筑质量责任，由开发建设单位承担。
第七章物业的管理、使用、维护
第四十五条业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的关系。
第四十六条业主和使用人使用房屋和住宅区域内公用配套设施应当遵守下列规定：
（一）房屋装饰、装修不得危及房屋安全和他人安全，不得改变房屋结构，不得私搭乱建；
（二）改变房屋用途和外貌，应当符合有关规定；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（四）房屋内公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等公共部位，不得占用、乱堆杂物；
（五）爱护住宅区内的公共设施，不得损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和休闲设施等；
（六）车辆按照规定有序停放，不得违规行车、停车、呜喇叭；
（七）垃圾实行装装化，按照规定的地点、方式投放；
（八）住宅区内不得乱贴、乱画、乱挂；
（九）在规定范围内按照合同约定缴交物业管理服务费用，不得拒缴或无故延期缴纳；
（十）遵守国家有关规定和《业主公约》。
第四十七条利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得业主会议的书
面同意后、方可向有关行政管理部门办理审批手续，并与业主委员会签订协议，支付设置费用。
按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。
利用物业设置公益性设施，按照市人民政府的有关规定执行。
第四十八条业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
住宅转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，当事人应当将住宅转让或者
出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第四十九条房屋的维修责任，按照下列规定划分：
（一）房屋室内部分，由业主和使用人自行维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道（水表后）、公用水箱、加压
水泵、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公共部位、设施、设备，由受聘的物
业管理企业组织定期养护维修。
第五十条房屋的维修资金，按照下列规定承担：
（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二）房屋的公共部位、公用设备的管理维修费用按异产毗邻房屋维修责任划
分与费用分摊规定，从房屋公共维修金中支出；直管公房和单位自管房按房改政策
出售的，由出售方从公房售后提取的房屋公共部位维修基金中分摊相关费用；
（三）开发建设单位建造、纳入成本的公共设施，管理、维修、更新改造由物业管
理企业负责，维修、更新改造费用从公共部位维修基金中支出；
（四）政府投资的公共设施的管理、维修、更新改造等工作由有关行政管理部门
或专业部门负责，也可委托物业管理企业承担，并支付相应费用；
（五）住宅区内公共设施的管理、维护、更新改造等责任不明确的，由市建设行
政主管部门会同相关部门共同确定。
第五十一条物业管理企业应当按照合同的约定，加强对住宅区内道路、路灯、喷泉池、园林绿化、娱乐场所、消火栓、停车场、自行车（摩托车）库、公厕、卫生保洁设备、设施等公用配套设施的养护维修。
属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，由责任人赔偿损失。
第五十二条住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对本区域内的水、电、煤气等管线、设施进行维修养护。
第八章物业管理的收费和使用
第五十三条依照国家有关规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。
第五十四条房屋公用部位、设施、设备专项维修费，应当存入指定银行，由业主委员会按照国家有关规定进行管理和使用，具体办法另行制定。
第五十五条市及市（县）人民政府财政、审计部门依法对住宅区物业管理专项维修费的收取、管理和使用情况进行监督和审计。
第五十六条房屋公共部位维修基金，公共服务费实行政府定价，并报经物价主管部门批准；代收代办费和特约服务费分别实行政府指导价和市场调节价，并报物价主管部门备案。
物业管理公共服务费具体收费项目、标准、管理办法，由物价主管部门会同建设行政主管部门根据有关规定另行制定。
第五十七条物业管理公共服务费的主要用途为：
（一）物业管理企业管理服务人员的工资，以及按照规定提取的福利费；
（二）绿化管理费；
（三）清洁卫．生费；
（四）保安费；
（五）办公费；
（六）物业管理企业固定资产折旧费；
（七）法定税费.
第五十八条物业管理公共服务费，应当实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。
业主和使用人应当按照规定按期足额缴纳物业管理公共服务费。
物业管理企业如不按规定使用公共服务费，接受业主监督，业主和使用人有权拒绝缴纳，直至提请业主会议终止物业管理委托合同。
第五十九条物业管理企业可以接受委托，代理供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，并可代其定期维修养护水、煤气等管线、设施，按照有关规定收取代收代办服务费，开具物业管理专用发票。
业主需求的特约服务费用，由业主与物业管理企业协商确定。
第六十条开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为物业管理区域内总建筑面积的2‰，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米；以成本价提供总建筑面积4‰的经营用房，但最高不得超过200平方米。
物业管理用房、经营用房产权属住宅区所有业主共有，依法发给房屋所有权证，不得转让、抵押。
物业管理企业依照本办法的规定和《物业管理委托合同》的约定使用物业管理用房，同等条件下可优先租赁经营用房。
第九章物业管理的招标投标
第六十一条委托物业管理企业对物业进行管理服务的，可以采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
（一）物业由开发建设单位自用的；
（二）在一个住宅区内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
第六十二条物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标前期准备工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招标组织工作。
业主委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。
招标组织者行使下列权利：
（一）编制招标文件，组织招标活动；
（二）选择和确定符合资质条件的投标人；
（三）根据评标原则决定评标、定标办法；
（四）选定中标人；
（五）法律、法规规定享有的其他权利。
第六十三条招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。
招标机构中应有所在地物业管理行政主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动的具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。
第六十四条招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主和使用人的意见。
前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。
招标书应当包括以下内容：
（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施；
（二）物业管理的内容和要求；
（三）投标书编制的方式及依据；
（四）投标人的资质和条件；
（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
（六）送达投标书的地点及截止时间；
（七）开标、评标的时间、地点；
（八）其他需要说明的事项。
第六十五条物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。
符合下列条件之一的，由物业所在地建设行政主管部门主持，可以采用议标方式：
（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。
前款所称议标，是指招标组织者与两家以上（合两家）的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。
招标方式一经确定，不得中途变更。
第六十六条采用公开招标方式的，招标组织者应当提前30天通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报物业管理行政主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业管理企业发出投标邀请书，同时报建设行政主管部门备案。
前款招标公告或招标邀请书应包括下列内容：
（一）招标组织者的名称、地址；
（二）拟招标的物业的名称、类别、用途、地点、建筑面积等；
（三）投标的地点和期限；
（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
第六十七条参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。
投标书应当包括以下主要内容：
（一）物业管理区域内物业管理机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；
（二）管理服务人员配备方案；
（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案;
（四）管理服务费用收支预算方案；
（五）管理服务分项标准与服务承诺；
（六）治安保卫等措施；
（七）社区文化服务方案；
（八）管理服务模式、设想等。
第六十八条对招标住宅区承担过前期物业管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理企业有两家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第六十九条物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。
招标、投标双方不得弄虚作假、恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。
第十章法律责任
第七十条物业管理企业未按本办法规定到物业管理行政主管部门申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审查手续；逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处三万元以下的罚款。
第七十一条物业管理企业违反本办法，对住宅区内房屋及公用设施、设备管理、维修、养护不善或者不履行物业管理委托合同规定义务的，物业管理行政主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处以五千元以下的罚款。
第七十二条物业管理企业违反本办法，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由价格行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。
第七十三条业主和使用人不遵守住宅区内业主公约和国家有关物业管理规定，业主委员会及物业管理企业有权
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